??新華社上海7月3日(ri)電(dian)（記(ji)者楊溢仁）首(shou)批基(ji)礎(chu)設施公(gong)募(mu)REITs試點已經三(san)年(nian)、擴募(mu)已經一年(nian)，REITs底層(ceng)資(zi)(zi)產表現(xian)幾何(he)？前期(qi)市場調整會否動搖(yao)原(yuan)始權(quan)益人后(hou)期(qi)擴募(mu)的(de)(de)決心(xin)？如何(he)精益、優化底層(ceng)資(zi)(zi)產的(de)(de)運營(ying)管理？記(ji)者帶著諸多問題，實地走訪了(le)“首(shou)發(fa)+擴募(mu)”雙首(shou)批的(de)(de)基(ji)礎(chu)設施公(gong)募(mu)REITs——中金(jin)普(pu)洛(luo)斯倉儲物流(liu)封閉式基(ji)礎(chu)設施證券投資(zi)(zi)基(ji)金(jin)（以下簡稱“中金(jin)普(pu)洛(luo)斯REIT”）持有的(de)(de)普(pu)洛(luo)斯青島前灣港國際物流(liu)園。

??精準(zhun)招商促(cu)發(fa)展

??7棟單(dan)層鋼結構倉庫、建筑面積約12.5萬(wan)平(ping)方米(mi)、最高5.0噸/平(ping)方米(mi)的(de)倉庫地面使用荷載……作(zuo)為中金(jin)普洛斯REIT首批擴募的(de)底層資產之一，位(wei)于(yu)山(shan)東青島(dao)前(qian)灣保(bao)稅(shui)港(gang)區內的(de)普洛斯青島(dao)前(qian)灣港(gang)國際(ji)物流園，立足于(yu)港(gang)口(kou)進(jin)出口(kou)業務(wu)(wu)的(de)特(te)色和(he)場(chang)景，通過精(jing)準招商、個性化服務(wu)(wu)、完善配套設施(shi)等(deng)優勢(shi)引項目(mu)、促發(fa)展，目(mu)前(qian)園區內大宗物流、跨境電商等(deng)行業客戶集聚，是普洛斯長期服務(wu)(wu)我國進(jin)出口(kou)貿易供(gong)應鏈的(de)載體之一。

??走在庫區(qu)內(nei)，映入眼簾(lian)的是一(yi)幅繁忙畫(hua)面(mian)，多個包裹在傳送帶(dai)上移(yi)動，它們將(jiang)從這里發往全國各地，承載著人們對各類進口商(shang)品的需求。

??“作(zuo)為一家主營化(hua)妝品(pin)的跨境電商(shang)企(qi)業(ye)，我們(men)于2020年入(ru)駐普洛斯青島前灣港國際物流(liu)園，2021年開(kai)始在抖音(yin)上啟動跨境電商(shang)業(ye)務(wu)，同年開(kai)展直播帶貨(huo)。”一位跨境電商(shang)供應鏈服務(wu)企(qi)業(ye)負(fu)責人告(gao)訴記(ji)者，“在本庫區內，我們(men)的貨(huo)值在3億元(yuan)左(zuo)右(you)，日均單(dan)量(liang)約為2萬-3萬單(dan)。在‘6·18’‘雙十一’等大(da)促節(jie)點，日均單(dan)量(liang)超(chao)過(guo)10萬單(dan)。”

??圖為6月13日(ri)，普洛斯青島前灣港國際物流園(yuan)跨(kua)境電商客戶倉庫內景(jing)（記者楊溢仁(ren)攝(she)）

??一(yi)位大宗物(wu)流企業負責人表示，“我(wo)們是一(yi)家(jia)以清關、倉儲物(wu)流、運輸為(wei)(wei)主業的(de)(de)國(guo)際物(wu)流企業，之所以選(xuan)擇與普(pu)洛斯合(he)作(zuo)(zuo)，主要有(you)三(san)方(fang)(fang)面原因：首先，庫區距(ju)離前(qian)灣港(gang)四期(qi)(qi)碼頭(tou)僅500米，極(ji)大程度上縮(suo)短了(le)配送時(shi)間，有(you)效降低了(le)短駁(bo)的(de)(de)運輸成本；其次，普(pu)洛斯提供的(de)(de)倉庫硬件(jian)設(she)施較為(wei)(wei)完善，尤其在(zai)承(cheng)重設(she)計(ji)方(fang)(fang)面，運營團隊將地面使用荷(he)載由一(yi)期(qi)(qi)倉庫的(de)(de)3.0噸(dun)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米調整為(wei)(wei)二期(qi)(qi)的(de)(de)5.0噸(dun)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，更(geng)適(shi)合(he)紙漿、橡膠(jiao)等大堆(dui)載客戶的(de)(de)實際需求，確保(bao)了(le)地坪質量的(de)(de)穩(wen)定和堆(dui)垛(duo)時(shi)的(de)(de)安全；第三(san)，倉庫的(de)(de)層高(gao)（凈(jing)高(gao)10.5米）、柱(zhu)距(ju)以及(ji)作(zuo)(zuo)業通道，有(you)效保(bao)證(zheng)了(le)作(zuo)(zuo)業安全及(ji)效率(lv)。此外，普(pu)洛斯高(gao)質量、高(gao)標準的(de)(de)物(wu)業設(she)施滿足了(le)我(wo)們對期(qi)(qi)貨交割庫和分類監(jian)管庫的(de)(de)硬件(jian)條件(jian)。”

??“園區從選址(zhi)、規劃到產(chan)業及客戶的(de)引(yin)入都(dou)有非常(chang)清晰的(de)定位——遵循港口進(jin)出(chu)口業務的(de)特(te)色和場(chang)景，主要(yao)聚焦傳統(tong)商品(pin)(pin)的(de)大宗貨物進(jin)出(chu)口和跨境電(dian)商。”普(pu)洛(luo)斯資產(chan)中國區聯席總裁趙(zhao)明琪在(zai)接(jie)受記者(zhe)專訪(fang)時(shi)指出(chu)，“作為中金普(pu)洛(luo)斯REIT的(de)入池資產(chan)之一，項目的(de)整體出(chu)租率、簽(qian)約率、有效租金等各維度指標呈現(xian)出(chu)穩定向(xiang)好(hao)態(tai)勢(shi)，一方(fang)面是因為選址(zhi)優越、園區品(pin)(pin)質和安(an)全管理到位；另一方(fang)面，我們在(zai)面對(dui)非常(chang)明確(que)的(de)客戶群體時(shi)，會盡可能保持(chi)倉(cang)庫的(de)通用(yong)性，畢(bi)竟客戶和市場(chang)需求會發生變(bian)化(hua)，對(dui)于(yu)具有公開流(liu)通性的(de)產(chan)品(pin)(pin)來說，資產(chan)本身的(de)通用(yong)性至關(guan)重要(yao)。”

??精益運營增“底氣”

??普洛(luo)斯(si)青(qing)島(dao)前(qian)灣港(gang)國際物(wu)流園位于青(qing)島(dao)經濟技(ji)術開發區內，毗鄰膠州灣高速(su)路、跨海大橋、同三高速(su)公路、膠濟鐵路。除了優(you)越(yue)的地理位置，中金普洛(luo)斯(si)REIT底層資產(chan)的精(jing)益運營是其業(ye)績(ji)能夠實現穩(wen)健(jian)增長的底氣(qi)所在。

??“普(pu)洛斯青(qing)島前灣港國際物流(liu)園2024年(nian)一季度的時點出(chu)租率(lv)為89.93%，簽約出(chu)租率(lv)達98.79%。此(ci)外，以2024年(nian)5月31日(ri)收盤價計算，如果考(kao)慮分(fen)紅(hong)，中金普(pu)洛斯REIT的累計分(fen)配金額已經(jing)超(chao)過7億元(yuan)。”中金基金創新投資部執行負責人(ren)、中金普(pu)洛斯REIT基金經(jing)理劉立宇(yu)告訴記者。

??圖為普洛(luo)斯青島前灣港國(guo)際物流園區(qu)（受訪(fang)者供圖）

??趙明琪說，聚焦底(di)層資產的運營優化，普(pu)洛斯(si)將(jiang)做(zuo)好以(yi)下(xia)(xia)幾方(fang)(fang)面工作(zuo)：一方(fang)(fang)面，對(dui)園區內(nei)的產業(ye)和企(qi)業(ye)進行主動更(geng)迭升(sheng)級，持續尋找(zhao)既(ji)處(chu)在朝陽(yang)階段、上升(sheng)期(qi)，同時又有(you)非(fei)常強的支付(fu)能力和發展空間(jian)的客戶(hu)(hu)；另一方(fang)(fang)面，開拓更(geng)多服(fu)(fu)務(wu)空間(jian)（從(cong)設(she)計、能源(yuan)管(guan)理等(deng)方(fang)(fang)面為(wei)客戶(hu)(hu)疊加價值）。眼(yan)下(xia)(xia)，普(pu)洛斯(si)通過(guo)(guo)私(si)募股權(quan)基金投資了一系列物(wu)流科(ke)技企(qi)業(ye)，包(bao)括(kuo)自動化設(she)備廠商，如(ru)自動分揀(jian)機(ji)器(qi)人(ren)、自動傳輸系統等(deng)。站(zhan)在供(gong)應鏈產業(ye)生態體(ti)系的維(wei)度(du)思考，普(pu)洛斯(si)不只是建設(she)倉庫(ku)、提供(gong)倉庫(ku)給企(qi)業(ye)，還將(jiang)通過(guo)(guo)股權(quan)投資介入物(wu)流服(fu)(fu)務(wu)、數智(zhi)供(gong)應鏈、物(wu)流科(ke)技以(yi)及新能源(yuan)科(ke)技領域，促(cu)進產業(ye)協同，為(wei)客戶(hu)(hu)需求更(geng)好地做(zuo)匹配。

??展(zhan)望后續，身處國內外經濟競爭(zheng)日益激烈的市場(chang)環(huan)境中，普洛斯(si)是否依舊(jiu)看好倉(cang)儲物流行業的發(fa)展(zhan)？

??“答案是(shi)(shi)(shi)肯定的。”趙(zhao)明琪說，“中國既是(shi)(shi)(shi)龐大的生產(chan)基(ji)地，又是(shi)(shi)(shi)消(xiao)費(fei)市場，還有進出口貿(mao)易，需求端結構(gou)的多(duo)元化意味著不管哪個方(fang)向(xiang)都需要倉庫來支持。也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)說，物流(liu)倉儲作為實(shi)體經濟(ji)基(ji)礎設施的地位是(shi)(shi)(shi)十分重要的。”

??劉(liu)立宇說，“目前，我們正在(zai)積極研究如(ru)何將擴(kuo)募作為本基(ji)金常態化發展的重(zhong)要機制，并將適時啟動二期擴(kuo)募。”

??圖(tu)為(wei)普洛斯青島前灣(wan)港(gang)國際物流園（受訪者(zhe)供圖(tu)）

??至(zhi)于擴募(mu)(mu)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)如何篩選，劉立宇表示，主要(yao)基于兩個維度(du)的(de)(de)考(kao)慮：其一(yi)，是(shi)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)歷史經營(ying)業績表現(xian)可以滿足擴募(mu)(mu)申報的(de)(de)審(shen)核(he)要(yao)求(qiu)；其二，是(shi)站在市場(chang)化角度(du)考(kao)慮，擴募(mu)(mu)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)在估值和未(wei)來(lai)的(de)(de)成(cheng)長性上是(shi)否滿足投資(zi)(zi)(zi)(zi)收益的(de)(de)要(yao)求(qiu)，包括(kuo)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)本身的(de)(de)區位(wei)、質量、未(wei)來(lai)的(de)(de)市場(chang)預期，也包括(kuo)入池資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)是(shi)否可以形成(cheng)比較(jiao)好的(de)(de)分散投資(zi)(zi)(zi)(zi)效應，拓(tuo)展物流(liu)網絡的(de)(de)布局(ju)。