證監會和住建部近(jin)日聯合發布(bu)通知,住房(fang)(fang)租(zu)賃資產證券化(hua)政策(ce)落地(di)(di)。通知明(ming)確,試(shi)點發行房(fang)(fang)地(di)(di)產投資信托基(ji)金(REITs)。對于業(ye)(ye)界(jie)熱議的公募REITs落地(di)(di),專家表示,相關(guan)法律法規、稅(shui)收政策(ce)有待明(ming)確,融資成本、租(zu)售(shou)比等(deng)問題也有待解(jie)決,但公募REITs在租(zu)賃住房(fang)(fang)領域有望先破冰。同時,政策(ce)出臺也為各(ge)類金融機構帶來利好(hao),他們紛紛加速(su)布(bu)局住房(fang)(fang)租(zu)賃資產證券化(hua)業(ye)(ye)務。
打通“最后一公里”
通(tong)知明確,重點(dian)支持住房租賃企業發行以其(qi)持有(you)不動產物業作為(wei)底層資(zi)產的(de)權益類資(zi)產證券化(hua)產品,試點(dian)發行REITs。
“這其中暗含了(le)公募(mu)REITs的信(xin)號。”中聯基金(jin)執行總經理范熙武認為(wei),住房租(zu)賃很(hen)有(you)可(ke)能(neng)成為(wei)公募(mu)REITs首批基礎資產類型,一旦開閘,會讓租(zu)賃住房領域可(ke)運用的不動產金(jin)融工(gong)具(ju)更(geng)加完整(zheng)。
不過,國內(nei)發行標準REITs還(huan)有諸(zhu)多問題亟待(dai)提高(gao)和改(gai)善(shan),主要包括(kuo)法(fa)律法(fa)規、稅收政策、公(gong)募開放、融資成(cheng)本、租售(shou)比等方面。
“我(wo)國REITs市場(chang)相較(jiao)海(hai)外市場(chang)仍需要加快解決(jue)稅(shui)收(shou)安排(pai)和公(gong)募開放這兩(liang)大問(wen)題。”東方(fang)金誠結構(gou)融資部(bu)總經理郭永剛表示,在(zai)(zai)稅(shui)收(shou)方(fang)面(mian),海(hai)外REITs具有(you)稅(shui)收(shou)優(you)惠(hui),在(zai)(zai)公(gong)司層面(mian)可(ke)免(mian)征(zheng)企業(ye)所得稅(shui),同時REITs投資的房產也屬于(yu)免(mian)稅(shui)資產。目(mu)前我(wo)國還沒有(you)稅(shui)收(shou)支持政策,在(zai)(zai)不動產轉讓(rang)、REITS運行(xing)和投資人獲得收(shou)益等環節均存在(zai)(zai)較(jiao)高稅(shui)負(fu)。
在發(fa)行交易制(zhi)度(du)方面,郭永(yong)剛表示,由(you)于沒有專門立法指導國(guo)內REITs發(fa)展,目(mu)前(qian)我國(guo)REITs產品的(de)交易結構設置、產品設立流程(cheng)均處于摸(mo)索階段,相關法律制(zhi)度(du)的(de)缺位也(ye)在一(yi)定程(cheng)度(du)上(shang)制(zhi)約(yue)了REITs的(de)發(fa)展。
住房租(zu)賃市場主體運營(ying)(ying)模式可分為輕資(zi)產運營(ying)(ying)與重資(zi)產運營(ying)(ying)兩(liang)種。興業研究分析師(shi)臧運慧介紹,輕資(zi)產運營(ying)(ying)模式的運營(ying)(ying)主體信用資(zi)質較弱,業務體量(liang)也(ye)不(bu)大,一(yi)次性融資(zi)規(gui)模也(ye)不(bu)會大,很難做到批(pi)量(liang)化。
目前,各界(jie)都在合(he)力奮進,打通中國(guo)公募(mu)(mu)REITs“最后一公里”。中國(guo)證(zheng)(zheng)券投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)業(ye)協(xie)會副秘書長陳春燕表示,中國(guo)證(zheng)(zheng)券投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)業(ye)協(xie)會成立了REITS工作小組,將(jiang)會同有關部門共同推(tui)動(dong)公募(mu)(mu)REITS發展。下一步,將(jiang)在《基(ji)金(jin)法》框架下推(tui)動(dong)REITs基(ji)本制(zhi)度設計(ji);加(jia)快(kuai)構(gou)建(jian)資(zi)(zi)產證(zheng)(zheng)券化上市(shi)規則和REITs監管與自律(lv)體系(xi);積極推(tui)動(dong)資(zi)(zi)本市(shi)場統(tong)一稅制(zhi),明(ming)確(que)REITS相(xiang)關稅收(shou)政(zheng)策;推(tui)動(dong)養老資(zi)(zi)金(jin)投(tou)(tou)資(zi)(zi)公募(mu)(mu)REITS,完善資(zi)(zi)產管理市(shi)場三(san)層架構(gou)。
機構加速入場
業內人士指出,監管(guan)明(ming)確支(zhi)持住(zhu)房租賃資產證券化也為(wei)各(ge)類金融機(ji)構(gou)帶來利好。
范熙(xi)武表示,從今年不動(dong)(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)領域(yu)融資環境來(lai)看,標準(zhun)(zhun)化(hua)產(chan)(chan)(chan)(chan)品是(shi)嚴監管下一(yi)個(ge)比(bi)較(jiao)通暢的(de)路徑,所以目前很多不動(dong)(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)持(chi)有主(zhu)體(ti)比(bi)較(jiao)有動(dong)(dong)力通過不動(dong)(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)資產(chan)(chan)(chan)(chan)證券化(hua)盤活存量資產(chan)(chan)(chan)(chan),實現輕重(zhong)資產(chan)(chan)(chan)(chan)之間的(de)良性互動(dong)(dong)。而這對于(yu)銀行保險類(lei)(lei)的(de)資金而言(yan),也是(shi)一(yi)個(ge)重(zhong)要的(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)配置類(lei)(lei)別。符合國家政(zheng)策導向和(he)產(chan)(chan)(chan)(chan)業政(zheng)策的(de)標準(zhun)(zhun)化(hua)產(chan)(chan)(chan)(chan)品,對于(yu)資金端的(de)機(ji)構來(lai)說(shuo)是(shi)一(yi)個(ge)加大配置的(de)好(hao)時機(ji)。另外,通過持(chi)續(xu)投入,這些機(ji)構也將更(geng)理解(jie)產(chan)(chan)(chan)(chan)品,能為未來(lai)率先參與到公募REITs做好(hao)準(zhun)(zhun)備。
光大證券固定(ding)收益總部副總裁張海鋼稱:“從市場從業人員的(de)(de)角度來看,許(xu)多客(ke)戶(hu)對類(lei)REITs產品的(de)(de)興(xing)趣(qu)在變強。在長租(zu)公寓、基(ji)礎(chu)設施等底層(ceng)資(zi)產類(lei)REITs產品方(fang)(fang)面,我們同相(xiang)關融資(zi)方(fang)(fang)進行(xing)了很多溝通接洽,也有(you)一些已經在執行(xing)的(de)(de)項目。”
租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)證(zheng)(zheng)券化產(chan)(chan)品比(bi)較受資(zi)金端的青(qing)睞(lai)。范(fan)熙武介紹:“我(wo)們今年3月(yue)初發(fa)行(xing)了保利租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)REITs一(yi)(yi)期(qi),投資(zi)者認購踴躍,優先(xian)級票(piao)面利率(lv)5.5%。目前,碧(bi)桂園百億(yi)儲架(jia)租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)REITs一(yi)(yi)期(qi)發(fa)行(xing)工作也十分順利,將于近期(qi)正式設(she)立。我(wo)們明顯感受到資(zi)金端對(dui)于租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)證(zheng)(zheng)券化產(chan)(chan)品的強烈投資(zi)意愿。”
“住房租賃資(zi)(zi)產證(zheng)券(quan)化的(de)發展對中(zhong)介機(ji)(ji)構(gou)來說也有挑(tiao)戰。”郭(guo)永剛指出,首先(xian)是(shi)中(zhong)介機(ji)(ji)構(gou)的(de)專(zhuan)業(ye)能力。例如,作為(wei)計(ji)劃管理(li)人/受托人的(de)券(quan)商(shang)(shang)或(huo)銀(yin)行機(ji)(ji)構(gou)如何通(tong)過創新產品設計(ji),在(zai)滿足企業(ye)融資(zi)(zi)需求(qiu)的(de)同(tong)時降低融資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)。其次,作為(wei)評級機(ji)(ji)構(gou),商(shang)(shang)業(ye)地產資(zi)(zi)產證(zheng)券(quan)化的(de)評級技術(shu)較其他(ta)評級技術(shu)更為(wei)復(fu)雜,評級機(ji)(ji)構(gou)應當(dang)持續積累相關數(shu)據(ju)并不斷完(wan)善相關評級方法。此外(wai),我國(guo)物業(ye)評估(gu)(gu)市場較為(wei)分散,商(shang)(shang)業(ye)地產估(gu)(gu)值(zhi)方面的(de)數(shu)據(ju)較為(wei)欠缺,未(wei)來應該盡(jin)快形(xing)成(cheng)行業(ye)公認的(de)評估(gu)(gu)標準(zhun),逐步(bu)形(xing)成(cheng)資(zi)(zi)本(ben)化率的(de)數(shu)據(ju)庫和管理(li),避免評估(gu)(gu)在(zai)競(jing)爭中(zhong)失真。
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