鵬(peng)華(hua)(hua)深圳能源(yuan)(yuan)清(qing)潔能源(yuan)(yuan)封(feng)閉式基礎(chu)設(she)施證券投資基金（下稱“鵬(peng)華(hua)(hua)深圳能源(yuan)(yuan)REIT”）于(yu)6月22日發布了詢價公(gong)告、招(zhao)募(mu)說明書等相關文件(jian)，成為公(gong)募(mu)REITs這一“藍海市(shi)場”擴容的最(zui)新案例。

　　多位(wei)公(gong)(gong)募(mu)基金(jin)人士指出，歷經一(yi)年(nian)運行，市(shi)場(chang)(chang)投資者(zhe)已(yi)逐步形成(cheng)與公(gong)(gong)募(mu)REITs相適應的(de)投資邏輯和框(kuang)架，這為市(shi)場(chang)(chang)發展奠定(ding)了良好基礎。未來，公(gong)(gong)募(mu)REITs將進一(yi)步完善，實現高質量可持續(xu)發展。

　　多只產品處于審核中

　　鵬華深圳(zhen)能源REIT以位于深圳(zhen)市大(da)鵬新(xin)區的深圳(zhen)能源東部電廠（一期(qi)）項目為(wei)(wei)底層資產，主(zhu)要原(yuan)始權益人(ren)為(wei)(wei)深圳(zhen)能源集(ji)(ji)團股份有(you)限(xian)公(gong)司(si)，基(ji)金管理人(ren)為(wei)(wei)鵬華基(ji)金，專(zhuan)項計劃管理人(ren)為(wei)(wei)國信證券，托管人(ren)為(wei)(wei)招商銀行。根據(ju)規定，該(gai)產品在獲批后(hou)的6個(ge)月內進行基(ji)金募集(ji)(ji)，募集(ji)(ji)期(qi)限(xian)不(bu)超過(guo)3個(ge)月。

　　鵬華(hua)深圳(zhen)能(neng)源(yuan)REIT的(de)詢價(jia)(jia)日(ri)為6月27日(ri)，詢價(jia)(jia)區間為5.331元/份至6.139元/份，發(fa)售(shou)總(zong)(zong)額(e)6億(yi)份，由戰略(lve)配售(shou)、網下(xia)發(fa)售(shou)、公眾投資者發(fa)售(shou)三(san)部分組成(cheng)。其中，初始(shi)戰略(lve)配售(shou)基金份額(e)數量(liang)為4.2億(yi)份，占發(fa)售(shou)份額(e)總(zong)(zong)數的(de)比例(li)為70%；網下(xia)發(fa)售(shou)的(de)初始(shi)基金份額(e)數量(liang)為1.26億(yi)份，占發(fa)售(shou)份額(e)總(zong)(zong)數的(de)比例(li)為21%；公眾投資者認購的(de)初始(shi)基金份額(e)數量(liang)為0.54億(yi)份，占發(fa)售(shou)份額(e)總(zong)(zong)數的(de)比例(li)為9%。

　　于6月21日首發(fa)的(de)國金(jin)鐵(tie)建(jian)(jian)重慶渝遂高(gao)速公路封閉式(shi)基礎設施證券投資(zi)基金(jin)（簡稱“國金(jin)中國鐵(tie)建(jian)(jian)REIT”），當日就獲得了超過100億元(yuan)的(de)資(zi)金(jin)認購，并(bing)提前(qian)結束募集，進行比例配(pei)售(shou)。國金(jin)中國鐵(tie)建(jian)(jian)REIT的(de)主要原始權益人(ren)(發(fa)起人(ren))是(shi)中鐵(tie)建(jian)(jian)重慶投資(zi)集團有(you)限公司、重慶高(gao)速公路股份(fen)(fen)有(you)限公司，兩者擬合計持有(you)71%的(de)基金(jin)份(fen)(fen)額。

　　除了上述兩只(zhi)新(xin)產品外，上交所和深交所數據顯示(shi)，截至目前(qian)處于審核中的公募(mu)REITs，還有紅土(tu)創新(xin)深圳人才安居(ju)保障(zhang)性租賃住房(fang)封閉(bi)式(shi)基(ji)礎(chu)設施證(zheng)券投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)、中金(jin)廈門安居(ju)保障(zhang)性租賃住房(fang)封閉(bi)式(shi)基(ji)礎(chu)設施證(zheng)券投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)、國(guo)泰君安臨(lin)港東久智能制造產業(ye)園封閉(bi)式(shi)基(ji)礎(chu)設施證(zheng)券投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)等(deng)多只(zhi)產品。

　　市場熱度不減

　　華南市(shi)(shi)(shi)場分析人士李綱（化(hua)名）表示，自(zi)2021年6月首批公募REITs上市(shi)(shi)(shi)以(yi)來至今(jin)，市(shi)(shi)(shi)場對公募REITs的(de)(de)熱(re)(re)度絲毫(hao)不減。一(yi)方面，新發(fa)產品的(de)(de)類型不斷(duan)豐富，市(shi)(shi)(shi)場資金熱(re)(re)情十足；另一(yi)方面，已上市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)公募REITs產品，在二級市(shi)(shi)(shi)場上表現(xian)出了明(ming)顯的(de)(de)穩健收(shou)益特征。

　　Wind數(shu)據顯示，截至6月22日收盤，12只已(yi)上市的公募REITs產品上市以來(lai)均取得正收益(yi)(yi)，有9只產品收益(yi)(yi)率(lv)超(chao)過了18%。其中，建信中關村REIT收益(yi)(yi)率(lv)達40.84%，紅土(tu)鹽田(tian)港REIT的收益(yi)(yi)率(lv)為36.30%。

　　“目前(qian)我國公募REITs尚處(chu)于試點階(jie)段，市場(chang)供(gong)不應求導致目前(qian)公募REITs溢價率較高(gao)。從首(shou)批公募REITs上(shang)市一(yi)周年(nian)情況來看，它(ta)們二級市場(chang)表現穩(wen)健，受到各(ge)類投(tou)資人的青睞。”博時基金表示。

　　博(bo)時基金(jin)分析稱，REITs的(de)(de)投資價(jia)值(zhi)(zhi)建(jian)立在(zai)對不動產(chan)的(de)(de)實(shi)際經(jing)營之上(shang)，REITs估(gu)值(zhi)(zhi)定價(jia)的(de)(de)核心在(zai)于評估(gu)其長(chang)(chang)期穩定分紅，以及由提升運(yun)營水平而使得資產(chan)增值(zhi)(zhi)的(de)(de)能力。REITs的(de)(de)二級市(shi)場價(jia)格應(ying)該圍繞(rao)底層資產(chan)的(de)(de)估(gu)值(zhi)(zhi)波動，加上(shang)公募REITs的(de)(de)現(xian)金(jin)分紅可(ke)以通過現(xian)金(jin)流折現(xian)估(gu)值(zhi)(zhi)模型測(ce)算(suan)，這類(lei)產(chan)品的(de)(de)派息相對穩定、確定性較強，更適合長(chang)(chang)期持有、價(jia)值(zhi)(zhi)投資。

　　富(fu)國(guo)首創水務REIT的基金經理李盛也表示(shi)，REITs本(ben)質是針對特定底層資(zi)產(chan)的權益投資(zi)，該類資(zi)產(chan)以穩定運(yun)營、穩定分(fen)紅為特征，適合長期(qi)資(zi)產(chan)配置，短(duan)期(qi)的追漲殺(sha)跌可能面臨較大的投資(zi)和交易(yi)風險(xian)。

　　投研先行

　　公募REITs呈現(xian)蓬勃(bo)發展(zhan)態勢，是各(ge)家公募提前布局，并持續(xu)在投研、項目等方面持續(xu)投入(ru)的結果。

　　以鵬華(hua)基(ji)(ji)金為例，該(gai)公(gong)司早在2011年(nian)就(jiu)發行(xing)了鵬華(hua)美國(guo)(guo)房地產(chan)證券投(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金，主要投(tou)資(zi)(zi)于(yu)美加兩國(guo)(guo)上市REITs，是(shi)我國(guo)(guo)公(gong)募基(ji)(ji)金投(tou)資(zi)(zi)海外REITs產(chan)品的破冰之(zhi)舉；2015年(nian)，鵬華(hua)前(qian)海萬科REIT成立(li)，以深(shen)圳前(qian)海地區優質商業地產(chan)為基(ji)(ji)礎資(zi)(zi)產(chan)，面向公(gong)眾募集并(bing)在深(shen)交所掛(gua)牌交易，是(shi)國(guo)(guo)內第一只符(fu)合國(guo)(guo)際慣例的公(gong)募REITs產(chan)品。截至(zhi)2022年(nian)一季(ji)末(mo)，該(gai)產(chan)品的規(gui)模為30.24億元。

　　據鵬華(hua)(hua)基(ji)金(jin)透露，在(zai)鵬華(hua)(hua)前海萬科REIT創設的(de)過程(cheng)中(zhong)，鵬華(hua)(hua)基(ji)金(jin)還專(zhuan)門設立了(le)基(ji)礎設施基(ji)金(jin)投資部，配備具有(you)基(ji)礎設施項目運營經驗、不動產(chan)研究(jiu)經驗、風(feng)險(xian)控(kong)制經驗、特(te)殊資產(chan)估(gu)值核(he)算(suan)經驗等復合(he)專(zhuan)業(ye)背(bei)景、多知(zhi)識體系(xi)的(de)專(zhuan)業(ye)化(hua)團隊。這也大力推進(jin)了(le)鵬華(hua)(hua)深圳(zhen)能(neng)源REIT項目進(jin)程(cheng)。

　　博時基金表示，目前博時蛇口(kou)產園(yuan)REIT（首(shou)批9只(zhi)公募REITs之一）發行人招商蛇口(kou)的(de)產園(yuan)資產儲(chu)備豐厚，囊括在建、開業、成熟期的(de)資產，后續會(hui)將合(he)適的(de)成熟資產注入到博時蛇口(kou)產園(yuan)REIT中來。

　　鵬華基金(jin)表示，在低利率時代(dai)背景下，優質資產稀缺，尋找(zhao)合適的(de)投(tou)資工具以實現財富保值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)，成為眾多投(tou)資者面臨(lin)的(de)難題。伴隨政策引導，公募REITs項目(mu)憑(ping)借(jie)基本面向(xiang)好，配售與(yu)配置(zhi)價(jia)值(zhi)(zhi)凸顯，將逐步(bu)成為穩健中長期投(tou)資者的(de)新選擇(ze)。