岳(yue)陽市(shi)日前出臺樓市(shi)“限跌令(ling)”，規(gui)范房(fang)(fang)企(qi)無序降價行為，引(yin)發關注(zhu)(zhu)。中(zhong)國證券報(bao)記(ji)者注(zhu)(zhu)意到(dao)，不少(shao)上市(shi)房(fang)(fang)企(qi)在半年(nian)報(bao)中(zhong)透露，上半年(nian)銷售目標(biao)(biao)完成(cheng)率普遍不足50%。雖然下半年(nian)通常是房(fang)(fang)企(qi)加(jia)速去化的重要節點(dian)，但(dan)隨著(zhu)調控趨嚴，房(fang)(fang)企(qi)全(quan)年(nian)目標(biao)(biao)完成(cheng)率仍存在較大變數。

　　規范降價行為

　　據媒(mei)體報道，岳(yue)(yue)陽(yang)市(shi)住房(fang)和(he)城鄉建設局日前(qian)下發《關(guan)于(yu)房(fang)地產市(shi)場新建商(shang)品(pin)(pin)住房(fang)網簽(qian)(qian)成交(jiao)價格(ge)限(xian)制的(de)通(tong)知》，明確岳(yue)(yue)陽(yang)市(shi)中心城區（包括(kuo)岳(yue)(yue)陽(yang)樓區、岳(yue)(yue)陽(yang)經濟技術開發區、南湖(hu)新區、城陵磯新港區）新建商(shang)品(pin)(pin)住房(fang)銷(xiao)售價格(ge)備(bei)(bei)案(an)后(hou)，商(shang)品(pin)(pin)住房(fang)銷(xiao)售的(de)實際成交(jiao)價格(ge)不(bu)(bu)得高(gao)于(yu)備(bei)(bei)案(an)價格(ge)，也不(bu)(bu)得低于(yu)備(bei)(bei)案(an)價格(ge)的(de)85%，否則(ze)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)網上簽(qian)(qian)約備(bei)(bei)案(an)系統提示無法簽(qian)(qian)訂商(shang)品(pin)(pin)房(fang)網上簽(qian)(qian)約買賣合同。

　　對(dui)(dui)此，有開發商對(dui)(dui)中(zhong)國證券(quan)報(bao)記者表示，降價都需要報(bao)備，各地對(dui)(dui)上(shang)下浮動的容(rong)忍(ren)度不同。比如，沈陽市規(gui)定上(shang)浮和(he)下浮5%都需要備案。

　　廣東省住房政(zheng)(zheng)策(ce)研(yan)究中心首席研(yan)究員(yuan)李宇(yu)嘉(jia)則(ze)對中國(guo)證券報記者表(biao)示(shi)，每次樓市下行，總有一(yi)些(xie)城市會直接(jie)或(huo)間接(jie)發布限制房價(jia)下跌(die)的(de)(de)政(zheng)(zheng)策(ce)措施(shi)。一(yi)方面，體現(xian)了地方政(zheng)(zheng)府“穩地價(jia)，穩房價(jia)，穩預期(qi)”的(de)(de)決心，因為不(bu)管(guan)是大漲(zhang)還是大跌(die)，都(dou)不(bu)符合房地產發展(zhan)的(de)(de)目標(biao)。既然(ran)已經備過案，價(jia)格就不(bu)能(neng)出現(xian)很明顯的(de)(de)下調(diao)(diao)或(huo)者上(shang)調(diao)(diao)，這(zhe)是符合政(zheng)(zheng)策(ce)規(gui)定(ding)的(de)(de)。

　　易居(ju)研究院智庫中心研究總(zong)監嚴躍進對(dui)中國證券報記(ji)者表示，之所以限制無序降價(jia)，是(shi)出于(yu)兩(liang)方面的考慮。一是(shi)如果房企(qi)無序降價(jia)，可能(neng)會引起老(lao)業(ye)主反對(dui)，造成很多新(xin)的問題。二是(shi)如果房企(qi)無序降價(jia)，會干擾營銷秩序，對(dui)于(yu)同類房企(qi)的業(ye)務開展造成沖擊。

　　嚴(yan)躍進表示，當前，房企(qi)經營壓力較大，市場去(qu)(qu)庫存難度增加。但(dan)是(shi)，通過惡意降價(jia)達到加速去(qu)(qu)化的目的，顯然不(bu)可行。此類嚴(yan)控惡意降價(jia)，本(ben)身不(bu)代表政府(fu)不(bu)允(yun)許(xu)房價(jia)下(xia)跌，而是(shi)不(bu)允(yun)許(xu)借(jie)降價(jia)來干擾市場秩序。

　　中原地產首席分析師張大偉(wei)對中國證券(quan)報記者表示，限制(zhi)簽(qian)約價(jia)格和備案價(jia)格，全國基(ji)本都有，主要為(wei)了避免開發商(shang)制(zhi)作陰陽合同、變相(xiang)偷漏稅。

　　全年銷售存壓

　　中(zhong)國證券報記者注意到，不少(shao)上市(shi)房企在(zai)半(ban)(ban)年報中(zhong)透露，上半(ban)(ban)年銷售目(mu)標完成率普遍(bian)不足50%。雖然(ran)下半(ban)(ban)年通常是房企加速去化的重要(yao)節點，但隨著調控(kong)趨嚴，房企全年目(mu)標完成率仍存在(zai)較大變數。

　　世茂股份(fen)2021年半(ban)(ban)年報顯示，報告期內，公司(si)共實現營(ying)業收入(ru)(ru)119.01億(yi)元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長30%。其中(zhong)，房地(di)產(chan)銷(xiao)售收入(ru)(ru)110.03億(yi)元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長28.25%；房地(di)產(chan)租賃收入(ru)(ru)（租金+物管費）6.53億(yi)元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長29%。公司(si)上半(ban)(ban)年累(lei)計實現銷(xiao)售簽(qian)(qian)約166億(yi)元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長77%，完(wan)成年度銷(xiao)售簽(qian)(qian)約目標(biao)的44%。

　　榮盛(sheng)發(fa)展發(fa)布的2021年半(ban)年報顯示，公(gong)司實現營業收入342.24億(yi)元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長(chang)(chang)30.85%；實現歸屬于上市公(gong)司股東(dong)的凈(jing)利潤25.33億(yi)元(yuan)(yuan)，同比下降14.02%。報告期內，公(gong)司結轉(zhuan)項目面積為(wei)331.54萬平(ping)方米，同比增(zeng)長(chang)(chang)56.28%；結算收入為(wei)315.78億(yi)元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長(chang)(chang)39.48%。2021年上半(ban)年，公(gong)司實現簽(qian)約(yue)金(jin)額599.22億(yi)元(yuan)(yuan)、簽(qian)約(yue)面積516.71萬平(ping)方米，同比分別(bie)增(zeng)長(chang)(chang)24.26%、19.00%，完成年度(du)簽(qian)約(yue)計劃的46.09%。

　　植信投資(zi)研(yan)究院研(yan)報顯(xian)示，房價(jia)(jia)方面，考慮到(dao)各地(di)方政(zheng)府(fu)調控措(cuo)施持(chi)續(xu)(xu)加(jia)碼，從限購、限價(jia)(jia)兩方面持(chi)續(xu)(xu)升級，堵(du)住(zhu)政(zheng)策漏洞(dong)，短(duan)期內房價(jia)(jia)增(zeng)速(su)(su)逐(zhu)步(bu)回落，預計(ji)新(xin)房價(jia)(jia)格漲(zhang)幅(fu)降至(zhi)4%左(zuo)右，二手房價(jia)(jia)格漲(zhang)幅(fu)維持(chi)在3.5%左(zuo)右。由于住(zhu)房金融環境偏緊，下(xia)半年居民部門信貸擴張(zhang)速(su)(su)度進一步(bu)下(xia)降，而房企端金融監管(guan)進一步(bu)趨嚴(yan)。因此，預計(ji)土地(di)購置增(zeng)速(su)(su)持(chi)續(xu)(xu)放(fang)緩，房地(di)產(chan)投資(zi)增(zeng)速(su)(su)將(jiang)進一步(bu)回落。預計(ji)三季(ji)度房地(di)產(chan)名(ming)義投資(zi)增(zeng)速(su)(su)降至(zhi)10%，兩年平(ping)均增(zeng)速(su)(su)降至(zhi)7.6%。