■本報記(ji)者 傅蘇穎

　　5月19日，住建部重申堅持房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)調(diao)控(kong)目標(biao)不動搖、力(li)度不放松，并對進一(yi)步(bu)做好房(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)調(diao)控(kong)工作提(ti)出六大明確要求。其中，在資(zi)金管(guan)控(kong)方(fang)面，要求各地(di)(di)(di)(di)加強個人(ren)住房(fang)貸(dai)款規模(mo)管(guan)理，落(luo)實差別化住房(fang)信貸(dai)政(zheng)策，強化對借款人(ren)還款能力(li)的審(shen)查，嚴(yan)格(ge)管(guan)控(kong)消費貸(dai)款、經營貸(dai)款等資(zi)金挪用于(yu)購房(fang)加杠桿行為。嚴(yan)格(ge)落(luo)實企(qi)業購地(di)(di)(di)(di)只能用自有資(zi)金的規定(ding)，加強住房(fang)用地(di)(di)(di)(di)購地(di)(di)(di)(di)資(zi)金來源審(shen)查，嚴(yan)控(kong)購地(di)(di)(di)(di)加杠桿行為。

　　“由于低庫存背景下(xia)房(fang)(fang)(fang)價存在上行(xing)風險，住(zhu)建(jian)部此次提(ti)出調控要求，旨在調整(zheng)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和用(yong)地供(gong)應(ying)結構，有(you)針對性地增加住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和用(yong)地有(you)效供(gong)給，切實提(ti)高中(zhong)低價位、中(zhong)小套型普通商品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的供(gong)應(ying)比例(li)，防止房(fang)(fang)(fang)價非理性上漲。”東方金誠國際信用(yong)評估(gu)有(you)限公司首席分析師徐承遠昨日在接(jie)受(shou)《證券日報》記者采訪(fang)時表示。

　　近年來(lai)，在普惠金融背景下，消(xiao)費(fei)信貸業(ye)務快速發展，也成為(wei)銀(yin)行重要的業(ye)務發展方向。由于(yu)部分(fen)金融機構對消(xiao)費(fei)貸款資(zi)金管理不嚴格以及超高的房地(di)產(chan)投資(zi)回報率，消(xiao)費(fei)貸款被用于(yu)其他(ta)領域(yu)的情(qing)況愈發普遍，尤其是作為(wei)首(shou)付款流入房地(di)產(chan)市場(chang)。

　　徐承遠認為(wei)，消(xiao)費(fei)貸(dai)資(zi)金挪用于購房(fang)，一(yi)方面會導致借款人(ren)短期還款壓力超(chao)出其實際承受(shou)范圍，形(xing)成逾期，影響(xiang)個(ge)人(ren)和家庭征(zheng)信(xin)。同時，信(xin)貸(dai)資(zi)金違規流入樓市，還將擾亂國家的房(fang)地產(chan)調(diao)控政策，推升房(fang)地產(chan)價格泡沫。為(wei)此，住建部(bu)此番(fan)明確(que)要求嚴格管控消(xiao)費(fei)貸(dai)款、經營貸(dai)款等資(zi)金用于購房(fang)。

　　在(zai)房(fang)(fang)地產(chan)調控背景下(xia)，信貸(dai)政策收緊的(de)基調將(jiang)延(yan)續。4月20日(ri)，央(yang)行發(fa)(fa)布的(de)2018年(nian)第(di)一季度金融機構(gou)貸(dai)款(kuan)投向統計報告顯示(shi)，第(di)一季度末，個(ge)(ge)人(ren)住房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)為22.86萬億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長(chang)20%，增(zeng)速比(bi)上(shang)年(nian)年(nian)末低2.2個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)(dian)。房(fang)(fang)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)為7.7萬億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長(chang)25.3%。保障性住房(fang)(fang)開(kai)(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)為3.8萬億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長(chang)37.9%，第(di)一季度增(zeng)加4479億(yi)元(yuan)，增(zeng)量(liang)占(zhan)同期(qi)房(fang)(fang)產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)的(de)64.7%，比(bi)上(shang)年(nian)同期(qi)占(zhan)比(bi)水平高16個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)(dian)。地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)余(yu)額(e)為1.4萬億(yi)元(yuan)，同比(bi)增(zeng)長(chang)2.2%。

　　徐承遠認為，2018年(nian)以來(lai)，信(xin)(xin)貸(dai)(dai)政策(ce)延(yan)續了(le)本輪房地產(chan)調(diao)控(kong)(kong)的(de)脈絡。信(xin)(xin)貸(dai)(dai)政策(ce)綜合考(kao)慮不同主體、區域(yu)的(de)特(te)殊性，政策(ce)差(cha)異化(hua)特(te)征進一步(bu)顯現。“一城(cheng)一策(ce)”分類調(diao)控(kong)(kong)是本輪調(diao)控(kong)(kong)政策(ce)一直(zhi)堅持的(de)導向，這(zhe)在(zai)2018年(nian)進一步(bu)延(yan)續和深化(hua)。在(zai)開發貸(dai)(dai)款(kuan)方面，信(xin)(xin)貸(dai)(dai)政策(ce)向保障性安居工程貸(dai)(dai)款(kuan)等領域(yu)傾斜，2018年(nian)第一季度房產(chan)開發貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)主要增(zeng)長點也來(lai)自保障性住房開發貸(dai)(dai)款(kuan)，體現出信(xin)(xin)貸(dai)(dai)政策(ce)在(zai)主體層(ceng)面差(cha)異性和靈活性實現提升。

　　蘇寧金(jin)(jin)融研(yan)究院宏觀經濟中(zhong)心主(zhu)任、高(gao)級研(yan)究員黃志龍(long)對(dui)(dui)《證券(quan)日報》記(ji)者(zhe)表示，整體來看，當(dang)(dang)前的(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)調控大趨勢和方(fang)向(xiang)保持(chi)不變，房地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場作(zuo)為(wei)資金(jin)(jin)密(mi)集型產(chan)(chan)業。從資金(jin)(jin)需求來看，在(zai)三線、四線城市(shi)棚戶(hu)區改造(zao)和二線城市(shi)人才政策推動(dong)下，房地(di)(di)產(chan)(chan)資金(jin)(jin)需求仍較為(wei)強(qiang)勁，但從趨勢來看，當(dang)(dang)前首(shou)套房、二套房利率(lv)出(chu)現(xian)明顯(xian)上(shang)浮(fu)，監管(guan)部門對(dui)(dui)于住房按(an)揭貸款(kuan)規(gui)模進行了(le)總量控制，同時加強(qiang)對(dui)(dui)房地(di)(di)產(chan)(chan)開發企業的(de)貸款(kuan)控制，預計(ji)未來房地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場在(zai)整個貸款(kuan)中(zhong)的(de)比重還(huan)將進一步下降，個人按(an)揭貸款(kuan)利率(lv)和房地(di)(di)產(chan)(chan)開發貸的(de)資金(jin)(jin)成本(ben)還(huan)將進一步上(shang)升。

　　徐承遠認為，短期來(lai)看，信(xin)貸(dai)政(zheng)策通過提高房(fang)(fang)地產(chan)貸(dai)款(kuan)門檻、利率(lv)及收緊(jin)貸(dai)款(kuan)額度(du)等，直接限(xian)制了企(qi)業的房(fang)(fang)地產(chan)開發資金(jin)及投資性個人購房(fang)(fang)資金(jin)需求，有(you)助于(yu)抑制房(fang)(fang)企(qi)的拿地沖動及房(fang)(fang)價(jia)不合(he)理上升，各類地價(jia)和房(fang)(fang)價(jia)虛高、短期炒作等現象將會減少。長(chang)期來(lai)看，當前房(fang)(fang)地產(chan)調控背景下的信(xin)貸(dai)政(zheng)策是對房(fang)(fang)地產(chan)供需關系的宏(hong)觀調整(zheng)，有(you)利于(yu)抑制房(fang)(fang)地產(chan)泡沫，防止房(fang)(fang)價(jia)大(da)起大(da)落，實現房(fang)(fang)地產(chan)長(chang)期穩定健康發展及居(ju)民(min)住有(you)所(suo)居(ju)的目標。

　　另一方面，徐承遠表示(shi)，差異(yi)化信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)政(zheng)策將引導房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)資源(yuan)的(de)(de)有效分配。熱點(dian)城市(shi)的(de)(de)投(tou)機性房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)需求受到(dao)(dao)限制，但剛性住房(fang)需求得(de)到(dao)(dao)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)支持(chi)(chi)，同(tong)時庫(ku)存量較(jiao)大的(de)(de)三(san)線(xian)、四線(xian)城市(shi)也通(tong)過信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)支持(chi)(chi)引導去庫(ku)存，體現(xian)(xian)出(chu)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)資源(yuan)在不同(tong)房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)主體及(ji)區(qu)域間的(de)(de)重新配置。這樣房(fang)地產(chan)投(tou)資屬性被(bei)削弱(ruo)，而居住屬性得(de)到(dao)(dao)有效支持(chi)(chi)，“去杠桿(gan)”和“去庫(ku)存”的(de)(de)政(zheng)策目的(de)(de)均能(neng)得(de)以實現(xian)(xian)，既能(neng)促進房(fang)地產(chan)市(shi)場(chang)健(jian)康穩定發展(zhan)，也使得(de)銀(yin)行(xing)信(xin)(xin)(xin)貸(dai)(dai)資產(chan)得(de)到(dao)(dao)更合理配置。