證(zheng)監會日前指導滬深交易所分別(bie)制(zhi)定(ding)發布了《新購(gou)入基(ji)礎設(she)施項目（試行）》（以(yi)下(xia)統(tong)稱(cheng)“指引(yin)”），公(gong)(gong)募(mu)REITs擴(kuo)募(mu)規(gui)則正式落(luo)地。此舉有(you)助于存續(xu)期(qi)產品(pin)的(de)投資組(zu)合優化和(he)持(chi)續(xu)經營，對公(gong)(gong)募(mu)REITs市(shi)場規(gui)模的(de)有(you)效增長(chang)將起到積極促進(jin)作用(yong)，從而有(you)力提升公(gong)(gong)募(mu)REITs長(chang)期(qi)戰(zhan)略價值(zhi)并(bing)促進(jin)我國公(gong)(gong)募(mu)REITs市(shi)場持(chi)續(xu)健康發展(zhan)。

　　明確擴募三種方式

　　擴募(mu)(mu)(mu)是指在公募(mu)(mu)(mu)REITs首次(ci)發(fa)(fa)行(xing)后，于(yu)(yu)存續(xu)期間(jian)內再次(ci)發(fa)(fa)行(xing)基金(jin)份額(e)募(mu)(mu)(mu)集資(zi)(zi)金(jin)，并將(jiang)該(gai)資(zi)(zi)金(jin)用于(yu)(yu)新(xin)購入(ru)資(zi)(zi)產，優化投資(zi)(zi)組(zu)合的(de)行(xing)為(wei)。由于(yu)(yu)我國(guo)公募(mu)(mu)(mu)REITs要(yao)(yao)求每(mei)年分紅金(jin)額(e)不(bu)低于(yu)(yu)可供分配(pei)金(jin)額(e)的(de)90%，公募(mu)(mu)(mu)REITs可支配(pei)的(de)現金(jin)流(liu)較少，新(xin)購入(ru)資(zi)(zi)產主(zhu)要(yao)(yao)依賴(lai)外部(bu)融資(zi)(zi)，其中擴募(mu)(mu)(mu)是重要(yao)(yao)融資(zi)(zi)方式(shi)之一。

　　指引對存(cun)續(xu)(xu)期公募REITs新購入(ru)基礎設(she)施項目的條件、程序安排、發售定價(jia)、信息披露等方面做了詳(xiang)細規定，涉及對存(cun)續(xu)(xu)期公募REITs基金、主要參與機構、基礎設(she)施項目等方面的具體要求(qiu)。主要關注點有以(yi)下幾方面：

　　對基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設(she)施基(ji)金的要求。運作(zuo)(zuo)時間原則(ze)上滿12個月，且(qie)持有的基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設(she)施項目(mu)運營情況良好(hao)，投資運作(zuo)(zuo)穩健，會(hui)計基(ji)礎(chu)(chu)(chu)工作(zuo)(zuo)規范(fan)。

　　對主要參與(yu)機構的要求(qiu)。基金(jin)管理人(ren)、基金(jin)托管人(ren)、持有(you)份(fen)額(e)不低(di)于20%的第一大(da)基礎設(she)施基金(jin)持有(you)人(ren)等主體(ti)應(ying)當(dang)符合指引中相關(guan)要求(qiu)，原始(shi)權益(yi)人(ren)應(ying)當(dang)符合首(shou)次發行(xing)相關(guan)條(tiao)件。

　　對基礎設(she)施(shi)項目的(de)要(yao)求。擬購入基礎設(she)施(shi)項目的(de)標準和要(yao)求與首(shou)次發售要(yao)求一(yi)致。

　　擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)的(de)方(fang)式(shi)和(he)(he)定(ding)(ding)價(jia)(jia)。公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)共(gong)有(you)(you)三種方(fang)式(shi)，可以向(xiang)不特定(ding)(ding)對象(xiang)(xiang)發(fa)(fa)售(shou)（包括(kuo)向(xiang)原持有(you)(you)人配(pei)(pei)售(shou)和(he)(he)公(gong)開擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)），也(ye)可以向(xiang)特定(ding)(ding)對象(xiang)(xiang)發(fa)(fa)售(shou)（即定(ding)(ding)向(xiang)擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)，每次(ci)發(fa)(fa)售(shou)對象(xiang)(xiang)不超過35名(ming)）。三種擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)方(fang)式(shi)在定(ding)(ding)價(jia)(jia)方(fang)面有(you)(you)所不同，其中：向(xiang)原持有(you)(you)人配(pei)(pei)售(shou)的(de)，基(ji)金(jin)管理(li)(li)人、財務(wu)顧問（如有(you)(you)）應(ying)根據(ju)公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs二級市(shi)場(chang)價(jia)(jia)格和(he)(he)新購入基(ji)礎設(she)施(shi)項目的(de)市(shi)場(chang)價(jia)(jia)值(zhi)等有(you)(you)關(guan)因(yin)素，合理(li)(li)確(que)定(ding)(ding)配(pei)(pei)售(shou)價(jia)(jia)格；公(gong)開擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)的(de)，發(fa)(fa)售(shou)價(jia)(jia)格應(ying)當不低于發(fa)(fa)售(shou)階段(duan)公(gong)告招募(mu)(mu)(mu)說(shuo)明書前20個(ge)交(jiao)(jiao)易日或者前1個(ge)交(jiao)(jiao)易日的(de)基(ji)礎設(she)施(shi)基(ji)金(jin)交(jiao)(jiao)易均價(jia)(jia)；定(ding)(ding)向(xiang)擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)的(de)，發(fa)(fa)售(shou)價(jia)(jia)格應(ying)當不低于定(ding)(ding)價(jia)(jia)基(ji)準日前20個(ge)交(jiao)(jiao)易日基(ji)礎設(she)施(shi)基(ji)金(jin)交(jiao)(jiao)易均價(jia)(jia)的(de)90%。

　　完善市場制度建設

　　公(gong)(gong)募REITs擴(kuo)募機制的建立(li)，對完善(shan)公(gong)(gong)募REITs市場(chang)建設、提升市場(chang)規模、優化公(gong)(gong)募REITs產(chan)品投資組合等具有(you)重要促進作用。結合境外公(gong)(gong)募REITs發展經驗來看(kan)，建立(li)擴(kuo)募機制是公(gong)(gong)募REITs市場(chang)逐(zhu)漸邁向成熟的標志之一。

　　進(jin)一步(bu)完(wan)善市場制度建設(she)(she)。建立(li)擴募機(ji)制將規(gui)范和(he)引(yin)導公募REITs存續期間(jian)新(xin)購入基礎設(she)(she)施項(xiang)目及相關(guan)決策、信息披露等事項(xiang)的業務(wu)規(gui)則。

　　促進市(shi)(shi)場規(gui)(gui)模(mo)有效增長和持續發(fa)展(zhan)。從境外公(gong)募(mu)REITs發(fa)展(zhan)經驗來看，擴募(mu)對公(gong)募(mu)REITs市(shi)(shi)場規(gui)(gui)模(mo)的增長起到(dao)重要(yao)助推作用(yong)。根據中金公(gong)司研究，近年來美(mei)(mei)國REITs年度擴募(mu)規(gui)(gui)模(mo)達到(dao)300億(yi)美(mei)(mei)元至500億(yi)美(mei)(mei)元，約占當年市(shi)(shi)值總(zong)量的2%至4%，占年度市(shi)(shi)場融資（包(bao)括股(gu)債(zhai)等各種融資渠道）總(zong)額(e)的四至六成。

　　有(you)(you)助于公(gong)(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs產(chan)(chan)品(pin)投(tou)資(zi)組合(he)優(you)化和持續經(jing)營。擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)機制有(you)(you)利于基(ji)(ji)金管(guan)理(li)人通過增加(jia)同類(lei)資(zi)產(chan)(chan)的(de)管(guan)理(li)規模，發揮規模管(guan)理(li)優(you)勢，實現(xian)更(geng)高的(de)價值創(chuang)造。擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)可進一步促進公(gong)(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs投(tou)資(zi)組合(he)優(you)化，增加(jia)底層基(ji)(ji)礎設施資(zi)產(chan)(chan)的(de)分散程(cheng)度，降低(di)個別(bie)資(zi)產(chan)(chan)經(jing)營風險對公(gong)(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs產(chan)(chan)品(pin)整體的(de)負(fu)面(mian)影(ying)響。同時，擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)將有(you)(you)助于解決(jue)特許經(jing)營權類(lei)公(gong)(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs產(chan)(chan)品(pin)存在資(zi)產(chan)(chan)收益(yi)權到期的(de)問題(ti)。

　　進(jin)(jin)一步提(ti)高市場(chang)參與主體的(de)(de)(de)積極性。從公募(mu)(mu)REITs投資人(ren)視角(jiao)來看(kan)，擴(kuo)(kuo)(kuo)募(mu)(mu)為投資人(ren)進(jin)(jin)一步分享基(ji)礎設施(shi)收益(yi)提(ti)供(gong)了可能(neng)性。境外(wai)成(cheng)熟公募(mu)(mu)REITs的(de)(de)(de)擴(kuo)(kuo)(kuo)募(mu)(mu)經驗表明，在優(you)秀基(ji)金管理人(ren)主導的(de)(de)(de)擴(kuo)(kuo)(kuo)募(mu)(mu)案例中：從長期(qi)(qi)來看(kan)，單位份額分紅(hong)穩(wen)定增長，部分得益(yi)于優(you)質基(ji)礎設施(shi)資產的(de)(de)(de)持續注入；從短期(qi)(qi)來看(kan)，擴(kuo)(kuo)(kuo)募(mu)(mu)可以增加公募(mu)(mu)REITs市值(zhi)(zhi)，改善交易(yi)流動(dong)性。從原始權(quan)益(yi)人(ren)角(jiao)度(du)看(kan)，擴(kuo)(kuo)(kuo)募(mu)(mu)意(yi)味著更(geng)多成(cheng)熟的(de)(de)(de)基(ji)礎設施(shi)資產可裝入公募(mu)(mu)REITs，將(jiang)進(jin)(jin)一步提(ti)升(sheng)公募(mu)(mu)REITs的(de)(de)(de)長期(qi)(qi)戰略價(jia)值(zhi)(zhi)。