2020年(nian)4月(yue)30日，中國(guo)證監(jian)會(hui)和國(guo)家發改(gai)委聯合印發《關(guan)于推進基(ji)礎設(she)(she)施(shi)領域不(bu)動產投資(zi)信(xin)托(tuo)基(ji)金（REITs）試(shi)點相關(guan)工(gong)作的通(tong)(tong)知》，標志(zhi)著中國(guo)基(ji)礎設(she)(she)施(shi)REITs正式拉(la)開序幕，進一步(bu)豐富了金融供給(gei)側結構性改(gai)革工(gong)具箱。參考境外REITs市場發展情況和中國(guo)基(ji)礎設(she)(she)施(shi)資(zi)產存量(liang)規模，中國(guo)REITs市場有(you)望達到萬億元量(liang)級。《通(tong)(tong)知》印發后，各監(jian)管部(bu)門(men)陸續發布規則指引并進行意見征求，有(you)序推進基(ji)礎設(she)(she)施(shi)REITs制度(du)建設(she)(she)工(gong)作。

　　2021年1月(yue)29日，上(shang)海證(zheng)(zheng)券交易所經過多輪(lun)專題研討和公開(kai)(kai)征求意見，在考慮參與機構(gou)建(jian)議、借鑒國際(ji)實踐經驗、尊重市(shi)場發(fa)展要求的基(ji)礎上(shang)，出臺三(san)項(xiang)主要業務規(gui)則：《公開(kai)(kai)募集(ji)基(ji)礎設施(shi)(shi)證(zheng)(zheng)券投資基(ji)金（REITs）業務辦法（試(shi)行(xing)）》、《公開(kai)(kai)募集(ji)基(ji)礎設施(shi)(shi)證(zheng)(zheng)券投資基(ji)金（REITs）規(gui)則適用(yong)指引第1號(hao)(hao)——審核關(guan)注事項(xiang)（試(shi)行(xing)）》及(ji)《公開(kai)(kai)募集(ji)基(ji)礎設施(shi)(shi)證(zheng)(zheng)券投資基(ji)金(REITs)規(gui)則適用(yong)指引第2號(hao)(hao)——發(fa)售(shou)業務（試(shi)行(xing)）》。

　　進一步夯實REITs制度基礎

　　三項規則(ze)(ze)出臺(tai)科學地(di)構(gou)建基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs的(de)操作體系，有力地(di)夯實(shi)整體制度基(ji)(ji)礎(chu)。上交所(suo)在官網上線“基(ji)(ji)礎(chu)設(she)(she)施REITs專欄(lan)”，便于各(ge)機構(gou)快速熟悉規則(ze)(ze)要(yao)求，第一時間了解實(shi)時動(dong)態(tai)。就規則(ze)(ze)內容而言，三項規則(ze)(ze)充分考慮了實(shi)操要(yao)求、創新需要(yao)、長效發展等(deng)因素。

　　一是業務細節覆蓋全面(mian)，操作(zuo)要求清晰(xi)明確(que)。三項規則(ze)涵蓋項目申報審核(he)、詢價(jia)發售(shou)、上(shang)市(shi)交(jiao)易及持續監管等多(duo)重維度內(nei)容。針對市(shi)場機構特(te)別關心的審核(he)關注(zhu)點(dian)及產品發售(shou)事宜，更是以單(dan)獨的配(pei)套(tao)指引予以明確(que)。上(shang)交(jiao)所(suo)正積極推進制定基礎設施(shi)REITs申報材料格式(shi)要求、進行(xing)技(ji)術系統(tong)開發等多(duo)方面(mian)細節配(pei)套(tao)工作(zuo)。

　　二是貫徹落(luo)實(shi)《通(tong)知(zhi)》精神，保持(chi)開放(fang)創(chuang)新特性(xing)。三項規則(ze)(ze)及時發布，以(yi)及在業(ye)務(wu)基本(ben)規則(ze)(ze)、審核關注事項和產品(pin)發售(shou)等(deng)各方(fang)面的細化規范(fan)，體現(xian)了對《通(tong)知(zhi)》所(suo)(suo)要(yao)求的一系列重要(yao)精神的貫徹落(luo)實(shi)。上交所(suo)(suo)在基礎設施(shi)REITs產品(pin)運行、擴募(mu)等(deng)環節(jie)的規則(ze)(ze)制定(ding)上具有一定(ding)靈活性(xing)和開放(fang)性(xing)。

　　三(san)是聚(ju)焦(jiao)投資(zi)者(zhe)保(bao)護機制。三(san)項規則聚(ju)焦(jiao)投資(zi)者(zhe)保(bao)護，從(cong)產(chan)品審(shen)查、信(xin)息披(pi)露(lu)、網下(xia)投資(zi)者(zhe)認購(gou)(gou)、公(gong)眾投資(zi)者(zhe)認購(gou)(gou)及持續監督(du)管理(li)等多方面制定切實可行的操作規范(fan)要求。

　　打造“簡明友好型”規則體系

　　2020年9月，上交所(suo)(suo)針對(dui)三項規(gui)(gui)則出具征(zheng)求(qiu)意(yi)見(jian)稿，多次召(zhao)集基礎(chu)設施REITs參(can)與機構進行專題(ti)討論及意(yi)見(jian)征(zheng)求(qiu)。三項規(gui)(gui)則充分體現上交所(suo)(suo)著力打造“簡(jian)明友好型(xing)”規(gui)(gui)則體系的(de)業(ye)務思想。其中，綜合性(xing)最強的(de)《業(ye)務辦(ban)法(fa)》與征(zheng)求(qiu)意(yi)見(jian)稿相比(bi)主要有(you)下面(mian)幾點變化(hua)。

　　一(yi)是明(ming)確審(shen)查(cha)制度和發(fa)售規則，提高(gao)項目實操可行性。《業務辦法》明(ming)確基(ji)礎設施(shi)REITs上(shang)市(shi)審(shen)查(cha)制度將(jiang)比照(zhao)公開(kai)發(fa)行證券(quan)要求(qiu)，明(ming)確網(wang)下(xia)(xia)投資者(zhe)需(xu)通過上(shang)交所網(wang)下(xia)(xia)發(fa)行電子平(ping)臺參與基(ji)金份額網(wang)下(xia)(xia)配售，規定公眾投資者(zhe)可通過場(chang)內證券(quan)經營機構(gou)或基(ji)金管(guan)理人(ren)及其委托(tuo)的場(chang)外銷售機構(gou)認購基(ji)礎設施(shi)基(ji)金。

　　二是優化交易(yi)(yi)機制，提升基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)REITs市(shi)場(chang)流(liu)動性。《業務辦法(fa)》明確(que)基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)REITs可接受全國社(she)會保障基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)、基(ji)(ji)(ji)(ji)本養老保險基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)、年金(jin)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)等委托(tuo)投(tou)資，進(jin)(jin)一步(bu)拓寬(kuan)基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)REITs投(tou)資人(ren)范(fan)圍。明確(que)基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)上(shang)(shang)市(shi)期間，基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)管理人(ren)原則上(shang)(shang)應選定不少于1家(jia)流(liu)動性服務商為基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)提供雙邊報價等服務，推動建(jian)立有效、活躍(yue)的(de)基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)REITs交易(yi)(yi)市(shi)場(chang)。進(jin)(jin)一步(bu)明確(que)基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)可根(gen)據交易(yi)(yi)方式的(de)不同分別適用基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)交易(yi)(yi)或債券交易(yi)(yi)相關規定。明確(que)基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)上(shang)(shang)市(shi)首日(ri)漲跌(die)幅限制比例為30%，非(fei)上(shang)(shang)市(shi)首日(ri)漲跌(die)幅限制比例為10%。

　　三(san)是完善信(xin)息披(pi)露機制，切實(shi)保(bao)(bao)護投資(zi)(zi)人利益。《業務(wu)辦法(fa)》規定(ding)召開基金(jin)(jin)份(fen)額持(chi)有人大會，基金(jin)(jin)管理人、基金(jin)(jin)銷售機構及(ji)上交(jiao)(jiao)所會員等(deng)相關機構應及(ji)時(shi)告知投資(zi)(zi)者(zhe)基金(jin)(jin)份(fen)額持(chi)有人大會相關事宜。明確在(zai)交(jiao)(jiao)易(yi)時(shi)間(jian)內通過交(jiao)(jiao)易(yi)系(xi)統或交(jiao)(jiao)易(yi)所網站需(xu)即時(shi)公布(bu)基礎設施(shi)基金(jin)(jin)信(xin)息內容。在(zai)新購入基礎設施(shi)資(zi)(zi)產(chan)的規定(ding)中(zhong)，增加新購入基礎設施(shi)資(zi)(zi)產(chan)相關信(xin)息的臨(lin)時(shi)公告、定(ding)期公告、重(zhong)大事項公告等(deng)要(yao)求，要(yao)求基金(jin)(jin)管理人在(zai)交(jiao)(jiao)易(yi)中(zhong)應制定(ding)切實(shi)可行的保(bao)(bao)密措施(shi)，嚴(yan)格履行保(bao)(bao)密義務(wu)。

　　四(si)是優化基礎(chu)(chu)設施基金(jin)份(fen)額(e)變(bian)動規則，降低市場交易成本(ben)。《業務(wu)辦法》將持有(you)基礎(chu)(chu)設施基金(jin)份(fen)額(e)變(bian)動需特別進(jin)行信(xin)息披露的門檻由5%調整為(wei)(wei)10%。修(xiu)(xiu)改增(zeng)持基礎(chu)(chu)設施基金(jin)份(fen)額(e)到(dao)不同區間(jian)的義務(wu)履行要(yao)求，要(yao)約(yue)收購觸發(fa)條件(jian)從30%修(xiu)(xiu)改為(wei)(wei)50%，且達到(dao)三(san)分之(zhi)二(er)以(yi)上繼續增(zeng)持可免于(yu)發(fa)出要(yao)約(yue)，明確三(san)分之(zhi)二(er)以(yi)下(xia)可免于(yu)發(fa)出要(yao)約(yue)的條件(jian)要(yao)求。

　　試點項目推出在即

　　基礎(chu)設施REITs的(de)交(jiao)易所配套規則(ze)已亮(liang)相，后續試點項(xiang)目推出(chu)在即。新誕(dan)生的(de)基礎(chu)設施REITs市場未來可期，但(dan)是，在整體制度完(wan)備性、長期投資者(zhe)培育、參與機(ji)構專(zhuan)業性、資產轉讓實操等行業性問題方(fang)面仍有進一步完(wan)善提高空間(jian)。

　　一是以試點(dian)推動制度建設，持續探(tan)索優化業務(wu)規則(ze)。業務(wu)規則(ze)的(de)適(shi)用會產(chan)生一些新問題(ti)、新情況，監管(guan)機構需持續總結項(xiang)目(mu)實(shi)踐(jian)經驗，適(shi)時完善并出臺對應配套指引細則(ze)。

　　首先，持(chi)續完善(shan)基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)(shi)資產交易配(pei)套規則(ze)(ze)。需進(jin)一步(bu)(bu)建(jian)立健全符合行業(ye)發展實際的規則(ze)(ze)規范，為基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)(shi)項(xiang)目(mu)資產購入(ru)、出售提供(gong)制度保(bao)障。其(qi)次，基(ji)(ji)(ji)于提升資產流動(dong)性角度進(jin)一步(bu)(bu)完善(shan)市場交易規則(ze)(ze)。目(mu)前，基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)(shi)REITs屬(shu)新興產品(pin)，需以(yi)流動(dong)性為聚焦點(dian)優化完善(shan)交易規則(ze)(ze)，提升二級(ji)市場定(ding)價效率，建(jian)立基(ji)(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)(shi)REITs的特色流動(dong)性支持(chi)機制及業(ye)務(wu)規范。

　　二是加強(qiang)長期(qi)投(tou)資者培(pei)育，提(ti)升市場機構專業(ye)能力。基礎設(she)施REITs注重的運營管理專業(ye)性及REITs服務能力在試(shi)點(dian)初期(qi)仍有提(ti)升空間。因此，一方(fang)面，需(xu)引(yin)導投(tou)資人建立價(jia)值投(tou)資和(he)長期(qi)持有的投(tou)資理念；另一方(fang)面，需(xu)推動出現一批專業(ye)化參與機構，提(ti)升市場整體專業(ye)服務能力。

　　三(san)是加強區域交(jiao)流(liu)(liu)及機構合(he)作，構建REITs推廣平臺(tai)。立足(zu)上海國際金融(rong)中心特殊地位，建立健全(quan)長三(san)角乃至中國REITs的交(jiao)流(liu)(liu)合(he)作機制。例(li)如，可在監管部門指導(dao)下，定(ding)期舉辦REITs年度論壇(tan)等活動，協(xie)同上交(jiao)所“基(ji)礎設施(shi)REITs專欄(lan)”構建長期培訓(xun)推廣平臺(tai)，進(jin)行(xing)實操案例(li)分享(xiang)及同業探討(tao)。