□本報兩會(hui)報道小組(zu)
全(quan)國(guo)人(ren)大代表(biao)、越秀(xiu)集團董事長(chang)張(zhang)招興在接受中(zhong)國(guo)證券(quan)報(bao)記(ji)者采訪時表(biao)示,經(jing)過監管(guan)部(bu)門前(qian)期扎實有效地推動(dong)(dong)(dong)以(yi)及發行人(ren)、投資(zi)(zi)機構的(de)(de)積極探索,目(mu)前(qian)國(guo)內(nei)推出(chu)REITs公(gong)(gong)募(mu)試點(dian)的(de)(de)法律(lv)框架(jia)、監管(guan)環境、市場(chang)準備等條件(jian)已基(ji)本成熟,建議證監會牽頭選擇優質成熟的(de)(de)基(ji)礎(chu)資(zi)(zi)產(chan)、具有豐富REITs和(he)不動(dong)(dong)(dong)產(chan)運營管(guan)理經(jing)驗(yan)的(de)(de)發行人(ren)(管(guan)理人(ren))開展試點(dian),盡(jin)快推動(dong)(dong)(dong)國(guo)內(nei)公(gong)(gong)募(mu)REITs試點(dian)的(de)(de)落(luo)地,并請有關(guan)部(bu)門完善相關(guan)配套制度。
助力金融供給側改革
中國證(zheng)券報(bao):在經濟新常(chang)態和深(shen)化(hua)供給側結(jie)構性改革的當下,發展(zhan)REITs有(you)哪些(xie)現實意義?
張招興:通過將不(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)以(yi)“出售(shou)基(ji)金份(fen)額”的(de)(de)方(fang)式轉化為高(gao)流動(dong)(dong)(dong)(dong)性、低(di)(di)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)門檻的(de)(de)標準(zhun)化金融產(chan)(chan)品(pin)(pin),實現(xian)了不(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)穩(wen)定收益(yi)與普通個人投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)需求的(de)(de)有(you)效對接(jie)。新常態下,公(gong)(gong)募(mu)REITs對于推動(dong)(dong)(dong)(dong)金融市場(chang)供(gong)給側改革(ge),特別(bie)是助力國家“三去一降(jiang)一補”、提高(gao)金融產(chan)(chan)品(pin)(pin)供(gong)給質(zhi)量,引導社會資(zi)(zi)(zi)本支持實體經濟具有(you)重(zhong)要戰(zhan)略意義(yi)。貸款模(mo)式在金融支持結構中占比較大是造成目前整體杠(gang)(gang)桿(gan)率(lv)(lv)偏高(gao)的(de)(de)原(yuan)因之(zhi)一。公(gong)(gong)募(mu)REITs產(chan)(chan)品(pin)(pin)是以(yi)不(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)收益(yi)為派息來源的(de)(de)永續(xu)、權益(yi)性投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)工具,大力發展(zhan)公(gong)(gong)募(mu)REITs產(chan)(chan)品(pin)(pin)有(you)利于引導金融機構的(de)(de)債(zhai)權轉為投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi),有(you)效降(jiang)低(di)(di)存(cun)量不(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)的(de)(de)杠(gang)(gang)桿(gan)負債(zhai)率(lv)(lv)。除商業(ye)不(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)外(wai),公(gong)(gong)募(mu)REITs產(chan)(chan)品(pin)(pin)同(tong)樣適(shi)用于物流、醫療、環保、基(ji)礎設施等其(qi)他領域(yu)的(de)(de)不(bu)(bu)動(dong)(dong)(dong)(dong)產(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan),提升(sheng)上述(shu)產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)流動(dong)(dong)(dong)(dong)性、降(jiang)低(di)(di)杠(gang)(gang)桿(gan)率(lv)(lv)。
以PPP項(xiang)(xiang)目(mu)為(wei)例,由于相關公(gong)共基礎設施建(jian)設投(tou)資規模大(da)、退出渠道(dao)單(dan)一、回收期長,社會資本參(can)與(yu)積(ji)極性(xing)不高。通過REITs可將具有(you)(you)穩定現金流的(de)不動(dong)產轉化為(wei)小額、流動(dong)性(xing)強的(de)交易性(xing)資產,使(shi)得PPP項(xiang)(xiang)目(mu)成熟(shu)后快速退出,形成新的(de)民生工程資本金,有(you)(you)效降低實(shi)體經濟(ji)杠桿率(lv),尤其是地(di)方(fang)政府的(de)負(fu)債(zhai)率(lv),提高地(di)方(fang)財政(或企業(ye)(ye))的(de)持續投(tou)資能力(li),將有(you)(you)效緩(huan)解負(fu)債(zhai)端壓力(li),有(you)(you)利(li)于防(fang)范和(he)化解系統性(xing)金融風(feng)險。統計(ji)數據顯示(shi),交易所市場(chang)已掛牌(pai)的(de)“類REITs”產品中,發行(xing)人主要為(wei)物流行(xing)業(ye)(ye)、商業(ye)(ye)運營行(xing)業(ye)(ye)等,而房地(di)產企業(ye)(ye)作為(wei)原始權(quan)益人僅占全部(bu)總量的(de)不到10%,也說明REITs類產品不應當認為(wei)僅僅支持房地(di)產行(xing)業(ye)(ye),更是有(you)(you)效地(di)支持了實(shi)體經濟(ji)的(de)健(jian)康發展。
同時,公募(mu)REITs將對實體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)的(de)(de)發展(zhan)產生有效支持。實體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)的(de)(de)發展(zhan)是以工業(ye)廠(chang)房、商業(ye)地產、醫院、物流、養老物業(ye)等多類別的(de)(de)持有型(xing)物業(ye)為重(zhong)要載體(ti)(ti),從某種意(yi)義上說,這些持有型(xing)物業(ye)本身(shen)即是實體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)的(de)(de)組成部(bu)分。公募(mu)REITs可(ke)作為連接(jie)(jie)資(zi)(zi)本市場和實體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)的(de)(de)橋梁,將社會長期資(zi)(zi)本與持有型(xing)物業(ye)的(de)(de)長期投資(zi)(zi)進行對接(jie)(jie)。REITs的(de)(de)發展(zhan)可(ke)以助力(li)企業(ye)向輕資(zi)(zi)產轉型(xing),通過剝離非(fei)核(he)心資(zi)(zi)產,同時不喪(sang)失對物業(ye)的(de)(de)控(kong)制,將資(zi)(zi)金(jin)置換出來用于增強企業(ye)核(he)心競爭力(li),增強主(zhu)業(ye)的(de)(de)服務輸出能(neng)力(li),真(zhen)正(zheng)提升金(jin)融服務實體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)的(de)(de)效率。
另外,公(gong)募REITs將對房地(di)(di)產(chan)(chan)宏(hong)觀調(diao)控以及(ji)(ji)房地(di)(di)產(chan)(chan)行業(ye)轉型產(chan)(chan)生積極影(ying)響(xiang),公(gong)募REITs兼具(ju)“股性”與(yu)“債性”特(te)點(dian),以“盤(pan)活存量”、而(er)不(bu)(bu)是(shi)“新(xin)增投放”的(de)方式(shi),有(you)效疏導投資者(zhe)對住宅市場的(de)投資、投機需求,有(you)助于(yu)盡快恢復“房子(zi)是(shi)用(yong)(yong)來住的(de),不(bu)(bu)是(shi)用(yong)(yong)來炒(chao)的(de)”的(de)原(yuan)本定位。REITs強調(diao)穩定和可持續(xu)的(de)理念(nian)以及(ji)(ji)產(chan)(chan)品結構特(te)點(dian),有(you)助于(yu)推(tui)動房地(di)(di)產(chan)(chan)企業(ye)從“粗放式(shi)開發”轉型升級為“精細化(hua)經(jing)營”的(de)發展模式(shi),與(yu)房地(di)(di)產(chan)(chan)宏(hong)觀調(diao)控的(de)理念(nian)契(qi)合,有(you)利(li)于(yu)促進(jin)房地(di)(di)產(chan)(chan)行業(ye)健康穩定發展。
而且,通過(guo)公募REITs向(xiang)公開資本市場提供(gong)風(feng)險低、流動性強、穩(wen)定(ding)回報的(de)(de)集合(he)投資產(chan)品,亦有助于提高金融(rong)產(chan)品的(de)(de)供(gong)給質(zhi)量,讓廣大老百姓(xing)能夠更好地共(gong)享經濟發展成(cheng)果,讓人民群眾有更多的(de)(de)獲得(de)感。
推出公募REITs時機成熟
中國證券報:近(jin)年來發展REITs的(de)呼(hu)聲很(hen)高。從(cong)我國實際情況來看,目前(qian)推(tui)出公(gong)募REITs產品(pin)是否具備(bei)成熟(shu)的(de)市場(chang)條(tiao)件?
張招(zhao)興:總(zong)體看,條件(jian)已經成(cheng)熟(shu)。一(yi)方面,交(jiao)易所類(lei)REITs為公募REITs的(de)(de)推出奠定(ding)了良好(hao)基(ji)礎。2014年以來,以“資(zi)產(chan)(chan)(chan)支持(chi)證(zheng)券(ABS)”為載體,以成(cheng)熟(shu)不動產(chan)(chan)(chan)為基(ji)礎資(zi)產(chan)(chan)(chan),在交(jiao)易所市場發行、掛牌(pai)的(de)(de)“類(lei)REITs”產(chan)(chan)(chan)品(pin)獲得了長足(zu)發展(zhan)。類(lei)REITs產(chan)(chan)(chan)品(pin)作為前期探索市場、穩妥控制(zhi)風(feng)險(xian)的(de)(de)有益嘗(chang)試(shi),為公募REITs奠定(ding)了良好(hao)的(de)(de)基(ji)礎。
此外,證(zheng)監會開(kai)創性地(di)提(ti)出了在我(wo)國現(xian)行法(fa)律環(huan)境下,公募REITs可(ke)(ke)能的(de)(de)產(chan)品路徑。2016年12月26日,國家發改委、中國證(zheng)監會聯合發布《關(guan)于(yu)推(tui)進傳(chuan)統基礎設施領域PPP項目資(zi)(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券化相關(guan)工(gong)作的(de)(de)通知》,明(ming)確提(ti)出將積極研究推(tui)出“主要投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)于(yu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)支持(chi)證(zheng)券的(de)(de)證(zheng)券投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基金(jin)(jin)”。2017年2月14日,中國證(zheng)券投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基金(jin)(jin)業協會對國內公募REITs的(de)(de)產(chan)品形式明(ming)確表示,2017年將研究推(tui)動“公募基金(jin)(jin)+資(zi)(zi)(zi)產(chan)證(zheng)券化”的(de)(de)房地(di)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信托基金(jin)(jin)模式。這樣的(de)(de)交易結構是在現(xian)行法(fa)律框架下最為可(ke)(ke)行的(de)(de)安(an)排,應盡快落地(di)推(tui)動。
但是,目前(qian)的交易安排尚(shang)(shang)未能完全(quan)發(fa)揮REITs產(chan)品(pin)(pin)優勢。比如(ru),現(xian)階段(duan)類REITs產(chan)品(pin)(pin)期(qi)限(xian)相對較短。其開放期(qi)或退(tui)(tui)出期(qi)通(tong)常在3-5年之(zhi)間,到(dao)期(qi)需要通(tong)過資(zi)(zi)產(chan)處置或原始權益人回(hui)購的方式(shi)實(shi)現(xian)投資(zi)(zi)人退(tui)(tui)出,尚(shang)(shang)未達到(dao)公(gong)募REITs以交易方式(shi)實(shi)現(xian)的“永(yong)續(xu)”效(xiao)果。再如(ru),類REITs產(chan)品(pin)(pin)投資(zi)(zi)門(men)檻(jian)(jian)高(gao)、流動性較差,最低(di)投資(zi)(zi)門(men)檻(jian)(jian)為(wei)人民幣100萬元,且(qie)僅能通(tong)過交易所大宗交易平臺以協議方式(shi)轉讓、流通(tong)。
此前,市場人(ren)士認為,我國推動REITs的障礙(ai)主要(yao)在(zai)于(yu)法律(lv)(lv)環境(jing)(jing)及稅收體制。經過近年(nian)來的實踐(jian)摸索和(he)準備,法律(lv)(lv)環境(jing)(jing)方面(mian)已經找到突破(po)路徑,即:在(zai)現(xian)行法律(lv)(lv)框架內,以(yi)“公募基(ji)金+資(zi)產證(zheng)券(quan)化”方式實現(xian)公募REITs的落地。同時(shi),通過產品(pin)及交易結構方面(mian)的設(she)計,亦可較大程度上避免原始權(quan)益人(ren)、投資(zi)人(ren)承(cheng)擔過重稅負(fu)。
因此(ci),此(ci)前(qian)擔心的(de)制度(du)性(xing)障礙(ai)已經找到(dao)解決路徑,投(tou)資者對REITs產品(pin)已有了較為(wei)深入(ru)的(de)了解,監(jian)管(guan)部門也初(chu)步建立了成體系的(de)REITs監(jian)管(guan)體制,積累了較為(wei)豐富(fu)的(de)監(jian)管(guan)經驗,且實體經濟對于公募(mu)REITs產品(pin)需求(qiu)極為(wei)強烈,盡快推出(chu)完(wan)整(zheng)、標準意義(yi)的(de)公募(mu)REITs時機與條件(jian)皆(jie)已成熟,勢(shi)在(zai)必行。
鑒(jian)于此,我們建議(yi)延(yan)續類REITs產品在(zai)交易所市場先(xian)(xian)行(xing)先(xian)(xian)試的(de)成(cheng)功經驗(yan),由證監會牽頭,會同(tong)有關部門共同(tong)建立有助于公募(mu)REITs設立、發(fa)(fa)行(xing)及運(yun)作(zuo)的(de)完善支持及監管體系(xi),盡快(kuai)推(tui)動公募(mu)REITs試點(dian)落地。同(tong)時,在(zai)試點(dian)初期,為合理控制風險,建議(yi)選擇基礎(chu)資產優良、發(fa)(fa)行(xing)人(ren)或管理人(ren)主體優質的(de)企(qi)業先(xian)(xian)行(xing)先(xian)(xian)試,探索積累市場經驗(yan)。
放寬公募REITs投資比例限制
中(zhong)國(guo)證(zheng)券報:就公募REITs產品(pin)架(jia)構(gou)而言(yan),有何具體建議?
張招興:我們建議,在(zai)不與《證券投(tou)資基(ji)金(jin)法(fa)》相抵觸的前提下,由證監會針對(dui)公募(mu)REITs另(ling)行頒布專門指(zhi)引或(huo)管理辦(ban)法(fa),在(zai)公募(mu)REITs產品下放開當(dang)前公募(mu)基(ji)金(jin)運(yun)作管理辦(ban)法(fa)中關(guan)于投(tou)資比例(li)的相關(guan)限制。
根據我國目前(qian)《公開募(mu)集證券(quan)(quan)(quan)投資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)運(yun)作管(guan)理(li)辦法》的(de)(de)相關規(gui)定(ding)(ding)(ding),一(yi)(yi)(yi)只基(ji)(ji)金(jin)(jin)持有一(yi)(yi)(yi)家(jia)公司(si)發行的(de)(de)證券(quan)(quan)(quan),其市(shi)值不(bu)得超過(guo)基(ji)(ji)金(jin)(jin)資(zi)(zi)產(chan)凈值的(de)(de)百分之(zhi)十;同一(yi)(yi)(yi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)管(guan)理(li)人管(guan)理(li)的(de)(de)全部(bu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)持有一(yi)(yi)(yi)家(jia)公司(si)發行的(de)(de)證券(quan)(quan)(quan),不(bu)得超過(guo)該證券(quan)(quan)(quan)的(de)(de)百分之(zhi)十。國內當前(qian)擬定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)公募(mu)REITs產(chan)品架構(gou)中(zhong)所采用的(de)(de)公募(mu)基(ji)(ji)金(jin)(jin),主要將其定(ding)(ding)(ding)位于產(chan)品載體,其產(chan)品設計(ji)邏輯更類似于企業股票(piao)存量發行的(de)(de)“賣方”思(si)維(wei),而(er)與傳(chuan)統(tong)投資(zi)(zi)于股票(piao)、債券(quan)(quan)(quan)等二級市(shi)場證券(quan)(quan)(quan)的(de)(de)公募(mu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)“買方”思(si)維(wei)不(bu)同,故不(bu)宜(yi)完(wan)全參照(zhao)傳(chuan)統(tong)公募(mu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)既(ji)有的(de)(de)投資(zi)(zi)比例限制規(gui)定(ding)(ding)(ding)。
完善REITs稅制
中國(guo)證券報:對于我國(guo)公募REITs稅制(zhi)體(ti)系的建立(li),你怎么(me)看?
張招興(xing):在(zai)(zai)稅制(zhi)方面,交易所(suo)“類(lei)REITs”與公募REITs并無實質差異。過(guo)往項目中(zhong),稅負問題通(tong)過(guo)“一(yi)事一(yi)議”的(de)方式得到了部(bu)分解決,但(dan)未能形成系(xi)統化的(de)優(you)惠稅收體(ti)制(zhi)。但(dan)是(shi),不(bu)能因為稅收體(ti)制(zhi)“不(bu)完美”而停(ting)滯推進公募REITs。相反,應通(tong)過(guo)積(ji)極穩妥(tuo)、先行(xing)先試的(de)公募REITs實踐,促進REITs稅制(zhi)的(de)建立和完善,在(zai)(zai)實踐中(zhong)發現問題、解決問題。
中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)聲明(ming):凡(fan)本(ben)網(wang)注明(ming)“來源(yuan):中(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)報(bao)(bao)·中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)”的(de)所有作品,版權(quan)均屬于中(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)報(bao)(bao)、中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)。中(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)報(bao)(bao)·中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)與(yu)作品作者(zhe)(zhe)聯合聲明(ming),任何組織未(wei)經(jing)中(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)報(bao)(bao)、中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)以及作者(zhe)(zhe)書面授權(quan)不得轉(zhuan)(zhuan)載、摘(zhai)編或利用(yong)其(qi)它(ta)方式使用(yong)上述作品。凡(fan)本(ben)網(wang)注明(ming)來源(yuan)非中(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)報(bao)(bao)·中(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)的(de)作品,均轉(zhuan)(zhuan)載自其(qi)它(ta)媒體,轉(zhuan)(zhuan)載目的(de)在(zai)于更好服務讀(du)者(zhe)(zhe)、傳(chuan)遞信息之需(xu),并(bing)不代表本(ben)網(wang)贊同(tong)其(qi)觀(guan)點,本(ben)網(wang)亦不對其(qi)真實(shi)性負責(ze),持(chi)異議者(zhe)(zhe)應與(yu)原出處單位主張權(quan)利。
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