2015年6月(yue)，鵬華基金(jin)以(yi)公募基金(jin)身(shen)份首次參與與萬科合作的(de)房(fang)地產信托(tuo)（REITS）項(xiang)目，時隔半年，這份信托(tuo)設計的(de)細(xi)節(jie)首度披露。

　　據鵬華基金(jin)介(jie)紹，鵬華前海萬科REITs設計為(wei)封閉(bi)(bi)式基金(jin)，在(zai)封閉(bi)(bi)期內(nei)(nei)投資(zi)目(mu)標公司股權（目(mu)標公司持有萬科前海企業公館，為(wei)前海區域的(de)優質甲級寫(xie)字樓）以獲取商(shang)業物業租(zu)金(jin)收益為(wei)目(mu)標，認購起點為(wei)10萬元，上市后在(zai)深圳交(jiao)易所場內(nei)(nei)交(jiao)易的(de)最(zui)低份(fen)額為(wei)1萬元。

　　而關于鵬華(hua)前(qian)(qian)海(hai)萬科REITs收益(yi)情(qing)況，其資(zi)(zi)產(chan)部分，據海(hai)通證券(quan)(quan)測(ce)算，鵬華(hua)基金(jin)(jin)以12.6682億元的價格獲(huo)得萬科前(qian)(qian)海(hai)企業公館(guan)項目(mu)公司50%的股權及100%的收益(yi)權。預測(ce)其營業收入到期(qi)后收益(yi)率為8.28%；在債(zhai)券(quan)(quan)部分，基金(jin)(jin)57.77%的資(zi)(zi)產(chan)投資(zi)(zi)于債(zhai)券(quan)(quan)，其杠(gang)桿相比其它(ta)債(zhai)券(quan)(quan)基金(jin)(jin)更高，理論杠(gang)桿上限達270%，因(yin)此債(zhai)券(quan)(quan)資(zi)(zi)產(chan)部分收益(yi)彈性更大。

　　此外，為保證該產(chan)品(pin)的(de)收益，深圳(zhen)萬科(ke)還(huan)開立保證金(jin)(jin)賬戶，一次性存入不低于2000萬元保證金(jin)(jin)且確(que)保每年維持不低于該數(shu)目(mu)(mu)的(de)保證金(jin)(jin)。當(dang)(dang)(dang)(dang)目(mu)(mu)標(biao)(biao)公(gong)司當(dang)(dang)(dang)(dang)期(qi)營業(ye)收入扣減物業(ye)管(guan)(guan)理費收入后的(de)余(yu)額，低于深圳(zhen)萬科(ke)提供并經(jing)基(ji)金(jin)(jin)管(guan)(guan)理人確(que)認的(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)公(gong)司當(dang)(dang)(dang)(dang)期(qi)業(ye)績(ji)(ji)比較基(ji)準時，深圳(zhen)萬科(ke)會以(yi)保證金(jin)(jin)賬戶資金(jin)(jin)余(yu)額為限，按目(mu)(mu)標(biao)(biao)公(gong)司當(dang)(dang)(dang)(dang)期(qi)實際業(ye)績(ji)(ji)收入低于業(ye)績(ji)(ji)比較基(ji)準的(de)差(cha)額（業(ye)績(ji)(ji)補償款），向鵬華前(qian)海REITs基(ji)金(jin)(jin)支付業(ye)績(ji)(ji)補償。而在激(ji)勵機制上(shang)，鵬華前(qian)海REITs基(ji)金(jin)(jin)還(huan)與深圳(zhen)萬科(ke)制訂了業(ye)績(ji)(ji)分成機制，以(yi)促進其經(jing)營。

　　中信金石基金執行總經理羅霄鳴分(fen)析，REITs做這樣一(yi)個市(shi)(shi)場(chang)工具，是雙方(fang)(fang)共贏的(de)(de)安排(pai)。REITs可以把重資(zi)(zi)產的(de)(de)增值收益完(wan)全(quan)從企(qi)業(ye)里(li)剝離(li)出來，分(fen)享給市(shi)(shi)場(chang)投資(zi)(zi)人(ren)。而引入市(shi)(shi)場(chang)投資(zi)(zi)人(ren)進入，一(yi)方(fang)(fang)面減輕了企(qi)業(ye)報(bao)表；另(ling)一(yi)方(fang)(fang)面市(shi)(shi)場(chang)資(zi)(zi)金依靠企(qi)業(ye)本身產業(ye)整合，在重資(zi)(zi)產的(de)(de)投資(zi)(zi)中獲取較穩定且風險較低的(de)(de)優質回報(bao)。

　　介于REITs良好的前景，鵬華基金比照美(mei)國1960年REITs約2億(yi)美(mei)元(yuan)的上市總(zong)市值，并占當時(shi)美(mei)國儲蓄總(zong)額0.16%來(lai)測算，未(wei)來(lai)中國發展REITs初期的規模將(jiang)達(da)704.88億(yi)元(yuan)，該規模對房地產資金來(lai)源替代率為0.47%。

　　與此同時，鵬華基金認為，長遠來看，中國(guo)商業(ye)物業(ye)的(de)REITs證券(quan)化水平(ping)很可能達到美國(guo)當前10%的(de)水平(ping)，按(an)2014年底(di)中國(guo)商業(ye)物業(ye)總(zong)市值約16萬億元計算，10%的(de)REITs證券(quan)化率意味著中國(guo)未來上市REITs規(gui)模將達1.6萬億元。

　　不(bu)(bu)(bu)過，由于中(zhong)國(guo)目(mu)前仍處于房地(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化的(de)(de)(de)探索(suo)階段，因此其(qi)發展條件尚(shang)有很(hen)多不(bu)(bu)(bu)足之(zhi)處。平(ping)安(an)銀行發布(bu)的(de)(de)(de)《平(ping)安(an)地(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融白皮(pi)書(shu)2016》就指出，在(zai)現行制度環(huan)境下，房地(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化相關(guan)產(chan)(chan)(chan)品的(de)(de)(de)監管(guan)(guan)方對基金(jin)管(guan)(guan)理(li)人掌握的(de)(de)(de)現金(jin)流管(guan)(guan)理(li)監管(guan)(guan)仍然不(bu)(bu)(bu)夠(gou)，對LP的(de)(de)(de)信息披露和分(fen)析服務等不(bu)(bu)(bu)夠(gou)；在(zai)公司(si)決(jue)策(ce)體(ti)系內多數(shu)股(gu)東處于弱勢(shi)地(di)位(wei)(wei)，公司(si)決(jue)策(ce)過程中(zhong)處于被動地(di)位(wei)(wei)；房地(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化初期經(jing)驗不(bu)(bu)(bu)足，相關(guan)監管(guan)(guan)體(ti)系也不(bu)(bu)(bu)健(jian)全；信用體(ti)系不(bu)(bu)(bu)健(jian)全導致違約成本較(jiao)低，容易發生信任(ren)危機等，都使(shi)得房地(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化產(chan)(chan)(chan)品運作風險增大，投(tou)資環(huan)境存(cun)在(zai)不(bu)(bu)(bu)足。

　　隨著中國投(tou)資者范(fan)圍不斷擴大(da)和成熟，越來越多地將房地產證(zheng)券化投(tou)資納入(ru)其資產配(pei)置(zhi)的范(fan)圍，同時由于政策層面持續(xu)抑制房地產投(tou)機，而大(da)量資金(jin)需要出口(kou)。使得房地產證(zheng)券化產品開始發展起來。

　　平安銀行(xing)行(xing)長邵平指出，資產(chan)(chan)證券化在西方發(fa)達(da)國家是成熟的(de)金融(rong)工具(ju)，是解(jie)決(jue)存(cun)量資產(chan)(chan)、結構性矛(mao)盾、增(zeng)強內(nei)生動力的(de)有效工具(ju)，它將成為房地(di)產(chan)(chan)最重要的(de)融(rong)資方式之一。

　　在(zai)中國房地(di)產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)(hua)發展現階段，根據(ju)平安銀行發布的《平安地(di)產(chan)(chan)金(jin)融白皮書(shu)2016》顯示，截至(zhi)2015年11月(yue)(yue)3日，滬深(shen)兩市地(di)產(chan)(chan)類股票(piao)總(zong)(zong)市值達(da)24104億元(yuan)(yuan)(yuan)，占A股總(zong)(zong)市值的4.63%；房地(di)產(chan)(chan)債券(quan)存(cun)量總(zong)(zong)計達(da)7597.55億元(yuan)(yuan)(yuan)；房地(di)產(chan)(chan)信托余額截至(zhi)去年總(zong)(zong)規(gui)模達(da)1.3萬億元(yuan)(yuan)(yuan)；房地(di)產(chan)(chan)投(tou)向(xiang)資管(guan)產(chan)(chan)品2015年前九個月(yue)(yue)累計發行規(gui)模194.6350億元(yuan)(yuan)(yuan)；房地(di)產(chan)(chan)私募(mu)(mu)基金(jin)2013年募(mu)(mu)資總(zong)(zong)額達(da)106.67億元(yuan)(yuan)(yuan)。與此同(tong)時，REITs也(ye)成為了中國房地(di)產(chan)(chan)資產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)(hua)的重要探索方向(xiang)。

　　住建部(bu)政(zheng)策研究中心主任秦(qin)虹認(ren)為(wei)(wei)，一方面(mian)，隨著房價高速(su)增長期過(guo)去，總體上投資實物地(di)產獲得高回(hui)報也已(yi)成(cheng)(cheng)為(wei)(wei)過(guo)去，因此(ci)投資房地(di)產需要新形式；另一方面(mian)，成(cheng)(cheng)熟的(de)房地(di)產市場投資門檻將(jiang)逐(zhu)步走(zou)低，而(er)隨著中國房地(di)產市場的(de)成(cheng)(cheng)熟，房地(di)產證券化(hua)產品將(jiang)成(cheng)(cheng)為(wei)(wei)降低門檻的(de)工具。

　　目前中(zhong)國(guo)的房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)只是(shi)(shi)剛剛起步。相關房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)嘗試(shi)仍然有限(xian)，主(zhu)要包括了ABN（資(zi)產(chan)(chan)(chan)支持票(piao)據(ju)）、ABS（企業資(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)）、MBS（房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)抵押(ya)貸款證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)）、REITs（房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信托投資(zi)基(ji)金）的嘗試(shi)。其中(zhong)，特別是(shi)(shi)近年來REITs的發展在中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)過程中(zhong)被市(shi)場較(jiao)為看好。

　　從(cong)海外REITs產(chan)(chan)品的發展(zhan)情(qing)況看，REITs的蓬勃發展(zhan)不僅印(yin)證(zheng)了(le)REITs這一模(mo)式在發展(zhan)商業物業中的優勢，也是(shi)一個發達、有(you)(you)效(xiao)金(jin)融市場(chang)的標志。據彭博(bo)統(tong)計(ji)，目(mu)前(qian)全(quan)球有(you)(you)30多個國(guo)家和(he)地區(qu)推(tui)出了(le)REITs產(chan)(chan)品，其(qi)規(gui)模(mo)已經(jing)從(cong)1990年的89億美元增加到(dao)2015年3月底的1.8萬億美元。其(qi)中，美國(guo)是(shi)目(mu)前(qian)國(guo)際上最成熟的REITs市場(chang)；澳大(da)(da)利亞(ya)則成長為全(quan)球第二大(da)(da)REITs市場(chang)。

　　隨著近年(nian)來房地產轉型需求(qiu)的增(zeng)加及監管層的大力支持(chi)，中(zhong)國REITs也隨之起步。2007年(nian)，中(zhong)國證(zheng)(zheng)監會成立了REITs專題研究小組；2012年(nian)，中(zhong)國證(zheng)(zheng)監會年(nian)組織起草(cao)了《資產支持(chi)證(zheng)(zheng)券投資基金暫行(xing)規(gui)定（征求(qiu)意見(jian)稿）》；2014年(nian)，央行(xing)發(fa)布的《中(zhong)國銀行(xing)業監督(du)管理委員會關于進一步做好住房金融服務(wu)工作(zuo)的通知》已(yi)提出開展REITs試(shi)點工作(zuo)。

　　到2014年，中國REITs產(chan)品也(ye)正式進入實(shi)操(cao)階段。2014年5月(yue)份，中信(xin)證券發(fa)起設立“中信(xin)啟航專項資管理(li)計劃”在(zai)深(shen)交所綜合交易(yi)平(ping)臺掛牌交易(yi)標(biao)志著中國第一單權益型REITs產(chan)品成功發(fa)行(xing)。

　　進入2015年6月，鵬(peng)華前海萬(wan)科REITs的(de)批準成(cheng)立(li)、發行和成(cheng)功募集則(ze)意味著中國公募REITs的(de)上(shang)市，對后續該領域的(de)探索有重(zhong)要意義。在此基礎(chu)上(shang)，前海金控董(dong)事長李(li)強曾表示，將積極探索、總結(jie)，形(xing)成(cheng)可(ke)復制、可(ke)推廣的(de)經(jing)驗模(mo)式。條(tiao)件成(cheng)熟(shu)時(shi)，還計劃以公租房這類標的(de)物(wu)開展更多的(de)REITs試點。