受(shou)春節淡季等因素疊加影響，2020年(nian)1月重點城市新房、二(er)手房以及土地(di)市場成交量(liang)不同(tong)程度下滑。據不完全統(tong)計(ji)，目前(qian)已經(jing)有(you)超(chao)過60個城市暫停商品房銷售，部(bu)分省市要(yao)求在(zai)售樓盤售樓處、房產中介機構暫停對外營業(ye)，這對房地(di)產市場造成了一定(ding)沖擊。

　　業(ye)內(nei)人(ren)士分析認為(wei)，長期來看，“穩”字當(dang)頭(tou)的房地產(chan)調控方向(xiang)仍將延續。待疫情得(de)到整體控制以后，房地產(chan)市(shi)場短期內(nei)積蓄的市(shi)場需求(qiu)有望(wang)進一步釋放，未來重(zhong)歸(gui)平(ping)穩將是大概(gai)率事件(jian)。

　　房地產(chan)市場(chang)成交進入低(di)谷

　　億翰智庫(ku)監測的1月份40城市住宅(zhai)市場(chang)交易數(shu)據顯(xian)示，當月全國商品住宅(zhai)銷售面積為1538.61萬平方米，同(tong)比(bi)、環比(bi)分別下跌5.9%和33.9%。

　　具體來看(kan)，一線城(cheng)市(shi)同比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)15.1%，環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)39.3%。廣(guang)州環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)跌(die)(die)60.3%，跌(die)(die)幅最(zui)(zui)大。核心二線城(cheng)市(shi)同比(bi)(bi)上行、環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)行，普(pu)通(tong)二線城(cheng)市(shi)同、環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)均(jun)下(xia)行。核心二線城(cheng)市(shi)成交面(mian)積512.8萬平方米，環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)跌(die)(die)幅達到43.1%。普(pu)通(tong)二線城(cheng)市(shi)成交面(mian)積345.4萬平方米，同比(bi)(bi)下(xia)滑28.1%，環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)滑26.4%，多數普(pu)通(tong)二線城(cheng)市(shi)同環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)均(jun)不同程度的下(xia)滑，其中青島降(jiang)幅最(zui)(zui)大，達到54.6%。三四線城(cheng)市(shi)1月份(fen)成交面(mian)積483.7萬平方米，同比(bi)(bi)上升4.6%，環(huan)(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)23.6%。

　　億翰智庫方面分(fen)析指出，1月份(fen)各城市(shi)成(cheng)交量萎縮主要有兩個原因。一方面，2019年年底房(fang)企為完成(cheng)全年銷(xiao)售目標，從而(er)加速(su)銷(xiao)售、加快去化，2019年12月基數相(xiang)對較大，導致(zhi)2020年1月成(cheng)交明顯回落。

　　另(ling)一方面，1月份作(zuo)為傳統的(de)(de)(de)銷售(shou)淡(dan)季，房企(qi)的(de)(de)(de)重心并不在銷售(shou)端，而是(shi)在于企(qi)業的(de)(de)(de)融資和投(tou)資等(deng)方面的(de)(de)(de)準備工作(zuo)。“另(ling)外(wai)，疫情發(fa)生在春節期間，對三四線返(fan)鄉置業的(de)(de)(de)需求有一定的(de)(de)(de)影(ying)響，從(cong)而影(ying)響1月整體的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)情況。”

　　1月份，全(quan)國(guo)土(tu)地市場也進入低谷(gu)。當月全(quan)國(guo)受監測(ce)的200城市合(he)計供(gong)應規劃建筑(zhu)面積(ji)24505.6萬平(ping)方(fang)米，同、環(huan)比(bi)分(fen)別(bie)(bie)下行17%和56%。土(tu)地成(cheng)交合(he)計規劃建筑(zhu)面積(ji)11604.1萬平(ping)方(fang)米，同比(bi)、環(huan)比(bi)分(fen)別(bie)(bie)下降45%、66%。

　　受春節(jie)假期(qi)等多因素(su)影(ying)響，各能級城市土地成交同環比全面下跌。億翰方(fang)面的分(fen)析(xi)認為，供給(gei)減(jian)少主要(yao)原因是：一(yi)方(fang)面，受春節(jie)假期(qi)和(he)疫情(qing)雙重影(ying)響，企(qi)業銷售停(ting)滯、回款減(jian)少導致資金短缺，需求(qiu)不足影(ying)響供給(gei)減(jian)少；另一(yi)方(fang)面，政(zheng)府忙于應對(dui)疫情(qing)防控工作，導致土地供應減(jian)少。

　　不僅如此(ci)，從(cong)監測數據來看，二手房(fang)市場成交量也大幅下滑。貝殼研究院市場研究部的(de)(de)數據顯示，2020年1月重(zhong)點監測的(de)(de)18城市二手房(fang)成交量出現(xian)大幅減少，比(bi)2019年12月份環(huan)比(bi)下降(jiang)38%，同比(bi)降(jiang)幅為27.3%。

　　從城(cheng)市(shi)來看(kan)，武漢市(shi)回落最為明顯。1月份武漢市(shi)鏈家二手房交易(yi)量環比(bi)下降51.3%。其次為煙臺(tai)、青島(dao)，成(cheng)交量分別下降48.2%和46.8%。廊坊(fang)、廣州和合(he)肥相對(dui)回落幅度(du)較小。受成(cheng)交量減少影響，年(nian)末價(jia)(jia)(jia)格回暖情況有所減弱。1月重點18城(cheng)中有9個城(cheng)市(shi)價(jia)(jia)(jia)格環比(bi)下降，城(cheng)市(shi)數比(bi)上月增加兩個，去年(nian)年(nian)末市(shi)場回升帶動的價(jia)(jia)(jia)格回漲有所減弱。

　　樓市(shi)庫存規模整(zheng)體上升

　　值(zhi)得一提(ti)的是，從2019年整(zheng)體數據來看，樓市呈現“供大于求(qiu)”的態勢(shi)，住(zhu)(zhu)宅(zhai)庫存正在整(zheng)體上升(sheng)。易居研(yan)究院的監測(ce)數據顯示，2019年全年，全國范(fan)圍(wei)受(shou)監測(ce)的100個城市新建(jian)商品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)供應量(liang)(liang)為60715萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，而成(cheng)交量(liang)(liang)為58107萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

　　易(yi)居研究院智庫(ku)中心研究總監嚴躍進分析指出(chu)(chu)，觀(guan)察2019年(nian)全(quan)(quan)年(nian)月(yue)度數據，可以看出(chu)(chu)，全(quan)(quan)年(nian)共出(chu)(chu)現(xian)(xian)了三次供(gong)應高峰，分別為(wei)9月(yue)、11月(yue)和12月(yue)。“類似供(gong)應高峰的出(chu)(chu)現(xian)(xian)，既(ji)說(shuo)明地方政府在預售證管控上(shang)(shang)有所放(fang)松，也(ye)說(shuo)明房(fang)企對預售證的辦理較為(wei)積極(ji)。由于全(quan)(quan)年(nian)供(gong)求比為(wei)1：0.96，所以客觀(guan)上(shang)(shang)帶(dai)動(dong)了庫(ku)存(cun)規模的上(shang)(shang)升。”

　　截至2019年(nian)12月底，一、二、三四線100個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)宅(zhai)庫存(cun)總量(liang)分(fen)別(bie)為(wei)2981、24668和(he)20693萬平方(fang)米，環比增速分(fen)別(bie)為(wei)6.5%、2.1%和(he)1.4%，同比增速分(fen)別(bie)為(wei)2.4%、6.0%和(he)5.8%。嚴躍進表示，“觀(guan)察(cha)三類城(cheng)(cheng)市(shi)數據，可以看出(chu)，2019年(nian)全(quan)年(nian)三類城(cheng)(cheng)市(shi)均步入(ru)到了(le)庫存(cun)上升的通道之中(zhong)，其中(zhong)二線城(cheng)(cheng)市(shi)上升態勢(shi)最為(wei)明顯，客觀(guan)上也要求其2020年(nian)繼續做好去(qu)庫存(cun)的工作。”

　　截至2019年12月底(di)，受監測的100個城市(shi)(shi)中，有(you)59個城市(shi)(shi)庫(ku)存(cun)出現(xian)了(le)(le)同(tong)比正增長現(xian)象(xiang)。有(you)5個地(di)級市(shi)(shi)庫(ku)存(cun)拉升的態勢較為(wei)明顯，包括(kuo)日照、柳(liu)州、惠州、金華和岳(yue)陽。同(tong)時(shi)，100個城市(shi)(shi)中，有(you)41個城市(shi)(shi)的庫(ku)存(cun)出現(xian)了(le)(le)同(tong)比下降態勢。

　　綜合來看，2019年中國百城(cheng)住宅庫(ku)存(cun)(cun)數據整體(ti)上(shang)升。嚴躍進(jin)分析表示，“受供應放(fang)(fang)量等影響(xiang)，庫(ku)存(cun)(cun)規模明顯拉(la)升，進(jin)而也使得(de)去化(hua)周期(qi)等指標有所(suo)拉(la)升。而從(cong)城(cheng)市(shi)結構上(shang)看，部(bu)分地級市(shi)和(he)濱海城(cheng)市(shi)的庫(ku)存(cun)(cun)壓力較(jiao)大，值得(de)關注。類似城(cheng)市(shi)的庫(ku)存(cun)(cun)壓力，和(he)棚改(gai)政策調整、投資投機需求減弱、政府積極發放(fang)(fang)預售證等有關。當然(ran)總體(ti)上(shang)看，無論是(shi)一二線城(cheng)市(shi)還是(shi)三四線城(cheng)市(shi)，庫(ku)存(cun)(cun)去化(hua)周期(qi)總體(ti)上(shang)屬于偏(pian)低位水平。”

　　嚴躍進進一步分析認為，“客觀上說，后續隨著疫情的有(you)效控制，預(yu)計(ji)二季度社會經濟等將逐漸進入平穩狀態，樓(lou)市交易會逐漸活(huo)躍，這對(dui)于相(xiang)關城(cheng)市去庫存是(shi)有(you)積極作用的。”

　　未來樓市走勢仍(reng)將平穩

　　“作為傳統的銷售(shou)淡季，通常1月的數據，并不能左(zuo)右(you)我們對2020年全年市(shi)場(chang)與2019年市(shi)場(chang)表現持平的判斷。”億(yi)翰智庫方面(mian)(mian)分析認為，但因疫情突(tu)發，房(fang)企復工、項目開工延(yan)遲，最終(zhong)影(ying)響城市(shi)商品(pin)住宅的供應量(liang)，同時對于(yu)購房(fang)需求的釋放產生一定程度的負(fu)面(mian)(mian)影(ying)響。

　　“但(dan)是，無論是需求還是供給方(fang)(fang)面(mian)，均是延遲入市的影響。而(er)房(fang)企面(mian)臨修復性較差的問題是資(zi)金(jin)短缺(que)。疫情過后(hou)，政策(ce)調控和融資(zi)調控邊(bian)際放松的空間將提升(sheng)，企業降價(jia)跑量，加速搶(qiang)收的可能(neng)性也更大。”億翰方(fang)(fang)面(mian)分(fen)析(xi)認為。

　　1月份以來，由于(yu)疫情突發(fa)，為了減少人員聚(ju)集，防范新(xin)型肺炎感染，多(duo)省市要求房(fang)企暫停開放(fang)售樓處，房(fang)企銷售業績承壓。疫情還使多(duo)個(ge)省市推遲(chi)復工(gong)(gong)時間(jian)。對于(yu)房(fang)地產行(xing)業而言，復工(gong)(gong)時間(jian)延(yan)后將(jiang)使房(fang)企的施工(gong)(gong)進度延(yan)期。

　　億翰方面認為，長期(qi)來看，預計“穩”字當頭的房地(di)產調控方向仍將延續(xu)。

　　2月份以(yi)來，房地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)陸續公布了1月份銷售(shou)業(ye)(ye)績(ji)。克而瑞地產(chan)研究中心的(de)統計(ji)數據顯示，1月份百(bai)強房企(qi)單月實現操盤口徑銷售(shou)金(jin)額5097.5億元，整體業(ye)(ye)績(ji)規模較上年同期降(jiang)低近12%。

　　“1月銷售規模(mo)主要(yao)依靠(kao)上半月的業績帶動，下旬以來因疫(yi)情形勢嚴峻(jun)，多地(di)售樓處關(guan)閉，新房銷售基本停滯，市場短期走勢整體表現低迷。”克(ke)而瑞(rui)地(di)產研究中心(xin)一位分析人士指出。

　　“但(dan)是，一旦(dan)疫情(qing)平(ping)穩下來，甚至基本好轉(zhuan)之后，市場還是會迅速復(fu)蘇。”該人士(shi)分析(xi)預測，“這(zhe)一時期所積蓄(xu)的(de)市場需求(qiu)集中釋放之后，房地產市場成交量迅速回穩仍是大概(gai)率事件，疫情(qing)因(yin)素(su)對(dui)房企下半年(nian)和明年(nian)的(de)業績影響有限(xian)。”

　　“在當(dang)前的特殊形勢下(xia)(xia)，房(fang)企(qi)積(ji)極(ji)應對(dui)(dui)市場變化是關鍵(jian)。”該分析人(ren)士進一步認為，一方面，多(duo)數房(fang)企(qi)紛紛加大線上銷售渠道(dao)的推廣(guang)力度，以緩解線下(xia)(xia)銷售暫停對(dui)(dui)企(qi)業項(xiang)目去化節(jie)奏帶來的沖擊。另一方面，在自(zi)身資金(jin)和(he)抗風險能力受(shou)到(dao)考驗的情況下(xia)(xia)，房(fang)企(qi)應著重應對(dui)(dui)短期(qi)現(xian)金(jin)流(liu)壓(ya)力，順應市場走勢，保持審(shen)慎態度，對(dui)(dui)全年的貨量安排和(he)資金(jin)周轉(zhuan)積(ji)極(ji)作(zuo)出調(diao)整。