2023年6月(yue)16日(ri)，REITs市場迎來了里程(cheng)碑事件——首(shou)批(pi)基礎設施公募REITs擴募項目正(zheng)式在滬深(shen)交(jiao)易所上市，分別為博時蛇(she)口產園REIT、中金普洛斯REIT、紅(hong)土創新(xin)鹽田港REIT、華安張江光(guang)大REIT。

　　一年來，隨著(zhu)首批項(xiang)目的(de)成功落地(di)，REITs市(shi)場“首發(fa)+擴募(mu)”雙輪(lun)驅動的(de)發(fa)展新格局日漸成形(xing)。截至2024年6月16日，上市(shi)公募(mu)REITs已近40只，合(he)計發(fa)行規模超千(qian)億元。

　　業(ye)內人士表示(shi)，我(wo)國公(gong)募REITs市場(chang)正逐漸從試點階(jie)段(duan)轉向常態化(hua)發行階(jie)段(duan)，還有很(hen)大的(de)(de)規模增(zeng)長空間，未來(lai)擴募模式也將更加開放。擴募環(huan)節的(de)(de)打通為后(hou)續擬(ni)進(jin)行擴募操作(zuo)的(de)(de)項目提供實操經驗(yan)，有助于推動完善(shan)REITs市場(chang)再融資(zi)功能，加快形成存量(liang)資(zi)產和新增(zeng)投資(zi)的(de)(de)良性循環(huan)，穩(wen)步(bu)構建多層(ceng)次REITs市場(chang)體(ti)系。

　　整體運營平穩

　　“雙首批”項目示范效應凸顯

　　“綜合來看，首批(pi)擴募機構(gou)整(zheng)體運(yun)(yun)營(ying)保持穩定。一年來，資產(chan)數(shu)量增加(jia)了、運(yun)(yun)營(ying)品質提升了、市場(chang)(chang)影響更強了，擴募所形成的(de)成長(chang)性預(yu)期和分散組合的(de)優勢(shi)，已經(jing)在市場(chang)(chang)參與機構(gou)心目中形成共識。”瑞思(si)不動產(chan)金融研(yan)究院院長(chang)朱元偉在接受(shou)《經(jing)濟參考報(bao)》記者采訪時表示。

　　首批4單率先擴(kuo)募(mu)的(de)(de)項目均為國內首發加(jia)擴(kuo)募(mu)“雙首批”基礎設施公募(mu)REITs，示范效(xiao)應(ying)顯著(zhu)。“擴(kuo)募(mu)一(yi)年(nian)以來(lai)，博時蛇口產園(yuan)(yuan)REIT的(de)(de)新(xin)購入資產整體(ti)運(yun)(yun)營情(qing)(qing)況(kuang)較為穩(wen)健，收入完成情(qing)(qing)況(kuang)基本符合(he)預(yu)期。”博時基金(jin)REITs業務(wu)營運(yun)(yun)總監劉玄對(dui)記者(zhe)表示，面(mian)對(dui)在(zai)資產區域(yu)分布(bu)的(de)(de)分散性、租(zu)戶類型分類的(de)(de)多(duo)元化、對(dui)接運(yun)(yun)管團隊的(de)(de)擴(kuo)大化等(deng)方(fang)面(mian)出現的(de)(de)新(xin)挑戰，基金(jin)管理(li)人(ren)在(zai)不同區域(yu)資產的(de)(de)差異(yi)化園(yuan)(yuan)區定位、不同類型租(zu)戶的(de)(de)定制(zhi)化租(zu)賃(lin)方(fang)案(an)、不同運(yun)(yun)管團隊的(de)(de)標(biao)準化統一(yi)管理(li)等(deng)方(fang)面(mian)也正積累更多(duo)的(de)(de)運(yun)(yun)營管理(li)經驗，為后(hou)續進(jin)一(yi)步(bu)擴(kuo)充(chong)基礎設施資產夯實了基礎。

　　“雙首批(pi)”項(xiang)(xiang)目(mu)之一的中金(jin)普洛斯REIT擴募(mu)后基礎設施項(xiang)(xiang)目(mu)增(zeng)至10個倉儲(chu)物流園。根據2024年一季報，該基金(jin)報告(gao)期(qi)內實現(xian)總收(shou)入(ru)約(yue)11943.47萬元(yuan)(yuan)，可供(gong)分配(pei)金(jin)額(e)約(yue)8884.01萬元(yuan)(yuan)，達成預(yu)期(qi)。這(zhe)也是中金(jin)普洛斯REIT的第11次季報，上市以來(lai)始終保(bao)持著可供(gong)分配(pei)金(jin)額(e)超出招募(mu)說明(ming)書預(yu)測目(mu)標(biao)。截至2024年一季度，該項(xiang)(xiang)目(mu)期(qi)末平均簽約(yue)出租(zu)率(lv)為87.99%，期(qi)末不(bu)含稅有效(xiao)平均租(zu)金(jin)單價(jia)為37.93元(yuan)(yuan)/平方米(mi)/月，環(huan)比穩中有升。

　　“擴募(mu)是公募(mu)REITs作為資(zi)(zi)產上市平臺(tai)，實現(xian)分(fen)散(san)投(tou)資(zi)(zi)和規(gui)模增長的(de)(de)(de)主(zhu)要方(fang)式。從設立(li)之(zhi)初，我(wo)們便將(jiang)園區的(de)(de)(de)優(you)質運營和資(zi)(zi)產擴募(mu)作為基(ji)金(jin)發展的(de)(de)(de)兩條主(zhu)線積(ji)極推動。在滿足擴募(mu)申報條件之(zhi)后，我(wo)們就盡快啟動了擴募(mu)申報工作，最終有幸(xing)成為首批(pi)(pi)完(wan)成擴募(mu)的(de)(de)(de)公募(mu)REITs之(zhi)一。”中(zhong)金(jin)普洛斯REIT相(xiang)關人(ren)士(shi)表示(shi)，在首批(pi)(pi)擴募(mu)項目的(de)(de)(de)篩選上，綜合考(kao)慮了資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)合規(gui)性、增長潛力(li)，分(fen)散(san)投(tou)資(zi)(zi)等因素，通過(guo)擴募(mu)提升資(zi)(zi)產可租賃面積(ji)，分(fen)散(san)收入來源，提高資(zi)(zi)產組合抵御風(feng)險(xian)的(de)(de)(de)能(neng)力(li)。

　　“中金普洛斯REIT目前的資(zi)產(chan)(chan)(chan)數(shu)量在行業中領先(xian)，首(shou)發和擴募資(zi)產(chan)(chan)(chan)遍布全國各主要(yao)經濟(ji)圈(quan)，在地理區位上(shang)、租(zu)戶(hu)構成上(shang)都高度分散，單一項目的租(zu)約(yue)變化(hua)，很難對(dui)整體資(zi)產(chan)(chan)(chan)組合的業績造成大(da)(da)的影響。”在朱元偉看來，盡管在過程中有相(xiang)關項目出現(xian)過租(zu)戶(hu)退租(zu)的情況，但如(ru)果放在十多個(ge)資(zi)產(chan)(chan)(chan)組合的層(ceng)面來看，影響就相(xiang)對(dui)可(ke)控(kong)，依然可(ke)以保持在較高的出租(zu)率水(shui)平，而且在可(ke)供(gong)分配(pei)現(xian)金流方面騰挪空間(jian)大(da)(da)、韌性(xing)比(bi)較強(qiang)。

　　一(yi)項來自中金公司研究(jiu)部(bu)統計顯(xian)示，擴(kuo)(kuo)募完成(cheng)后(hou)，大(da)部(bu)分擴(kuo)(kuo)募項目(mu)單(dan)(dan)位可供分配額（DPU）得到(dao)提升。根據管(guan)(guan)理(li)(li)人(ren)披露的公告，擴(kuo)(kuo)募完成(cheng)后(hou)的中金普洛斯(si)REIT、紅土創(chuang)新鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT及華安張江光大(da)REIT，2023年管(guan)(guan)理(li)(li)人(ren)預測單(dan)(dan)位可供分配額分別(bie)由擴(kuo)(kuo)募前(qian)0.174元/份(fen)(fen)(fen)、0.104元/份(fen)(fen)(fen)、0.096元/份(fen)(fen)(fen)和(he)0.120元/份(fen)(fen)(fen)變動為0.178元/份(fen)(fen)(fen)、0.103元/份(fen)(fen)(fen)、0.102元/份(fen)(fen)(fen)和(he)0.130元/份(fen)(fen)(fen)，變動幅度分別(bie)為2.1%、-1.0%、6.5%和(he)8.4%。

　　積極盤活資產

　　市場再融資功能持續完善

　　“擴募是單只(zhi)REIT實現(xian)可持(chi)續發(fa)(fa)展的(de)必經之路(lu)，也是整個REITs市場(chang)做大做強的(de)基(ji)(ji)礎。”中航(hang)基(ji)(ji)金相(xiang)關負(fu)責人(ren)(ren)(ren)對(dui)記(ji)者表示，對(dui)發(fa)(fa)行(xing)人(ren)(ren)(ren)來(lai)說(shuo)(shuo)，擴募是發(fa)(fa)行(xing)人(ren)(ren)(ren)打造資產上市平臺的(de)有效途徑(jing)，能(neng)促進(jin)形成投融(rong)管(guan)退的(de)良性循(xun)環，實現(xian)輕資產化運營(ying)；對(dui)投資人(ren)(ren)(ren)來(lai)說(shuo)(shuo)，擴募能(neng)夠分散風險、優化投資組合、增厚投資收益。對(dui)基(ji)(ji)金管(guan)理人(ren)(ren)(ren)來(lai)說(shuo)(shuo)，擴募資產的(de)購入對(dui)管(guan)理人(ren)(ren)(ren)提出了更高的(de)管(guan)理要求。

　　對普(pu)洛(luo)(luo)斯而言，基礎(chu)(chu)設施(shi)REITs為(wei)(wei)其提供了很好的資(zi)(zi)本(ben)循環的平臺(tai)。據介紹，該基金擴募(mu)項目(mu)(mu)(mu)總(zong)發(fa)售規模為(wei)(wei)18.53億元，償還外(wai)部債務、繳納相關稅(shui)費后，普(pu)洛(luo)(luo)斯凈(jing)回(hui)收資(zi)(zi)金約為(wei)(wei)12.83億元，擬用于(yu)新項目(mu)(mu)(mu)投(tou)資(zi)(zi)金額為(wei)(wei)12.10億元，以資(zi)(zi)本(ben)金形式優先投(tou)資(zi)(zi)于(yu)國(guo)內(nei)15個物流及(ji)產(chan)業園(yuan)區(qu)項目(mu)(mu)(mu)。截至(zhi)目(mu)(mu)(mu)前，擴募(mu)回(hui)收資(zi)(zi)金正按計劃進行(xing)投(tou)資(zi)(zi)，已(yi)有(you)部分募(mu)投(tou)項目(mu)(mu)(mu)完工并投(tou)入(ru)運營，拓展(zhan)(zhan)普(pu)洛(luo)(luo)斯資(zi)(zi)產(chan)網絡布局(ju)的同(tong)時，有(you)力的助力了全(quan)國(guo)性和(he)(he)區(qu)域性企業的業務發(fa)展(zhan)(zhan)，對當地(di)的經(jing)濟(ji)和(he)(he)民生發(fa)展(zhan)(zhan)也起到(dao)了一(yi)定的支持作用。公開資(zi)(zi)料顯示(shi)，擴募(mu)后的中金普(pu)洛(luo)(luo)斯REIT基礎(chu)(chu)設施(shi)項目(mu)(mu)(mu)分布于(yu)京津冀、長三角、環渤海經(jing)濟(ji)區(qu)、粵港(gang)澳大(da)灣(wan)區(qu)和(he)(he)成渝經(jing)濟(ji)圈。

　　華安張江光(guang)大(da)REIT相關(guan)人(ren)士(shi)(shi)表示(shi)，對原始權益人(ren)而言，擴募(mu)有(you)(you)利(li)于擴大(da)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)規模，加大(da)主業(ye)投(tou)(tou)(tou)資(zi)力度(du)，加速(su)投(tou)(tou)(tou)融(rong)(rong)(rong)(rong)管(guan)退(tui)的(de)循環速(su)度(du)，以此為基礎構建更為成熟的(de)資(zi)產證券化體系(xi)，最終(zhong)服(fu)務到(dao)科技產業(ye)以及(ji)實(shi)體經(jing)濟(ji)。招商蛇口相關(guan)人(ren)士(shi)(shi)也(ye)強(qiang)調，擴募(mu)也(ye)是公司(si)響應國家(jia)戰略，以資(zi)產盤活擴大(da)有(you)(you)效投(tou)(tou)(tou)資(zi)、以投(tou)(tou)(tou)資(zi)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)循環促進高質量發展(zhan)的(de)有(you)(you)效舉(ju)措。隨著擴募(mu)成功，招商蛇口產業(ye)園“投(tou)(tou)(tou)、融(rong)(rong)(rong)(rong)、建、管(guan)、退(tui)”全生(sheng)命周期(qi)發展(zhan)模式(shi)與投(tou)(tou)(tou)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)機制(zhi)進一步確立。

　　增長空間大

　　多個擴募項目“在途”

　　“首批(pi)擴(kuo)募(mu)(mu)項目上(shang)市一年(nian)(nian)來(lai)，我國(guo)公募(mu)(mu)REITs市場逐漸從試點階段(duan)轉向常態(tai)化發(fa)行階段(duan)，在首發(fa)加(jia)擴(kuo)募(mu)(mu)雙(shuang)輪驅動的(de)發(fa)展格局下，項目擴(kuo)募(mu)(mu)有(you)(you)望(wang)迎(ying)來(lai)常態(tai)化發(fa)展，應積(ji)極看待擴(kuo)募(mu)(mu)給REITs市場帶來(lai)的(de)發(fa)展機(ji)遇。”中(zhong)航基金方面(mian)表示，考(kao)慮到我國(guo)存量基礎(chu)設施(shi)資產的(de)巨大體量，我國(guo)REITs市場還有(you)(you)很(hen)大的(de)規模(mo)(mo)增長空(kong)間(jian)，未來(lai)擴(kuo)募(mu)(mu)模(mo)(mo)式將更(geng)加(jia)開放，參考(kao)境外成熟(shu)REITs市場發(fa)展經驗，同(tong)類(lei)型(xing)不(bu)同(tong)資產的(de)擴(kuo)募(mu)(mu)，不(bu)同(tong)原始權(quan)益人資產的(de)擴(kuo)募(mu)(mu)，不(bu)同(tong)類(lei)型(xing)資產的(de)擴(kuo)募(mu)(mu)等(deng)都有(you)(you)望(wang)成為我國(guo)REITs項目擴(kuo)募(mu)(mu)的(de)應用形式。邁入2024年(nian)(nian)，常態(tai)化發(fa)行穩步(bu)推進進程中(zhong)，更(geng)多REITs項目擴(kuo)募(mu)(mu)工(gong)作進度(du)條(tiao)也(ye)在持續(xu)更(geng)新。

　　如市場(chang)上(shang)首個保租(zu)房公(gong)募(mu)REITs擴募(mu)項(xiang)目(mu)近(jin)期浮(fu)出水(shui)面。華夏基金(jin)公(gong)告擬擴募(mu)購入的(de)資產(chan)項(xiang)目(mu)涉及(ji)北京市房山區朗悅(yue)嘉園、通州區光機電(dian)、大(da)興(xing)區盛(sheng)悅(yue)家(jia)園及(ji)海淀(dian)區溫泉凱盛(sheng)家(jia)園等(deng)。另外，中(zhong)(zhong)航京能光伏REIT、國泰君安東久新經濟REIT、紅土深圳安居REIT三(san)個項(xiang)目(mu)也發布了擬擴募(mu)公(gong)告。其中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)航京能光伏REIT擬申(shen)請(qing)擴募(mu)并新購入基礎設施項(xiang)目(mu)已(yi)于4月1日獲(huo)上(shang)交所受理。據悉，這也是國內首單(dan)探索光伏加水(shui)電(dian)資產(chan)混裝的(de)擴募(mu)項(xiang)目(mu)。

　　此(ci)(ci)外，中(zhong)信建投國家(jia)電投新(xin)能源REIT在此(ci)(ci)前(qian)業(ye)績(ji)說(shuo)明會中(zhong)也透露，其原始權益人(ren)已于4月啟動了關于本基金(jin)擴(kuo)募(mu)項(xiang)目的財(cai)務顧問、評估與審計(ji)(ji)委托服務的招標工作；中(zhong)國金(jin)茂(mao)相關負責人(ren)則在上市(shi)不久的華夏金(jin)茂(mao)商業(ye)REIT業(ye)績(ji)說(shuo)明會上表示，已初(chu)步選定(ding)了計(ji)(ji)劃擴(kuo)募(mu)的項(xiang)目，在相關項(xiang)目達到穩(wen)定(ding)經營狀態且(qie)符合監(jian)管(guan)要求(qiu)之后，將盡快啟動擴(kuo)募(mu)籌(chou)備(bei)。

　　道(dao)阻且長(chang)，但(dan)前(qian)途(tu)光明。中(zhong)(zhong)金公司研究部表示，擴募是(shi)REITs市(shi)場(chang)可持續發展的(de)重要一環。試點階(jie)段(duan)各(ge)項制度的(de)建立亦(yi)不是(shi)一蹴(cu)而就，而是(shi)在摸索和實(shi)踐中(zhong)(zhong)慢慢前(qian)行。相信在市(shi)場(chang)各(ge)方努(nu)力推動下，我國REITs終有望(wang)成(cheng)為服務實(shi)體經濟、實(shi)體資產的(de)重要資產大類。

　　“擴(kuo)募(mu)是REITs實現外延式增長的(de)重要途徑。第一批擴(kuo)募(mu)在機制設計上還處于探(tan)索期(qi)，在平衡新舊投資(zi)人利益、擴(kuo)募(mu)時機具(ju)體選(xuan)擇與把(ba)握、擴(kuo)募(mu)資(zi)產的(de)選(xuan)取與定價(jia)等多個(ge)方面都(dou)積累(lei)了寶貴的(de)經驗(yan)和教訓。隨著市(shi)場回暖，越(yue)來越(yue)多的(de)REITs都(dou)在準備擴(kuo)募(mu)的(de)不同階段，相(xiang)信也會從(cong)首批案例(li)中汲取參考借鑒，充分發(fa)揮好擴(kuo)募(mu)作為市(shi)值管理(li)和資(zi)本運營工(gong)具(ju)的(de)價(jia)值。”朱元偉表示。

　　圍繞擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)工作，中(zhong)金(jin)公司研究部(bu)建(jian)議管理人應把握發行窗口(kou)，實施適時擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)，充分保(bao)證擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)的有(you)效性以及存量和擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)新進投(tou)資人的利益，避免股價大(da)幅波動對于擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)的影響。未來擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)回收資金(jin)使(shi)用(yong)限制如若放(fang)松，或可(ke)為REITs市場(chang)引入(ru)更多優(you)質(zhi)(zhi)資產(chan)。以產(chan)權類資產(chan)為例，部(bu)分優(you)質(zhi)(zhi)資產(chan)（例如物流倉(cang)儲(chu)、產(chan)業園和部(bu)分消費基(ji)礎設(she)施）均為私(si)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)基(ji)金(jin)持(chi)有(you)，若能(neng)夠(gou)放(fang)松擴(kuo)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)回收資金(jin)使(shi)用(yong)限制（如允許使(shi)用(yong)大(da)部(bu)分對于私(si)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)基(ji)金(jin)LP進行分配），打通(tong)私(si)募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)基(ji)金(jin)與公募(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)基(ji)金(jin)鏈接橋(qiao)梁(liang)，或為這一(yi)市場(chang)引入(ru)潛(qian)在優(you)質(zhi)(zhi)資產(chan)，同時亦(yi)能(neng)夠(gou)促進多層次REITs市場(chang)建(jian)設(she)，促進中(zhong)國(guo)特色REITs市場(chang)的可(ke)持(chi)續(xu)發展(zhan)。

　　談及未(wei)來(lai)擴(kuo)募(mu)(mu)市(shi)場發(fa)(fa)展的(de)(de)變(bian)化(hua)與(yu)趨勢，朱元偉(wei)認為，擴(kuo)募(mu)(mu)是(shi)今年市(shi)場建設(she)和(he)(he)發(fa)(fa)展的(de)(de)重(zhong)點(dian)。相(xiang)較于新審批(pi)和(he)(he)首(shou)發(fa)(fa)的(de)(de)項目，已上市(shi)REITs的(de)(de)擴(kuo)募(mu)(mu)具有(you)更(geng)高的(de)(de)重(zhong)要性(xing)，與(yu)首(shou)發(fa)(fa)的(de)(de)中(zhong)(zhong)小(xiao)規(gui)模REITs相(xiang)比(bi)，投(tou)資(zi)者更(geng)希望看(kan)到，已經被市(shi)場檢驗過的(de)(de)存(cun)續中(zhong)(zhong)的(de)(de)REITs通過擴(kuo)募(mu)(mu)快速(su)做大(da)做強，進而帶動(dong)整個(ge)行業的(de)(de)擴(kuo)容增效。同(tong)時，對首(shou)批(pi)擴(kuo)募(mu)(mu)中(zhong)(zhong)存(cun)在(zai)新舊投(tou)資(zi)人利益平衡(heng)、擴(kuo)募(mu)(mu)時間窗(chuang)口(kou)、估值(zhi)與(yu)定價(jia)等(deng)環節探(tan)索中(zhong)(zhong)出現(xian)的(de)(de)問題，監管部門也(ye)正積(ji)極修改完(wan)善相(xiang)關(guan)政策，在(zai)定向擴(kuo)募(mu)(mu)之(zhi)外(wai)也(ye)在(zai)積(ji)極探(tan)討現(xian)有(you)投(tou)資(zi)人配售(shou)、公開擴(kuo)募(mu)(mu)的(de)(de)操作性(xing)，凈回收資(zi)金的(de)(de)應用以及和(he)(he)Pre-REITs基金銜接，一直是(shi)市(shi)場比(bi)較關(guan)注(zhu)的(de)(de)問題，有(you)關(guan)各方也(ye)在(zai)積(ji)極尋找解決方案。