推出REITS有助滿足(zu)資產配置需求

　　如果站在(zai)年末回望2016年，房(fang)地產市(shi)(shi)(shi)場無疑是(shi)(shi)最引人關注(zhu)的(de)熱點，其有(you)兩個特征：一是(shi)(shi)前(qian)期漲(zhang)幅大(da)、影響廣，在(zai)一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)火爆之(zhi)余，一些二線(xian)城市(shi)(shi)(shi)的(de)房(fang)價漲(zhang)勢亦如“脫韁之(zhi)馬”；二是(shi)(shi)接踵而至的(de)調(diao)(diao)(diao)控(kong)限制嚴，各地主管部門(men)調(diao)(diao)(diao)控(kong)措施不斷加碼，紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)祭(ji)出被稱為“史上最嚴”的(de)樓市(shi)(shi)(shi)調(diao)(diao)(diao)控(kong)政策。

　　從供求兩端入手

　　要(yao)打(da)破房(fang)價上(shang)漲和調控(kong)循環(huan)，在(zai)(zai)眾多經濟分析工具中(zhong)，使用最常規(gui)的分析工具——供(gong)(gong)求分析或許(xu)就可(ke)以得出結論(lun)。在(zai)(zai)房(fang)價飆漲的背景下(xia)，過往的調控(kong)措(cuo)施(shi)(shi)無論(lun)是(shi)限貸或者限購(gou)，還(huan)是(shi)利率上(shang)浮、提(ti)高首付比(bi)例(li)(li)等措(cuo)施(shi)(shi)，基本都是(shi)偏向于抑制需求的角度(du)，短期有效但是(shi)長期又孕育更(geng)大(da)的反彈(dan)壓力。面對房(fang)價上(shang)漲和調控(kong)循環(huan)往復(fu)，新一輪調控(kong)中(zhong)已經有從供(gong)(gong)給端來入手(shou)，進(jin)而雙管(guan)齊下(xia)的措(cuo)施(shi)(shi)出臺，例(li)(li)如北京、深圳等地均強調加大(da)土地供(gong)(gong)應，如果供(gong)(gong)給端的措(cuo)施(shi)(shi)逐步到位，無疑對實現調控(kong)目標大(da)有裨益。

　　站(zhan)在(zai)供給(gei)側(ce)的維度拓展(zhan)視野，如(ru)果能增加新的投(tou)資(zi)工具(ju)(ju)引導(dao)目前的房地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)需求，或許也是不錯的選擇。其中，國(guo)際(ji)市場的房地產(chan)(chan)信(xin)托投(tou)資(zi)基金(jin)（REITs）可以(yi)作為借鑒(jian)。REITs是一種(zhong)(zhong)在(zai)證券交易所上市，由專(zhuan)業管理團隊(dui)經營(ying)管理，主(zhu)要以(yi)能夠產(chan)(chan)生穩定租金(jin)收(shou)益(yi)的不動(dong)產(chan)(chan)為基礎資(zi)產(chan)(chan)，以(yi)標的不動(dong)產(chan)(chan)租金(jin)收(shou)入為主(zhu)要收(shou)入來(lai)源，并(bing)且每年通(tong)常會將(jiang)至少90%的凈收(shou)益(yi)分配于投(tou)資(zi)者(zhe)的金(jin)融工具(ju)(ju)，其本(ben)質是將(jiang)有收(shou)入的房地產(chan)(chan)證券化，是房地產(chan)(chan)業與證券業結合的一種(zhong)(zhong)混合產(chan)(chan)物(wu)。

　　REITs最早起源(yuan)于美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)(guo)，近(jin)年(nian)來獲(huo)得(de)快(kuai)速發(fa)展(zhan)。目(mu)前(qian)美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)(guo)已(yi)有(you)超(chao)過7000萬(wan)(wan)居(ju)民的(de)證券賬戶或(huo)養老金賬戶投資REITs產(chan)(chan)品，超(chao)過300只(zhi)共(gong)同(tong)基金投資于REITs。美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)(guo)REITs行業的(de)總市值接近(jin)1萬(wan)(wan)億美(mei)(mei)(mei)元，遠遠超(chao)越傳統的(de)地產(chan)(chan)開發(fa)行業，成(cheng)為房地產(chan)(chan)行業投資最重要的(de)形式。因為其(qi)具(ju)備(bei)獨特的(de)風險收益(yi)特性，在美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)(guo)有(you)第四資產(chan)(chan)之稱，即(ji)股票(piao)、債券和現金之外的(de)第四種資產(chan)(chan)。據(ju)彭博統計，目(mu)前(qian)全球有(you)30多個(ge)國(guo)(guo)(guo)家(jia)和地區推出REITs產(chan)(chan)品，規模從1990年(nian)的(de)89億美(mei)(mei)(mei)元增(zeng)加到(dao)2015年(nian)3月底的(de)1.8萬(wan)(wan)億美(mei)(mei)(mei)元。

　　推進REITs

　　隨著我國房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)步(bu)入存量(liang)時代以及房(fang)(fang)(fang)(fang)價持續(xu)上漲，單個物(wu)業(ye)(ye)交易所需(xu)(xu)的資金(jin)量(liang)越(yue)來(lai)越(yue)大(da)。資金(jin)供給(gei)和房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行業(ye)(ye)經營造成的資金(jin)需(xu)(xu)求(qiu)之間(jian)的期(qi)限錯(cuo)配問題將日益突出(chu)，因此REITs的推出(chu)有(you)其內在需(xu)(xu)求(qiu)，在解決商(shang)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)資金(jin)來(lai)源的同時，也為(wei)中(zhong)小投資者參(can)與商(shang)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)提(ti)供可能性(xing)(xing)。REITs流動性(xing)(xing)好，可避(bi)免(mian)直接投資房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)的變(bian)現能力(li)較差的不足。

　　對于(yu)(yu)如此生機勃勃的(de)投(tou)(tou)(tou)資工(gong)具，國內尚未發展壯大的(de)原因何在呢？從投(tou)(tou)(tou)資角度看，租金(jin)(jin)回報(bao)率是一(yi)個重要的(de)衡量指(zhi)標，相(xiang)當于(yu)(yu)股票的(de)市(shi)盈率，北上(shang)廣深(shen)一(yi)線(xian)城市(shi)的(de)住(zhu)(zhu)宅地產(chan)(chan)(chan)租金(jin)(jin)回報(bao)率僅2%左右，吸引(yin)購房熱(re)潮(chao)的(de)主要因素是未來的(de)漲價預(yu)期，如果(guo)沒有漲價預(yu)期，除了剛性(xing)需(xu)求，部(bu)分投(tou)(tou)(tou)資資金(jin)(jin)必(bi)將尋找(zhao)新的(de)標的(de)。值得注意的(de)是，與住(zhu)(zhu)房市(shi)場相(xiang)對應(ying)，一(yi)線(xian)城市(shi)商(shang)業地產(chan)(chan)(chan)租金(jin)(jin)回報(bao)率在4%到5%之間，已經(jing)高于(yu)(yu)部(bu)分美國REITs。如果(guo)能(neng)夠選擇優秀商(shang)業地產(chan)(chan)(chan)進行證券化做(zuo)成REITs產(chan)(chan)(chan)品，對投(tou)(tou)(tou)資者具備較強(qiang)吸引(yin)力(li)。

　　2014年以來(lai)，央行(xing)、住建部均表示要(yao)積極穩(wen)妥開(kai)展(zhan)(zhan)REITs試點；證監會也把REITs作為長期(qi)研(yan)究(jiu)推(tui)動的(de)(de)服務實體經(jing)濟的(de)(de)基金產品。可見，國(guo)內推(tui)出REITs的(de)(de)必要(yao)性(xing)(xing)不需要(yao)贅(zhui)言，但在(zai)(zai)可行(xing)性(xing)(xing)上還(huan)存在(zai)(zai)一定障礙(ai)。歸本溯源，美國(guo)的(de)(de)REITs誕生之初(chu)就(jiu)是稅(shui)收(shou)驅動型，為了促(cu)進REITs市場發展(zhan)(zhan)，幾(ji)乎所有(you)推(tui)出REITs的(de)(de)國(guo)家（或地區）都給予REITs不同程度的(de)(de)稅(shui)收(shou)優惠。而(er)國(guo)內要(yao)發展(zhan)(zhan)REITs的(de)(de)最大障礙(ai)也恰恰在(zai)(zai)稅(shui)收(shou)環節。

　　目前國(guo)內推進REITs面臨的(de)(de)(de)(de)稅(shui)收負擔很重(zhong)，在高額稅(shui)負之下，REITs的(de)(de)(de)(de)收益難(nan)以達到必要的(de)(de)(de)(de)投資(zi)回報要求(qiu)，也就抑制了推動(dong)REITs發展的(de)(de)(de)(de)動(dong)力。如果(guo)能夠突破現(xian)有的(de)(de)(de)(de)一些政(zheng)策(ce)障礙，盡快推出REITs產品(pin)，對于豐富投資(zi)品(pin)種(zhong)、滿足(zu)投資(zi)者的(de)(de)(de)(de)資(zi)產配(pei)置(zhi)需求(qiu)具有重(zhong)要意義。值得一提的(de)(de)(de)(de)是，REITs產品(pin)可以提供(gong)投資(zi)的(de)(de)(de)(de)替代品(pin)，對緩解房地產價格上漲發揮一定(ding)作(zuo)用(yong)。