近(jin)期，深(shen)圳(zhen)(zhen)樓(lou)市成交上升，走出(chu)(chu)一(yi)波“小陽春”行情。數據顯(xian)示(shi)，深(shen)圳(zhen)(zhen)全(quan)市住宅成交量已連續5周環比上升。中國證券報記者調(diao)研發現(xian)，此(ci)輪行情由剛(gang)需購(gou)房(fang)者主導(dao)，一(yi)些(xie)原本(ben)觀望猶豫(yu)的首次(ci)置業者及有換房(fang)需求的客戶(hu)紛紛出(chu)(chu)手。同時(shi)，房(fang)貸利(li)率(lv)下調(diao)也是主要影響因素之一(yi)。業內人士指出(chu)(chu)，從(cong)當前市場交易情況來看，“房(fang)住不炒(chao)”逐步(bu)落實。如果宏觀環境沒(mei)有出(chu)(chu)現(xian)較大變動，房(fang)地產(chan)交易的量價均不會出(chu)(chu)現(xian)大幅波動，那么房(fang)地產(chan)之前過度承載(zai)的金融(rong)屬性(xing)將逐漸消退，從(cong)而進一(yi)步(bu)理(li)性(xing)發展(zhan)。

　　走出“小陽春”行情

　　近日，中國證券(quan)報記者隨房地產(chan)中介前往(wang)深(shen)圳龍崗(gang)區一處(chu)新(xin)樓盤看(kan)房。坐在(zai)轎車前排(pai)的中介張(zhang)磊(lei)(lei)（化名）正(zheng)在(zai)跟(gen)朋(peng)友約(yue)試駕。他打算(suan)入手一輛二手奔(ben)馳(chi)轎車，售價20萬元(yuan)左(zuo)右，這正(zheng)好(hao)是他3月份賺到(dao)的傭金。“要是能這樣做(zuo)一年，連房子都解決了。”張(zhang)磊(lei)(lei)說(shuo)。

　　房地產(chan)中(zhong)介對樓市有(you)敏銳(rui)的(de)感知。深圳(zhen)某大型(xing)房地產(chan)中(zhong)介代理人洪(hong)晴（化名）表示：“最近樓市成交(jiao)走(zou)出‘小陽春’行(xing)情，很多店面(mian)3月(yue)份業(ye)績(ji)已突(tu)破(po)百萬元。”據她介紹，其所在中(zhong)介公司的(de)每(mei)個店面(mian)大概都有(you)十幾(ji)名銷售(shou)人員，她所在門店業(ye)績(ji)排名第一的(de)銷售(shou)人員3月(yue)份銷售(shou)傭金(jin)入(ru)賬13.58萬元。

　　房地產(chan)中(zhong)介(jie)收入(ru)提(ti)升只(zhi)(zhi)是深圳(zhen)樓市(shi)(shi)回(hui)暖(nuan)的(de)一個(ge)縮影。如果只(zhi)(zhi)考(kao)慮二手(shou)房市(shi)(shi)場(chang)，根據深圳(zhen)市(shi)(shi)房地產(chan)信息系統數據統計(ji)，近(jin)3周深圳(zhen)二手(shou)房成交量分別為(wei)992套(tao)(tao)、1129套(tao)(tao)、1346套(tao)(tao)。

　　Q房網(wang)數(shu)據研究中心數(shu)據顯示，深圳住宅成交量連續5周(zhou)環比(bi)上(shang)升(sheng)。具體而言，2019年第(di)8、第(di)9、第(di)10、第(di)11、第(di)12周(zhou)全(quan)市住宅成交套(tao)(tao)數(shu)分(fen)(fen)別為1407套(tao)(tao)、1534套(tao)(tao)、1614套(tao)(tao)、1835套(tao)(tao)、2052套(tao)(tao)，環比(bi)分(fen)(fen)別增長93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。

　　業內(nei)人士分析，近(jin)期深圳樓市的特點，一是置業者買房(fang)決策時間變短，放盤久的房(fang)源(yuan)開(kai)始成(cheng)交；二是買賣(mai)雙(shuang)方齊入市，單周(zhou)新增客源(yuan)、新增房(fang)源(yuan)、帶(dai)看量均環比(bi)上升(sheng)。

　　深圳鏈家研究院院長肖小平稱，從成(cheng)交(jiao)量(liang)來(lai)看(kan)，當前與去年(nian)四季度相比有(you)所回暖，月均(jun)成(cheng)交(jiao)量(liang)達到(dao)6000-8000套，但還談不(bu)上火爆。從價格來(lai)看(kan)，當前成(cheng)交(jiao)價水平只是止跌，并(bing)沒(mei)有(you)大幅上升。

　　剛需人群主導市場

　　肖小(xiao)平認為(wei)，房貸(dai)利(li)率(lv)下調，縮短了購房者(zhe)的決策周期(qi)。

　　截至3月14日，深圳地區包括6家國(guo)有大行(xing)在內的多家銀(yin)行(xing)首套房貸(dai)利率最低(di)(di)可(ke)執行(xing)基準上(shang)浮5%，二套房貸(dai)款利率最低(di)(di)可(ke)執行(xing)基準上(shang)浮10%。

　　中國證券報記(ji)者多(duo)方采訪發(fa)現，此(ci)輪(lun)行(xing)情的主導方是(shi)剛(gang)需(xu)購房(fang)(fang)者。“這段時間買(mai)房(fang)(fang)的主力是(shi)剛(gang)需(xu)人群，包括首(shou)次(ci)置業及有(you)換房(fang)(fang)需(xu)求的。”洪晴表(biao)示，“不少買(mai)房(fang)(fang)客戶是(shi)外地來深圳工作(zuo)的年輕人，家里很支持。”

　　剛需(xu)客(ke)進場(chang)的同時，投(tou)(tou)資(zi)客(ke)熱情不再(zai)或逐漸退出市場(chang)。中國(guo)證券報記者近日(ri)隨洪晴赴深圳龍崗(gang)區一處公(gong)寓新(xin)盤(pan)，發現售樓(lou)處來看房的只(zhi)有一組客(ke)戶(hu)。據洪晴介紹，該樓(lou)盤(pan)去年(nian)開(kai)盤(pan)，但到目前還沒售罄。“公(gong)寓類樓(lou)盤(pan)的買家(jia)以投(tou)(tou)資(zi)客(ke)居多，但去年(nian)深圳實(shi)施新(xin)政以后(hou)，公(gong)寓5年(nian)限售，相當于資(zi)金放在里面5年(nian)都動不了(le)，加(jia)上首付要交五(wu)成，投(tou)(tou)資(zi)客(ke)投(tou)(tou)資(zi)公(gong)寓的意愿降低了(le)不少(shao)。”

　　“最近市(shi)場交易(yi)反彈是(shi)前段時間(jian)市(shi)場壓抑的需求釋放(fang)所致。另外，銀行貸款等政策配套(tao)到位，也帶來很多市(shi)場機(ji)會(hui)，使(shi)得購房者積(ji)極入市(shi)。”易(yi)居研(yan)究(jiu)院(yuan)智庫(ku)中心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進表示。

　　預計以穩為主

　　一(yi)位不(bu)愿(yuan)具名的房(fang)地產(chan)分析師(shi)指(zhi)出，從當前(qian)市場(chang)交易情況來看，“房(fang)住不(bu)炒”正逐(zhu)步(bu)變為現(xian)實。如果(guo)宏觀(guan)環境(jing)沒(mei)有出現(xian)較大變動(dong)(dong)，那么房(fang)地產(chan)交易量價就不(bu)會出現(xian)大幅波動(dong)(dong)，將(jiang)以穩為主(zhu)。在這樣的趨(qu)勢下，房(fang)地產(chan)之前(qian)過度(du)承載的金融屬性也會逐(zhu)漸(jian)消退，轉(zhuan)向理性發(fa)展。

　　嚴躍進表示，一般(ban)而言，由購(gou)房需(xu)(xu)求(qiu)或換房需(xu)(xu)求(qiu)引(yin)發的行情(qing)具(ju)有可持續性，因此(ci)，價格方面后續可能會有小幅反(fan)彈。

　　對于樓市(shi)(shi)的(de)未來走勢，肖(xiao)小平表(biao)示，整體(ti)而(er)言，今年市(shi)(shi)場會(hui)(hui)比(bi)(bi)較(jiao)穩定(ding)。因為穩房(fang)價(jia)一直是政策(ce)(ce)調控(kong)的(de)目標，相(xiang)(xiang)關部門在調控(kong)手段及調控(kong)措施上也非常(chang)豐(feng)富(fu)，當市(shi)(shi)場比(bi)(bi)較(jiao)低迷時(shi)政策(ce)(ce)會(hui)(hui)有(you)所松動，出(chu)現過熱(re)勢頭時(shi)則有(you)相(xiang)(xiang)應政策(ce)(ce)抑制。