新華(hua)社深圳11月18日電 題：成交漲幅明(ming)顯 報價(jia)趨(qu)于(yu)理性——深圳調整普通住宅標準后的市場觀察

　　新華(hua)社記者(zhe)趙(zhao)瑞希

　　深圳(zhen)11日調整了(le)普通住(zhu)宅標準，取消了(le)原(yuan)先對(dui)成(cheng)交總價(jia)(jia)的限制，使(shi)得大(da)量二(er)手(shou)房(fang)(fang)交易無須繳(jiao)納買(mai)賣差額5%的增值(zhi)稅。受此消息影(ying)響，當周深圳(zhen)二(er)手(shou)房(fang)(fang)市(shi)場成(cheng)交漲(zhang)幅明(ming)顯，雖有部分業主(zhu)報(bao)價(jia)(jia)跳(tiao)漲(zhang)，但整體看(kan)來(lai)，業主(zhu)報(bao)價(jia)(jia)趨(qu)于理(li)性。

　　專家認為，調整普(pu)通住宅(zhai)標準，降低了購房(fang)(fang)者的負擔，但因當前深(shen)圳房(fang)(fang)價較高，能釋放出來的需(xu)求有限，政策效應(ying)很(hen)快會(hui)減退(tui)，二手房(fang)(fang)交易(yi)將(jiang)恢復穩定。

　　深圳房地產交易有調整 不少二手房交易免征增值稅

　　深(shen)圳11日將普通住(zhu)宅(zhai)標(biao)準調整為(wei)宗(zong)地容積率1.0以(yi)上且(qie)房屋建筑(zhu)面積144平(ping)方(fang)米(mi)以(yi)下(xia)，取消(xiao)了原(yuan)(yuan)先(xian)對成交總價(jia)的(de)限制(zhi)。這意味著，不(bu)少原(yuan)(yuan)本總價(jia)超標(biao)的(de)144平(ping)方(fang)米(mi)以(yi)下(xia)的(de)房子，從“豪宅(zhai)”變為(wei)“普宅(zhai)”，持有滿兩年就可免(mian)征(zheng)買(mai)賣(mai)差價(jia)5%的(de)增值稅。

　　這一調整，對二手(shou)房(fang)交易來說，能省多少(shao)成本？深圳中原(yuan)(yuan)地(di)產舉了一個具(ju)體案例：一套(tao)位于(yu)南(nan)山區的89平方米(mi)的二手(shou)房(fang)，業(ye)主(zhu)已持有超過2年，原(yuan)(yuan)登記價350萬(wan)元(yuan)，如今(jin)網簽價為700萬(wan)元(yuan)。按(an)照(zhao)原(yuan)(yuan)標(biao)準(zhun)，該套(tao)房(fang)成交總價超過南(nan)山區最高490萬(wan)元(yuan)的限制，屬于(yu)非普通(tong)(tong)住宅(zhai)，即“豪宅(zhai)”，需要按(an)買賣差價的5%交納增值(zhi)稅約17萬(wan)元(yuan)。而此次(ci)調整后，該房(fang)屬于(yu)普通(tong)(tong)住宅(zhai)，免征增值(zhi)稅。

　　此前，深圳不同區域的(de)普通住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交總價(jia)(jia)上(shang)限(xian)于2015年9月制(zhi)定，介(jie)于200萬元至490萬元之(zhi)間(jian)，超出價(jia)(jia)格(ge)上(shang)限(xian)的(de)住(zhu)房都被認定為非普通住(zhu)房。隨著房價(jia)(jia)的(de)上(shang)漲，大量(liang)房子面積雖不大，但(dan)因總價(jia)(jia)超標，而被“豪宅(zhai)化”。

　　深(shen)圳此次的(de)(de)調(diao)整(zheng)實際上(shang)是(shi)讓利于民(min)。深(shen)圳市住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和建設局表示，隨著(zhu)房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)形(xing)勢(shi)的(de)(de)變化(hua)，原普(pu)(pu)通商品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)標準與居民(min)合理住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)日益(yi)不匹配。目前，市場(chang)上(shang)大量中(zhong)小(xiao)戶型住(zhu)房(fang)(fang)(fang)交易需(xu)要繳納(na)增值(zhi)稅，加(jia)重了普(pu)(pu)通居民(min)家庭、剛(gang)需(xu)購(gou)買住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)負擔。此次調(diao)整(zheng)，將有利于使更多(duo)剛(gang)需(xu)家庭享受稅收優惠(hui)政策，降(jiang)低剛(gang)需(xu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)本，滿足(zu)合理住(zhu)房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)。

　　成交漲幅明顯 報價趨于理性

　　深(shen)圳相關(guan)調整消(xiao)息一出(chu)，二手房市場上短期出(chu)現了(le)較大(da)波動(dong)。然而，一周下來(lai)，雖然少量業主(zhu)“獅子大(da)開口(kou)”般漲價，但整體掛牌價格漲幅(fu)輕微，顯(xian)示出(chu)賣方仍較理性，推動(dong)成交量明顯(xian)上升。

　　位于(yu)福(fu)田區一(yi)間鏈(lian)家店(dian)鋪(pu)的(de)工作人員告訴記者，一(yi)位業主把(ba)掛牌價從578萬元上調(diao)到608萬元。“但這只是個別(bie)現象。有(you)(you)的(de)業主調(diao)價不多(duo)，也(ye)有(you)(you)很多(duo)沒有(you)(you)調(diao)價的(de)。”

　　深(shen)圳貝殼研究院15日發(fa)(fa)布的報(bao)告顯(xian)示，調(diao)整消息發(fa)(fa)布當日及次(ci)日，成交(jiao)量環比之前(qian)周末（一(yi)般情況下周末為每周的成交(jiao)高峰）增加57%，顯(xian)示當前(qian)置業者入市意愿(yuan)明顯(xian)增強。

　　據深圳貝殼研(yan)究院統計，全(quan)市掛牌房源(yuan)(yuan)中有(you)97.4%的(de)(de)房源(yuan)(yuan)掛牌價格穩定，僅2.6%的(de)(de)房源(yuan)(yuan)在政策(ce)出臺后(hou)進行過調整，其(qi)中掛牌價上調的(de)(de)房源(yuan)(yuan)占(zhan)比(bi)1.9%，掛牌價下調的(de)(de)房源(yuan)(yuan)占(zhan)比(bi)0.7%。調價房源(yuan)(yuan)的(de)(de)平均漲幅僅1.8%，顯示(shi)大部分業主心態仍較(jiao)為理性(xing)。

　　后期政策效應將減退 二手房交易量將恢復穩定

　　深(shen)圳房地產(chan)市(shi)場以(yi)二手房交(jiao)易(yi)為(wei)主。深(shen)圳“豪宅(zhai)”只認(ren)面積、不認(ren)總(zong)價，降低(di)了(le)二手房交(jiao)易(yi)成本，這是調整后成交(jiao)明顯攀升(sheng)的主要(yao)原因。但專(zhuan)家認(ren)為(wei)，由(you)于當(dang)前深(shen)圳房價過高，購房者承受(shou)能力有限，后期政策效應(ying)將(jiang)減退(tui)，二手房交(jiao)易(yi)量將(jiang)恢(hui)復穩定。

　　深圳中原董(dong)事總經理鄭叔倫(lun)認為，此(ci)次取消(xiao)總價限制，只對面積進行(xing)限制，將使非常大(da)(da)比例(li)的房源從(cong)“豪宅”變為“普宅”，大(da)(da)大(da)(da)刺激(ji)了144平方米以(yi)(yi)下、以(yi)(yi)前在(zai)“豪宅線”以(yi)(yi)上(shang)的住宅成交，對于改(gai)善性需求來(lai)說是重大(da)(da)利(li)好。

　　深圳市房(fang)地產研究中心主任王鋒(feng)告訴(su)記者，由于房(fang)價較高，購(gou)房(fang)者承受能力有限(xian)，近兩(liang)年深圳二手房(fang)成交(jiao)量在(zai)小幅下降。此(ci)次(ci)調(diao)整(zheng)后，短(duan)期(qi)成交(jiao)量明(ming)顯上升說明(ming)了政(zheng)策釋放(fang)出來(lai)(lai)實實在(zai)在(zai)的(de)紅利，降低了購(gou)房(fang)者的(de)負(fu)擔，促(cu)使此(ci)前猶豫(yu)不決的(de)剛需入(ru)市。但長(chang)期(qi)來(lai)(lai)看，難以扭轉(zhuan)未來(lai)(lai)二手房(fang)成交(jiao)整(zheng)體放(fang)緩的(de)趨勢。后期(qi)調(diao)整(zheng)政(zheng)策的(de)效應將減退，在(zai)繼續執(zhi)行(xing)房(fang)地產調(diao)控(kong)政(zheng)策的(de)情(qing)況下，二手房(fang)成交(jiao)量將恢復到(dao)穩(wen)定狀態。