國(guo)內(nei)REITS市場尚未(wei)打(da)開的(de)背景下，存量(liang)房產證券化成為房企融資(zi)新(xin)方向。

　　日前，新城控股（601155）宣布發行“東(dong)證資管-青浦吾(wu)悅(yue)廣(guang)場(chang)資產支持(chi)專項計劃”，作(zuo)價10.5億人民幣(bi)將上海青浦吾(wu)悅(yue)廣(guang)場(chang)注入(ru)該資管計劃。

　　在國內(nei)REITS市場尚未打開的背(bei)景下，存(cun)量房產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化成為(wei)房企融(rong)資新方向(xiang)，新城此次的資產(chan)(chan)專(zhuan)項計劃成功(gong)發行(xing)，標志著我國不動產(chan)(chan)資產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化業務向(xiang)真(zhen)正的REITs又(you)近了一步(bu)，對于行(xing)業而言(yan)，具有比較積(ji)極的可借鑒意(yi)義。

　　新城資產專項計劃

　　稍早(zao)之前，新城(cheng)(cheng)控(kong)股子公(gong)司(si)上海新城(cheng)(cheng)萬嘉房地產有(you)限公(gong)司(si)以人民(min)幣 10.5億元(yuan)的(de)價格，將(jiang)其(qi)子公(gong)司(si)上海迪裕商業(ye)經營(ying)管(guan)理有(you)限公(gong)司(si)的(de)全(quan)部相(xiang)關(guan)權(quan)益轉讓給上海東(dong)方證(zheng)券(03958)（16.830， 0.00， 0.00%）資(zi)產管(guan)理有(you)限公(gong)司(si)發起設立的(de)東(dong)證(zheng)資(zi)管(guan)—青浦吾悅廣(guang)場資(zi)產支持專項計劃(hua)。

　　根(gen)據相關(guan)公告內容顯示，新(xin)(xin)城資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)專(zhuan)(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)劃資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)支(zhi)持證(zheng)(zheng)(zheng)券由東(dong)證(zheng)(zheng)(zheng)資(zi)(zi)(zi)管(guan)發(fa)行(xing)并管(guan)理(li)，所(suo)(suo)募(mu)集資(zi)(zi)(zi)金用于(yu)向(xiang)新(xin)(xin)城萬(wan)嘉購買(mai)迪(di)裕商(shang)業(ye)100%股權(quan)(quan)及7億(yi)元債權(quan)(quan)，繼而持有其(qi)名下(xia)上(shang)海青浦吾悅(yue)廣場，并以吾悅(yue)廣場所(suo)(suo)產(chan)(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)經營(ying)收入作為(wei)(wei)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)專(zhuan)(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)劃的(de)(de)(de)收益來源，從而達到為(wei)(wei)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)專(zhuan)(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)劃的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)者提(ti)供投資(zi)(zi)(zi)機(ji)會(hui)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)。東(dong)證(zheng)(zheng)(zheng)資(zi)(zi)(zi)管(guan)將聘請吾悅(yue)廣場原商(shang)業(ye)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)公司在資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)專(zhuan)(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)劃成立(li)后繼續管(guan)理(li)和(he)(he)經營(ying)目標資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)。與此同時，新(xin)(xin)城控(kong)股還(huan)與東(dong)證(zheng)(zheng)(zheng)資(zi)(zi)(zi)管(guan)簽訂了優先權(quan)(quan)協(xie)議，雙方約定資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)專(zhuan)(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)劃成立(li)滿三(san)年之日，新(xin)(xin)城控(kong)股可優先購買(mai)該筆資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)支(zhi)持證(zheng)(zheng)(zheng)券，購買(mai)價格為(wei)(wei)11億(yi)元。為(wei)(wei)此，新(xin)(xin)城控(kong)股將通過分四年期支(zhi)付總(zong)額為(wei)(wei)2 億(yi)的(de)(de)(de)權(quan)(quan)利對(dui)價，獲(huo)得(de)該資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)優先購買(mai)權(quan)(quan)和(he)(he)優先選(xuan)擇權(quan)(quan)。

　　向真正的REITS又近一步

　　新城控股(gu)(gu)高級副總裁歐陽捷(jie)表示，這一計劃(hua)（新城項(xiang)目(mu)）在深圳交(jiao)易(yi)所公開發行，獲得深交(jiao)所無異議函，并已成功發行，“新城項(xiang)目(mu)的(de)(de)推出(chu)(chu)，創(chuang)造了國(guo)內資產證券化的(de)(de)5個第一：即(ji)該(gai)項(xiang)目(mu)為(wei)(wei)(wei)首(shou)單(dan)(dan)民營(ying)房地(di)產開發商(shang)為(wei)(wei)(wei)發起(qi)人的(de)(de)公募商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)類REITs產品；首(shou)單(dan)(dan)以(yi)(yi)大型商(shang)業(ye)(ye)綜合體為(wei)(wei)(wei)基(ji)礎(chu)資產；首(shou)單(dan)(dan)以(yi)(yi)純外(wai)部租戶(hu)為(wei)(wei)(wei)主要現(xian)金流來(lai)源，不依賴于原始(shi)發起(qi)人的(de)(de)現(xian)金流補(bu)足(zu)；首(shou)單(dan)(dan)以(yi)(yi)交(jiao)割(ge)持有物業(ye)(ye)方(fang)股(gu)(gu)權實現(xian)資產出(chu)(chu)表；首(shou)單(dan)(dan)原始(shi)發起(qi)人有回購的(de)(de)權利而非義務(wu)的(de)(de)資產證券化項(xiang)目(mu)。”

　　歐(ou)陽捷(jie)指出，相較之前一些(xie)房企發行(xing)(xing)的類REITs項(xiang)目(mu)，此次新城項(xiang)目(mu)的成功發行(xing)(xing)，標(biao)志著我(wo)國不(bu)動產資產證券化業務向真正(zheng)的REITs又近了一步，對于(yu)行(xing)(xing)業而言，具有比較積極(ji)的可借鑒意義(yi)。

　　從(cong)目(mu)前(qian)的情況來(lai)看，該(gai)項目(mu)在深交所(suo)公開市場掛牌，薄記(ji)獲得了機構投(tou)資人(ren)近2倍的超額認購。歐陽捷(jie)透露，新城旗下商(shang)業資源(yuan)豐富，未(wei)來(lai)也會將輕資產模式推(tui)廣至其他商(shang)業項目(mu)。

　　中泰證券認為，此次以類 REITS 的方式出售(shou)青浦(pu)吾悅廣(guang)場(chang)項目(mu)是新(xin)城(cheng)控股實現(xian)輕資產化的第一(yi)步，將有利(li)于該公(gong)司(si)優化固定資產組合，拓展其商業地產輕資產的運營模式。中泰證券預測新(xin)城(cheng)控股 2016/2017/2018 年的 EPS 為 1.00 元、1.54 元和2.08 元，維持(chi)“買入”評(ping)級。

　　資產證券化提速

　　一直以(yi)來，資(zi)產證(zheng)券化產品作(zuo)為一種直接融資(zi)工具，在改(gai)善企業融資(zi)環境、盤活存量資(zi)產、加快建設資(zi)金流轉速度(du)等方面操作(zuo)性更強，特別(bie)是對于從事商業地產開發的(de)企業而言，具有極大的(de)業務助力作(zuo)用。

　　第一(yi)(yi)太平(ping)(00142)戴維斯估價部董事甘(gan)啟善告(gao)訴《東地(di)產財經周(zhou)刊(kan)》：“在(zai)國(guo)內一(yi)(yi)直有(you)一(yi)(yi)個問題(ti)，投資(zi)(zi)的渠道不(bu)是(shi)太多，所以有(you)新型(xing)的投資(zi)(zi)工具出(chu)來(lai)就很受國(guo)內投資(zi)(zi)者的歡迎，包(bao)括(kuo)ABS（資(zi)(zi)產證券化）。過(guo)去兩年(nian)ABS發(fa)行增(zeng)長的速度很快，最近半(ban)年(nian)國(guo)內銀行把(ba)不(bu)良資(zi)(zi)產作(zuo)為一(yi)(yi)個CMBS，不(bu)良資(zi)(zi)產證券化，他們都有(you)很好(hao)的市場反應。”

　　據(ju)悉，中國(guo)資產證券(quan)化的發行金額從過去的2003年(nian)到(dao)2014年(nian)差不多翻了10多倍，到(dao)2015年(nian)達到(dao)將近6000億元(yuan)的規模。

　　“ABS一(yi)般來(lai)說是把(ba)收(shou)益(yi)(yi)(yi)相(xiang)對比(bi)較穩定(ding)的(de)(de)收(shou)益(yi)(yi)(yi)權(quan)證券(quan)化五(wu)(wu)年(nian)到十(shi)年(nian)的(de)(de)時間(jian)，比(bi)如購房維權(quan)ABS、物業管理費ABS等，特性是為了五(wu)(wu)年(nian)或(huo)者是十(shi)年(nian)收(shou)益(yi)(yi)(yi)權(quan)，改造(zao)、升值、轉型(xing)概念較少。ABS為一(yi)些沒(mei)有(you)產權(quan)或(huo)者僅有(you)收(shou)益(yi)(yi)(yi)權(quan)的(de)(de)提供(gong)創(chuang)新的(de)(de)融資途(tu)徑。當沒(mei)有(you)真(zhen)正的(de)(de)產權(quan)REITs的(de)(de)時候，ABS、CMBS也是現在來(lai)說比(bi)較創(chuang)新的(de)(de)產品，讓我們市場有(you)機會過(guo)度去迎(ying)來(lai)有(you)一(yi)個真(zhen)的(de)(de)產權(quan)REITs在中國出現。”

　　與ABS相(xiang)比，新城資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)管專(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)(ji)劃(hua)已(yi)經在REITs這條路(lu)上(shang)(shang)又(you)前進(jin)了一(yi)大(da)步，新城將青浦(pu)吾悅廣場100%產(chan)權出售給(gei)專(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)(ji)劃(hua)，以(yi)租(zu)金(jin)(jin)收(shou)入作為收(shou)益(yi)來源。只不過，新城資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)管專(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)(ji)劃(hua)中的(de)(de)物業(ye)相(xiang)對(dui)單(dan)一(yi)。境(jing)外(wai)(wai)的(de)(de)REITs一(yi)般以(yi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)包(bao)模式發(fa)行，包(bao)括不同區域(yu)、不同業(ye)態的(de)(de)物業(ye)，資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)包(bao)內容越(yue)豐富，估值越(yue)高，在一(yi)定程度上(shang)(shang)也(ye)可以(yi)分(fen)散風險；同時、新城資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)管專(zhuan)項(xiang)計(ji)(ji)(ji)劃(hua)并不對(dui)普通投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)開(kai)放。國外(wai)(wai)REITs的(de)(de)公(gong)眾持股比例基(ji)本達(da)到100%，流動性更(geng)(geng)高，每(mei)年(nian)凈(jing)租(zu)金(jin)(jin)收(shou)益(yi)的(de)(de)90%甚(shen)至以(yi)上(shang)(shang)都以(yi)現金(jin)(jin)紅利方式派發(fa)給(gei)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)；而(er)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)REITs，不只是看(kan)它的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)和租(zu)金(jin)(jin)回報(bao)率，看(kan)得更(geng)(geng)多的(de)(de)還有資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)管理者(zhe)的(de)(de)能(neng)力，是否有能(neng)力把(ba)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)提高、調整、升級等。

　　“當前，國內發行REITs最大的問題還是法(fa)律(lv)法(fa)規的缺失以及(ji)投資者教(jiao)育方(fang)面。不過，這并不妨礙開發商對于這一模式的積極探索，”甘啟善指(zhi)出(chu)，“以后，會有更(geng)多以存量資產(chan)(chan)為目標的基金出(chu)現，而(er)商業地產(chan)(chan)開發商也會不斷探索存量資產(chan)(chan)證券化(hua)的方(fang)式，從(cong)而(er)盤活資金，獲得可(ke)持續發展的機會。”

　　他認為，發(fa)(fa)行REITs，將(jiang)(jiang)來的資(zi)產(chan)管理團隊非常重要。“將(jiang)(jiang)來，國(guo)內商業(ye)(ye)地產(chan)開發(fa)(fa)商的經(jing)營(ying)模式可(ke)能會由短期出售套(tao)現，更(geng)(geng)多地轉向專業(ye)(ye)經(jing)營(ying)管理。好的資(zi)產(chan)管理者可(ke)以(yi)通過調整、改造(zao)等方式，提升(sheng)物業(ye)(ye)的租金，從(cong)而使整個資(zi)產(chan)的價值得到上漲。REITs還可(ke)以(yi)去融資(zi)、去貸款、去并購新(xin)項目，從(cong)而進一(yi)步豐富(fu)資(zi)產(chan)包內容，給投資(zi)者更(geng)(geng)高的租金回報。”