“金九(jiu)”不“金”，秋意涼涼。在(zai)“金九(jiu)”樓市(shi)中(zhong)秋小長(chang)假之戰(zhan)中(zhong)，百強房(fang)企使出渾身解數搞營銷，重新啟(qi)用渠(qu)道帶客(ke)、特價房(fang)促銷、砸金蛋、送家電等模式(shi)，結(jie)果(guo)可謂是在(zai)“偏熱”中(zhong)剎車，直接“入秋”。

　　據居理買房網AI大數(shu)(shu)據研究院數(shu)(shu)據顯示，今年中秋小長假(jia)，北京等全國26個重點城市(shi)成交量同(tong)比有不同(tong)程度下(xia)降。不過區域、城市(shi)分化較大，也(ye)有杭(hang)州等少數(shu)(shu)城市(shi)同(tong)比實現上漲。

　　另據中原地(di)產研(yan)究中心統計數據顯示，今年(nian)中秋(qiu)(qiu)假期，大部分城市(shi)樓市(shi)降(jiang)溫(wen)退燒，整體市(shi)場(chang)進入下行通道(dao)。以北京為例，中秋(qiu)(qiu)小(xiao)長假前兩(liang)天，新建(jian)商品房(fang)住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)234套(tao)，二(er)手房(fang)住(zhu)宅(zhai)161套(tao)；而對比來看，今年(nian)端(duan)午小(xiao)長假前兩(liang)天，新建(jian)住(zhu)宅(zhai)網簽(qian)351，二(er)手房(fang)住(zhu)宅(zhai)227套(tao)。相(xiang)隔三個多(duo)月時間，新建(jian)住(zhu)宅(zhai)成交量下降(jiang)33%，二(er)手房(fang)住(zhu)宅(zhai)下降(jiang)29%。

　　“二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)放(fang)款(kuan)太難了，一(yi)般都超過3個月(yue)，大家都在排隊，排多久(jiu)不(bu)知(zhi)道，很(hen)多銀(yin)行的(de)額度(du)可能要等明年了。”一(yi)位中(zhong)介(jie)機構資(zi)深經(jing)理向《證券日報》記者表(biao)示，這已經(jing)影響到新房(fang)(fang)(fang)(fang)市場，因為(wei)在存量交(jiao)(jiao)易占比較高的(de)城市中(zhong)，賣一(yi)套二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)再買一(yi)套新房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)連環單普遍較多，二(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)不(bu)出(chu)，新房(fang)(fang)(fang)(fang)難進(jin)，交(jiao)(jiao)易只能暫時擱置。

　　降溫退燒成主旋律

　　在中(zhong)(zhong)原地產首(shou)席分析師(shi)張大偉(wei)看來，網(wang)簽(qian)數(shu)據有滯后(hou)性，中(zhong)(zhong)秋小長假的(de)網(wang)簽(qian)量不(bu)能代表(biao)當下市(shi)場的(de)真實表(biao)現，但市(shi)場確實降溫退燒了。

　　不止北京，全國重點城(cheng)市進入8月份后(hou)，銷(xiao)售(shou)熱度明(ming)顯大(da)不如前。一個“降(jiang)”字，幾乎(hu)波及了從新房(fang)、二手房(fang)、土地市場(chang)到房(fang)企融資的各個端口，反映出調控政策對樓(lou)市的全面(mian)影響(xiang)。據貝殼(ke)研(yan)究院監測數(shu)據顯示，8月份，全國有66個城(cheng)市新房(fang)市場(chang)成交(jiao)量環比(bi)持續下(xia)滑。

　　“疫情(qing)(qing)、嚴查經營貸、二手房停(ting)貸、第二輪集中(zhong)供(gong)地延期(qi)后出現流拍(pai)，這都(dou)對新房市場(chang)(chang)(chang)造(zao)成沖擊。與今年的市場(chang)(chang)(chang)峰值相比，7月份，有(you)些樓(lou)(lou)盤成交量腰斬(zhan)，8月份甚(shen)至下降了70%。”一(yi)位(wei)地產操盤手告訴《證券日報(bao)》記者，在北京(jing)市場(chang)(chang)(chang)，個(ge)別(bie)樓(lou)(lou)盤出現了每平(ping)方米降價5000元(yuan)-6000元(yuan)出售的情(qing)(qing)況，這對市場(chang)(chang)(chang)上的競品造(zao)成極大壓力。

　　“在(zai)居(ju)(ju)理買(mai)房(fang)網(wang)平臺上，百強房(fang)企(qi)部(bu)(bu)分樓(lou)盤單價(jia)下(xia)(xia)降(jiang)區間(jian)在(zai)幾百元到幾千元不(bu)等。”居(ju)(ju)理買(mai)房(fang)網(wang)CEO王鵬向《證券日報》記(ji)者表示，房(fang)企(qi)急于(yu)換量(liang)的原(yuan)因有以下(xia)(xia)幾個(ge)方面：一是(shi)二(er)次土拍在(zai)即，開發商(shang)需(xu)(xu)要(yao)(yao)有比較充(chong)足的現金流(liu)(liu)來應對；二(er)是(shi)大(da)部(bu)(bu)分開發商(shang)“三(san)道紅(hong)線”指標控(kong)制(zhi)的效果不(bu)佳，需(xu)(xu)要(yao)(yao)現金流(liu)(liu)緩解；三(san)是(shi)不(bu)想把全(quan)部(bu)(bu)賭注都(dou)放在(zai)四(si)季度去(qu)和大(da)部(bu)(bu)隊搶占(zhan)市場。

　　“通常來(lai)講(jiang)，每(mei)年的(de)(de)(de)雙節(jie)是開(kai)發(fa)商搶回款的(de)(de)(de)關鍵節(jie)點，因為(wei)大部(bu)分房(fang)(fang)企全年60%（部(bu)分為(wei)70%左右）的(de)(de)(de)銷售任務都要在下半年完成，因此(ci)，大的(de)(de)(de)節(jie)點就顯得尤為(wei)重要。9月(yue)份、10月(yue)份的(de)(de)(de)假期較多(duo)，看房(fang)(fang)、成交都會比(bi)較集中，因此(ci)被(bei)稱(cheng)為(wei)‘金(jin)九銀十’。”王鵬(peng)表示，但在“房(fang)(fang)住不炒(chao)”的(de)(de)(de)大趨勢下，未來(lai)房(fang)(fang)地(di)產市場會趨于平穩，客(ke)戶也會越(yue)來(lai)越(yue)理性。

　　事實上，按照一(yi)(yi)般的銷售節奏(zou)，“金九(jiu)銀十”銷售旺季的背(bei)后邏輯是，開發商一(yi)(yi)季度買(mai)地的項目在這兩(liang)個月可(ke)集(ji)中入市，供應(ying)量集(ji)中大增之(zhi)下，交易量自然水漲船高。

　　近幾年(nian)，開發商為了(le)加快(kuai)周轉(zhuan)速度，當年(nian)買地(di)當年(nian)入市當年(nian)轉(zhuan)化為銷(xiao)售額，已經是成熟流程(cheng)。但今年(nian)22城集中供(gong)地(di)歷(li)時3個月時間，于(yu)6月份收官(guan)，這打亂了(le)房企慣(guan)常的新增供(gong)貨(huo)節奏。

　　“北京首輪集中供地(di)成交的土地(di)，預計9月底才開始逐漸(jian)入市(shi)，10月份(fen)達到頂峰。屆時，市(shi)場上將(jiang)有(you)29個項目總(zong)計約2萬套(tao)住(zhu)宅(zhai)待(dai)售，成交量或有(you)變化。”張(zhang)大(da)偉向《證券日(ri)報》記者表示，但從(cong)基本面來看，今年前(qian)8個月，房(fang)地(di)產調控420次，房(fang)價(jia)上漲城市(shi)數量連續5個月下(xia)調，疊(die)加信貸(dai)收緊(jin)等(deng)因素，逐漸(jian)影響房(fang)價(jia)。比如，二手房(fang)放(fang)款難已(yi)經(jing)全面抑制(zhi)市(shi)場活躍，特別是一線、二線城市(shi)當(dang)下(xia)放(fang)款周期(qi)已(yi)經(jing)超過3個月，成交量不斷減少，樓市(shi)已(yi)經(jing)明(ming)顯進(jin)入下(xia)行通道。

　　渠道費上漲 房企搶客忙

　　“針對雙節，房(fang)(fang)企(qi)在營銷(xiao)方面(mian)主要通過推出特價房(fang)(fang)、房(fang)(fang)源加推、砸金蛋、送家電等(deng)打折(zhe)促銷(xiao)活動實現快速(su)銷(xiao)售和去化，與此同時恢復了對渠道的使用(yong)，并提高(gao)了渠道費用(yong)的點位(wei)。”王(wang)鵬如是稱(cheng)。

　　另據(ju)上(shang)(shang)述地產(chan)操盤手向《證券日報(bao)》記者(zhe)透露，在北(bei)京東南(nan)部某個樓(lou)盤，開(kai)發商缺錢，為(wei)了搶奪市(shi)場(chang)上(shang)(shang)有購買能力的客源，給(gei)中(zhong)介帶客的渠道(dao)費點(dian)位高達(da)10%，這是極(ji)為(wei)少(shao)見(jian)的現象，可見(jian)其對現金流的渴(ke)望程度和銷售壓力之大。

　　“每年(nian)下半年(nian)的(de)渠道費用都會不同(tong)(tong)程度的(de)上(shang)升，通常在12月份達到(dao)頂峰。”王(wang)鵬向《證券日報》記(ji)者(zhe)透露，不同(tong)(tong)城(cheng)市的(de)費用情況不同(tong)(tong)，大部分會控制在1.5%-3%，但是部分特(te)殊城(cheng)市的(de)一些(xie)項(xiang)目也會達到(dao)5%-10%。

　　不(bu)得不(bu)說(shuo)，搶客源是目前(qian)開發商營銷端口(kou)的第一要務。不(bu)管當下付出(chu)多少代價，有現金回流才有其他。

　　鑒于金融機(ji)構對房企資金鏈的敏感程度，以及融資端受阻(zu)等多重壓力，通過自身渠道(dao)生血(xue)是“傷害值”相對較小的有效手(shou)段。不過，從當下市場(chang)反饋來看，不及預期或是大概率(lv)事件。

　　對此，張大(da)偉直言，預(yu)計今年“金九(jiu)銀十(shi)”將是(shi)多(duo)年以來最冷清的一年，多(duo)家房(fang)企資金鏈壓力大(da)，不排除后(hou)續(xu)出現明顯降價的可能，樓市(shi)已經進入了下行(xing)通道。