凜(lin)冬已至,而今年,按揭購房(fang)者和房(fang)地產開發商感(gan)到異(yi)常寒(han)冷(leng)。
第一財(cai)經(jing)了解到,從2月1日起,國有四大行對廣州(zhou)地區的(de)住(zhu)房按揭利(li)率提升至基準(zhun)利(li)率(4.9%)的(de)1.1倍,即上浮10%。
驚(jing)訝(ya)于過(guo)去一(yi)段時間(jian)房貸利(li)率(lv)增(zeng)速(su)迅猛,去年9月以基準(zhun)利(li)率(lv)購買(mai)首(shou)(shou)套(tao)(tao)房的廣州(zhou)市民李先生十(shi)分慶幸。事實上(shang),從(cong)去年4月開始,廣州(zhou)地區銀行個(ge)人按揭貸款(kuan)利(li)率(lv)便一(yi)步一(yi)個(ge)臺階,首(shou)(shou)套(tao)(tao)房貸款(kuan)利(li)率(lv)從(cong)基準(zhun)利(li)率(lv)打85折開始連續上(shang)升5次,達到(dao)基準(zhun)上(shang)浮10%,而(er)二(er)套(tao)(tao)房則(ze)更(geng)是高(gao)至上(shang)浮15%-20%。
與(yu)(yu)廣州(zhou)相(xiang)比(bi),經(jing)過(guo)去(qu)年(nian)6度上(shang)(shang)調(diao)后,近期北京首(shou)(shou)套(tao)房與(yu)(yu)二套(tao)房按揭(jie)貸款利率暫未提價。某北京房地產中介告訴記者(zhe),目前(qian)多(duo)家銀行依然(ran)維持在首(shou)(shou)套(tao)上(shang)(shang)浮(fu)10%,二套(tao)上(shang)(shang)浮(fu)20%的水平(ping)。
上(shang)海(hai)目(mu)前同樣(yang)暫未調整個人按(an)揭(jie)貸款利率。融360網站(zhan)顯示,上(shang)海(hai)多家股(gu)份行(xing)如廣發、興(xing)業、民生等(deng)首(shou)套房貸款利率為上(shang)浮10%,二套上(shang)浮10%-20%不等(deng)。不過也有浙商銀行(xing)、中信、郵(you)儲等(deng)銀行(xing)批(pi)出過基準甚至9折利率,不過這些(xie)銀行(xing)首(shou)套的常見批(pi)出利率均為1.1倍。
個人按揭利率上浮
雖然(ran)價格(ge)高了,額(e)度尚有。“2月(yue)1日,我們銀行將首套房的按(an)揭(jie)貸(dai)款利率從上幅5%提升至上幅10%,每個(ge)月(yue)都有額(e)度。”廣州某工行個(ge)人(ren)信貸(dai)部客戶經理(li)對記者表示。
除四(si)大(da)行(xing)外,融360數(shu)據顯(xian)示,目(mu)前廣(guang)(guang)州地區大(da)多數(shu)銀行(xing)都將首套房貸(dai)款利率定在1.05-1.2倍之間(jian)。其中廣(guang)(guang)州華(hua)潤銀行(xing)雖然顯(xian)示首套利率打9折,不(bu)過標(biao)注不(bu)做(zuo)二(er)手房,且新(xin)房只做(zuo)合(he)作樓盤。
此外(wai),記(ji)者(zhe)發現雖然廣(guang)州銀行(xing)(xing)(xing)、郵儲銀行(xing)(xing)(xing)、招商(shang)銀行(xing)(xing)(xing)、恒生銀行(xing)(xing)(xing)、渣(zha)打銀行(xing)(xing)(xing)等標注首套利率為(wei)1.05倍,不過常(chang)見批出(chu)利率仍(reng)為(wei)1.1倍,與上調后(hou)的四大行(xing)(xing)(xing)基本(ben)一致。
上(shang)述工行客戶(hu)經理也對(dui)記者表(biao)示(shi),從銀行內部看,今年額度確實不如往年松。此外每(mei)個(ge)人的情(qing)況也不一(yi)樣,會出現一(yi)人一(yi)價的情(qing)況。
在去年(nian)“房(fang)(fang)子是用來住的(de),不是用來炒的(de)”主(zhu)基調下,房(fang)(fang)地(di)產(chan)調控(kong)政策逐漸加(jia)碼。以北京地(di)區為例(li),北京銀監局公布最新統(tong)計數據顯示,2017年(nian)個(ge)人住房(fang)(fang)貸款(kuan)1至(zhi)4季度月均(jun)新發放金額(e)分(fen)別為268.5億(yi)元(yuan)、204.2億(yi)元(yuan)、147.9億(yi)元(yuan)和87.3億(yi)元(yuan),呈(cheng)現(xian)明顯下降趨勢。
從政策監管角度(du),去年(nian)中央(yang)經濟工(gong)作會議指出(chu),要(yao)建立金(jin)融與房地產良性循環機制。在此(ci)之前,銀(yin)監會主席郭樹清接受(shou)《人民日報(bao)》專訪時也指出(chu),要(yao)抑制居民部門(men)杠桿率(lv)。
國家金融與發展(zhan)實驗室副主任曾剛(gang)對第一(yi)(yi)財經記者指出,一(yi)(yi)方(fang)面銀(yin)行(xing)需要(yao)配(pei)合房地產市(shi)場調控以及監管趨(qu)緊的大趨(qu)勢。另(ling)一(yi)(yi)方(fang)面,從(cong)銀(yin)行(xing)自(zi)身考慮,目前貸(dai)款(kuan)額度緊張,貸(dai)款(kuan)需求相(xiang)對旺盛,銀(yin)行(xing)在進行(xing)資產配(pei)置(zhi)時愿意配(pei)置(zhi)收(shou)益(yi)更高資產。
此(ci)外,曾剛認為,目前銀(yin)行流動性壓力相對較大(da),在(zai)(zai)貸資產期限結構上,也傾向期限短(duan)的(de)資產。由此(ci),個人(ren)按揭貸款無論是(shi)從價格還是(shi)期限還是(shi)國家政策(ce)三(san)方面都不占優勢。雖(sui)然個人(ren)按揭貸款雖(sui)然在(zai)(zai)基(ji)礎利率(lv)上浮,但依然無法與企業端(duan)融(rong)資利率(lv)相提并論。
地產商銀行融資難
第一財經了(le)解到,新(xin)年伊始,房地產(chan)開發商從(cong)銀行融資也越來越難。
近日(ri),網(wang)上流傳一(yi)份(fen)恒豐(feng)銀行信(xin)用評(ping)審部發出(chu)的內(nei)(nei)部通知顯示(shi),信(xin)用風(feng)險評(ping)審部2018年(nian)1月29日(ri)起暫停(ting)受理房地產(chan)行業新(xin)增(zeng)授信(xin)業務(wu),包(bao)括對開發商貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)及相關企業貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan),例如建筑工程類(lei)公司(si)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)等。恒豐(feng)銀行內(nei)(nei)部人士對第(di)一(yi)財經記(ji)者表示(shi):“這是基于(yu)我行貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)結構(gou)調整作(zuo)出(chu)的正常經營決策,屬于(yu)暫時(shi)性(xing)內(nei)(nei)部管理措(cuo)施,不(bu)涉及其他(ta)。”
無獨(du)有(you)偶(ou),記(ji)者從另(ling)一家總行(xing)(xing)在(zai)北京的股份制商業銀行(xing)(xing)內部(bu)獲(huo)悉,該行(xing)(xing)早(zao)在(zai)去(qu)年就暫停了受理(li)房(fang)地產行(xing)(xing)業新增授信業務。某國有(you)大行(xing)(xing)三線城市二級分行(xing)(xing)內部(bu)人士對記(ji)者表示(shi),該行(xing)(xing)面向房(fang)地產企業的貸款雖然仍有(you)額度,但同比明顯收緊,利率在(zai)15%左右。
不(bu)僅(jin)僅(jin)是一線(xian)城市(shi),記(ji)者近(jin)期調研(yan)湖北三線(xian)城市(shi)襄(xiang)陽時,當(dang)地某國有(you)大行(xing)(xing)內部人士對記(ji)者表(biao)示,目(mu)前銀(yin)行(xing)(xing)對房(fang)地產開發企業的貸款額度少之又少,且利率在10%以上。當(dang)地很多房(fang)企都是通過表(biao)外或其他渠道融資,很少能拿到銀(yin)行(xing)(xing)貸款。
業內人(ren)士表(biao)示(shi),收(shou)緊房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)貸款業務會使房(fang)(fang)企(qi)(qi)融資收(shou)緊。一方(fang)面(mian)房(fang)(fang)企(qi)(qi)拿地(di)能力降低,并(bing)放(fang)慢商品(pin)房(fang)(fang)開(kai)發(fa)步(bu)伐,加劇商品(pin)房(fang)(fang)供需矛盾;另一方(fang)面(mian)由(you)于(yu)商品(pin)房(fang)(fang)供給端下降,必然在短期內加大(da)供給缺口(kou),抬升整個(ge)樓市房(fang)(fang)價。
不過,廣東某大行(xing)(xing)省分(fen)(fen)行(xing)(xing)內部人(ren)士認為,只是部分(fen)(fen)銀行(xing)(xing)暫(zan)停受理,占比(bi)很小,并不能以偏(pian)概全。
曾剛指(zhi)出,房(fang)(fang)企雖然融(rong)資需求(qiu)旺,收益率高,不過國家信貸政(zheng)策(ce)對此有很多限制(zhi)。例(li)如新年伊始,銀(yin)監會“4號文(wen)”所圈定的“八(ba)大方(fang)(fang)面”中,第二方(fang)(fang)面即明(ming)確(que)“違(wei)反(fan)宏(hong)觀調控政(zheng)策(ce)”,無(wu)疑將目(mu)光瞄準(zhun)房(fang)(fang)地(di)產等重點(dian)宏(hong)觀調控領域。銀(yin)監會《2018年整治銀(yin)行業(ye)(ye)市場亂(luan)象工(gong)作要(yao)點(dian)》中明(ming)確(que)指(zhi)出,將對直(zhi)接(jie)或變相為(wei)房(fang)(fang)地(di)產企業(ye)(ye)支付土地(di)購置費用提(ti)(ti)供各(ge)類表內外融(rong)資,或以(yi)(yi)自身信用提(ti)(ti)供支持或通道;向“四(si)證(zheng)”不全、資本金未足額到位的商業(ye)(ye)性房(fang)(fang)地(di)產開發(fa)項目(mu)提(ti)(ti)供融(rong)資;發(fa)放(fang)首(shou)付不合規的個人(ren)住房(fang)(fang)貸款(kuan);以(yi)(yi)充(chong)當籌資渠(qu)道或放(fang)款(kuan)通道等方(fang)(fang)式,直(zhi)接(jie)或間接(jie)為(wei)各(ge)類機構發(fa)放(fang)首(shou)付貸等行為(wei)提(ti)(ti)供便利(li);綜合消費貸款(kuan)、個人(ren)經(jing)營性貸款(kuan)、信用卡(ka)透支等資金用于購房(fang)(fang)等違(wei)反(fan)房(fang)(fang)地(di)產行業(ye)(ye)政(zheng)策(ce)的行為(wei)進(jin)行重點(dian)整治。
重心移至租房市場
當前(qian)銀行(xing)面對房(fang)地(di)產信貸(dai)(dai)額度緊張、按揭貸(dai)(dai)款利率水漲船(chuan)高的大(da)環境下(xia),四大(da)行(xing)相繼推出了(le)住房(fang)租(zu)(zu)賃貸(dai)(dai)款,以及(ji)加大(da)了(le)房(fang)地(di)產企業(ye)(ye)用于租(zu)(zu)賃業(ye)(ye)務(wu)的信貸(dai)(dai)支持。
去年10月底(di),建(jian)設銀行(xing)(xing)(xing)、中國(guo)銀行(xing)(xing)(xing)與工商銀行(xing)(xing)(xing)紛(fen)紛(fen)重金布局租房市場;1月18日,農行(xing)(xing)(xing)也推出了住房租賃(lin)貸款。根據第一財經(jing)梳理(li),截至目前,建(jian)設銀行(xing)(xing)(xing)、工商銀行(xing)(xing)(xing)、中國(guo)銀行(xing)(xing)(xing)和(he)交(jiao)通銀行(xing)(xing)(xing)等(deng)已與大約30個省市簽署了住房租賃(lin)市場發(fa)展戰略合作協(xie)議,合計提供的意向性授(shou)信支持金額超過萬億元。
一向主(zhu)打購房(fang)按揭貸款(kuan)的傳統大(da)行,突然集中火力進(jin)軍住(zhu)房(fang)租賃(lin)市場,這與(yu)國家的政策與(yu)監管(guan)導向相符合。去(qu)年年底召開(kai)的中央經濟工(gong)作會議指出,要發(fa)展住(zhu)房(fang)租賃(lin)市場特別是長期租賃(lin),支持專(zhuan)業(ye)化、機構化住(zhu)房(fang)租賃(lin)企業(ye)發(fa)展。
銀行(xing)(xing)態度(du)的扭轉(zhuan)從產(chan)(chan)品定價上(shang)不難看出(chu)。例如,1月3日(ri),建(jian)設(she)銀行(xing)(xing)深(shen)圳市分(fen)行(xing)(xing)推出(chu)全(quan)國首個個人住房租賃貸(dai)款(kuan)產(chan)(chan)品“按(an)居貸(dai)”。執行(xing)(xing)基準利率,例如一(yi)年期貸(dai)款(kuan)利率是(shi)4.35%。而目前建(jian)行(xing)(xing)在深(shen)圳的首套房按(an)揭貸(dai)款(kuan)利率則為(wei)基準利率上(shang)浮10%,為(wei)5.39%。兩款(kuan)產(chan)(chan)品利率相差了足(zu)足(zu)1.04個百分(fen)點。
在二線(xian)城(cheng)市廈門,中行去年11月(yue)試水(shui)的首(shou)筆住(zhu)房租賃貸款執行基(ji)準利(li)率(lv)(lv),與(yu)同期廈門多(duo)家銀行首(shou)套房按揭貸款利(li)率(lv)(lv)相同。
此外,從2017年10月底(di)開(kai)始(shi),商業銀行(xing)進軍住(zhu)(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)市(shi)(shi)(shi)場還(huan)表現(xian)為給房(fang)企提(ti)供(gong)用于住(zhu)(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)業務的信(xin)貸支持(chi)。例如,2017年11月16日,工商銀行(xing)廣(guang)東省分行(xing)營業部(bu)與廣(guang)州(zhou)市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)和(he)城(cheng)鄉建(jian)設委員會簽(qian)署《戰略合作協議(yi)》,將為廣(guang)州(zhou)市(shi)(shi)(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)市(shi)(shi)(shi)場參與主(zhu)體提(ti)供(gong)5000億元授信(xin)資金(jin)支持(chi)。1月18日,農(nong)行(xing)北京(jing)(jing)市(shi)(shi)(shi)分行(xing)與北京(jing)(jing)市(shi)(shi)(shi)保障房(fang)中心、首(shou)創置業、北京(jing)(jing)城(cheng)建(jian)、首(shou)開(kai)股份、中鐵置業、北京(jing)(jing)建(jian)工集團簽(qian)署合作協議(yi),擬向六家企業合計提(ti)供(gong)2000億元信(xin)貸資金(jin),用于支持(chi)北京(jing)(jing)市(shi)(shi)(shi)集體建(jian)設用地(di)租賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)項目開(kai)發。
曾剛指出(chu),目前監(jian)管對(dui)普通開發(fa)貸政(zheng)策(ce)收緊,卻對(dui)租賃房開發(fa)貸款(kuan)的(de)政(zheng)策(ce)相對(dui)寬松,有利(li)于進一步影響(xiang)房地(di)產供給結構,建立“租售并舉”的(de)房地(di)產長效(xiao)機制。
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