中證網(wang)訊(xun)（記者 彭揚(yang)）首套住房(fang)貸(dai)款利率政策(ce)(ce)動(dong)態(tai)調(diao)整(zheng)機制(zhi)（以下簡(jian)稱動(dong)態(tai)調(diao)整(zheng)機制(zhi)）在進入6月(yue)后即將(jiang)迎來(lai)新一(yi)期評估期。近(jin)兩個月(yue)來(lai)，隨著(zhu)前期穩經濟(ji)大(da)盤(pan)和促(cu)進房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場健康發(fa)展等一(yi)系列政策(ce)(ce)效果(guo)逐(zhu)步顯現，一(yi)些城市(shi)(shi)的房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場出現積極(ji)變化(hua)和邊(bian)際好轉，市(shi)(shi)場對房(fang)貸(dai)利率政策(ce)(ce)是否會轉向引發(fa)討論。

　　有(you)關專家日前對(dui)中國證券報記者表示，當前房貸利(li)率(lv)(lv)政策(ce)(ce)并未(wei)調整(zheng)，穩(wen)定房地產市場政策(ce)(ce)也沒有(you)轉向。首(shou)套住(zhu)房貸款利(li)率(lv)(lv)政策(ce)(ce)動(dong)(dong)態調整(zheng)機(ji)制會根據每個城市的情(qing)況雙向動(dong)(dong)態靈活調整(zheng)。對(dui)于(yu)不(bu)(bu)再(zai)符(fu)合(he)“冷”的標準(zhun)，但尚未(wei)變“熱”的城市，不(bu)(bu)會調整(zheng)政策(ce)(ce)。

　　既管“冷”又管“熱”

　　去年年末，人民(min)銀行和原銀保(bao)監會建(jian)立首套住房貸(dai)款利(li)率政策動態(tai)調整機制。市場普(pu)遍認為，該機制實(shi)現了(le)“因(yin)城施(shi)策”原則下首套房貸(dai)利(li)率政策的雙向動態(tai)靈(ling)活調整。

　　動態調整機制明確，對(dui)(dui)于評(ping)估期內新(xin)建商(shang)品(pin)住宅(zhai)銷售價格環(huan)比和同比連續3個(ge)月均下(xia)降的城(cheng)市(shi)，階段性(xing)放(fang)寬首套(tao)住房商(shang)業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住房貸款(kuan)利(li)(li)率下(xia)限；對(dui)(dui)于采取階段性(xing)下(xia)調或取消當地首套(tao)住房商(shang)業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住房貸款(kuan)利(li)(li)率下(xia)限的城(cheng)市(shi)，如果后續評(ping)估期內新(xin)建商(shang)品(pin)住宅(zhai)銷售價格環(huan)比和同比連續3個(ge)月均上漲，應自下(xia)一個(ge)季度起，恢復(fu)執(zhi)行全國(guo)統一的首套(tao)住房商(shang)業(ye)性(xing)個(ge)人(ren)住房貸款(kuan)利(li)(li)率下(xia)限。

　　“動(dong)態(tai)調整機制既(ji)支(zhi)持房地產市(shi)場面臨較(jiao)大困難的城(cheng)市(shi)用足用好政(zheng)策(ce)工具箱(xiang)，又要(yao)求房價出(chu)現趨勢性上漲苗頭的城(cheng)市(shi)及時退出(chu)支(zhi)持政(zheng)策(ce)，恢復執行(xing)全(quan)國統一的首套房貸利(li)率(lv)下限，也就是‘既(ji)管冷(leng)、又管熱’。”人民銀行(xing)貨幣政(zheng)策(ce)司司長鄒瀾日前表示(shi)。

　　據人民銀行(xing)統計，截至2023年3月末，符合(he)“冷”的(de)標(biao)準，也就是可以放寬首套房貸(dai)利率(lv)下(xia)限(xian)的(de)城(cheng)市有96個(ge)。其中，83個(ge)城(cheng)市下(xia)調了(le)首套房貸(dai)利率(lv)下(xia)限(xian)，較全國的(de)下(xia)限(xian)要求(qiu)低10—40個(ge)基點；12個(ge)城(cheng)市取消了(le)首套房貸(dai)利率(lv)下(xia)限(xian)。

　　從房貸(dai)利(li)率數(shu)據看，首套房貸(dai)利(li)率政策的調整優化，帶動房貸(dai)利(li)率有(you)所降低，3月新發(fa)放個人住房貸(dai)款加(jia)權平均(jun)利(li)率為4.14%，同比下(xia)降1.35個百分(fen)點。

　　“不冷不熱”無需調整

　　按照規定，業內人士介紹，“從2022年四季(ji)(ji)度起，各城(cheng)市政府(fu)可以以上季(ji)(ji)度末月(yue)到本季(ji)(ji)度的第二個月(yue)作為(wei)評估期，對當地新建商品住宅的消(xiao)費(fei)銷售價格變(bian)化情(qing)況進行(xing)動態評估。”

　　“下一個評估期將在6月(yue)底啟(qi)動，屆(jie)時各城市(shi)政府(fu)將根據2023年3月(yue)至5月(yue)的新(xin)房價格變化決定是否(fou)調整房貸(dai)利(li)率(lv)下限。”中指研(yan)(yan)究院市(shi)場研(yan)(yan)究總監(jian)陳文靜說。

　　隨著(zhu)房(fang)地(di)產市(shi)場(chang)恢(hui)復的(de)內(nei)在驅動(dong)力逐步增強(qiang)，部分城市(shi)房(fang)價出現同比或(huo)(huo)環比上(shang)(shang)漲。一些(xie)觀點(dian)認(ren)為(wei)，這些(xie)城市(shi)已(yi)經不符(fu)合上(shang)(shang)述“冷”的(de)標準，在下一個(ge)評估(gu)期可(ke)能需要上(shang)(shang)調首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)利率(lv)下限，回(hui)歸到全國統一的(de)首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)利率(lv)政策，有(you)些(xie)城市(shi)首(shou)套(tao)房(fang)貸(dai)利率(lv)或(huo)(huo)將重(zhong)新(xin)上(shang)(shang)調20—30個(ge)基(ji)點(dian)。

　　有(you)關專家表(biao)示，上(shang)述觀(guan)點是對(dui)動(dong)態調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)機制的(de)(de)(de)誤讀。一方(fang)面，動(dong)態調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)機制具有(you)較(jiao)強的(de)(de)(de)穩定性。若一個城(cheng)市此前達到“冷(leng)”的(de)(de)(de)標準，且已經(jing)下(xia)調(diao)(diao)或(huo)者(zhe)取消當地首套房貸(dai)利率(lv)(lv)下(xia)限，那么只要(yao)(yao)它沒有(you)出現(xian)“熱”的(de)(de)(de)情(qing)況，就可以繼(ji)續保持調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)后的(de)(de)(de)首套房貸(dai)利率(lv)(lv)政(zheng)策。近兩個月部分城(cheng)市房價出現(xian)的(de)(de)(de)同(tong)比或(huo)環比上(shang)漲，不再符合“冷(leng)”的(de)(de)(de)標準，但尚未變“熱”，對(dui)于這種“不冷(leng)不熱”的(de)(de)(de)城(cheng)市，并不需要(yao)(yao)調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)政(zheng)策。

　　另(ling)一方面，觀察(cha)歷史數據就(jiu)會(hui)發(fa)現，一個城(cheng)市的房地產市場要(yao)從“冷”到“熱”，一般都需要(yao)較長時(shi)間，不必(bi)擔心政(zheng)策變(bian)化(hua)太快。也就(jiu)是說，一個城(cheng)市的新建商品住宅(zhai)銷售價格環比和同(tong)比連(lian)續3個月均上漲(zhang)才能判定為“熱”。

　　上(shang)述人士(shi)進一(yi)步(bu)舉例(li)稱(cheng)，比(bi)如(ru)，武漢和濟寧，2022年(nian)三季(ji)度(du)(du)出現(xian)了“冷”的情況(kuang)(kuang)，而之前出現(xian)“熱”的情況(kuang)(kuang)分別在2015年(nian)四季(ji)度(du)(du)和2017年(nian)一(yi)季(ji)度(du)(du)，“冷”“熱”交替的時間分別為27個季(ji)度(du)(du)和22個季(ji)度(du)(du)。

　　或“冷”或“熱”均可預期

　　業內專家(jia)強(qiang)(qiang)調，動態調整機(ji)制具有較強(qiang)(qiang)的時效性和可(ke)預(yu)期性。

　　觀察歷史數據可(ke)以發現，若一(yi)個城市的房(fang)(fang)價達到“冷”或(huo)“熱”的標準，往往意味著它的房(fang)(fang)地產市場(chang)出(chu)現了趨勢性下跌或(huo)上漲的苗頭(tou)，以此作為是(shi)否(fou)可(ke)以放寬首套房(fang)(fang)貸利率下限，或(huo)者必須退出(chu)支持(chi)政策的條件，是(shi)有(you)前瞻性和時效性的。

　　從數(shu)據上(shang)看，例(li)如，2015年(nian)10月(yue)太原的房價(jia)達到(dao)“熱”的標準后，開始出現持續(xu)上(shang)漲，一直持續(xu)到(dao)2020年(nian)；2020年(nian)9月(yue)轉“冷(leng)”后，又開始持續(xu)下(xia)跌。杭州、寧波(bo)、長沙、成都(dou)等(deng)城市，也(ye)都(dou)符合上(shang)述(shu)規(gui)律(lv)。

　　與此(ci)同時(shi)，動態調整機制是一套長期(qi)有效、機制明確(que)的(de)政策機制，具有很(hen)強的(de)可(ke)預期(qi)性。

　　“2022年9月(yue)，人(ren)民銀(yin)(yin)行(xing)(xing)和原銀(yin)(yin)保監會出臺了允(yun)許部分城(cheng)市放寬首(shou)套房貸利率下(xia)限(xian)的(de)(de)政策(ce)。當時帶有(you)一定試點性(xing)質，執行(xing)(xing)期限(xian)只(zhi)有(you)三個月(yue)。隨后，根(gen)(gen)據試點情(qing)況，建立了動(dong)態調整機制(zhi)。根(gen)(gen)據這套機制(zhi)，社會公眾可(ke)以按照各城(cheng)市的(de)(de)房地產市場情(qing)況，計算出這些城(cheng)市是否屬(shu)于可(ke)以放寬首(shou)套房貸利率下(xia)限(xian)的(de)(de)城(cheng)市范(fan)圍，從而形成較為明確的(de)(de)預(yu)期，并據此決定自(zi)己的(de)(de)購房行(xing)(xing)為。”上(shang)述人(ren)士稱。

　　總(zong)體看，新發放首套房貸(dai)利(li)率政策(ce)動態調整機制具有良好的“穩定(ding)性(xing)”“時效性(xing)”和“可預(yu)期(qi)性(xing)”，能夠有效引導市場預(yu)期(qi)，切實支持(chi)剛(gang)性(xing)住房需求，是一(yi)項既利(li)當前、又管長遠的政策(ce)機制。

　　鄒瀾也表示，下一步，人民銀行將繼(ji)續(xu)(xu)密切關(guan)注(zhu)房(fang)地產金(jin)融形勢變(bian)化，堅持房(fang)子是用(yong)來(lai)住的(de)、不(bu)是用(yong)來(lai)炒(chao)的(de)定位，會同金(jin)融部(bu)門持續(xu)(xu)抓(zhua)好(hao)已出臺政策落實。