6月21日，首批上市(shi)的9只公募REITs迎(ying)來部分(fen)限(xian)售份(fen)額(e)解禁(jin)。據華泰證券統計，9只公募REITs此次(ci)解禁(jin)份(fen)額(e)占(zhan)總(zong)(zong)份(fen)額(e)的平均(jun)比(bi)例為(wei)33.9%，超過(guo)(guo)目前(qian)流(liu)通份(fen)額(e)占(zhan)總(zong)(zong)份(fen)額(e)的平均(jun)比(bi)例32.4%。也就(jiu)是說，解禁(jin)使得這9只公募REITs的可流(liu)通份(fen)額(e)平均(jun)增加超過(guo)(guo)一倍。業內(nei)人(ren)士(shi)稱(cheng)，在解禁(jin)后，部分(fen)REITs品種可能(neng)出現(xian)估值回歸的過(guo)(guo)程，但戰略投資(zi)人(ren)的減倉計劃料有差別，總(zong)(zong)體影響有限(xian)。

　　首批REITs釋放流動性

　　具體來看(kan)，中航首(shou)(shou)鋼綠(lv)能REIT、浙商滬杭甬REIT、東(dong)吳(wu)蘇園(yuan)產業REIT、華安張江光(guang)大REIT的解禁份(fen)額小(xiao)于流通份(fen)額，占(zhan)(zhan)比（解禁份(fen)額/流通份(fen)額）在40%至80%之(zhi)間(jian)(jian)；富(fu)國首(shou)(shou)創水務REIT、博時蛇(she)口產園(yuan)REIT、紅土鹽田(tian)港REIT的解禁份(fen)額接(jie)近或持平流通份(fen)額，占(zhan)(zhan)比在90%至110%之(zhi)間(jian)(jian)；平安廣州(zhou)廣河REIT、中金普洛(luo)斯REIT的解禁份(fen)額超過(guo)流通份(fen)額，占(zhan)(zhan)比在130%至190%之(zhi)間(jian)(jian)。

　　今年(nian)年(nian)初，市場(chang)避險情(qing)緒一(yi)度(du)高(gao)漲，資(zi)金(jin)大量涌(yong)向REITs。通聯數據Datayes顯示(shi)，9只(zhi)REITs產品(pin)中，紅土鹽(yan)田港(gang)REIT的最高(gao)價一(yi)度(du)沖(chong)至4.163元(yuan)，當時(shi)該(gai)產品(pin)凈值2.3元(yuan)，溢價幅度(du)超過80%；富國首創水(shui)務REIT則(ze)更為(wei)夸張，今年(nian)2月中旬(xun)的價格一(yi)度(du)沖(chong)至7.519元(yuan)，當時(shi)其凈值3.7元(yuan)，溢價幅度(du)高(gao)達103.2%。

　　首批公募REITs本次部分限售(shou)份(fen)額解(jie)禁是(shi)否會對(dui)二級市場價格產生沖擊？面對(dui)解(jie)禁份(fen)額，6月(yue)21日9只REITs產品表現相(xiang)對(dui)平穩，并沒(mei)有出現集體走低。

　　富國基金表示，首批公募REITs在發行時除(chu)原始權益人(ren)以外的(de)(de)(de)(de)戰(zhan)(zhan)略配售份(fen)額(e)占比(bi)(bi)較高(gao)，客觀(guan)上(shang)導致本(ben)次解禁(jin)后上(shang)述(shu)REITs的(de)(de)(de)(de)流通份(fen)額(e)增(zeng)加比(bi)(bi)例較大(da)，但總體來看，解禁(jin)后REITs總流通市(shi)值仍然不(bu)大(da)。從解禁(jin)份(fen)額(e)的(de)(de)(de)(de)戰(zhan)(zhan)略投(tou)資(zi)(zi)人(ren)構成看，主(zhu)要是(shi)金融機構和部(bu)分產(chan)業資(zi)(zi)本(ben)，目(mu)前大(da)部(bu)分REITs市(shi)價相(xiang)對(dui)于發行價有(you)一(yi)定(ding)溢價，不(bu)排除(chu)部(bu)分戰(zhan)(zhan)略配售投(tou)資(zi)(zi)人(ren)有(you)兌現收(shou)益的(de)(de)(de)(de)動力，賣盤的(de)(de)(de)(de)增(zeng)加可能對(dui)二(er)級(ji)市(shi)場造(zao)成一(yi)定(ding)壓力。另(ling)一(yi)方面，戰(zhan)(zhan)略配售投(tou)資(zi)(zi)人(ren)主(zhu)要是(shi)專業機構投(tou)資(zi)(zi)人(ren)，正常而言(yan)有(you)相(xiang)對(dui)理性的(de)(de)(de)(de)交易方式和交易策略。同時，短期二(er)級(ji)市(shi)場價格(ge)的(de)(de)(de)(de)大(da)幅(fu)下(xia)降也會(hui)提升REITs的(de)(de)(de)(de)分派率、IRR等收(shou)益指標，對(dui)于理性投(tou)資(zi)(zi)人(ren)而言(yan)，可能帶來資(zi)(zi)產(chan)配置機會(hui)。

　　部分資金會適時配置

　　公(gong)(gong)募REITs解禁潮對市(shi)場(chang)(chang)流(liu)(liu)動(dong)(dong)性有(you)多(duo)大(da)(da)影響？富榮基金(jin)公(gong)(gong)募REITs投(tou)資(zi)總(zong)監(jian)王(wang)甲同表示，鑒(jian)于此次解禁前，市(shi)場(chang)(chang)公(gong)(gong)募REITs份額(e)供(gong)給(gei)少(shao)，而適合配(pei)(pei)置(zhi)REITs的(de)(de)(de)保險、理(li)財(cai)等屬性資(zi)金(jin)無法(fa)實(shi)現足額(e)配(pei)(pei)置(zhi)，在(zai)供(gong)給(gei)關系失衡(heng)的(de)(de)(de)情況下(xia)(xia)，流(liu)(liu)通的(de)(de)(de)公(gong)(gong)募REITs存在(zai)超額(e)溢價情況，甚至部分(fen)REITs二級市(shi)場(chang)(chang)漲幅較大(da)(da)。即(ji)使在(zai)近(jin)期(qi)REITs價格出現一定回撤的(de)(de)(de)情況下(xia)(xia)，已發行的(de)(de)(de)公(gong)(gong)募REITs平均(jun)溢價也超過20%。如果市(shi)場(chang)(chang)流(liu)(liu)通盤再增加約一倍的(de)(de)(de)供(gong)應(ying)量(liang)，部分(fen)溢價過高(gao)、估值偏離度較大(da)(da)的(de)(de)(de)產品可能(neng)存在(zai)價格回撤的(de)(de)(de)壓(ya)力，這(zhe)可能(neng)會(hui)帶動(dong)(dong)整個REITs二級市(shi)場(chang)(chang)承(cheng)壓(ya)。

　　私(si)募排(pai)排(pai)網財富管理(li)(li)合伙人榮浩(hao)的(de)(de)(de)觀(guan)點較為謹慎。他表示，解禁(jin)(jin)后(hou)REITs的(de)(de)(de)溢價率會(hui)有一個回歸(gui)到合理(li)(li)估(gu)(gu)值(zhi)的(de)(de)(de)過(guo)程。但(dan)是各戰略投(tou)資人的(de)(de)(de)減倉(cang)計劃可能有差別，如果(guo)形(xing)成共(gong)振則會(hui)出現短期(qi)拋壓；看重長(chang)期(qi)收(shou)(shou)益的(de)(de)(de)機(ji)構短期(qi)內(nei)建倉(cang)的(de)(de)(de)概率不大，要等估(gu)(gu)值(zhi)溢價合理(li)(li)才會(hui)出手(shou)。目前，REITs平均的(de)(de)(de)溢價率在20%左(zuo)右，前期(qi)市場已經釋放了一些估(gu)(gu)值(zhi)風險，但(dan)部(bu)分(fen)產(chan)品估(gu)(gu)值(zhi)還是偏高。“對(dui)于收(shou)(shou)益權類(lei)的(de)(de)(de)REITs長(chang)期(qi)屬性(xing)更偏債(zhai)，適合追(zhui)求確定(ding)性(xing)收(shou)(shou)益的(de)(de)(de)資金(jin)。解禁(jin)(jin)后(hou)，待估(gu)(gu)值(zhi)進入合理(li)(li)區(qu)間，相信部(bu)分(fen)資金(jin)會(hui)適時介入。”

　　中信證券(quan)認為，首批公(gong)(gong)募REITs部(bu)分限(xian)售份額(e)解(jie)禁(jin)后(hou)(hou)或(huo)(huo)重(zhong)新(xin)(xin)迎來配(pei)(pei)置(zhi)機(ji)會。今(jin)年3月以來，公(gong)(gong)募REITs與股(gu)票的(de)相關(guan)聯動性有所增強。當前，股(gu)票資(zi)產(chan)漸入佳境，但(dan)REITs受(shou)制于臨近的(de)解(jie)禁(jin)賣壓(ya)以及(ji)疫情多(duo)點(dian)散發對現金流的(de)直接(jie)影(ying)(ying)響，近期REITs的(de)反(fan)彈力度(du)遜于股(gu)票。雖(sui)然公(gong)(gong)募REITs面臨一定(ding)(ding)賣壓(ya)，或(huo)(huo)對公(gong)(gong)募REITs市場(chang)的(de)反(fan)彈形成一定(ding)(ding)抑制作用，但(dan)REITs部(bu)分限(xian)售份額(e)解(jie)禁(jin)的(de)實際影(ying)(ying)響較(jiao)為有限(xian)。待(dai)首批公(gong)(gong)募REITs解(jie)禁(jin)賣壓(ya)釋放后(hou)(hou)，或(huo)(huo)重(zhong)新(xin)(xin)迎來二(er)級市場(chang)的(de)配(pei)(pei)置(zhi)機(ji)會。建議投(tou)資(zi)者同時關(guan)注(zhu)后(hou)(hou)續(xu)新(xin)(xin)上優質項目(mu)的(de)發行配(pei)(pei)售機(ji)會以及(ji)二(er)級市場(chang)的(de)底部(bu)配(pei)(pei)置(zhi)機(ji)會。

　　發展前景廣闊

　　目前看來，首(shou)批(pi)9只(zhi)REITs均(jun)完成2021年年度(du)分紅(hong)，二(er)級(ji)市場(chang)回報良好(hao)。上市一年來，首(shou)批(pi)9只(zhi)REITs運營(ying)穩健(jian)，信息披露(lu)持(chi)續規(gui)范。同時，REITs規(gui)則(ze)(ze)體系和制度(du)建設(she)逐步完善，配套(tao)細則(ze)(ze)基本覆蓋業務(wu)全流(liu)程，擴募規(gui)則(ze)(ze)已正式落地，REITs市場(chang)有望加速擴容。

　　博時(shi)招商蛇口產園REIT的基金(jin)經理胡(hu)海濱稱，目前發行(xing)(xing)的REITs在發行(xing)(xing)認(ren)購(gou)階段都(dou)出(chu)現了(le)超額認(ren)購(gou)的情況(kuang)，說明投(tou)資者較(jiao)為認(ren)可(ke)REITs的投(tou)資價值，市場處于(yu)供不(bu)應求的狀(zhuang)態。

　　東吳基(ji)金(jin)(jin)(jin)REITs總部(bu)副(fu)總經理(li)李軍表(biao)示，REITs的市場表(biao)現獲得(de)了(le)越來越多投(tou)資(zi)(zi)人的認可，投(tou)資(zi)(zi)主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)以機(ji)構(gou)(gou)投(tou)資(zi)(zi)者為(wei)主(zhu)(zhu)(zhu)，主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)類型愈發豐富。以險資(zi)(zi)為(wei)代表(biao)的長線(xian)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)加(jia)速(su)進(jin)入，已(yi)成為(wei)投(tou)資(zi)(zi)市場的主(zhu)(zhu)(zhu)力(li)軍；券商、資(zi)(zi)管公司、銀行及其理(li)財公司、公募基(ji)金(jin)(jin)(jin)及其子公司、私募基(ji)金(jin)(jin)(jin)、信托公司等各類金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構(gou)(gou)紛(fen)紛(fen)進(jin)入該(gai)市場。除自營資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)外，有條件的金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構(gou)(gou)還在合規的前提下專門為(wei)投(tou)資(zi)(zi)REITs定(ding)制產(chan)品。