中(zhong)國(guo)證監(jian)會辦公廳、國(guo)家發(fa)展改(gai)革委辦公廳5月(yue)27日聯合(he)發(fa)布(bu)《關(guan)于規范做好保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房試點發(fa)行基礎設(she)施領(ling)域不動產投資信托(tuo)基金（REITs）有關(guan)工作的(de)通知》，推動保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房REITs業(ye)務規范有序(xu)開展。中(zhong)國(guo)證券(quan)報記者(zhe)同(tong)日獲悉，滬深(shen)交易所已(yi)同(tong)步接(jie)收廈(sha)門安居保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房、深(shen)圳市人才(cai)安居集團有限公司保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房REITs項目。

　　專家(jia)表示，推(tui)進(jin)保(bao)障(zhang)性租(zu)(zu)賃住房REITs項目試點(dian)，是加快建立多主體供給、多渠道保(bao)障(zhang)、租(zu)(zu)購并舉(ju)住房制度決(jue)策(ce)部(bu)署的有效政策(ce)工(gong)具(ju)，有利(li)于拓(tuo)寬保(bao)障(zhang)性租(zu)(zu)賃住房建設資(zi)金來源(yuan)，更(geng)好吸引社會資(zi)本參與，促進(jin)房地產行業向新發展模式轉型，實(shi)現平穩(wen)健康發展。

　　嚴格規范回收資金用途

　　嚴格落實房地產市場調控政(zheng)策，《通(tong)知(zhi)》在發(fa)起(qi)主(zhu)體、回收資金(jin)用(yong)途等方面構建(jian)了有效(xiao)的隔(ge)離機制，壓實參與機構責任，切實防(fang)范REITs回收資金(jin)違規流(liu)入商品住宅(zhai)和商業地產開發(fa)領(ling)域。

　　《通(tong)知(zhi)》明確了發(fa)起主體應(ying)當為開展保(bao)障(zhang)(zhang)性租賃住房(fang)業務的獨立法人。強調(diao)了回(hui)收(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)用途的嚴格閉環管理機制(zhi)，確保(bao)凈回(hui)收(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)優先用于(yu)新(xin)的保(bao)障(zhang)(zhang)性租賃住房(fang)項目建設，或用于(yu)其(qi)他基(ji)礎設施(shi)補短板重點(dian)領域。此外，壓(ya)實(shi)機構主體責任(ren)，要求發(fa)起人的控(kong)股股東(dong)、實(shi)際控(kong)制(zhi)人不得挪用回(hui)收(shou)資(zi)(zi)金(jin)(jin)。加強溝通(tong)協作，證(zheng)監會和國(guo)家發(fa)展改革(ge)(ge)委(wei)將指導滬深交易所、證(zheng)監局和地方發(fa)展改革(ge)(ge)委(wei)做好推薦(jian)、審核(he)和日常監管工作。

　　兩部門表(biao)示，將會(hui)同(tong)相關部門單位(wei)，按照(zhao)市場(chang)化(hua)法治化(hua)原(yuan)則，鼓勵權屬清晰、運營(ying)模式成熟、具有可持(chi)續市場(chang)化(hua)收益的保(bao)障性(xing)租賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)發行REITs，推動(dong)試點項目盡快落地，同(tong)時加強市場(chang)監管，督促原(yuan)始權益人和中介機(ji)構誠實守信、歸位(wei)盡責，確保(bao)保(bao)障性(xing)租賃(lin)(lin)住房(fang)(fang)REITs行穩致(zhi)遠。

　　向市場傳遞積極信號

　　首批保障性(xing)租賃住房(fang)REITs項(xiang)目(mu)正式落地(di)，向(xiang)市場傳遞(di)了積(ji)極信(xin)號。

　　公(gong)開(kai)資料(liao)顯示，深圳(zhen)市(shi)人才安(an)居集(ji)團是住(zhu)房專(zhuan)營機(ji)構，已累計籌建(jian)各類保障性(xing)租賃住(zhu)房15.8萬套。該(gai)集(ji)團在“十四五”期(qi)間計劃承擔深圳(zhen)三(san)分之(zhi)一的(de)保障性(xing)住(zhu)房建(jian)設籌集(ji)任務，亟(ji)需長期(qi)、大額、低成本的(de)資金支持。

　　深圳市人才安居集團有限公司董(dong)事長趙宏偉介紹(shao)，此次選(xuan)取了4個(ge)優質項(xiang)目參與保障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住房(fang)REITs試點，所選(xuan)取項(xiang)目均已取得保障(zhang)(zhang)性租(zu)賃住房(fang)認定書，位(wei)于(yu)深圳核心(xin)區域或(huo)核心(xin)地段，產權清晰，具有持(chi)續穩(wen)定的(de)現金流，可滿足發行REITs的(de)收益率要求。而且(qie)，項(xiang)目主要出(chu)租(zu)對象是新市民(min)、青年人，租(zu)金定價大幅低于(yu)同類房(fang)源，具有很強的(de)民(min)生和保障(zhang)(zhang)屬性。

　　業內人士預(yu)計(ji)，保障性(xing)租(zu)賃住(zhu)房REITs試點有望較快推進，更多試點項目將在(zai)未(wei)來(lai)一段時(shi)間落地。中國證券報記者了(le)解到，目前不少企業在(zai)積極(ji)推進項目申報工(gong)作。

　　引導資金加快保障房建設

　　在業內人士看來，解決租購并舉問題亟待好(hao)招實招，將保障性租賃住房項(xiang)目納(na)入(ru)REITs試點，或能趟出一條資(zi)(zi)本市場支持保障房的新路徑，有利于帶(dai)動增量投資(zi)(zi)，盤活存(cun)(cun)量土地和存(cun)(cun)量資(zi)(zi)產，進(jin)而增加保障性租賃住房的有效供給。

　　目前，保(bao)障性(xing)租(zu)賃住房(fang)(fang)企業的(de)(de)融(rong)資模式以傳統債(zhai)務融(rong)資為(wei)主(zhu)，形成(cheng)了(le)一定的(de)(de)債(zhai)務負擔。2021年6月，國(guo)家發(fa)展(zhan)改革委印發(fa)的(de)(de)《關(guan)于進一步做(zuo)好基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)領域不動產(chan)投(tou)資信托基(ji)(ji)金（REITs）試點工作的(de)(de)通(tong)知》，首(shou)次將(jiang)保(bao)障性(xing)租(zu)賃住房(fang)(fang)納入可(ke)發(fa)行基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)REITs的(de)(de)基(ji)(ji)礎(chu)設施(shi)范疇。

　　專家指出，通過發(fa)(fa)行(xing)REITs可(ke)盤活沉淀的(de)保障性租(zu)賃住房(fang)(fang)資(zi)(zi)產，降低企業(ye)(ye)資(zi)(zi)產負債(zhai)率(lv)，形成“投(tou)資(zi)(zi)建設(she)住房(fang)(fang)-REITs盤活資(zi)(zi)產-回收資(zi)(zi)金(jin)再投(tou)資(zi)(zi)”的(de)良(liang)性發(fa)(fa)展格局(ju)。北京大學(xue)光華管(guan)理(li)學(xue)院金(jin)融(rong)學(xue)教授(shou)張崢說(shuo)，REITs將為前期開發(fa)(fa)建設(she)投(tou)資(zi)(zi)提供(gong)退出渠道，有(you)(you)助于吸(xi)引社(she)會(hui)資(zi)(zi)本投(tou)資(zi)(zi)于租(zu)賃住房(fang)(fang)市場，形成投(tou)資(zi)(zi)良(liang)性循環(huan)。另有(you)(you)業(ye)(ye)內(nei)人(ren)士表(biao)示，相比租(zu)賃住房(fang)(fang)企業(ye)(ye)直接(jie)IPO來(lai)說(shuo)，實現(xian)“資(zi)(zi)產IPO”，即發(fa)(fa)行(xing)REITs可(ke)能是更便利的(de)手段。