上月末，一紙《關于推進住(zhu)房租賃資產證券化(hua)相關工(gong)作的(de)通知》下發，掀起了各路資本(ben)布局(ju)長租公寓(yu)REITS的(de)熱情。

　　《通知》稱，將重(zhong)點(dian)支持住房(fang)租賃(lin)企(qi)業(ye)發行以其持有不動產(chan)物業(ye)作為底層資(zi)產(chan)的權(quan)益類資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)產(chan)品，積極推動多(duo)類型具有債權(quan)性質的資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)產(chan)品，試點(dian)發行房(fang)地產(chan)投資(zi)信(xin)托基金（REITS）。同(tong)時，鼓勵專業(ye)化(hua)、機構化(hua)住房(fang)租賃(lin)企(qi)業(ye)開展資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)。

　　一位熟悉政策的知情人(ren)士向記者透露，這意味(wei)著長(chang)租公寓等項目改(gai)建(jian)報(bao)批備案(an)，以(yi)及相關REITS產(chan)品在證券交(jiao)易(yi)所掛牌交(jiao)易(yi)，將獲得“綠色(se)通道”。

　　5月以來(lai)，民間長租公寓運營機構、房地產投(tou)資(zi)基金與房產開發(fa)(fa)商均加(jia)快了發(fa)(fa)行REITS的可(ke)行性(xing)研究，部(bu)分物業(ye)在收(shou)購規劃環節(jie)就開始探討未(wei)來(lai)發(fa)(fa)行REITS的可(ke)操(cao)作性(xing)。

　　一(yi)位房地產基金合伙人告訴記者，發(fa)行REITS操作難度不低，比如發(fa)行利率一(yi)項(xiang)，當(dang)前資(zi)本(ben)市場(chang)普(pu)遍期望(wang)(wang)年(nian)化收益率達5%-6%，但(dan)國內(nei)多數長期持有(you)運(yun)營(ying)物業實際年(nian)化回報率僅3%-4%；此外(wai)，隨著(zhu)近期信用債接連出現(xian)違(wei)約風(feng)波，不少REITS投資(zi)機(ji)(ji)構希望(wang)(wang)發(fa)行機(ji)(ji)構能對項(xiang)目付息進行擔(dan)保兜(dou)底，這與民間長租公寓運(yun)營(ying)機(ji)(ji)構、房地產投資(zi)基金存在分歧。

　　“不過(guo)，上述政策給長期持有運(yun)營(ying)物(wu)業(ye)項目(mu)退出帶來(lai)了新的操作空間，讓機構能一次(ci)性賺取豐厚的物(wu)業(ye)升(sheng)值收益，因此機構試水熱情不減。”房(fang)地產(chan)基金合伙(huo)人直言(yan)。

　　收益差“瓶頸”

　　近(jin)日，歌斐資產與酒(jiu)店品牌亞朵(duo)、國際服務(wu)公寓運(yun)營商雅詩閣簽訂合作(zuo)協議，將此前從融創收(shou)購的香溢(yi)花(hua)城一棟“酒(jiu)店+公寓”物業交給亞朵(duo)與雅詩閣運(yun)營管理。

　　歌斐房地產(chan)基金合伙人(ren)譚文(wen)虹(hong)向記者(zhe)表示(shi)，引入這兩家機構，存(cun)在將上述物業(ye)設計(ji)成(cheng)REITS產(chan)品發行的考量。通過有效運(yun)營管理，有助于提升物業(ye)的整體租金回報率。

　　她表示，隨著運營商(shang)的(de)有(you)效(xiao)管理持續提升租金價格(ge)，未來整個項(xiang)目年化(hua)運營收益(yi)有(you)望達(da)5%以上。

　　如(ru)何(he)彌補(bu)收益(yi)差，是物業長期持(chi)有運(yun)營(ying)者(zhe)發行REITS共同面臨的資本運(yun)作難題。

　　中(zhong)國(guo)(guo)REITS項目運(yun)(yun)營(ying)(ying)發行環境與歐(ou)美(mei)國(guo)(guo)家(jia)截然不同。一方(fang)面(mian)，歐(ou)美(mei)收購長期運(yun)(yun)營(ying)(ying)物業(ye)的年化貸款利率約3%-4%，新加坡(po)低至1%-2%，而(er)中(zhong)國(guo)(guo)銀行業(ye)這(zhe)類貸款利率普遍(bian)在5%-6%以上；另一方(fang)面(mian)，中(zhong)國(guo)(guo)一線城市核心地(di)段的酒店與長租公寓(yu)租金價格低于歐(ou)美(mei)國(guo)(guo)家(jia)，但(dan)房(fang)地(di)產漲幅(fu)卻更高(gao)，此消(xiao)彼長之下，國(guo)(guo)內長期持有運(yun)(yun)營(ying)(ying)物業(ye)的運(yun)(yun)營(ying)(ying)收益進一步下滑。

　　“更(geng)重要的(de)是，國內的(de)稅收(shou)優惠(hui)幅度(du)不(bu)高。”上(shang)述房地產基金合(he)伙人告訴記(ji)者，他此(ci)前考(kao)慮收(shou)購一棟1萬(wan)平米的(de)物業項目（位于上(shang)海核心地段周邊(bian)），改建(jian)成長租(zu)公寓出租(zu)，最終設計成REITS產品實現項目退出，但由于機(ji)構(gou)收(shou)購舊(jiu)物業需(xu)繳(jiao)納12%增值稅，項目的(de)實際年化運營收(shou)益因(yin)此(ci)跌至3%以內，最終不(bu)得(de)不(bu)放(fang)棄。

　　他向(xiang)(xiang)記者透露，在上(shang)述《通知》出臺后，有房(fang)地產公司向(xiang)(xiang)相關部門建議，對(dui)收購物(wu)業改建長租(zu)公寓（或長期持有運營）提供相應的(de)稅收優惠，比如將增值(zhi)稅稅率降至(zhi)4%-5%，但至(zhi)今未有回音。因此(ci)，機構更愿意(yi)研究新建長期持有經營項目設計成REITS產品的(de)可行性。

　　多(duo)位(wei)業內人士透露(lu)，為了彌補這份(fen)收(shou)益(yi)差，部分(fen)長租(zu)公寓(yu)運營(ying)方、房地產(chan)(chan)基(ji)金(jin)嘗試發(fa)行結(jie)構性REITS產(chan)(chan)品。這類REITS產(chan)(chan)品分(fen)成優(you)先(xian)(xian)級(ji)份(fen)額與劣后級(ji)份(fen)額，優(you)先(xian)(xian)級(ji)年(nian)化收(shou)益(yi)率達5%左(zuo)右，劣后級(ji)收(shou)益(yi)可(ke)能(neng)超(chao)過10%。

　　以往，一些(xie)機構(gou)愿意接受(shou)優先級份額，主(zhu)要是他們可以通過杠桿投資，令實(shi)際(ji)回報提(ti)高至8%左右(you)。但隨著資管新規(gui)出(chu)臺，這類結構(gou)化REITS產(chan)品存(cun)在變數(shu)。