對于房地(di)產行業(ye)來(lai)說，要盤活存量資(zi)產、加速去庫(ku)存，業(ye)內人(ren)士一(yi)致的看(kan)法是，盡快推出(chu)標準化的房地(di)產資(zi)產證券化（REITs）。

　　REITs本質(zhi)屬(shu)于資產(chan)證券化(hua)的(de)一種(zhong)特殊類型，其發行是建立在有穩定現金(jin)流(liu)收入(ru)的(de)房地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)上(shang)，一般核心商業(ye)地(di)段的(de)寫字樓、酒店等都可以(yi)作為(wei)基(ji)礎資產(chan)。真正意義上(shang)的(de)標準REITs是通過物(wu)業(ye)或者抵(di)押(ya)貸款，直接投資于房地(di)產(chan)的(de)一種(zhong)資產(chan)證券化(hua)的(de)產(chan)品，一般以(yi)公募(mu)形式在主要交(jiao)易市場發行，具有高(gao)度流(liu)動性。收益來自(zi)于兩部分(fen)，一部分(fen)是租金(jin)收入(ru)，一部分(fen)是來自(zi)于房地(di)產(chan)升值(zhi)。這些(xie)收入(ru)大部分(fen)將用于發放分(fen)紅，且享受(shou)一種(zhong)特殊的(de)稅(shui)收優惠政(zheng)策。

　　REITs的推(tui)出一方面可以盤活存量優(you)質物業，擴(kuo)寬房(fang)地產業融資管道，降低其負(fu)債率，同時(shi)也(ye)可以為養老金等機構投(tou)資者提(ti)供穩(wen)定(ding)投(tou)資回報的產品。

　　2014年以來(lai)，伴隨著(zhu)證監會將企(qi)業(ye)資(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化由(you)(you)審核(he)制改為(wei)(wei)備案制，極(ji)大的(de)(de)(de)(de)促進(jin)了(le)資(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化基礎資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)發展，并出現眾(zhong)多(duo)以商業(ye)物業(ye)為(wei)(wei)基礎資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)證券(quan)化項目(mu)。其(qi)中不(bu)(bu)乏(fa)中信啟航(hang)、蘇(su)寧云商等(deng)極(ji)其(qi)接近標(biao)準化REITs的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)品，但是由(you)(you)于《證券(quan)法》對于資(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化的(de)(de)(de)(de)公開發行尚(shang)未明確，同時稅收制度(du)的(de)(de)(de)(de)尚(shang)不(bu)(bu)完善，無(wu)法成為(wei)(wei)真正意義上的(de)(de)(de)(de)REITs。

　　譚華杰(jie)稱，目(mu)前國內推出的部分類REITs產品，實際上都(dou)不是(shi)(shi)真正意義上的REITs，但它(ta)們(men)實質上還是(shi)(shi)債券(quan)型融資，沒有相應的稅收優(you)惠(hui)，不是(shi)(shi)股(gu)權(quan)型融資。

　　譚華杰稱，當(dang)房地產企(qi)業(ye)業(ye)務規模做到一(yi)定(ding)水平后都不(bu)敢做大，因為負(fu)債率會(hui)越來越高，高負(fu)債率會(hui)使企(qi)業(ye)失去低(di)成本融資(zi)的優勢，股東承擔(dan)虧(kui)損的成本則增加。目前(qian)限制REITs發展的第(di)一(yi)大障礙是(shi)稅(shui)收，第(di)二大障礙是(shi)無法實現公(gong)開(kai)發行，第(di)三是(shi)融資(zi)方面規則的限制，并不(bu)是(shi)企(qi)業(ye)沒有這方面融資(zi)能力。

　　我國(guo)現行稅(shui)(shui)法中企業(ye)所(suo)得(de)稅(shui)(shui)和(he)個人所(suo)得(de)稅(shui)(shui)的規定對(dui)資產證券化(hua)中以房地產或商業(ye)物業(ye)，沒(mei)有考(kao)慮到(dao)其基礎資產的特殊性，未做出具體規定。這(zhe)需要證監會、住建(jian)部、國(guo)稅(shui)(shui)總局(ju)等(deng)部門的協作(zuo)解決。

　　越(yue)秀集團董(dong)事長張(zhang)招興表示，REITs在國(guo)內沒有做起來最主要(yao)原因(yin)是(shi)(shi)稅收(shou)的(de)(de)問題，房托基金(jin)證(zheng)券化后能(neng)夠釋放(fang)巨大的(de)(de)資金(jin)能(neng)量，是(shi)(shi)真(zhen)正的(de)(de)投資型(xing)產(chan)品(pin)。

　　越(yue)秀集團(tuan)旗下(xia)兩大業務板塊是地產和金(jin)融，另有(you)部分交通業務，今年(nian)越(yue)秀集團(tuan)獲(huo)批了150億的公司債發(fa)行額度，首期(qi)已發(fa)行90億元。其中(zhong)，3年(nian)期(qi)利率(lv)3.75%、5年(nian)期(qi)利率(lv)3.97%，主要投向交通領域。而越(yue)秀集團(tuan)旗下(xia)就(jiu)有(you)一(yi)只在香港上市的房托(tuo)基金(jin)。

　　實際上，REITs也(ye)是養老(lao)金(jin)(jin)投資(zi)尋求(qiu)(qiu)的主要標的之一。近(jin)期(qi)，商(shang)業(ye)(ye)保(bao)險在二級(ji)市場瘋狂(kuang)舉牌，透露出的就(jiu)是部(bu)分商(shang)業(ye)(ye)保(bao)險公司在經(jing)歷(li)了高速(su)增長(chang)后的資(zi)產(chan)配置荒。未來，隨著(zhu)基礎養老(lao)金(jin)(jin)投資(zi)運營的實施，以及企業(ye)(ye)年金(jin)(jin)、職業(ye)(ye)年金(jin)(jin)規模的不斷擴大，養老(lao)金(jin)(jin)管理機構對長(chang)期(qi)穩(wen)定投資(zi)回(hui)報的資(zi)產(chan)需求(qiu)(qiu)也(ye)將大幅(fu)增加。

　　調查中，不少業(ye)(ye)內人(ren)(ren)士均表(biao)示，如果(guo)一個租賃型商業(ye)(ye)地產項目，其(qi)每(mei)年的現金(jin)投資回報率能(neng)夠達到5%以上，那(nei)對養老(lao)金(jin)的吸引(yin)力則十(shi)分大。REITs的推出對應對人(ren)(ren)口老(lao)齡化下的養老(lao)金(jin)保值增(zeng)值具有積極意(yi)義。

　　夏(xia)海鈞也表示，希望(wang)國內可以盡(jin)快推(tui)出REITs，本身對(dui)房地產去庫存(cun)有好處，對(dui)投(tou)資者而言，也多(duo)了個投(tou)資管道。