“股市(shi)大(da)漲(zhang)，樓市(shi)應該(gai)也會漲(zhang)，上一輪牛市(shi)就是如此(ci)。”有北京(jing)(jing)二手(shou)房業主(zhu)對中國證券(quan)報(bao)記者說(shuo)。記者近日實地調研發(fa)現，北京(jing)(jing)二手(shou)房市(shi)場成(cheng)(cheng)交量出現回暖跡象(xiang)，且成(cheng)(cheng)交價出現不同程度的抬升(sheng)，多數業主(zhu)降價意愿(yuan)較小。而在此(ci)前，受疫情影(ying)響(xiang)北京(jing)(jing)二手(shou)房成(cheng)(cheng)交下滑明顯。機構(gou)數據顯示，7月(yue)上旬(xun)北京(jing)(jing)二手(shou)房實際成(cheng)(cheng)交4000套(tao)，6月(yue)上旬(xun)成(cheng)(cheng)交6000套(tao)，5月(yue)上旬(xun)成(cheng)(cheng)交8000套(tao)。

　　帶看量上來了

　　“最近幾天看房(fang)的(de)人(ren)明(ming)顯多了起來。片區所(suo)在街道降為低(di)風險區，看房(fang)的(de)人(ren)馬上行(xing)動起來了。”不少中介銷售人(ren)員對(dui)中國證(zheng)券報記者說(shuo)。

　　“近期新掛牌了很多房源，各個片區(qu)房源充足，因此帶看量也上(shang)來(lai)了。”位于西城區(qu)某(mou)片區(qu)的銷售人員對中國(guo)證券報(bao)記者表示。

　　“從目(mu)前情況看，剛(gang)需仍是(shi)成交(jiao)主力，近期成交(jiao)的基(ji)本上都是(shi)剛(gang)需客(ke)戶(hu)。疫(yi)情穩定(ding)后，很多剛(gang)需客(ke)戶(hu)來看房(fang)。不過，學(xue)區房(fang)成交(jiao)量明顯下降，很多學(xue)區房(fang)銷售人員開始轉(zhuan)戰別墅(shu)、疊拼等高(gao)端新房(fang)項目(mu)。”多位地產觀察人士對中(zhong)國證(zheng)券報記者指出。

　　“近期成交(jiao)的(de)學(xue)區房(fang)(fang)，多(duo)數(shu)客戶并不指望在7月(yue)底(di)之前完成在西城區落戶，心態(tai)比(bi)較(jiao)平穩，對能否(fou)及時落戶上學(xue)這件(jian)事的(de)態(tai)度比(bi)較(jiao)理性(xing)。根據(ju)目前的(de)流程，從(cong)簽約(yue)到拿到房(fang)(fang)本落戶，最短需要(yao)一個半(ban)月(yue)。學(xue)區房(fang)(fang)新政推動(dong)的(de)成交(jiao)小高峰(feng)已(yi)經過去。”

　　中原地產首席分(fen)析師張(zhang)大偉指出，疫情(qing)波動波及北京二(er)手房市場(chang)，5月(yue)(yue)樓市出現小陽春，6月(yue)(yue)中旬開始(shi)市場(chang)再次(ci)萎縮。盡管7月(yue)(yue)上旬只有4000套，但(dan)從(cong)目前的趨勢看，預計中旬能到5000-6000套，整個7月(yue)(yue)可(ke)能在1.5萬套左右(you)，相比6月(yue)(yue)止跌企穩。市場(chang)波動客觀上為(wei)購(gou)房者(zhe)提(ti)供了一次(ci)抄底機會(hui)。

　　業主降價意愿小

　　“目前不少業主報(bao)價仍低(di)于5、6月份，面談不會(hui)有大(da)(da)的(de)(de)改變。中(zhong)介(jie)人員每(mei)天做的(de)(de)事情就是給業主打(da)電話(hua)，希望業主降(jiang)低(di)報(bao)價，吸引更多(duo)看房客戶。帶看量上來(lai)了，成(cheng)交(jiao)可能性加大(da)(da)。”多(duo)位中(zhong)介(jie)人員對中(zhong)國證券(quan)報(bao)記者說。

　　某頭部中(zhong)介機構銷售人(ren)員(yuan)介紹，根據公司的規(gui)定，成(cheng)交(jiao)價如果低于報(bao)價超過(guo)3%，門店(dian)及經紀人(ren)會被(bei)扣(kou)除很大(da)一部分(fen)業(ye)(ye)績。因此，成(cheng)交(jiao)前中(zhong)介人(ren)員(yuan)會極力(li)要求業(ye)(ye)主降價。到了(le)購房(fang)(fang)者看房(fang)(fang)和面(mian)談環節(jie)，業(ye)(ye)主降價意愿就(jiu)(jiu)很小(xiao)了(le)。很多房(fang)(fang)源的報(bao)價基本上就(jiu)(jiu)是近期的成(cheng)交(jiao)價。

　　除了上(shang)述因素，中(zhong)國(guo)證(zheng)券報記者了解到，業(ye)主(zhu)降價意愿(yuan)較(jiao)小也(ye)與業(ye)主(zhu)的(de)預期(qi)有關。“股市(shi)大漲，樓(lou)(lou)市(shi)應該(gai)也(ye)會(hui)漲，上(shang)一輪牛(niu)市(shi)就是(shi)如此。2015年股市(shi)經(jing)歷(li)牛(niu)市(shi)后(hou)，緊(jin)接著樓(lou)(lou)市(shi)開(kai)始(shi)上(shang)漲，2016年北京(jing)房(fang)價出現普(pu)漲行情。近(jin)期(qi)股市(shi)開(kai)始(shi)走牛(niu)，而北京(jing)的(de)房(fang)價多(duo)年沒(mei)有上(shang)漲。因此，即便高(gao)價賣(mai)不(bu)掉(diao)，也(ye)不(bu)會(hui)低價出手。”有售樓(lou)(lou)業(ye)主(zhu)對中(zhong)國(guo)證(zheng)券報記者說。

　　易居研究院指出，按照以往規律，2020年(nian)三季度50城房價(jia)仍將(jiang)穩步上漲。由于2019年(nian)三季度基數(shu)較高，按照目(mu)前房價(jia)的緩(huan)慢上漲幅度，預計2020年(nian)三季度綜(zong)合收益率(lv)或略有下降。

　　新房庫存高位

　　中(zhong)原地產首席(xi)分析師張大偉認為，受疫情等因素影響(xiang)，2020年以來(lai)北京樓市(shi)成交不活躍，雖(sui)然5月(yue)有所增加，但6月(yue)市(shi)場再次(ci)陷入調整。截至(zhi)7月(yue)13日，今年以來(lai)北京地區(qu)新建住宅成交19271套(tao)，相比2019年同(tong)期下(xia)降明顯。庫存達(da)到8.59萬套(tao)的高位，增長明顯。

　　新房(fang)庫(ku)存(cun)量增長的同時，今年以來北(bei)(bei)京(jing)持(chi)續出(chu)讓大(da)額地(di)(di)塊(kuai)(kuai)。7月(yue)14日，北(bei)(bei)京(jing)三(san)宗地(di)(di)塊(kuai)(kuai)集中出(chu)讓。其中，通州區永順鎮(zhen)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)起拍價(jia)(jia)格(ge)(ge)為11.31億元，門(men)頭溝區龍泉鎮(zhen)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)起拍價(jia)(jia)格(ge)(ge)為11.65億元，房(fang)山區長陽鎮(zhen)地(di)(di)塊(kuai)(kuai)起拍價(jia)(jia)格(ge)(ge)為28.30億元。三(san)宗地(di)(di)合計掛(gua)牌價(jia)(jia)格(ge)(ge)51.26億元，均為不限價(jia)(jia)宗地(di)(di)，總成交價(jia)(jia)約為65億元。

　　北京(jing)市通州區永順鎮運通人和(he)良園(yuan)二期項目地(di)(di)塊由石榴+通投聯合體以(yi)12.4億元(yuan)(yuan)總(zong)(zong)價成交，溢價率為(wei)(wei)10%，商(shang)(shang)品(pin)住宅樓(lou)面(mian)價為(wei)(wei)16818元(yuan)(yuan)/平方米。北京(jing)市門頭溝(gou)區新城(cheng)地(di)(di)塊由佳兆業以(yi)12.6億元(yuan)(yuan)總(zong)(zong)價成交，溢價率為(wei)(wei)8%，可售商(shang)(shang)品(pin)住宅綜合樓(lou)面(mian)價為(wei)(wei)31439元(yuan)(yuan)/平方米。

　　貝殼研究院高(gao)級(ji)分析師潘浩認(ren)為(wei)，通州(zhou)地(di)(di)塊(kuai)屬于(yu)相對(dui)純粹(cui)的(de)住宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)，但需配建5萬平方米(mi)的(de)安置房。同時，純商品住宅(zhai)(zhai)體量(liang)較小(xiao)，且安置房體量(liang)大、建設(she)成本(ben)較高(gao)，整(zheng)體利潤(run)空間不大。因(yin)此，競(jing)(jing)拍并不激烈，中海和石榴+通投競(jing)(jing)爭不足(zu)十輪(lun)即成交(jiao)，整(zheng)體溢價(jia)(jia)率在10%以(yi)(yi)(yi)內。本(ben)地(di)(di)塊(kuai)為(wei)今年(nian)以(yi)(yi)(yi)來通州(zhou)區成交(jiao)的(de)第三宗地(di)(di)塊(kuai)，樓(lou)面價(jia)(jia)最(zui)低，僅為(wei)16818元(yuan)/平方米(mi)。門頭溝地(di)(di)塊(kuai)體量(liang)小(xiao)，整(zheng)體一般，僅中海和佳兆(zhao)業(ye)兩(liang)家(jia)企(qi)業(ye)參(can)與競(jing)(jing)價(jia)(jia)，最(zui)終佳兆(zhao)業(ye)以(yi)(yi)(yi)8%的(de)溢價(jia)(jia)率成交(jiao)。這是佳兆(zhao)業(ye)首次在北京取得商品住宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)。今年(nian)以(yi)(yi)(yi)來，房企(qi)對(dui)北京市場的(de)關(guan)注(zhu)度有所提高(gao)。

　　張大(da)偉表示，3宗地(di)塊成(cheng)交的(de)溢(yi)價率均(jun)不高(gao)。房山地(di)塊溢(yi)價率較高(gao)，主(zhu)要因為(wei)起價低(di)，銷(xiao)售(shou)預期價格在(zai)5萬元/平方米左(zuo)右。該地(di)塊實(shi)際(ji)成(cheng)交樓(lou)面(mian)價格僅(jin)為(wei)3.54萬元/平方米，按照(zhao)正常的(de)建安(an)成(cheng)本計算，銷(xiao)售(shou)單價5萬元/平方米以(yi)上可以(yi)盈利。整體(ti)看，北京土地(di)市(shi)場并(bing)未(wei)出(chu)現高(gao)溫(wen)的(de)情況，相比大(da)部分城市(shi)而(er)言市(shi)場平穩，供應較為(wei)充(chong)足。