2019年，在(zai)“房住(zhu)不炒”調控主(zhu)基調下，房地產行業“穩(wen)”字(zi)當頭，房地產市場(chang)穩(wen)定、土地市場(chang)穩(wen)定、未來預期(qi)穩(wen)定，金融端調控謹守底線，樓市投機性需求(qiu)漸次離場(chang)，住(zhu)宅回歸居住(zhu)本(ben)源。

　　多(duo)位業(ye)內人士認為，2020年相關(guan)政(zheng)(zheng)策力度將根據現實(shi)情況有所微調，“一(yi)城一(yi)策”將落實(shi)得更為具體。專家建議，未來需要繼續強化地方(fang)政(zheng)(zheng)府穩定(ding)樓(lou)市的主體責任，進(jin)一(yi)步理順中央與地方(fang)財政(zheng)(zheng)分配關(guan)系。

　　房地產市場增(zeng)幅收(shou)窄 整體趨穩

　　2019年，我(wo)國(guo)(guo)(guo)商品住(zhu)宅銷售價(jia)格走勢平(ping)穩，各城(cheng)(cheng)(cheng)市房價(jia)降幅較為(wei)明顯(xian)。中(zhong)國(guo)(guo)(guo)社科院城(cheng)(cheng)(cheng)市與(yu)競爭力研究(jiu)中(zhong)心(xin)發布的《中(zhong)國(guo)(guo)(guo)住(zhu)房發展報告(gao)2019-2020》顯(xian)示，從全國(guo)(guo)(guo)276個地級及(ji)以(yi)上城(cheng)(cheng)(cheng)市二手(shou)房價(jia)格的同(tong)比增(zeng)長來看(kan)，2018年11月共有(you)22個城(cheng)(cheng)(cheng)市增(zeng)速為(wei)負，到2019年10月，全國(guo)(guo)(guo)276個城(cheng)(cheng)(cheng)市中(zhong)有(you)87個城(cheng)(cheng)(cheng)市二手(shou)房價(jia)格同(tong)比增(zeng)速為(wei)負，189個城(cheng)(cheng)(cheng)市二手(shou)房價(jia)格增(zeng)速漲(zhang)幅有(you)所收窄。

　　諸葛找房(fang)數據研究中心研究員王新宇表(biao)示，從2019全(quan)年(nian)市場價(jia)格(ge)波(bo)(bo)動的(de)趨勢(shi)來(lai)看，年(nian)初(chu)時(shi)短暫延(yan)續上年(nian)年(nian)末(mo)下跌趨勢(shi)，但(dan)跌幅(fu)(fu)持續收窄；3月份止跌轉漲。隨后自二季度(du)以來(lai)價(jia)格(ge)環比波(bo)(bo)動變化逐(zhu)步趨于溫和(he)，波(bo)(bo)幅(fu)(fu)基本穩定在(zai)0-0.3%之間。

　　從(cong)新房來看，國家統計局(ju)數據(ju)顯示(shi)，2019年11月同(tong)比(bi)上漲幅度超(chao)過10%的城市(shi)有19個，較2018年底(di)同(tong)比(bi)上漲超(chao)10%的40個城市(shi)大幅減少。

　　房地產投資方面也保(bao)持(chi)穩定態勢(shi)。開發投資雖然維持(chi)2位數(shu)增長，但年(nian)內增速(su)已現“七連(lian)降(jiang)”。國家統計(ji)局數(shu)據(ju)顯示，截至(zhi)2019年(nian)11月(yue)，全國房地產開發投資額為121265億元，累(lei)計(ji)增速(su)為10.2%，較(jiao)10月(yue)收窄0.1個百分點(dian)，已是(shi)連(lian)續7個月(yue)穩步下降(jiang)。

　　土地市場出現分(fen)化

　　中原地(di)產研究中心(xin)統計(ji)數據顯示，50個大中城市合計(ji)土地(di)出(chu)讓(rang)金額達4.41萬(wan)億元，同比上漲19.33%。

　　中原地(di)產首席(xi)分(fen)析師張大偉表示(shi)，從全年(nian)市場來看(kan)，整(zheng)體處于(yu)高位運行(xing)，2019年(nian)特別是二季(ji)度明顯沖高，但(dan)在三季(ji)度隨著(zhu)各種政策(ce)的影(ying)響，土地(di)市場有所退燒(shao)。溢價率有所降低。

　　具體(ti)來(lai)看，50個(ge)城市中，杭州(zhou)(zhou)土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金額(e)達(da)到2836.63億(yi)(yi)元(yuan)。上(shang)海(hai)土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金額(e)1992.39億(yi)(yi)元(yuan)、廣(guang)州(zhou)(zhou)土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金額(e)1864.71億(yi)(yi)元(yuan)、蘇州(zhou)(zhou)土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金額(e)達(da)1850.26億(yi)(yi)元(yuan)。土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金額(e)增(zeng)幅較大的城市中，大連土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金額(e)315.28億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)147.26%；紹興(xing)865.39億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)110.35%；珠(zhu)海(hai)456.83億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)103.28%

　　值(zhi)得注(zhu)意的是，土(tu)地(di)市場分化明顯，一方面是土(tu)地(di)出讓(rang)金額(e)再創新高(gao)，另(ling)一方面是土(tu)地(di)流(liu)拍(pai)增多。

　　諸葛找房(fang)報(bao)告顯示(shi)，2019年，一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)流拍(pai)(pai)(pai)現象較(jiao)少，二線(xian)部分城(cheng)(cheng)市(shi)、三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)流拍(pai)(pai)(pai)現象較(jiao)嚴重，尤其自下半年以來(lai)流拍(pai)(pai)(pai)率(lv)迅(xun)速(su)上(shang)漲。

　　王新宇表示，下半年以來，土地遇冷(leng)趨(qu)勢(shi)已經從三四線(xian)城市逐漸(jian)蔓(man)延至二線(xian)城市，范圍逐漸(jian)擴大。

　　58安居客房(fang)產研究(jiu)院分院院長(chang)張波表示，2019年流拍率(lv)高企(qi)，究(jiu)其原因，主要(yao)是(shi)由(you)于房(fang)企(qi)拿(na)地節(jie)奏偏快，自身(shen)處(chu)于償債高峰期，加之下(xia)半(ban)年融資渠道收(shou)緊(jin)，房(fang)企(qi)資金鏈偏緊(jin)，因此拿(na)地更加謹慎。其次，上半(ban)年各地持續收(shou)緊(jin)調控政策，房(fang)企(qi)對(dui)下(xia)半(ban)年市(shi)場(chang)預期轉冷，也在一定程度(du)上抑制了拿(na)地沖動(dong)。整(zheng)體來看，房(fang)企(qi)在土地市(shi)場(chang)已明顯理性，拉動(dong)土地溢價率(lv)持續走(zou)低。

　　房企繼續“以價換量”

　　中(zhong)原地產研究中(zhong)心統(tong)計(ji)數據顯示(shi)，因為(wei)供應量(liang)增(zeng)多，部分地區商品住宅庫存刷新紀錄。

　　上海易(yi)居房地產研(yan)究(jiu)院(yuan)發布100城住宅庫(ku)存報告顯示，截至2019年11月底，全國100個城市新(xin)建商品住宅庫(ku)存總(zong)量為(wei)47359萬(wan)平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。值得(de)一提(ti)的(de)是(shi)，當前(qian)庫(ku)存規模已呈現了連(lian)續(xu)12個月的(de)正增長態勢。

　　易居研(yan)究(jiu)院智(zhi)庫(ku)(ku)中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進表示，從2020年(nian)趨勢來(lai)看，由(you)于調控(kong)政策并不會采取“一刀切”手段，因城施策依然是調控(kong)政策的前置性(xing)條件。在房(fang)企(qi)迎來(lai)集中還(huan)款(kuan)期、庫(ku)(ku)存大幅上漲的背(bei)景下，2020年(nian)房(fang)企(qi)仍將選擇“降(jiang)價促銷去(qu)庫(ku)(ku)存”來(lai)實(shi)現軟(ruan)著(zhu)陸。

　　中國社會科學院(yuan)財經戰略研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)員鄒(zou)琳華也表(biao)示，從目前來(lai)看，2020年房地產調控政(zheng)(zheng)策主線較為明朗，短期(qi)看政(zheng)(zheng)策也不會大規模放松和刺激，房地產市場借政(zheng)(zheng)策真空期(qi)進行預熱(re)的可能性大幅降低。

　　中(zhong)國(guo)社會科學院財經戰略(lve)研究(jiu)院研究(jiu)員蔡(cai)書凱建議(yi)，未(wei)來需要繼續強化地(di)(di)(di)方(fang)政府穩(wen)定(ding)樓市的(de)(de)(de)主體(ti)責(ze)任，進一步理順中(zhong)央與(yu)地(di)(di)(di)方(fang)財政分配(pei)關系(xi)，嚴格(ge)控制部分城市土地(di)(di)(di)供給避免(mian)庫存再次高企。同時，賦予地(di)(di)(di)方(fang)政府一定(ding)的(de)(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)金融調控權，可研究(jiu)和(he)探索(suo)首付(fu)比例(li)(li)和(he)貸款利(li)率(lv)(lv)區間管理的(de)(de)(de)房貸政策，由各(ge)地(di)(di)(di)根據(ju)本(ben)地(di)(di)(di)房地(di)(di)(di)產(chan)市場(chang)狀況，在(zai)區間內自主決定(ding)房貸的(de)(de)(de)首付(fu)比例(li)(li)和(he)相應的(de)(de)(de)貸款利(li)率(lv)(lv)，或者在(zai)按照套數確定(ding)首付(fu)比例(li)(li)和(he)貸款利(li)率(lv)(lv)外，增加按照面(mian)積來確定(ding)首付(fu)比例(li)(li)和(he)貸款利(li)率(lv)(lv)。