原標(biao)題(ti)：成交量(liang)暴增100%，北京“五一”二(er)手房又(you)火了(le)，所為何(he)因？其他重(zhong)點城(cheng)市也在復蘇(su)

　　繼4月(yue)逐(zhu)漸恢復(fu)后，疫情推遲的購房需求(qiu)在“五一(yi)”小長(chang)假進一(yi)步(bu)釋放，重點城市二手房市場成交量大增。

　　來自(zi)某研究機構的(de)數據顯(xian)示(shi)，“五一”小長(chang)假(5月1日至(zhi)5日)，重點(dian)18城市(shi)二手房(fang)日均成(cheng)交(jiao)量同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)六成(cheng)，其(qi)中有14個(ge)城市(shi)同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)，增(zeng)(zeng)幅(fu)最大(da)的(de)是北京，日均同(tong)比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)100%，1個(ge)城市(shi)(杭州)和去年同(tong)期持平(ping)，3個(ge)城市(shi)同(tong)比(bi)下降(jiang)，降(jiang)幅(fu)最大(da)的(de)為(wei)武漢，同(tong)比(bi)下降(jiang)13%。

　　券商中國記者從多個房產中介處也了解到，“五一”假期北京二手房看房量、掛牌量、成交量都增加不少。

　　北京二手房成(cheng)交(jiao)量為(wei)什么會(hui)如(ru)此暴漲？這種現象(xiang)能(neng)否持續？其他(ta)重點城市(shi)未來市(shi)場(chang)走勢如(ru)何？

　　接受券商中國記者采訪的(de)業(ye)內人(ren)士認為(wei)，除(chu)了線(xian)下(xia)帶看恢復、需求延遲釋放外，4月(yue)30日西城學區政策變化使得(de)部分(fen)購房(fang)者加快入市是(shi)“五一”假期北京二手房(fang)成交量大漲(zhang)的(de)主(zhu)要原因，預(yu)計北京5月(yue)份成交量環比增(zeng)幅在15%以內。全國其(qi)他(ta)重點城市雖然4月(yue)成交量明顯(xian)增(zeng)長，但是(shi)長期收(shou)入不(bu)確定、調(diao)控政策不(bu)放松(song)的(de)背(bei)景下(xia)，市場支撐(cheng)力度不(bu)足、市場節奏依舊較(jiao)緩，預(yu)計5月(yue)的(de)市場將(jiang)會(hui)自然回落(luo)，今年(nian)上半(ban)年(nian)的(de)市場將(jiang)明顯(xian)弱于2019年(nian)同期。

　　北京趕政策“末班車”效應明顯

　　隨著疫(yi)情得到有效控制，北京(jing)下調防控等級(ji)，大部分(fen)小區二手(shou)房帶看(kan)恢復正常后(hou)，整體(ti)市場成交復蘇(su)明顯。

　　中原(yuan)地產研(yan)究中心的(de)數(shu)據顯示(shi)，“五一(yi)”小長假前4天，北京二手房網(wang)簽139套(tao)，而(er)去年“五一(yi)”4天小長假網(wang)簽數(shu)據是134套(tao)。

　　貝殼(ke)研究院的數據則(ze)顯(xian)示，“五一”小長假(jia)(jia)(5天(tian))北京二手房日均成交量900套，而去年“五一”小長假(jia)(jia)(4天(tian))日均成交量是(shi)450套，同比(bi)大漲(zhang)100%。

　　對于兩個機構的數據差異(yi)，貝殼研究(jiu)院首席分析師許小樂對券商(shang)中國記(ji)者(zhe)說：“網簽量(liang)代表(biao)的是(shi)過去(qu)的成(cheng)交結(jie)果，有(you)滯后性。我們用的是(shi)鏈家(jia)實時(shi)成(cheng)交量(liang)推(tui)(tui)算的全市(shi)成(cheng)交量(liang)。通(tong)常鏈家(jia)的市(shi)占率比(bi)較穩定(ding)，能夠推(tui)(tui)算出(chu)全市(shi)成(cheng)交量(liang)。”

　　對于“五(wu)一(yi)”假(jia)期北京全市(shi)二手房成交量同(tong)比(bi)(bi)大幅增長的(de)原因，許小樂(le)表示，除(chu)了線下帶(dai)看恢復、需求延遲釋放外(wai)，比(bi)(bi)較重要的(de)原因在于4月(yue)30日(ri)晚上的(de)學區房政策的(de)出臺(tai)，西(xi)城(cheng)多校劃片使得部分家(jia)長為(wei)了教育的(de)確定(ding)性(xing)加(jia)快(kuai)入市(shi)，“五(wu)一(yi)”期間西(xi)城(cheng)交易量同(tong)比(bi)(bi)和(he)環比(bi)(bi)增長均超過100%，尤其是(shi)金融街(jie)和(he)德(de)勝片區。

　　不過，在中原地產首席分析師張大偉看來，今年和去年“五一”假期成交量可比性不大，因為去年4月15日國管公積金政策出臺后，樓市已經從小陽春開始下調，而且“五一”假期只有4天，大部分人都出游，慣例成交量不會高。而今年比較特殊，由于疫情，大部分人未選擇遠游，前期積壓的購房者的確不少，疊加西城學區新政，部分積壓的需求在“五一”假期釋放屬于正常現象，市場正在快速恢復。

　　不管怎樣，券商中國記(ji)者從多個房產中介處了解到，“五一”假期北京二(er)手房看房量(liang)、掛牌量(liang)、成交(jiao)量(liang)都(dou)不少是事實。

　　根據4月30日發布的(de)西(xi)城(cheng)學(xue)區(qu)新政，自2020年7月31日后，西(xi)城(cheng)區(qu)購房(fang)并取得房(fang)屋(wu)產權證書的(de)家庭(ting)適齡子女(nv)申請入小學(xue)時，不再對應登記入學(xue)劃(hua)片學(xue)校(xiao)，全(quan)部以(yi)多校(xiao)劃(hua)片方式在學(xue)區(qu)或相鄰學(xue)區(qu)內入學(xue)。這意(yi)味著“7.31”之前不在西(xi)城(cheng)買房(fang)落(luo)戶(hu)，就(jiu)不能保證上之前對口的(de)學(xue)校(xiao)。該消息一出，不少(shao)家長和房(fang)主都坐(zuo)不住(zhu)了。

　　“從(cong)4月(yue)30日出政策到現在(zai)一周的時間，整個西(xi)城(cheng)二手房(fang)掛牌量快超過去年(nian)全年(nian)的掛牌量了(le)！”某(mou)房(fang)產中(zhong)介小王(wang)對券商中(zhong)國記者說。

　　另一家房產中介某知名學(xue)區(qu)的(de)李店長(chang)告(gao)訴券商中國記者(zhe)，該小區(qu)“五一”5天的(de)成交(jiao)量相當于4月一個月的(de)成交(jiao)量，大家都(dou)想趕末(mo)班車在7月31日之(zhi)前(qian)落戶。

　　西城不(bu)僅新掛(gua)牌房(fang)源不(bu)少，也有(you)一些之前(qian)已(yi)掛(gua)牌房(fang)源上調掛(gua)牌價(jia)。

　　券商中國記(ji)者(zhe)在鏈(lian)家APP上查詢到，西(xi)城區(qu)金(jin)融街學(xue)區(qu)某小區(qu)里不到60平米的兩(liang)居室(shi)，掛牌價(jia)(jia)(jia)(jia)在5月1日上漲了70萬(wan)至總(zong)價(jia)(jia)(jia)(jia)900萬(wan)，單價(jia)(jia)(jia)(jia)15.4萬(wan)/平方米，該房源是2019年7月掛牌的，曾在2019年11月降(jiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)20萬(wan)。

　　不過，券商中(zhong)國記者(zhe)從(cong)某房產中(zhong)介發的其(qi)所在片區“五一”成交情況來看，大部(bu)分房源(yuan)的成交價都是低于掛牌(pai)價的，有的最多低了42萬。

　　“聰(cong)明的(de)(de)房(fang)東就(jiu)不會漲(zhang)價，差不多就(jiu)賣，想再扛著點的(de)(de)房(fang)東有可能就(jiu)賣不出去。”房(fang)產中介(jie)小劉(liu)對券商中國記者表示，“7.31”之后西(xi)城的(de)(de)房(fang)價可能會略(lve)跌一跌。

　　對于西城學區(qu)新(xin)政的影響，V房CEO司智認為，西城學區(qu)整體比較(jiao)均(jun)衡，所以受(shou)到影響不(bu)大(da)。東城早就多校劃片(pian)了，房價基(ji)本上沒有受(shou)太大(da)的影響。海淀均(jun)衡度(du)最差(cha)，但實際上受(shou)的影響也不(bu)太大(da)。7月31號之(zhi)前(qian)西城的部分學區(qu)房會搶的比較(jiao)厲害，之(zhi)后會趨(qu)于平穩。

　　重點城市二手房市場4月已復蘇

　　實際上，北京的購房需求在4月就釋放明顯。

　　中原地產研究中心(xin)統(tong)計數據顯示，4月，北京二手房(fang)網(wang)簽13161套，環(huan)比(bi)上漲75.6%，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降(jiang)7%。張大偉(wei)認為，雖然同(tong)比(bi)數據下(xia)(xia)降(jiang)，但目前(qian)看，4月下(xia)(xia)半月已經基(ji)本恢復(fu)到疫情前(qian)的平(ping)(ping)均水平(ping)(ping)。

　　“4月開始，北京二(er)手房(fang)(fang)成交(jiao)量增加，與網(wang)簽之前積壓的學(xue)區(qu)房(fang)(fang)過(guo)戶(hu)等(deng)影(ying)響有(you)關，學(xue)區(qu)房(fang)(fang)成交(jiao)量相對活躍。整體看，市場(chang)有(you)望在(zai)5-6月繼續(xu)保持(chi)在(zai)1.3萬套以(yi)上的水平。”張大偉說。

　　許小樂也表(biao)示，隨著北(bei)京(jing)小區進出限(xian)制放松，二(er)(er)手房(fang)線(xian)下(xia)帶(dai)看(kan)量(liang)快速恢(hui)復，4月(yue)北(bei)京(jing)鏈家新增(zeng)帶(dai)看(kan)客(ke)戶量(liang)環比(bi)增(zeng)加78.7%，同比(bi)增(zeng)加0.5%。線(xian)下(xia)帶(dai)看(kan)的逐(zhu)步恢(hui)復帶(dai)動二(er)(er)手房(fang)市場交易回(hui)歸正常狀態，4月(yue)北(bei)京(jing)二(er)(er)手樓(lou)市恢(hui)復程度已超去年同期水平。

　　從全國來看，由于疫情推遲的購房需求開始在4月快速釋放，重點城市的二手房市場繼續復蘇。

　　貝(bei)殼研(yan)究院的數(shu)據(ju)顯示，4月全國重(zhong)點18城鏈家二手(shou)房成交量繼續增長，環比(bi)增加(jia)43.1%，同比(bi)增加(jia)17.6%。其中，改善性需求釋放節(jie)奏加(jia)快，成交面積在90平以上占比(bi)高(gao)出2.2個百分比(bi)，達(da)到30%；三居室的改善房源成交占比(bi)連(lian)續兩個月提(ti)升，超過30%。

　　改善型需求進(jin)場支撐4月(yue)的(de)(de)市(shi)場，成交量(liang)的(de)(de)大幅(fu)增(zeng)長(chang)帶動價(jia)格(ge)(ge)(ge)的(de)(de)止跌上(shang)漲(zhang)。除武漢因3月(yue)無成交沒(mei)有(you)成交價(jia)格(ge)(ge)(ge)數據外(wai)，4月(yue)重點17城中有(you)16個城市(shi)價(jia)格(ge)(ge)(ge)環比上(shang)漲(zhang)，整體來看二手房價(jia)格(ge)(ge)(ge)上(shang)漲(zhang)幅(fu)度(du)不大，沒(mei)有(you)出現需求集中釋(shi)放導(dao)致的(de)(de)房價(jia)快速大幅(fu)上(shang)漲(zhang)情況(kuang)。

　　不過，貝殼研究院指出，雖然4月的市場在繼續復蘇，但恢復力度并不大，表現在以下幾個方面：

　　第一，4月交易量只(zhi)有去年3月的85%。

　　第(di)二，根據歷史成(cheng)交(jiao)變化(hua)假設一季(ji)(ji)度缺失(shi)的(de)需求延后到二季(ji)(ji)度釋放，預(yu)計(ji)二季(ji)(ji)度的(de)交(jiao)易量同(tong)比增長(chang)可能達到40%，目前4月的(de)成(cheng)交(jiao)量同(tong)比增長(chang)17.6%，不及預(yu)期(qi)。

　　第三，從周度數據看(kan)，市場的拐(guai)點(dian)(dian)已經出現(xian)，目前的成交(jiao)量已經連續下滑兩周，市場拐(guai)點(dian)(dian)較為明顯。

　　貝殼研究院認為，雖(sui)然(ran)4月市(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)量有明(ming)顯增長，但是長期(qi)收入不確定、調(diao)控政策(ce)不放(fang)松的(de)(de)背景下，市(shi)(shi)場(chang)支撐力(li)度(du)不足、市(shi)(shi)場(chang)節(jie)奏(zou)依舊較(jiao)(jiao)(jiao)緩(huan)。從調(diao)價(jia)行為來看，4月18個城市(shi)(shi)中(zhong)有13個城市(shi)(shi)漲(zhang)價(jia)占(zhan)比(bi)下降，比(bi)上個月增加(jia)了(le)6個城市(shi)(shi)。深圳的(de)(de)調(diao)漲(zhang)占(zhan)比(bi)雖(sui)然(ran)較(jiao)(jiao)(jiao)高，但是在金融政策(ce)調(diao)整后，業主(zhu)預(yu)期(qi)也相應回落(luo)，調(diao)價(jia)中(zhong)漲(zhang)價(jia)占(zhan)比(bi)下降。成(cheng)交(jiao)周(zhou)期(qi)方面，4月客戶成(cheng)交(jiao)周(zhou)期(qi)拉長到56.8天(tian)(tian)(tian)，較(jiao)(jiao)(jiao)去年(nian)同(tong)(tong)期(qi)增加(jia)13天(tian)(tian)(tian)，18個城市(shi)(shi)房源(yuan)成(cheng)交(jiao)周(zhou)期(qi)均超過120天(tian)(tian)(tian)，市(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)節(jie)奏(zou)依舊緩(huan)慢。從目前的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)預(yu)期(qi)和高意向潛在需求來看，除北(bei)京外(wai)，其他(ta)17個城市(shi)(shi)5月的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)將會(hui)自然(ran)回落(luo)，2020年(nian)上半年(nian)的(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)將明(ming)顯弱于2019年(nian)同(tong)(tong)期(qi)。

　　“因(yin)為北京西城學(xue)區(qu)政策發生變化，但西城的(de)交(jiao)易(yi)體量在(zai)全(quan)市并不大，在(zai)8%左右(you)，且日度(du)來(lai)看西城交(jiao)易(yi)量已(yi)經下降，初步判斷北京5月份成交(jiao)量環比增幅在(zai)15%以內。”許小樂(le)對券商中國記者說。

　　（文章(zhang)來源：券商中國）