原(yuan)標題(ti)：深圳樓市還能瘋多久？上周末住建(jian)部副(fu)部長(chang)實地(di)調研，召(zhao)集地(di)產(chan)商、中介座談，討(tao)論(lun)了這些問題(ti)

　　2020年上半(ban)年已經過去，盡管受到新(xin)冠(guan)肺炎疫情(qing)的沖擊，但深(shen)圳樓市的上半(ban)年卻(que)走出了相對獨(du)立的行情(qing)。據國家統計局數據顯示，深(shen)圳3月~5月的二手(shou)房價格漲幅在全國70個大中城市位居(ju)前列。

　　進入7月(yue)以來(lai)，已經有杭州、東莞、寧波相關(guan)政(zheng)府部門出臺新政(zheng)，收(shou)緊樓(lou)市(shi)(shi)(shi)調控。和深(shen)圳一樣，這些城(cheng)市(shi)(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)(shi)近期(qi)都明顯(xian)升溫，甚至出現了(le)一房(fang)難求的(de)現象，房(fang)價也隨(sui)之(zhi)明顯(xian)上漲。在(zai)分析人士(shi)看來(lai)，當前“短暫(zan)退燒”的(de)深(shen)圳樓(lou)市(shi)(shi)(shi)可能(neng)是下一個進行調控的(de)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)。

　　券商中國(guo)記者獲悉，上(shang)周末(7月4日)，住房(fang)與城鄉建設部(bu)副部(bu)長倪虹赴深(shen)圳(zhen)調研，并與深(shen)圳(zhen)市住建局、房(fang)地產開發商、房(fang)產中介機構等代表舉行了座談會。

　　住建部副部長調研深圳樓市

　　此次座談會(hui)主要(yao)從(cong)上(shang)半年房(fang)地(di)產市(shi)場運行(xing)情(qing)況(kuang)(kuang)及存在(zai)問題(ti)、房(fang)地(di)產長效機(ji)制方案落實情(qing)況(kuang)(kuang)以(yi)及對房(fang)地(di)產的建議三個方面進行(xing)。針(zhen)對目前深圳商(shang)品房(fang)供(gong)不(bu)應(ying)求(qiu)，房(fang)價(jia)上(shang)漲壓力大的問題(ti)，深圳本土地(di)產商(shang)華(hua)潤置地(di)、萬(wan)科的高管提出了各(ge)自的看法。

　　會上(shang)，華潤置地(di)(di)華南(nan)大(da)區(qu)總(zong)經理蔣慕川表示，深(shen)圳受土地(di)(di)資源制約，住宅用地(di)(di)供(gong)應量(liang)一直太少(shao)(shao)，尤其是優質(zhi)的地(di)(di)區(qu)供(gong)應量(liang)更(geng)少(shao)(shao)，這是深(shen)圳商品房供(gong)不應求，房價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)壓(ya)力大(da)，優質(zhi)區(qu)域一二手(shou)房價(jia)(jia)格倒掛(gua)嚴重的重要原因。深(shen)圳政(zheng)府(fu)今年(nian)加大(da)了住宅土地(di)(di)的供(gong)應，希望(wang)政(zheng)府(fu)能(neng)夠繼續加大(da)供(gong)應力度(du)，深(shen)圳最大(da)的問題也是人多地(di)(di)少(shao)(shao)，所以(yi)希望(wang)深(shen)圳能(neng)夠擴容(rong)。

　　萬科集(ji)團(tuan)合伙人譚華杰(jie)則不(bu)認可蔣慕川對于(yu)深圳“人多(duo)地少”的說法，其指(zhi)出“是開發率的問題(ti)”。

　　譚華杰解釋稱，目前全球除(chu)中(zhong)(zhong)國(guo)以(yi)外沒有一個國(guo)家(jia)規(gui)定開(kai)(kai)(kai)發(fa)率(lv)控制在50%以(yi)內(nei)，日本東(dong)(dong)京登記的開(kai)(kai)(kai)發(fa)率(lv)為70%，很(hen)多居(ju)民還住獨(du)立屋，所以(yi)東(dong)(dong)京的人口及占(zhan)地面積情況足(zu)以(yi)說明，利用好開(kai)(kai)(kai)發(fa)率(lv)就能改(gai)善居(ju)住環(huan)境，深圳是(shi)全中(zhong)(zhong)國(guo)開(kai)(kai)(kai)發(fa)率(lv)最高的城市，但也就40%的開(kai)(kai)(kai)發(fa)率(lv)，希望中(zhong)(zhong)國(guo)在開(kai)(kai)(kai)發(fa)率(lv)上可以(yi)借鑒日本等國(guo)家(jia)的政策。

　　譚華杰(jie)的觀(guan)(guan)點與(yu)萬科董(dong)事會主席郁亮曾發表(biao)的看法(fa)不謀而合。在去(qu)年萬科北方媒體交流(liu)會上，郁亮指(zhi)出(chu)，縱觀(guan)(guan)海外市場發展，郁亮指(zhi)出(chu)東京的發展經(jing)驗值得借(jie)鑒參考(kao)。

　　郁亮曾表示，“很(hen)多(duo)人(ren)說中(zhong)國人(ren)口(kou)多(duo)，但(dan)東京(jing)人(ren)口(kou)比北京(jing)還多(duo)，城市面積比北京(jing)小，平(ping)均每個家庭卻有1.17套房子(zi)。而(er)且(qie)仔(zi)細看房子(zi)價格，市中(zhong)心(xin)通勤1小時左右(you)的范圍房價每平(ping)方(fang)米1萬多(duo)元，半小時左右(you)是每平(ping)方(fang)米兩三萬元。”

　　“東(dong)京(jing)(jing)能(neng)做到如(ru)此，我(wo)們也(ye)能(neng)做到。”郁亮認為，一方面是不(bu)斷提高土(tu)(tu)地(di)的(de)開(kai)發(fa)效率。東(dong)京(jing)(jing)都市圈有60%的(de)土(tu)(tu)地(di)拿來做開(kai)發(fa)，而國內(nei)大城市中，深圳土(tu)(tu)地(di)開(kai)發(fa)率大概(gai)在(zai)46%左(zuo)(zuo)右，上海大概(gai)在(zai)30%左(zuo)(zuo)右，北京(jing)(jing)、廣(guang)州則(ze)都不(bu)到10%。

　　除了“土地開發率”的問題，譚(tan)華杰在(zai)會上以紐約、華盛頓等(deng)城市案例說明國內(nei)寫(xie)字樓嚴重過剩，市場(chang)去(qu)化壓力極大，并指出深圳(zhen)未(wei)來(lai)三年(nian)(nian)新增寫(xie)字樓供應量可以滿足(zu)未(wei)來(lai)25年(nian)(nian)的需(xu)求。

　　卓(zhuo)(zhuo)越集(ji)團副總裁陳林也(ye)表(biao)示，資產管理業務是(shi)卓(zhuo)(zhuo)越的核心業務之一(yi)，包括寫字(zi)樓和(he)商(shang)場(chang)，近年來經(jing)營壓力都很大，尤(you)其是(shi)疫情發生(sheng)以后更加困難。深圳寫字(zi)樓供(gong)應過剩，疊加近年經(jing)濟活力不足(zu)，出(chu)租率和(he)租金都在下降(jiang)，寫字(zi)樓投資回(hui)報率較低。商(shang)場(chang)租金收入和(he)商(shang)戶銷售額掛鉤，受經(jing)濟景氣度(du)影響也(ye)較大。

　　此(ci)外，譚(tan)華(hua)杰與陳林同(tong)時(shi)提議(yi)，加(jia)快深圳“商(shang)改(gai)住”政策的落地實施。

　　樓市以穩為主，不希望出現炒作

　　廣東(dong)省住房(fang)(fang)(fang)政(zheng)策研究中心首(shou)席研究員李(li)宇嘉指出，“此(ci)次調研的主要意義還(huan)是希(xi)望樓市(shi)以穩(wen)為主，不希(xi)望出現(xian)樓市(shi)炒作。畢竟(jing)除深圳外(wai)，其他城市(shi)房(fang)(fang)(fang)價相對平穩(wen)，有(you)些地方房(fang)(fang)(fang)價還(huan)在(zai)下(xia)跌，包括(kuo)房(fang)(fang)(fang)價稍有(you)上漲(zhang)苗頭的東(dong)莞在(zai)政(zheng)策上也堵住了。”

　　上半年深(shen)圳樓市(shi)“虛火(huo)旺盛”吸引了全國(guo)的(de)目光(guang)。國(guo)家統計局的(de)數據顯示，今年3~5月，深(shen)圳二手房價(jia)格(ge)環(huan)比漲幅(fu)分別為(wei)(wei)1.6%、1.7%、1.6%，在(zai)全國(guo)70個大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)分別排(pai)(pai)名(ming)(ming)第(di)(di)1、第(di)(di)2、第(di)(di)2；同比漲幅(fu)分別為(wei)(wei)9.7%、10.3%、12.0%，在(zai)全國(guo)70個大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)分別排(pai)(pai)名(ming)(ming)第(di)(di)5、第(di)(di)3、第(di)(di)2。

　　今(jin)年(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)，深圳二手住宅(zhai)無(wu)論成交量還是價格均創(chuang)下(xia)不錯的成績。樂有家研究(jiu)中心的數據顯(xian)示，今(jin)年(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)深圳二手住宅(zhai)過戶44000套，同(tong)比上(shang)(shang)漲41%，僅次(ci)于2019年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)。

　　深(shen)圳上(shang)(shang)(shang)半年(nian)(nian)二手住宅(zhai)成交均價(jia)為每平方米(mi)65435元，環比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲5%，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)(shang)漲8%。單價(jia)上(shang)(shang)(shang)漲，套均總價(jia)也由2018年(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半年(nian)(nian)的(de)522萬漲至2020年(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半年(nian)(nian)的(de)556萬，如今總價(jia)500萬左右的(de)房(fang)子已經成為市面上(shang)(shang)(shang)主流購(gou)房(fang)需求。

　　成交(jiao)數(shu)據顯示(shi)，2020年上(shang)半年深圳購(gou)(gou)房者(zhe)更(geng)青(qing)睞于購(gou)(gou)買(mai)60至(zhi)90平方米(mi)的(de)兩(liang)房或三房單位，單價集中在每平方米(mi)5萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)至(zhi)10萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)之(zhi)間。與2019全年度數(shu)據相比，兩(liang)房的(de)購(gou)(gou)買(mai)者(zhe)有所(suo)上(shang)漲，從之(zhi)前(qian)的(de)26%漲到了32%，每平方米(mi)7萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)至(zhi)10萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)的(de)購(gou)(gou)買(mai)者(zhe)更(geng)是從23%上(shang)漲到了30%，再一(yi)次驗證(zheng)了深圳購(gou)(gou)房者(zhe)的(de)購(gou)(gou)買(mai)力之(zhi)強。

　　（文章來源：券商中國）