21日(ri)，由(you)中(zhong)國(guo)社(she)會科(ke)學院財經戰略研究院、新華社(she)經濟(ji)參考報社(she)、中(zhong)國(guo)社(she)會科(ke)學出版社(she)共(gong)同主辦的(de)《中(zhong)國(guo)住房發(fa)展報告（2020-2021）》共(gong)同發(fa)布及研討會在京舉行。中(zhong)國(guo)社(she)會科(ke)學院城(cheng)市與競爭力研究中(zhong)心主任倪鵬飛表示，2020年房價平(ping)均水平(ping)突(tu)破萬元大關，預計(ji)在沒(mei)有重(zhong)大政(zheng)策轉向和外部沖擊(ji)的(de)情況下，中(zhong)國(guo)房地(di)產(chan)市場(chang)將延續平(ping)穩態勢，房地(di)產(chan)租賃市場(chang)有所改觀，保障性租賃市場(chang)的(de)步(bu)伐將進一步(bu)加(jia)大。

　　展望明(ming)年樓市，倪鵬飛指出，由(you)(you)于(yu)“三道紅線”和資(zi)金(jin)監管從嚴會(hui)導致房(fang)地產企業降價促銷，加(jia)快銷售，預計2021年商(shang)品住房(fang)銷售面(mian)積(ji)同比增幅(fu)將保持不變并(bing)再創歷史新高(gao)；與此同時，由(you)(you)于(yu)改善性需求(qiu)會(hui)繼續增加(jia)，剛性需求(qiu)也會(hui)得到(dao)釋放，在(zai)(zai)供給和需求(qiu)的作用下，預計2021全年商(shang)品住房(fang)價格同比增幅(fu)會(hui)下降，可能在(zai)(zai)5%左右。

　　報告指出，在潛(qian)(qian)力提(ti)前釋放(fang)的(de)(de)(de)(de)背景(jing)下，預估的(de)(de)(de)(de)在2025年出現住房(fang)絕(jue)對(dui)拐點即住房(fang)銷售額絕(jue)對(dui)量下降可能會提(ti)前。倪鵬飛表(biao)示，總(zong)體上看，長時期住房(fang)市(shi)場(chang)結構(gou)性過剩將較(jiao)(jiao)為嚴重(zhong)，但結構(gou)性潛(qian)(qian)力仍然存(cun)在。從家庭類型(xing)看，雖(sui)然中(zhong)上收入家庭住房(fang)可能已經出現過剩，但中(zhong)低(di)收入群體的(de)(de)(de)(de)住房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)，尤其是(shi)保障性住房(fang)需(xu)(xu)求(qiu)要(yao)彌補的(de)(de)(de)(de)缺口還(huan)很大。新市(shi)民的(de)(de)(de)(de)剛需(xu)(xu)、部(bu)分(fen)改(gai)(gai)善型(xing)需(xu)(xu)求(qiu)和老城改(gai)(gai)造的(de)(de)(de)(de)重(zhong)置需(xu)(xu)求(qiu)還(huan)有較(jiao)(jiao)大的(de)(de)(de)(de)潛(qian)(qian)力；從空(kong)間(jian)類型(xing)上看，人口集(ji)中(zhong)流入的(de)(de)(de)(de)地區(qu)還(huan)存(cun)在住房(fang)短缺。

　　倪(ni)鵬飛同(tong)時表(biao)示，在房地(di)產調控持續緊縮的(de)背(bei)景下，房地(di)產行業穩定性已有(you)所(suo)增強(qiang)，但(dan)潛在的(de)隱憂仍存，風險、錯(cuo)配(pei)和擠出(chu)的(de)問題(ti)沒有(you)根本解(jie)決。

　　倪(ni)鵬(peng)飛表(biao)示，目前來看，炒房(fang)還(huan)沒(mei)有被完全(quan)控制(zhi)。個(ge)人(ren)按揭(jie)貸款(kuan)與定金及預(yu)收(shou)款(kuan)同(tong)(tong)比恢復幅度出現(xian)差異(yi)，1-10月份個(ge)人(ren)按揭(jie)貸款(kuan)同(tong)(tong)比增速為9.8%，定金及預(yu)收(shou)款(kuan)同(tong)(tong)比增速為4.3%，這反映投資需(xu)求占比增加和杠桿(gan)購房(fang)比例擴大，部分城(cheng)市(shi)出現(xian)貸款(kuan)炒房(fang)現(xian)象(xiang)。在此(ci)背景下樓(lou)市(shi)風險仍(reng)比較大，據課題組測(ce)算，2019年全(quan)國城(cheng)市(shi)房(fang)價收(shou)入比平均高(gao)達9.1。

　　同時(shi)，住房(fang)與人口分(fen)布(bu)錯(cuo)(cuo)配(pei)加(jia)劇。倪鵬飛表示(shi)，從(cong)2003年到2018年，城(cheng)(cheng)市(shi)新增(zeng)人口的92.22%集中于(yu)城(cheng)(cheng)市(shi)群和都市(shi)圈(quan)，但2002年到2017年房(fang)地產銷售(shou)僅(jin)69.62%在都市(shi)圈(quan)和城(cheng)(cheng)市(shi)群區域，反映(ying)出住房(fang)和人口分(fen)布(bu)存(cun)在錯(cuo)(cuo)配(pei)。他認(ren)為，隨著人口從(cong)農村和非都市(shi)圈(quan)向都市(shi)圈(quan)城(cheng)(cheng)市(shi)群轉移，這(zhe)一錯(cuo)(cuo)配(pei)將加(jia)劇，大城(cheng)(cheng)市(shi)住房(fang)供需矛盾和住房(fang)問題(ti)突出。

　　此外(wai)，房地(di)(di)產擠(ji)出(chu)效(xiao)應(ying)有所增加。倪鵬(peng)飛表(biao)示，疫情沖擊之下，一(yi)邊是快速復蘇回(hui)暖的(de)房價，另一(yi)邊則是遲遲難(nan)以(yi)回(hui)升(sheng)的(de)消費。房地(di)(di)產投資的(de)快速恢復和崛起對其他固定(ding)資產投資形成一(yi)定(ding)的(de)擠(ji)出(chu)。房地(di)(di)產過度發展扭曲實體經(jing)濟發展，進(jin)而影響(xiang)整個(ge)國民經(jing)濟結構的(de)調整。

　　倪(ni)鵬(peng)飛(fei)建(jian)議，未(wei)來幾年仍處(chu)樓市調控(kong)的(de)(de)關(guan)鍵期(qi)和機遇(yu)期(qi)，需(xu)堅持“房(fang)住(zhu)(zhu)不炒”定(ding)位，“穩房(fang)價(jia)、穩地價(jia)、穩預(yu)期(qi)”的(de)(de)目標，“因(yin)城(cheng)施策(ce)”的(de)(de)原則，保持調控(kong)政策(ce)的(de)(de)連續性、一致性和穩定(ding)性。同時，構(gou)建(jian)以(yi)都市圈為單(dan)元和主體的(de)(de)地方(fang)和全(quan)國住(zhu)(zhu)房(fang)空間體系(xi)，并建(jian)立以(yi)都市圈為單(dan)元的(de)(de)地方(fang)和全(quan)國住(zhu)(zhu)房(fang)監管與調控(kong)體系(xi)，根據未(wei)來可能的(de)(de)需(xu)求(qiu)目標以(yi)及現(xian)有存量的(de)(de)變化，來確定(ding)未(wei)來5年甚至15年各類住(zhu)(zhu)房(fang)供給增量的(de)(de)合(he)理(li)布局；加(jia)快開征房(fang)地產稅以(yi)帶動(dong)長效機制建(jian)設；啟動(dong)實施“租售結合(he)”的(de)(de)“新市民安居工程”。