多城(cheng)房貸利率上(shang)行(xing)、百(bai)強房企單(dan)月銷(xiao)售(shou)負增(zeng)長、地產債券凈融資(zi)連(lian)續為負……今年以(yi)來，房地產市(shi)場調控(kong)的(de)頻率高、力度大、范圍廣，效果在7月房地產市(shi)場運行(xing)數據中(zhong)已有所體現。

　　專家(jia)表(biao)示，在房(fang)(fang)地產(chan)長效機(ji)制全(quan)面落實背(bei)景下(xia)，全(quan)方位立體式(shi)的調控威力(li)不可小覷，成交降溫、價格趨穩是大趨勢，房(fang)(fang)地產(chan)行業將進入平(ping)穩發展階段。新形(xing)勢下(xia)，加杠桿擴規模策(ce)略已不可取，房(fang)(fang)企需轉變思路，合理投(tou)資，降速增質，做好產(chan)品、提(ti)高品質。

　　成交降溫

　　量是(shi)價的(de)先行指標(biao)，量穩了(le)，價穩往往也就不(bu)遠了(le)。剛過去的(de)7月，房(fang)地產市(shi)場(chang)出(chu)現了(le)一大新變化——成(cheng)交降(jiang)溫、銷售下滑，引起不(bu)少關(guan)注。

　　克而(er)瑞研究中(zhong)心數據顯(xian)示，7月，典型城(cheng)市商品住宅成(cheng)交熱(re)度回落，29個監測(ce)城(cheng)市預計成(cheng)交規模(mo)達(da)2420萬平方米(mi)，環比下降(jiang)11%，同比由正轉負，下降(jiang)12%，較2019年同期降(jiang)幅也有2%。

　　房企銷(xiao)售(shou)的數據也印證了樓市成(cheng)交降(jiang)溫(wen)。克而瑞數據顯示，7月(yue)，全國百(bai)強房企單月(yue)實現銷(xiao)售(shou)操(cao)盤金額8611.7億元，環比(bi)下降(jiang)33%，降(jiang)幅較(jiao)往(wang)年有所擴大，而從同比(bi)來看，7月(yue)百(bai)強房企單月(yue)成(cheng)交業績也下降(jiang)8.3%，首現負增長。

　　“今年第二(er)季度以來，百強房企(qi)單月業(ye)(ye)績增(zeng)速呈持續放緩趨勢。這主要(yao)是受房企(qi)貨(huo)量供應不足、部分城市(shi)市(shi)場(chang)調(diao)整(zheng)、政策(ce)調(diao)控升級(ji)等多方面因素影響。”易居企(qi)業(ye)(ye)集團CEO丁祖昱(yu)分析稱(cheng)。

　　丁祖昱(yu)表示，7月(yue)百強房(fang)企(qi)整(zheng)體業(ye)(ye)績表現(xian)不(bu)(bu)及(ji)上半年和歷史同(tong)期水平，有不(bu)(bu)少房(fang)企(qi)業(ye)(ye)績的環比降幅(fu)甚至超過35%，包括部分龍(long)頭房(fang)企(qi)。“預計(ji)8月(yue)供貨(huo)節奏并不(bu)(bu)會明(ming)顯加(jia)快，成交(jiao)也難有實(shi)質性改(gai)善，房(fang)企(qi)將更(geng)加(jia)努力地備戰(zhan)‘金(jin)九銀(yin)十’。”

　　國(guo)家統計局此(ci)前發布的(de)數據(ju)顯示，今(jin)年(nian)6月，70個(ge)大中(zhong)城市(shi)商品(pin)住宅銷售(shou)價格(ge)漲(zhang)幅(fu)整體(ti)呈現穩中(zhong)有落(luo)的(de)態勢(shi)。業(ye)內(nei)專家認(ren)為，在房地(di)產調控政(zheng)策(ce)持續影響下(xia)，今(jin)后幾個(ge)月房價漲(zhang)幅(fu)將繼續收窄。

　　組合拳見效

　　在業內人士看(kan)(kan)來，樓市成交降溫，不只是供應的(de)問題(ti)，從需求端來看(kan)(kan)，熱點城市的(de)限購政策(ce)和房地(di)產金融政策(ce)的(de)疊加效果正在顯現。

　　近(jin)日，上海地(di)區上調房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利率，首套(tao)房(fang)(fang)(fang)利率由原來的4.65%調整至5.00%，二套(tao)房(fang)(fang)(fang)利率從5.25%上調至5.70%，調整幅度不小，足見(jian)調控決心。此外(wai)，杭州、廣州、佛(fo)山等熱門城市(shi)今(jin)年也多次(ci)上調房(fang)(fang)(fang)貸(dai)利率。根據(ju)貝殼研究(jiu)院報告(gao)，截(jie)至7月(yue)20日，佛(fo)山地(di)區有銀行首套(tao)房(fang)(fang)(fang)組合貸(dai)利率高(gao)至7.35%，商貸(dai)利率為6%至6.2%。

　　易居研(yan)究院智庫中(zhong)心總監(jian)嚴(yan)躍進認為，重點城市均有(you)收緊房(fang)(fang)(fang)貸(dai)和上調貸(dai)款利率的可能性，從而給房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場合理降溫。與此同時，房(fang)(fang)(fang)企融(rong)資的“三(san)道紅線”也在持(chi)續(xu)發力，嚴(yan)控房(fang)(fang)(fang)企有(you)息負債規(gui)模，倒逼房(fang)(fang)(fang)企降杠桿。

　　據貝殼研究院監測(ce)統計(ji)，今年前7月，房(fang)企境內(nei)累(lei)計(ji)發債(zhai)規模約(yue)4395億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比下(xia)降約(yue)3%。房(fang)地產(chan)企業境內(nei)債(zhai)市融(rong)資自5月以來增速持續下(xia)滑。境外融(rong)資方面，前7月房(fang)企累(lei)計(ji)發債(zhai)折合人民幣約(yue)2033億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)比下(xia)降約(yue)29%。

　　有機構指出，“三線四檔(dang)”與房地產貸款(kuan)集中(zhong)度管(guan)理的調控(kong)效果明(ming)顯，房企新增發(fa)債規(gui)模不及到期債務規(gui)模的狀況已持續數(shu)月。從(cong)7月來看(kan)，境內外(wai)到期房地產債券約(yue)1158億元，凈融資為(wei)-210億元，資金對(dui)房企行為(wei)的約(yue)束(shu)越來越明(ming)顯。

　　房企須謀變

　　“‘三道紅(hong)線(xian)’下(xia)(xia)，房企要降低資產負債率，就必須將(jiang)預收(shou)款(kuan)盡(jin)快結(jie)轉為營業收(shou)入。而銀(yin)行(xing)實施貸款(kuan)集中度后，房企外源融(rong)資開始(shi)緊縮，對銷(xiao)售(shou)回款(kuan)的依(yi)賴度進一步上升。”廣東省住房政(zheng)策研究中心首席研究員李宇嘉(jia)表示，據國家(jia)統計局數據測算，今年上半年，房地(di)產開發資金各項來源中，定金及預收(shou)款(kuan)和個人按揭貸款(kuan)的占比已超過50%，發債和貸款(kuan)的占比明顯下(xia)(xia)降。

　　李宇(yu)嘉表示：“要(yao)增加(jia)銷(xiao)售回款，除繼續加(jia)快(kuai)(kuai)賣房外(wai)，還(huan)要(yao)加(jia)快(kuai)(kuai)竣工，取回監管賬戶里的預售資金。另外(wai)，還(huan)要(yao)加(jia)快(kuai)(kuai)儲備地塊開發進度。”

　　上海凱萊投資董事長徐宏峰認為(wei)，對房企而言，今后不(bu)能再(zai)過分追求快周轉和高增長，需要踏(ta)踏(ta)實實做產品。

　　中梁地產(chan)集(ji)團投資(zi)(zi)中心副總經(jing)理胡曉闖表示，房企要(yao)積(ji)極調整策略，在一二三四(si)線城市需要(yao)均(jun)衡布局。當(dang)前全(quan)國性(xing)的高(gao)周轉(zhuan)已經(jing)弱化，但部分城市的高(gao)周轉(zhuan)還是(shi)有必要(yao)存在，跑得快可(ke)以(yi)節約融資(zi)(zi)成本(ben)，提高(gao)資(zi)(zi)金(jin)使用效率(lv)。展望下半年，銷售端或(huo)仍面(mian)臨壓力，需要(yao)加速推盤和回款(kuan)。