專家預計，房價上漲過快的三四線城市或被納入監管體系

　　8月9日，央行發布《2021年第二季度(du)中國貨幣政策執(zhi)行報告》提(ti)出(chu)，牢(lao)牢(lao)堅(jian)持房(fang)子(zi)是(shi)用(yong)來住的、不是(shi)用(yong)來炒(chao)的定位，堅(jian)持不將房(fang)地產作(zuo)為短期(qi)刺激經濟的手段，堅(jian)持穩地價、穩房(fang)價、穩預期(qi)，保持房(fang)地產金融(rong)(rong)政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房(fang)地產金融(rong)(rong)審(shen)慎管理制度(du)，加大(da)住房(fang)租賃金融(rong)(rong)支持力(li)度(du)。

　　業內人士(shi)表示，近日來(lai)中央層面多(duo)次(ci)強(qiang)調(diao)(diao)(diao)“房(fang)住(zhu)不炒”，落實城市主體責任(ren)，要求(qiu)對調(diao)(diao)(diao)控(kong)不力的城市予(yu)以問(wen)責。高層密(mi)集(ji)發聲并加強(qiang)市場(chang)(chang)秩序管理整頓(dun)，意(yi)在督(du)促市場(chang)(chang)鞏(gong)固(gu)調(diao)(diao)(diao)控(kong)效果的長(chang)期(qi)性和穩(wen)定性，保(bao)護合理住(zhu)房(fang)需求(qiu)。

　　中央層面頻提房地產

　　2021年以來，房(fang)地(di)產調控態度愈發(fa)明(ming)確。7月30日，中(zhong)央(yang)政(zheng)治局(ju)會議指出，要堅(jian)持房(fang)子(zi)是用來住的、不是用來炒(chao)的定位(wei)，穩地(di)價(jia)(jia)、穩房(fang)價(jia)(jia)、穩預期(qi)，促進(jin)房(fang)地(di)產市場平穩健康發(fa)展(zhan)。加快發(fa)展(zhan)租賃住房(fang)，落(luo)實用地(di)、稅(shui)收等(deng)支持政(zheng)策(ce)。

　　中央政治局會(hui)議前一日，7月29日，住建部副部長(chang)倪虹(hong)約(yue)談(tan)銀川、徐州(zhou)(zhou)、金華、泉(quan)州(zhou)(zhou)、惠州(zhou)(zhou)5個城市相關(guan)負責人，要求各地(di)應增強工作的積極性(xing)(xing)、主動(dong)性(xing)(xing)、創造性(xing)(xing)，確(que)保完成穩地(di)價、穩房(fang)價、穩預期的目標。果斷(duan)采取措施(shi)，實施(shi)供需雙向調(diao)節(jie)，規范市場秩(zhi)序，促進房(fang)地(di)產市場平穩健(jian)康發展。加上(shang)2021年(nian)上(shang)半年(nian)的13個城市，今年(nian)已有18城被約(yue)談(tan)督導。

　　廣東省住房(fang)(fang)政策(ce)研究中心首席研究員李宇嘉表示，住建部(bu)對于房(fang)(fang)價上(shang)漲過快城(cheng)市(shi)的(de)約談是一(yi)城(cheng)一(yi)策(ce)長效(xiao)機制的(de)重要(yao)組成(cheng)(cheng)部(bu)分，從(cong)2019年開始就逐(zhu)(zhu)漸成(cheng)(cheng)為調(diao)控的(de)主要(yao)模式，要(yao)求地(di)方政府負(fu)起主體責任來(lai)，將房(fang)(fang)價上(shang)漲的(de)幅度能夠控制下來(lai)，保持房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)的(de)平穩運行(xing)。約談也進(jin)一(yi)步說明(ming)，熱點三四(si)線城(cheng)市(shi)也將逐(zhu)(zhu)漸納(na)入到監管(guan)體系當(dang)中。

　　除對房價居(ju)高不下的城市(shi)(shi)(shi)持(chi)續(xu)約(yue)談外(wai)，7月23日，住建部等8部門還下發《關于持(chi)續(xu)整(zheng)治(zhi)規范房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場秩(zhi)序的通(tong)知》指出，將(jiang)在3年時(shi)間持(chi)續(xu)開展整(zheng)治(zhi)規范房地(di)產(chan)市(shi)(shi)(shi)場秩(zhi)序工作，重點整(zheng)治(zhi)房地(di)產(chan)開發、房屋(wu)買賣(mai)、住房租賃、物業(ye)服務(wu)等領域人(ren)民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題。

　　7月22日，中(zhong)(zhong)央層面召開加快(kuai)發(fa)展保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)租賃(lin)住房和進(jin)一步做好房地產(chan)市場調控(kong)工作(zuo)電視(shi)電話(hua)會議(yi)也指出，要高度重(zhong)視(shi)房地產(chan)工作(zuo)中(zhong)(zhong)的(de)新情況新問題。要牢(lao)牢(lao)抓住房地產(chan)金(jin)融(rong)(rong)這個關鍵，嚴(yan)格房地產(chan)企業(ye)“三線四檔”融(rong)(rong)資管理(li)(li)和金(jin)融(rong)(rong)機構房地產(chan)貸(dai)款集中(zhong)(zhong)度管理(li)(li)、把發(fa)展保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)租賃(lin)住房作(zuo)為“十(shi)四五”住房建(jian)設(she)的(de)重(zhong)點等任(ren)務。

　　諸葛找房(fang)數據研究中心分析師陳霄(xiao)表示，《通知》調動了(le)房(fang)地(di)產開發企業、中介機(ji)構、租賃企業、物(wu)業服務企業、金融機(ji)構以及媒體等各大社會主體，全方位(wei)、全主體進行(xing)(xing)市場監(jian)管，貫徹“房(fang)住不炒”，落實“三穩”目標。此外，提出建立制度化常態化整(zheng)治機(ji)制，強(qiang)化監(jian)督(du)評價考核，預計更加(jia)靈(ling)活地(di)踐行(xing)(xing)因城(cheng)施(shi)策，精準調控成為接(jie)下來樓市調控的關鍵詞(ci)。

　　地方房地產調控全覆蓋

　　隨著中央涉房(fang)調(diao)控(kong)信號的不斷重申，地方調(diao)控(kong)再度全面升級。近日，浙江省(sheng)召開房(fang)地產(chan)工(gong)作(zuo)座談會指(zhi)出(chu)，充分認(ren)清當前房(fang)地產(chan)市場的新情況新問題，進一(yi)步提高(gao)政治站位(wei)，切實(shi)履(lv)行(xing)主體責任，提升工(gong)作(zuo)標準和(he)質量，采取(qu)有力有效措施，扎實(shi)推進房(fang)地產(chan)市場平穩健(jian)康發展。

　　會議指出，綜合運用(yong)土地、金融(rong)、稅收(shou)等(deng)調節(jie)手段(duan)，合力發(fa)揮政(zheng)府調控和市場調節(jie)作用(yong)；促進供需平衡和職住平衡，落實差(cha)別化住房(fang)信(xin)貸政(zheng)策(ce)；增強調控風險(xian)(xian)預見性，打通各部門(men)數據共享堵點(dian)，實現數據動態(tai)管理、實時監測，防范項目風險(xian)(xian)、信(xin)貸風險(xian)(xian)等(deng)，提高精(jing)準分(fen)析能力和風險(xian)(xian)防控能力。

　　在此(ci)之前(qian)，杭(hang)州(zhou)剛(gang)發布(bu)新一(yi)輪調控(kong)政策，進一(yi)步加強住房(fang)限(xian)購(gou)、完善(shan)新建商(shang)品(pin)(pin)住房(fang)銷售管理、規(gui)范(fan)市(shi)場秩序(xu)。例(li)如收緊落戶未滿5年戶籍家(jia)(jia)庭(ting)的購(gou)房(fang)政策，在此(ci)前(qian)限(xian)購(gou)1套的基礎上，增加了購(gou)房(fang)之日前(qian)2年起已在杭(hang)州(zhou)限(xian)購(gou)范(fan)圍(wei)內(nei)連(lian)續(xu)繳(jiao)納城鎮(zhen)社(she)保(bao)滿24個(ge)(ge)月(yue)。對于非(fei)戶籍人(ren)口(kou)，升級至(zhi)購(gou)房(fang)日前(qian)4年，在杭(hang)州(zhou)限(xian)購(gou)范(fan)圍(wei)內(nei)連(lian)續(xu)繳(jiao)納城鎮(zhen)社(she)保(bao)或(huo)(huo)個(ge)(ge)人(ren)所得稅滿48個(ge)(ge)月(yue)。新建商(shang)品(pin)(pin)住房(fang)方(fang)面，購(gou)房(fang)意向登記家(jia)(jia)庭(ting)數與公(gong)開銷售房(fang)源數的比例(li)大于或(huo)(huo)等于10：1的，無(wu)房(fang)家(jia)(jia)庭(ting)、普通(tong)家(jia)(jia)庭(ting)分別按(an)(an)社(she)保(bao)繳(jiao)納月(yue)數從多到少(shao)排(pai)序(xu)，高層(ceng)次(ci)人(ren)才家(jia)(jia)庭(ting)先按(an)(an)B、C、D、E人(ren)才類(lei)別從高到低排(pai)序(xu)、同一(yi)類(lei)別人(ren)才再按(an)(an)社(she)保(bao)繳(jiao)納月(yue)數從多到少(shao)排(pai)序(xu)，以(yi)一(yi)定比例(li)入圍(wei)公(gong)證搖號。

　　金華方(fang)面，明(ming)確實行住宅限售、實行公(gong)證搖(yao)號銷售，以及(ji)要求(qiu)加強二手住宅價格監管(guan)、加強金融監管(guan)、嚴格更名管(guan)理、落(luo)實主體(ti)責任等十(shi)個方(fang)面調(diao)控。

　　剛被約談的惠州也(ye)(ye)加速(su)新一輪調(diao)控落(luo)地(di)。8月(yue)9日，惠州住(zhu)建局發布《關于進一步促進我市(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)平穩(wen)健康發展的通知》，從限(xian)(xian)購(gou)、限(xian)(xian)價、限(xian)(xian)售(shou)(shou)(shou)、優(you)化土拍規則、商品住(zhu)房(fang)(fang)預售(shou)(shou)(shou)制度以及(ji)嚴查購(gou)房(fang)(fang)資金來源等方(fang)面對新房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)進行管控。這也(ye)(ye)是惠州首次同(tong)時啟(qi)用限(xian)(xian)購(gou)與限(xian)(xian)價，并(bing)延續3年(nian)限(xian)(xian)售(shou)(shou)(shou)，調(diao)控力度空前。

　　政策一(yi)(yi)直未松的(de)(de)北(bei)京(jing)也再度“打補(bu)丁”“堵漏洞”。8月5日(ri)，北(bei)京(jing)市住(zhu)建委印發《關(guan)于進一(yi)(yi)步完善商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)限購政策的(de)(de)公告(gao)》指(zhi)出，夫妻(qi)離(li)異(yi)的(de)(de)，原家庭在(zai)離(li)異(yi)前擁有住(zhu)房(fang)(fang)套數(shu)不(bu)符(fu)合(he)本市商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)限購政策規(gui)定的(de)(de)，自離(li)異(yi)之日(ri)起3年內，任(ren)何(he)一(yi)(yi)方均不(bu)得在(zai)本市購買(mai)商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)。

　　成都市再出(chu)樓(lou)市新政(zheng)，發布了(le)《關(guan)于加強贈與管理和優化(hua)購房(fang)資格(ge)復(fu)核順(shun)位相關(guan)事宜的通知(zhi)》，主要是為(wei)了(le)“防止通過遷移戶籍、社(she)保獲取靠前順(shun)位，以(yi)及通過贈與方(fang)式獲取購房(fang)資格(ge)”。

　　此外，二(er)手(shou)房(fang)參(can)考價(jia)政(zheng)策也成為多城市(shi)重要調控手(shou)段。8月(yue)2日凌(ling)晨，東莞發(fa)布“莞八(ba)條”新政(zheng)指(zhi)出(chu)，東莞將在前期發(fa)布成交(jiao)(jiao)(jiao)活躍二(er)手(shou)樓盤網簽交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)價(jia)格(ge)的基(ji)礎上(shang)，加快建立(li)二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)房(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)指(zhi)導價(jia)發(fa)布機制，引(yin)導商業(ye)銀(yin)行合(he)理發(fa)放二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)房(fang)貸款，加大(da)對虛(xu)高(gao)掛牌價(jia)亂(luan)象的整治力度。7月(yue)26日，無錫市(shi)房(fang)地產市(shi)場(chang)管理和監測中心在調查分(fen)析基(ji)礎上(shang)，形(xing)成本市(shi)二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)房(fang)成交(jiao)(jiao)(jiao)參(can)考價(jia)格(ge)。

　　7月9日(ri)，上海(hai)發布(bu)二(er)手房(fang)(fang)新政，在已實(shi)施房(fang)(fang)源掛(gua)牌核驗(yan)的(de)(de)基礎上，需增加(jia)價格(ge)信(xin)息的(de)(de)核驗(yan)，沒有(you)通(tong)過價格(ge)核驗(yan)的(de)(de)房(fang)(fang)源不得(de)對(dui)外發布(bu)。7月8日(ri)，西安發布(bu)《關于建(jian)立二(er)手住房(fang)(fang)成交(jiao)參考價格(ge)發布(bu)機制的(de)(de)通(tong)知》，明(ming)確指出二(er)手房(fang)(fang)交(jiao)易各環節的(de)(de)有(you)關機構(gou)要(yao)將二(er)手住房(fang)(fang)成交(jiao)參考價格(ge)作為參考依據。

　　二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)指導(dao)價管控效(xiao)果顯(xian)(xian)(xian)著。據易居研究院統(tong)計數(shu)據顯(xian)(xian)(xian)示，全國最早落實二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)住房(fang)成交參考價制(zhi)度(du)(du)的(de)深(shen)圳，上半年二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)價累(lei)計已下跌10936元/平方(fang)米，價格(ge)縮水(shui)幅度(du)(du)達15%。與(yu)此同(tong)時，實行二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)指導(dao)價政策的(de)城市，成交量均呈明顯(xian)(xian)(xian)下降態勢。

　　除價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)實(shi)際(ji)(ji)的(de)參(can)考(kao)意義(yi)外，二(er)手房參(can)考(kao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)實(shi)際(ji)(ji)上限制(zhi)了買方對杠(gang)桿的(de)使用。中達證(zheng)券分析師(shi)諸葛蓮昕表示，雖(sui)然(ran)在實(shi)操(cao)過(guo)程中二(er)手住(zhu)(zhu)房參(can)考(kao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)機制(zhi)并未要求實(shi)際(ji)(ji)成(cheng)(cheng)交價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)以(yi)參(can)考(kao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)為準，買賣(mai)雙方仍可自行協商(shang)成(cheng)(cheng)交價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)；然(ran)而，商(shang)業銀(yin)行發放二(er)手住(zhu)(zhu)房貸(dai)款時以(yi)二(er)手房參(can)考(kao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)為準，若成(cheng)(cheng)交價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)高于參(can)考(kao)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)，則買方購買二(er)手房的(de)首付比例實(shi)際(ji)(ji)有所提升。她表示，買方資金壓力增大，也(ye)成(cheng)(cheng)為驅動深圳二(er)手住(zhu)(zhu)宅成(cheng)(cheng)交量大幅下滑的(de)重要因素。

　　房地產市場將平穩健康運行

　　8月7日(ri)，深(shen)(shen)圳(zhen)官方通報備受關注(zhu)的(de)“深(shen)(shen)房(fang)理(li)”案件最新情況，經過(guo)多(duo)輪(lun)滾動排查(cha)和監管核查(cha)，截至目前共發(fa)現21.55億(yi)元經營(ying)用途貸款違規流入房(fang)地(di)產(chan)領域。從房(fang)貸紅線(xian)、到二手房(fang)價(jia)格管控(kong)、再到房(fang)地(di)產(chan)秩序全面(mian)規范(fan)整治以(yi)及保(bao)障性租賃住房(fang)等保(bao)障體系的(de)完善，我國(guo)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業進(jin)入新一輪(lun)調(diao)控(kong)周期，逐步形成監管閉(bi)環，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場趨勢穩定已是必然。

　　“中(zhong)央收(shou)緊房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)調控，這次有所不(bu)同(tong)。”野村國(guo)際（香港）中(zhong)國(guo)區首席經濟學家陸(lu)挺表(biao)示，2020年(nian)(nian)開始，中(zhong)央先后推出(chu)了控制房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發商債務增長的“三(san)條紅線”，以(yi)及遏(e)制銀行房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)貸款(kuan)的“兩道紅線”。今年(nian)(nian)更是加大了對(dui)違規流入住房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場的商業貸款(kuan)和(he)消費貸的打擊力度(du)，并進一步收(shou)緊對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)企影子銀行融資端（如(ru)信托貸款(kuan)和(he)委托貸款(kuan)）的調控。“種種跡象表(biao)明，中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)不(bu)會再(zai)走(zou)以(yi)前的老路，不(bu)會解除對(dui)樓市(shi)的種種限制。”他說。

　　中原地產首席分(fen)析師(shi)張大(da)偉表示，深圳此次相比4月(yue)份的(de)自查，查處金額多了42倍，背(bei)后其實體現的(de)是調控力度真不一樣(yang)了。

　　張大偉表示，通過(guo)梳理(li)2021年房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控，有(you)一(yi)(yi)個非常明(ming)顯(xian)的(de)特征是(shi)在過(guo)去幾年房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控“一(yi)(yi)城一(yi)(yi)策(ce)”下，中央部門再次開啟密集(ji)發布政(zheng)策(ce)，特別是(shi)住(zhu)建部和央行持續加碼房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控政(zheng)策(ce)，調(diao)控方式、力度(du)及(ji)細(xi)致(zhi)度(du)均(jun)出現了顯(xian)著升級，調(diao)控“工具箱”不斷豐富，中央房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控方案(an)密集(ji)出臺，加強房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)金融審慎管理(li)、建立多(duo)主體供(gong)給的(de)住(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)度(du)、熱點城市集(ji)中供(gong)地(di)(di)機制(zhi)、建立“人、房(fang)(fang)、地(di)(di)、錢”的(de)聯動機制(zhi)。

　　“對房地產(chan)市場仍(reng)(reng)抱有只漲不跌的(de)幻(huan)想是絕對不行的(de)。”有業內人士坦言，中央層面(mian)正一(yi)步步從長期(qi)調控著手，行業需正面(mian)現實，未來(lai)房地產(chan)調控仍(reng)(reng)將趨嚴(yan)。

　　克而瑞研(yan)究中心研(yan)究員(yuan)楊科偉預計(ji)，下一(yi)(yi)步住(zhu)建部(bu)問(wen)責機制將不斷強化，更(geng)多房地產過熱、房價上漲過快的(de)三四線城(cheng)市(shi)(shi)將被(bei)納入監管體系；被(bei)約(yue)談城(cheng)市(shi)(shi)調控(kong)(kong)加碼也是大概率事件。“基于調控(kong)(kong)政策趨(qu)于精細化、高頻化的(de)判斷，前期已經出(chu)臺過調控(kong)(kong)新政城(cheng)市(shi)(shi)，諸如(ru)南京、武(wu)漢等，如(ru)果(guo)(guo)實(shi)施后效果(guo)(guo)未達目標，或(huo)出(chu)現新情況、新問(wen)題，進一(yi)(yi)步加大調控(kong)(kong)和監管力度也不無可能。”

　　貝(bei)殼研究院首席市場分(fen)析師許小樂表示，隨著房地產調控持續推(tui)進(jin)、房地產秩(zhi)序(xu)全(quan)面規(gui)范整治，以及保障性租賃住房等(deng)保障體系(xi)的完(wan)善(shan)，我國(guo)的住房市場將(jiang)全(quan)面實(shi)現(xian)“房住不炒”，社(she)會(hui)(hui)居民實(shi)現(xian)“住有(you)所(suo)居”，加快(kuai)推(tui)進(jin)全(quan)面建設小康(kang)社(she)會(hui)(hui)的進(jin)程(cheng)。（梁倩）