【編者按】 為幫助投資者充分了解基礎設施公募REITs業務相關規則，深交所投教中心特別推出基礎設施公募REITs系列解讀文章。本篇為第一篇，主要介紹基礎設施公募REITs審核關注事項，一起來看看。

　　1、基礎設施項目(mu)應當(dang)符合哪些合規性要求？

　　基(ji)礎(chu)設施(shi)項目應當(dang)符合以下合規性要(yao)(yao)求(qiu)：（1）權屬清晰(xi)，資(zi)產范圍(wei)明確，并依(yi)照規定(ding)(ding)完成了相(xiang)(xiang)應的(de)(de)權屬登(deng)記；（2）不存在(zai)(zai)法定(ding)(ding)或(huo)約(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)限制轉讓或(huo)限制抵(di)押、質(zhi)(zhi)押的(de)(de)情形，不存在(zai)(zai)抵(di)押、質(zhi)(zhi)押等(deng)權利限制；（3）基(ji)礎(chu)設施(shi)資(zi)產已通過(guo)竣工(gong)驗收，工(gong)程建設質(zhi)(zhi)量及安全標準符合相(xiang)(xiang)關要(yao)(yao)求(qiu)，已按規定(ding)(ding)辦理審批、核(he)準、備案、登(deng)記等(deng)手續；（4）基(ji)礎(chu)設施(shi)資(zi)產的(de)(de)土地實際用途(tu)應當(dang)與其規劃用途(tu)及其權證所載用途(tu)相(xiang)(xiang)符；（5）基(ji)礎(chu)設施(shi)資(zi)產涉及經(jing)營資(zi)質(zhi)(zhi)的(de)(de)，相(xiang)(xiang)關經(jing)營許可或(huo)者其他經(jing)營資(zi)質(zhi)(zhi)應當(dang)合法、有(you)效；（6）中國證監會和(he)深交所規定(ding)(ding)的(de)(de)其他條件。

　　2、基礎設(she)施(shi)項目現金流應當符合哪些(xie)條件？

　　基礎設施項目現(xian)(xian)(xian)金流(liu)應符合市場化(hua)原則(ze)，基于真實、合法的(de)經(jing)營活動產生，現(xian)(xian)(xian)金流(liu)持續(xu)、穩定，且來(lai)源應合理(li)分散，直接或穿透后(hou)來(lai)源于多(duo)個現(xian)(xian)(xian)金流(liu)提供方。因商業模式或者經(jing)營業態等原因，現(xian)(xian)(xian)金流(liu)提供方較(jiao)少(shao)的(de)，重要現(xian)(xian)(xian)金流(liu)提供方應當資質優良，財務情況(kuang)穩健。

　　3、基(ji)礎設施項目運營情況(kuang)應當符合哪些條件？

　　基礎設施(shi)項目(mu)運(yun)營時間(jian)原則上應不低于3年，運(yun)營模式成熟穩(wen)(wen)定，且運(yun)營收(shou)入有較好(hao)增長潛力。針對產業(ye)(ye)園(yuan)、倉儲(chu)物(wu)流、數據中心(xin)等(deng)依(yi)托租(zu)(zu)(zu)賃收(shou)入的基礎設施(shi)項目(mu)，要求近(jin)3年總體(ti)出租(zu)(zu)(zu)率和租(zu)(zu)(zu)金收(shou)入較高(gao)、租(zu)(zu)(zu)金收(shou)繳情況(kuang)良好(hao)、主(zhu)要承租(zu)(zu)(zu)人資信狀況(kuang)良好(hao)、租(zu)(zu)(zu)約穩(wen)(wen)定、承租(zu)(zu)(zu)人行業(ye)(ye)分布合理(li)；對于收(shou)費公路(lu)、污水處理(li)等(deng)依(yi)托收(shou)費收(shou)入的基礎設施(shi)項目(mu)，要求近(jin)3年運(yun)營收(shou)入較高(gao)或保(bao)持(chi)增長、使用者需求充(chong)足穩(wen)(wen)定、區域競爭(zheng)優勢顯著(zhu)以及運(yun)營水平處于行業(ye)(ye)前(qian)列。

　　4、基礎設施項目的可供分(fen)配金額測算報告應當考慮哪(na)些影(ying)響因素？

　　可供(gong)分配金額(e)測算(suan)報告應(ying)經會計(ji)師事務所審閱(yue)，測算(suan)期限不(bu)超過2年(nian)且不(bu)晚于第二(er)年(nian)年(nian)度最后一日(ri)。可供(gong)分配金額(e)測算(suan)應(ying)當遵循(xun)合理、謹慎的原則(ze)，并充分考(kao)慮(lv)宏觀(guan)及(ji)區(qu)域經濟發展、項目(mu)業(ye)態(tai)及(ji)用途、運營情(qing)況及(ji)未來調整安排、重大(da)資(zi)本性支出、稅費安排、周邊生(sheng)態(tai)環境(jing)及(ji)競爭環境(jing)發展等因(yin)素(su)的影(ying)響。

　　5、基(ji)礎(chu)設施(shi)項目的評估方法是什么(me)？對(dui)基(ji)礎(chu)設施(shi)項目進(jin)行(xing)評估需要考慮哪些因素？

　　基礎設(she)施項(xiang)目(mu)評(ping)估(gu)(gu)機(ji)構原則上(shang)以收(shou)益法作為(wei)主要(yao)(yao)估(gu)(gu)價方法對基礎設(she)施項(xiang)目(mu)進行(xing)評(ping)估(gu)(gu)，在評(ping)估(gu)(gu)報告及其(qi)附屬文件中披露評(ping)估(gu)(gu)過程和影響評(ping)估(gu)(gu)的(de)重(zhong)要(yao)(yao)參(can)數，包(bao)括但(dan)不限于土(tu)地使用(yong)權或經營(ying)權剩(sheng)余期(qi)限、運(yun)(yun)營(ying)收(shou)入、運(yun)(yun)營(ying)成本(ben)(ben)、運(yun)(yun)營(ying)凈(jing)收(shou)益、資(zi)本(ben)(ben)性支出、未來現(xian)金流預期(qi)、折現(xian)率等。

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