中金(jin)公司(si)研究(jiu)部 張宇

　　當前基礎設(she)施公(gong)募REITs試(shi)點項目(mu)正在穩步(bu)推進中，產(chan)(chan)業園區(qu)(qu)作(zuo)為(wei)其中一類重(zhong)要且獨具(ju)(ju)特色的資(zi)產(chan)(chan)類別受到(dao)投資(zi)者廣泛關(guan)注。做好(hao)做活(huo)產(chan)(chan)業園區(qu)(qu)REITs、構(gou)建良性活(huo)力(li)(li)的市場(chang)生(sheng)態，對于產(chan)(chan)業園區(qu)(qu)建設(she)和(he)地方經濟發展都具(ju)(ju)有深遠影響，亦是中國發力(li)(li)建設(she)基礎設(she)施公(gong)募REITs的初(chu)衷和(he)應有之義。

　　契合公募REITs產品屬性

　　中國產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)起步于(yu)1979年，至今(jin)全國范圍內各(ge)類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)數量近(jin)兩萬個。符合(he)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)形成條件、成熟度較高的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)主(zhu)要包含(han)位于(yu)各(ge)類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)內、建設在(zai)(zai)工業(ye)(ye)(ye)用地或(huo)科(ke)研用地上的(de)(de)(de)研發(fa)樓、標準廠房、孵化器與(yu)實驗室三(san)類(lei)。這些資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)通(tong)常產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)權清晰，無特許經營限制(zhi)，現金(jin)收益穩(wen)定，具備(bei)增(zeng)值空間，適合(he)作為(wei)(wei)公募REITs產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)發(fa)行(xing)(xing)。同(tong)時產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)底(di)層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)規模體(ti)量大，存(cun)量產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)潛在(zai)(zai)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)規模或(huo)可達到十萬億元級別；資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)類(lei)別豐富，生產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)型(xing)(xing)和(he)研發(fa)型(xing)(xing)用房均(jun)可作為(wei)(wei)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)發(fa)行(xing)(xing)；資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)縱深程度高，除北(bei)京、上海等(deng)一(yi)線(xian)城市(shi)(shi)外(wai)，二(er)三(san)線(xian)城市(shi)(shi)也有符合(he)發(fa)行(xing)(xing)條件的(de)(de)(de)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)；發(fa)行(xing)(xing)主(zhu)體(ti)相對豐富，政府園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)平臺、政府主(zhu)導園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)企業(ye)(ye)(ye)、專業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)運(yun)營商(shang)和(he)開發(fa)商(shang)系(xi)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)運(yun)營商(shang)均(jun)有可能參(can)與(yu)到產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)公募REITs試點當(dang)中。上述特點是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)REITs市(shi)(shi)場實現差異化定價和(he)活躍參(can)與(yu)的(de)(de)(de)重要保(bao)證(zheng)。從國際視(shi)角來看，海外(wai)市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)REITs底(di)層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)以物流(liu)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)為(wei)(wei)主(zhu)，與(yu)我(wo)國園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)內涵相近(jin)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)通(tong)常分(fen)類(lei)為(wei)(wei)工業(ye)(ye)(ye)類(lei)和(he)辦(ban)公類(lei)REITs，包含(han)商(shang)務園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、科(ke)學園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)、工業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)等(deng)形式。雖然產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)REITs在(zai)(zai)海外(wai)市(shi)(shi)場并(bing)非主(zhu)流(liu)類(lei)型(xing)(xing)，但包含(han)相似產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)REITs產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)規模體(ti)量和(he)市(shi)(shi)值增(zeng)速不(bu)容忽(hu)視(shi)，是一(yi)類(lei)重要且(qie)有活力的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)類(lei)型(xing)(xing)。

　　為資金提供退出通道

　　產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)REITs的首要(yao)優勢在于能夠(gou)直(zhi)擊(ji)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)股權融(rong)(rong)資(zi)(zi)與退(tui)(tui)出渠道(dao)(dao)缺乏的痛點。產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)開發時(shi)間(jian)長、資(zi)(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)大、回款(kuan)周期(qi)久，債(zhai)權融(rong)(rong)資(zi)(zi)方式繁多但股權融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠道(dao)(dao)較少(shao)，退(tui)(tui)出機制不暢，故而(er)投(tou)融(rong)(rong)資(zi)(zi)模式長期(qi)受到制約，部分(fen)上市(shi)產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)運(yun)營商現金(jin)流(liu)壓力較重(zhong)，資(zi)(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)率和凈負(fu)債(zhai)率偏(pian)高，有息負(fu)債(zhai)規模大。產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)REITs能夠(gou)為資(zi)(zi)金(jin)提供(gong)退(tui)(tui)出通道(dao)(dao)，盤活存量資(zi)(zi)產(chan)，讓(rang)產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)能夠(gou)實(shi)現“投(tou)資(zi)(zi)-運(yun)營-盤活-再投(tou)資(zi)(zi)”的良(liang)性(xing)內循(xun)環(huan)(huan)，即打通園(yuan)(yuan)(yuan)區(qu)資(zi)(zi)產(chan)的“融(rong)(rong)-投(tou)-管(guan)-退(tui)(tui)”全周期(qi)通道(dao)(dao)，從而(er)借REITs東風改善(shan)財務狀況，擴大投(tou)資(zi)(zi)規模，構建投(tou)融(rong)(rong)資(zi)(zi)閉環(huan)(huan)。

　　其次，產(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)REITs實現對園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)資(zi)產(chan)的(de)(de)“輕重(zhong)分(fen)離”，促(cu)(cu)進(jin)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)開(kai)(kai)發(fa)全生命周期(qi)管(guan)理(li)(li)。按照現行的(de)(de)規定(ding)，原始權(quan)益人(ren)可以保(bao)留產(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)資(zi)產(chan)至少20%的(de)(de)權(quan)益，借此(ci)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)開(kai)(kai)發(fa)企業可以保(bao)留經營權(quan)，并將精(jing)力(li)(li)投入(ru)在(zai)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)運營和管(guan)理(li)(li)上(shang)，改善“重(zhong)開(kai)(kai)發(fa)、輕運營”的(de)(de)問題，從原來的(de)(de)“開(kai)(kai)發(fa)建(jian)設(she)”為(wei)重(zhong)轉向“資(zi)產(chan)管(guan)理(li)(li)”為(wei)重(zhong)，從而構建(jian)可持續(xu)發(fa)展(zhan)的(de)(de)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)生態，促(cu)(cu)進(jin)園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)全生命周期(qi)管(guan)理(li)(li)。這(zhe)一過程對產(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)的(de)(de)運營管(guan)理(li)(li)能力(li)(li)也提(ti)出(chu)了更高的(de)(de)要求(qiu)，因此(ci)產(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)REITs的(de)(de)設(she)立還能促(cu)(cu)進(jin)行業資(zi)產(chan)管(guan)理(li)(li)能力(li)(li)的(de)(de)提(ti)升，助力(li)(li)我國(guo)產(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)(qu)(qu)(qu)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)(li)人(ren)團隊建(jian)設(she)。

　　此外，公募(mu)REITs整體(ti)退出和持續經營，有(you)利于促(cu)進(jin)土(tu)(tu)地(di)(di)集(ji)(ji)約利用(yong)(yong)。我國(guo)工業(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)利用(yong)(yong)效(xiao)率(lv)相較國(guo)際(ji)水平(ping)偏低，部分(fen)產(chan)業(ye)園(yuan)區存在過度供應(ying)和用(yong)(yong)地(di)(di)浪費問題，各級政府亦對土(tu)(tu)地(di)(di)集(ji)(ji)約化管(guan)理(li)(li)高(gao)(gao)度重視。產(chan)業(ye)園(yuan)區土(tu)(tu)地(di)(di)集(ji)(ji)約管(guan)理(li)(li)的(de)(de)措施包括興建標(biao)準化廠房、提高(gao)(gao)地(di)(di)上建筑(zhu)容積率(lv)、提高(gao)(gao)建筑(zhu)密度、限制分(fen)割(ge)銷售等，這將(jiang)導(dao)致產(chan)業(ye)園(yuan)區建設成本(ben)的(de)(de)提升。而(er)公募(mu)REITs則是一類行之有(you)效(xiao)的(de)(de)、更加合適和合理(li)(li)的(de)(de)整體(ti)化退出工具，適合不能散售的(de)(de)、高(gao)(gao)密度的(de)(de)建筑(zhu)實現盤活，進(jin)而(er)促(cu)進(jin)產(chan)業(ye)園(yuan)區運營商對園(yuan)區進(jin)行整體(ti)開(kai)發和土(tu)(tu)地(di)(di)的(de)(de)集(ji)(ji)約化利用(yong)(yong)。

　　最后，從長遠來看，當前(qian)中國(guo)(guo)正(zheng)在經歷經濟轉型升級的(de)(de)重要進(jin)程(cheng)，產(chan)(chan)業(ye)(ye)園區(qu)作為各類制造業(ye)(ye)產(chan)(chan)業(ye)(ye)重要的(de)(de)物理空間載體，是帶動區(qu)域(yu)經濟發展和產(chan)(chan)業(ye)(ye)升級的(de)(de)引擎(qing)，也是中國(guo)(guo)經濟增長的(de)(de)原動力(li)細胞。園區(qu)興(xing)(xing)則產(chan)(chan)業(ye)(ye)興(xing)(xing)，通(tong)過(guo)產(chan)(chan)業(ye)(ye)園區(qu)REITs激發園區(qu)活力(li)如同發動區(qu)域(yu)經濟增長的(de)(de)引擎(qing)，將助力(li)中國(guo)(guo)制造，為中國(guo)(guo)經濟的(de)(de)騰(teng)飛插上翅(chi)膀。