國家(jia)發改委日(ri)前明確將REITs試點(dian)范圍(wei)擴大，保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)納入試點(dian)。保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)REITs發行過(guo)程(cheng)中需對底層資(zi)產進行價(jia)值評估(gu)。房(fang)地產估(gu)價(jia)有三(san)大基礎方法(fa)(fa)：收(shou)益(yi)法(fa)(fa)、比較法(fa)(fa)和(he)成本法(fa)(fa)。其中，收(shou)益(yi)法(fa)(fa)是主要估(gu)價(jia)方法(fa)(fa)，具(ju)體(ti)可選用報酬資(zi)本化法(fa)(fa)（DCF）和(he)直接資(zi)本化法(fa)(fa)。另外，保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)一(yi)般無交易實(shi)例，比較法(fa)(fa)適用性(xing)(xing)不足，而(er)成本法(fa)(fa)在(zai)進行適用性(xing)(xing)分(fen)析后，可選為估(gu)價(jia)方法(fa)(fa)之(zhi)一(yi)。

　　收(shou)(shou)益(yi)(yi)法(fa)(fa)。收(shou)(shou)益(yi)(yi)法(fa)(fa)是(shi)在預測(ce)不(bu)動產未來(lai)(lai)(lai)收(shou)(shou)益(yi)(yi)的(de)基礎上利用報酬(chou)率或資本化(hua)率、收(shou)(shou)益(yi)(yi)乘數將未來(lai)(lai)(lai)收(shou)(shou)益(yi)(yi)轉(zhuan)換為價值的(de)方(fang)法(fa)(fa)。REITs定價的(de)核心部分就是(shi)標(biao)的(de)不(bu)動產未來(lai)(lai)(lai)現(xian)金流的(de)折現(xian)。通常以“派(pai)息收(shou)(shou)益(yi)(yi)率”作為對(dui)REITs定價的(de)核心指(zhi)標(biao)，這體現(xian)了國(guo)際標(biao)準化(hua)REITs長期持(chi)有、權益(yi)(yi)性的(de)商業邏(luo)輯。

　　在(zai)我(wo)國不動(dong)產的(de)資本化(hua)率(lv)尚缺失、直接資本化(hua)法不成熟的(de)情(qing)形下，DCF是主要(yao)的(de)收(shou)益法估價方(fang)法。該方(fang)法主要(yao)考慮(lv)收(shou)入、運營費用、報酬率(lv)三個因素。

　　收(shou)入。主(zhu)(zhu)要來源于(yu)房屋租(zu)金(jin)收(shou)入，評(ping)估(gu)(gu)人員需結合當地(di)政(zheng)策(ce)和(he)市場環境(jing)，對租(zu)金(jin)水平(ping)、空(kong)置率(lv)、增(zeng)長率(lv)等進行(xing)合理(li)分(fen)析(xi)。保障性租(zu)賃住(zhu)房租(zu)金(jin)水平(ping)和(he)增(zeng)長率(lv)有(you)較(jiao)強政(zheng)府指導性，在(zai)預(yu)測(ce)未來現(xian)金(jin)流(liu)時(shi)，需評(ping)估(gu)(gu)人員合理(li)謹(jin)慎進行(xing)預(yu)測(ce)。另外(wai)，項目(mu)整體(ti)運營(ying)以(yi)保障為主(zhu)(zhu)，兼顧運營(ying)企(qi)業(ye)的適當利潤，不同企(qi)業(ye)的運營(ying)收(shou)入存在(zai)一定差異性，在(zai)測(ce)算時(shi)需綜合分(fen)析(xi)運營(ying)主(zhu)(zhu)體(ti)。

　　運營費用。主(zhu)要包(bao)括管(guan)理費用、稅金及(ji)附加(jia)、物業(ye)管(guan)理費、房(fang)(fang)屋保(bao)(bao)險費、重置提撥款等。其(qi)中，稅金及(ji)附加(jia)主(zhu)要為增(zeng)值(zhi)稅及(ji)附加(jia)、房(fang)(fang)產稅、城鎮土地(di)使(shi)用稅、印花稅等。保(bao)(bao)障性租(zu)賃住房(fang)(fang)項目可以享受住房(fang)(fang)租(zu)賃增(zeng)值(zhi)稅、房(fang)(fang)產稅等稅收(shou)優(you)惠(hui)政(zheng)策(ce)，還將(jiang)免收(shou)城市基礎設(she)施配套費。隨(sui)著(zhu)保(bao)(bao)障性租(zu)賃住房(fang)(fang)優(you)惠(hui)政(zheng)策(ce)落(luo)地(di)，運營企業(ye)負擔(dan)將(jiang)逐步減輕。

　　報酬率(lv)(lv)。也稱收(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)率(lv)(lv)，是(shi)將標(biao)的(de)物(wu)未來各(ge)年的(de)凈(jing)收(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)轉化為價值的(de)折現(xian)率(lv)(lv)，為影響保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)價值的(de)核心參數(shu)。我(wo)國住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)收(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)率(lv)(lv)普通較(jiao)低，在公(gong)募REITs預(yu)計未來3年凈(jing)現(xian)金流分派率(lv)(lv)（預(yu)計年度可分配(pei)現(xian)金流/目標(biao)不(bu)動產評估(gu)凈(jing)值）原則(ze)上不(bu)低于4%的(de)要(yao)求(qiu)下，保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)評估(gu)價值普遍較(jiao)低。為提(ti)(ti)升收(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)率(lv)(lv)，開(kai)源(yuan)節流是(shi)有(you)效措施。開(kai)源(yuan)就是(shi)科學合理地(di)(di)(di)提(ti)(ti)升運營收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)，從運營端提(ti)(ti)高運營凈(jing)收(shou)(shou)(shou)(shou)益(yi)。節流則(ze)是(shi)利用諸(zhu)如(ru)集體經營性建設(she)用地(di)(di)(di)、企事業單(dan)位(wei)自有(you)閑置(zhi)土地(di)(di)(di)、產業園區配(pei)套用地(di)(di)(di)、非居住(zhu)存量閑置(zhi)房(fang)屋改造建設(she)保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)，有(you)效降低開(kai)發端土地(di)(di)(di)成本(ben)。

　　成本(ben)法(fa)。保(bao)障性(xing)租賃住房定位決(jue)定其在(zai)市場流通的(de)可能性(xing)小，以活躍市場為前提的(de)比較法(fa)適用(yong)性(xing)相對較差，成本(ben)法(fa)成為可選擇的(de)第二種估價方(fang)法(fa)。其公式如下(xia)：

　　房地產成(cheng)本(ben)價值＝土地成(cheng)本(ben)+建設成(cheng)本(ben)+管理(li)費(fei)用+銷售(shou)費(fei)用+投資利息+銷售(shou)稅費(fei)+開發(fa)利潤-建筑物折(zhe)舊

　　租(zu)賃(lin)住房年租(zu)金＝土地與建(jian)設(she)(she)成本年攤銷額（包(bao)括裝修(xiu)、設(she)(she)施設(she)(she)備費用(yong)年攤銷額）＋運營、維護費用(yong)＋租(zu)賃(lin)稅費（減免）＋租(zu)賃(lin)利潤

　　各成(cheng)本要(yao)素(su)的(de)構成(cheng)及確(que)定需要(yao)結合項(xiang)(xiang)目(mu)具體情(qing)況對照社會平均水平進(jin)行確(que)定。土(tu)(tu)地(di)成(cheng)本是估算該類(lei)房(fang)(fang)(fang)地(di)產價值的(de)關鍵因素(su)之一，需評估人員(yuan)在(zai)政策(ce)優(you)惠(hui)基(ji)礎上通過(guo)科(ke)學合理的(de)方法確(que)定土(tu)(tu)地(di)價值。另外，對利用非居(ju)住存量(liang)土(tu)(tu)地(di)和非居(ju)住存量(liang)房(fang)(fang)(fang)屋建(jian)設(she)的(de)保障(zhang)性租賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)，2021年國務院辦公廳(ting)22號文(wen)明確(que)了(le)取得(de)保障(zhang)性租賃(lin)住房(fang)(fang)(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)認定書后，比照適用住房(fang)(fang)(fang)租賃(lin)增值稅(shui)、房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)等(deng)稅(shui)收優(you)惠(hui)政策(ce)，且執行民用水電(dian)氣(qi)價格。

　　其他評(ping)估(gu)服務。保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)的(de)房(fang)源標準、租金(jin)定(ding)價等具體(ti)要(yao)求還未發(fa)布(bu)，國家各類支持政策還沒有發(fa)布(bu)實施(shi)細則，保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)項目(mu)的(de)篩選和落(luo)地還要(yao)經歷一番探索，評(ping)估(gu)機構可(ke)以提(ti)供一些市場調(diao)研和項目(mu)租金(jin)咨詢等服務。