中證網訊(xun)（記者 黃一靈）11月11日下午，長三角(jiao)基礎設施REITs聯盟——數(shu)據中心IDC專場圓(yuan)桌論壇(tan)在線舉行(xing)，交流探討了(le)數(shu)據中心IDC發(fa)行(xing)公募REITs的疑(yi)難問題和(he)解決路徑。 

　　據悉，IDC（互聯網數據中心，簡稱IDC或數據中心）行業的發展主要源于數據流量的增加。從中國市場看，我國IDC處于產業4.0時代，產業細分及差異化是目前主要趨勢。IDC是典型的重資(zi)產(chan)行業，前期投入巨(ju)大且(qie)資(zi)金(jin)回收周期長(chang)，而規(gui)模擴(kuo)張又能帶來(lai)顯著的規(gui)模經濟效(xiao)應。中金(jin)公司(si)預計，伴隨龍(long)(long)頭數(shu)據中心(xin)的一系列兼并(bing)收購，數(shu)據中心(xin)行業逐步(bu)向(xiang)大型化演進，預計未來(lai)國內具(ju)有規(gui)模優勢(shi)和資(zi)金(jin)成(cheng)本優勢(shi)的龍(long)(long)頭企業將加(jia)速市場整合。

　　“2022年以(yi)來(lai)，在(zai)‘雙碳’及‘東數(shu)(shu)(shu)西算(suan)’國家戰(zhan)略(lve)下，數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)中(zhong)心(xin)行業(ye)(ye)面臨變革，數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)中(zhong)心(xin)的(de)區域分布(bu)隨著節點骨干網絡的(de)建設(she)出現變化，集群數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)中(zhong)心(xin)將面向集約化、節能(neng)化發(fa)展(zhan)，數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)中(zhong)心(xin)企(qi)業(ye)(ye)借助資(zi)本市場可以(yi)迎來(lai)跨越(yue)式發(fa)展(zhan)機遇。”中(zhong)金公(gong)(gong)司(si)投資(zi)銀(yin)行部副總經(jing)理莊園(yuan)表示，基(ji)礎設(she)施公(gong)(gong)募REITs對數(shu)(shu)(shu)據(ju)(ju)中(zhong)心(xin)企(qi)業(ye)(ye)具有(you)“搭(da)建并購平臺(tai)、擴充資(zi)本金融資(zi)渠道；打造融-投-管-退(tui)的(de)業(ye)(ye)務閉環，提(ti)高項目前期融資(zi)議價能(neng)力；實(shi)現成熟資(zi)產價值重估；有(you)助于提(ti)升公(gong)(gong)司(si)運維服務能(neng)力”的(de)重要戰(zhan)略(lve)意義。

　　若邁入(ru)資(zi)本(ben)市(shi)場，那么數據中(zhong)(zhong)心領域的(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)價值如何(he)評估(gu)？據戴德梁行北區IDC評估(gu)業(ye)務負責人張(zhang)愷玲介紹，IDC物(wu)(wu)業(ye)評估(gu)多(duo)采用收(shou)(shou)益(yi)法(fa)(fa)作為(wei)主要評估(gu)方(fang)法(fa)(fa)，采用收(shou)(shou)益(yi)法(fa)(fa)所關(guan)注(zhu)的(de)(de)(de)要點包括收(shou)(shou)入(ru)結構(gou)、運(yun)營成本(ben)、凈運(yun)營收(shou)(shou)益(yi)、土地剩(sheng)余年限與折現率。建成的(de)(de)(de)數據中(zhong)(zhong)心評估(gu)以收(shou)(shou)益(yi)法(fa)(fa)中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)現金流折現法(fa)(fa)（DCF）作為(wei)最主要的(de)(de)(de)定價方(fang)法(fa)(fa)；并選擇其(qi)他分(fen)屬(shu)于不(bu)同估(gu)值技術的(de)(de)(de)估(gu)值方(fang)法(fa)(fa)進(jin)行校(xiao)驗。

　　北京市漢坤律師事務所方(fang)榕律師就以IDC資產(chan)申報發(fa)行基礎(chu)(chu)設施REITs應關(guan)注(zhu)(zhu)的(de)(de)特殊合(he)(he)規(gui)問題(ti)進(jin)行了分享。方(fang)榕建議，根據(ju)基礎(chu)(chu)設施REITs的(de)(de)申報要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)，結合(he)(he)IDC項(xiang)(xiang)(xiang)目的(de)(de)投建模(mo)式和(he)行業合(he)(he)規(gui)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)，重(zhong)點關(guan)注(zhu)(zhu)IDC項(xiang)(xiang)(xiang)目的(de)(de)入池(chi)資產(chan)范圍(wei)、地(di)方(fang)產(chan)業政策、能耗（PUE值）要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)、節(jie)能手續(xu)(xu)等(deng)(deng)，確保IDC項(xiang)(xiang)(xiang)目在固(gu)定資產(chan)投資手續(xu)(xu)方(fang)面(mian)合(he)(he)法合(he)(he)規(gui)。同時，方(fang)榕律師還提示，要(yao)(yao)特別(bie)關(guan)注(zhu)(zhu)業務牌照的(de)(de)取得(de)，以及(ji)IDC項(xiang)(xiang)(xiang)目底層業務合(he)(he)同的(de)(de)梳理、成本和(he)收(shou)入拆分等(deng)(deng)事項(xiang)(xiang)(xiang)，積極創造盤活條件，促進(jin)IDC基礎(chu)(chu)設施REITs項(xiang)(xiang)(xiang)目落地(di)。