2022年(nian)首只公募REITs產品華(hua)夏中國交建REIT（場內簡(jian)稱(cheng)：中交REIT）的發行異常火爆，吸(xi)引了超(chao)1500億元參與認(ren)購(gou)。面對有限的初始(shi)規模，公眾投(tou)資者(zhe)、網下投(tou)資者(zhe)都(dou)面臨極低的配(pei)售(shou)比例，其中公眾投(tou)資者(zhe)的配(pei)售(shou)比例不足1%，刷新公募基金配(pei)售(shou)比例的歷史紀錄。

　　火爆(bao)現(xian)象的背(bei)后(hou)，公(gong)募REITs產品(pin)供(gong)給(gei)不足導致二級(ji)市場(chang)過(guo)熱的隱(yin)憂漸顯(xian)。基金人(ren)士表(biao)示，隨著更多公(gong)募REITs產品(pin)問(wen)世，市場(chang)供(gong)需不平衡的情(qing)況有望得(de)到緩解。

　　公眾配售比例不足1%

　　4月12日，華夏基金發(fa)布華夏中國(guo)交(jiao)(jiao)建(jian)REIT認(ren)購申請確(que)認(ren)比(bi)例結果公(gong)告。數(shu)據顯(xian)示，華夏中國(guo)交(jiao)(jiao)建(jian)REIT公(gong)眾發(fa)售(shou)部分的配(pei)售(shou)比(bi)例為(wei)0.84%，打破(po)了此(ci)前中航首鋼綠能REIT的1.76%公(gong)眾配(pei)售(shou)比(bi)例紀(ji)錄，成為(wei)唯一配(pei)售(shou)比(bi)例不足1%的公(gong)募基金。

　　華夏中國交建REIT通過戰略配售、網下發售、公(gong)眾(zhong)發售三種方式發行，在比例配售前，合計吸引了超(chao)1500億元(yuan)參與認(ren)購。不僅公(gong)眾(zhong)認(ren)購份額(e)“一票難求(qiu)”，戰略配售以(yi)及網下發售部分(fen)同樣(yang)“僧多粥(zhou)少(shao)”。

　　公(gong)開(kai)資料顯示(shi)，在本次(ci)發售(shou)(shou)(shou)中(zhong)，戰(zhan)略投(tou)資者數量達(da)40家(jia)，其中(zhong)非原始(shi)權益人的戰(zhan)略投(tou)資者認(ren)購(gou)份額(e)比例(li)達(da)55%，為國(guo)內公(gong)募(mu)REITs產品最低(di)比例(li)。網下(xia)(xia)發售(shou)(shou)(shou)方(fang)面，公(gong)告顯示(shi)，最終有(you)62家(jia)網下(xia)(xia)投(tou)資者管理的143個有(you)效報(bao)價配售(shou)(shou)(shou)對象按要求(qiu)進行了網下(xia)(xia)認(ren)購(gou)并全(quan)額(e)繳(jiao)納認(ren)購(gou)款，有(you)效認(ren)購(gou)基(ji)金份額(e)為65.039億份。網下(xia)(xia)投(tou)資者的配售(shou)(shou)(shou)比例(li)為2.69%。

　　為何華夏中(zhong)國(guo)交建(jian)REIT認購如此火爆？基金人士認為，原因之(zhi)一(yi)在(zai)于其項(xiang)目(mu)底層(ceng)資(zi)產優質(zhi)，現金流穩定。華夏中(zhong)國(guo)交建(jian)REIT擬任基金經理莫一(yi)帆(fan)表示(shi)，項(xiang)目(mu)的底層(ceng)資(zi)產嘉通高速(su)項(xiang)目(mu)具備路網優勢、通行優勢，其單公(gong)里運營收入數據遠(yuan)超全國(guo)平(ping)均水平(ping)。目(mu)前來看，嘉通高速(su)還處于爬坡期(qi)，預(yu)期(qi)未來項(xiang)目(mu)增長(chang)潛力良好。

　　市場供需不平衡

　　自去(qu)年首批公(gong)募REITs產(chan)品(pin)面市以來(lai)，目前(qian)國內已經發(fa)行三批共12只公(gong)募REITs產(chan)品(pin)。從歷史發(fa)行情況來(lai)看，公(gong)募REITs產(chan)品(pin)的熱(re)度一浪高過一浪。前(qian)期存量產(chan)品(pin)上(shang)市后展現出的“賺錢效應”，吸引(yin)了(le)越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多的資金關注這一創新產(chan)品(pin)，配售(shou)比(bi)例屢創新低。

　　這凸顯了公(gong)募REITs產(chan)品供(gong)(gong)給較少(shao)的尷尬局(ju)面(mian)。“目前公(gong)募REITs市場供(gong)(gong)需(xu)(xu)極度不平衡。”中航基金不動產(chan)投資部(bu)人士表示(shi)，銀行(xing)、保險、私募等機構認(ren)購熱(re)情(qing)高漲(zhang)，需(xu)(xu)求旺盛，但公(gong)募REITs產(chan)品供(gong)(gong)給明顯偏少(shao)，導致市場供(gong)(gong)需(xu)(xu)失(shi)衡。

　　面對(dui)有限的供給，公募REITs產(chan)品的二級市(shi)(shi)場交(jiao)易價格水漲船高(gao)，多(duo)只產(chan)品二級市(shi)(shi)場價格與其(qi)內在價值偏離度較高(gao)。對(dui)于這一(yi)現象，中國證券報記者獲悉，監管(guan)層已(yi)密切關注(zhu)公募REITs產(chan)品交(jiao)易風險(xian)，并采取了一(yi)系(xi)列措施平抑(yi)價格。

　　面對二級(ji)市(shi)場的過熱情況，基(ji)金人士(shi)表(biao)示(shi)，投(tou)資(zi)者如果關注公募REITs產(chan)(chan)品(pin)短期內(nei)(nei)的“股票(piao)特征”，容(rong)易偏(pian)離公募REITs產(chan)(chan)品(pin)投(tou)資(zi)基(ji)礎設施資(zi)產(chan)(chan)的本質(zhi)。從(cong)長期投(tou)資(zi)價值(zhi)來看，REITs產(chan)(chan)品(pin)的價格一定會回歸(gui)到(dao)其內(nei)(nei)在(zai)價值(zhi)附近的水平。

　　中航基金(jin)(jin)(jin)不動(dong)產投資部(bu)(bu)認(ren)為，推(tui)動(dong)公募REITs投資回歸本質，需(xu)要監(jian)管層、基金(jin)(jin)(jin)管理(li)人(ren)、媒(mei)體多方共同努力，加(jia)(jia)大REITs投教工(gong)作，持續(xu)做好(hao)信息披(pi)露(lu)工(gong)作。基金(jin)(jin)(jin)管理(li)人(ren)定期發布(bu)季度報(bao)告、年度報(bao)告，充分向投資者披(pi)露(lu)底層資產運營(ying)狀況。此外(wai)，隨著監(jian)管部(bu)(bu)門審核(he)速度加(jia)(jia)快，將有更多公募REITs產品問世(shi)，市場供需(xu)有望得到緩解。

　　回歸公募REITs產品本質

　　對于公(gong)募(mu)REITs產品投(tou)資，基金人士建議，投(tou)資者以自(zi)身風險偏好為前提理性參與，關注公(gong)募(mu)REITs產品本(ben)質，長期持有。

　　“雖然二級市(shi)場(chang)價(jia)(jia)(jia)格的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資本(ben)利得也是公(gong)募REITs產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資來源之(zhi)一，但公(gong)募REITs產(chan)(chan)品綜(zong)合(he)收(shou)益中派息分(fen)紅(hong)部分(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)，在長(chang)期持(chi)(chi)有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)前提下才能得到充分(fen)彰顯(xian)。”建信基金提醒投資者(zhe)，當公(gong)募REITs產(chan)(chan)品在二級市(shi)場(chang)漲幅(fu)過大后，產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)現金流分(fen)派率會(hui)顯(xian)著降(jiang)低(di)，價(jia)(jia)(jia)格的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)預(yu)期波動幅(fu)度(du)(du)會(hui)提高(gao)。投資者(zhe)有(you)必要深(shen)入了解(jie)公(gong)募REITs產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)底層資產(chan)(chan)及(ji)收(shou)益情況(kuang)，在短期內關注二級市(shi)場(chang)漲幅(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)同時，從長(chang)期持(chi)(chi)有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度(du)(du)留(liu)意對應(ying)分(fen)派率的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)降(jiang)低(di)，綜(zong)合(he)考(kao)慮兩(liang)部分(fen)收(shou)益來源，堅持(chi)(chi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)投資理念，理性看待公(gong)募REITs產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)投資價(jia)(jia)(jia)值(zhi)。

　　作為金融市場(chang)的(de)(de)(de)新興(xing)產(chan)品，中航基金不動產(chan)投資(zi)部建議投資(zi)者，通過行(xing)業研究報(bao)告和(he)相關(guan)披露(lu)文件(jian)的(de)(de)(de)研讀，充(chong)分認(ren)識(shi)公募(mu)REITs產(chan)品的(de)(de)(de)風險(xian)收益特征和(he)產(chan)品特性，了(le)解清楚自身(shen)的(de)(de)(de)風險(xian)偏好(hao)，理(li)性參與公募(mu)REITs市場(chang)投資(zi)。