三季度全國房(fang)地(di)產市場(chang)恢復(fu)節(jie)奏(zou)加(jia)(jia)快，重點(dian)城市商品住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)量和成(cheng)交(jiao)價(jia)格向平穩過渡(du)。與(yu)此同(tong)時，在行業調控政策不斷(duan)出臺(tai)，尤其是針對(dui)房(fang)地(di)產企業“三道紅線”資金監(jian)管政策的不斷(duan)落實。業內預計，四季度行業內部將加(jia)(jia)劇分化，以價(jia)換量現象將進一步(bu)增多。

　　三(san)季度(du)住宅市場整體恢復加快

　　近(jin)日，億(yi)翰(han)智庫公(gong)布的(de)全國受(shou)監測40城市(shi)商(shang)品住(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)數據顯示，9月份40城市(shi)商(shang)品住(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積為2458.0萬平方米(mi)，同比環比均實現(xian)上升(sheng)，分別為12.4%和(he)2.3%，成(cheng)交量穩中有(you)升(sheng)。

　　億翰智(zhi)庫方面分析指出(chu)，總的來(lai)看(kan)，9月份(fen)受監測城市住(zhu)宅市場(chang)同環(huan)比(bi)均實現(xian)正向增長，市場(chang)熱(re)度相比(bi)8月小(xiao)幅(fu)回暖(nuan)。結合(he)行業(ye)政策(ce)，預計全年(nian)住(zhu)宅市場(chang)表現(xian)整體(ti)相對(dui)平穩，難以出(chu)現(xian)較大幅(fu)度的波動，更多(duo)是市場(chang)的自(zi)我調整。

　　“金九銀十”被認為是房(fang)(fang)企(qi)傳統的(de)業(ye)(ye)績(ji)(ji)發力期，從2020年1月(yue)至(zhi)9月(yue)房(fang)(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)額(e)業(ye)(ye)績(ji)(ji)走勢(shi)來看，各梯隊房(fang)(fang)企(qi)的(de)業(ye)(ye)績(ji)(ji)沖擊力度較(jiao)大(da)，不(bu)同梯隊房(fang)(fang)企(qi)銷(xiao)售(shou)業(ye)(ye)績(ji)(ji)均實(shi)現了不(bu)同程度的(de)增長，其中(zhong)，TOP50房(fang)(fang)企(qi)業(ye)(ye)績(ji)(ji)門檻(jian)值漲幅最高，達到15%。

　　值(zhi)得注(zhu)意的是，三季度重(zhong)點(dian)城市商(shang)品(pin)住宅(zhai)市場規模恢復節奏加(jia)(jia)快(kuai)。中國指數研究院的統計數據顯示(shi)，三季度全國百城商(shang)品(pin)住宅(zhai)整體成(cheng)交規模創下2017年(nian)以來季度最高(gao)水平，同比增長約10%，尤其是7-8月(yue)，在房(fang)企持續(xu)積極(ji)推盤帶動下，疊(die)加(jia)(jia)政策(ce)效(xiao)果尚未明顯顯現，需求釋(shi)放積極(ji)性(xing)維持高(gao)位(wei)，淡季效(xiao)應(ying)被明顯弱(ruo)化，成(cheng)交規模延續(xu)6月(yue)高(gao)位(wei)水平。

　　進入9月(yue)，一方(fang)面(mian)，需(xu)求經歷前幾月(yue)持續快速釋(shi)放(fang)后逐步(bu)歸(gui)于(yu)平(ping)穩；另一方(fang)面(mian)，樓市調控持續收緊進一步(bu)導致需(xu)求釋(shi)放(fang)積極性走(zou)弱，據初(chu)步(bu)估算，9月(yue)50個重點城市商品住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)面(mian)積同(tong)比增幅(fu)大幅(fu)收窄至4%左右，絕對(dui)規模較(jiao)6月(yue)至8月(yue)有所(suo)回落。

　　在(zai)住宅(zhai)價格(ge)方(fang)面，9月份(fen)全(quan)國(guo)百(bai)城新建住宅(zhai)價格(ge)穩中有(you)升，三季度(du)累計漲幅(fu)較去(qu)年同(tong)期有(you)所擴大。根據中指院(yuan)對全(quan)國(guo)100個城市的全(quan)樣本調查數據顯示：9月份(fen)，百(bai)城新建住宅(zhai)均(jun)價15643元/平(ping)方(fang)米(mi)，環比上漲0.24%，漲幅(fu)連續39個月在(zai)0.6%以內。

　　今年(nian)7月(yue)以來房(fang)地產調控(kong)政策收緊態勢明顯，多地調控(kong)升(sheng)級，購房(fang)者置(zhi)業情緒更加(jia)理性(xing)，市場預期更加(jia)平穩。綜(zong)合前三(san)季(ji)度，百(bai)(bai)城新建住宅價(jia)格累計上漲(zhang)2.46%，漲(zhang)幅(fu)較去年(nian)同(tong)期收窄0.08個百(bai)(bai)分(fen)點，三(san)季(ji)度累計上漲(zhang)1.18%，較二季(ji)度和去年(nian)同(tong)期均小(xiao)幅(fu)擴大。

　　針對三季度房地產市場(chang)整體形勢，中指(zhi)院方面分析指(zhi)出，期內在房企(qi)積(ji)極(ji)推盤帶(dai)動下，成(cheng)交仍保持(chi)較(jiao)好勢頭(tou)，市場(chang)淡季效(xiao)應被(bei)明顯弱(ruo)化，重點(dian)城市商(shang)品(pin)住宅成(cheng)交規模快速增長，新(xin)建住宅價格也(ye)平穩(wen)上行；與(yu)此同時(shi)，部(bu)分不穩(wen)定預期也(ye)在熱點(dian)城市逐步累積(ji)。

　　調控政策收緊城(cheng)市不(bu)斷增加

　　9月份，先后有多個地方城(cheng)市發布(bu)調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)，從限購、限貸和限售等方面規范房(fang)地產市場，具(ju)體包括東(dong)莞、杭州(zhou)、沈陽、常州(zhou)和成都。綜(zong)合(he)來看，各城(cheng)市調(diao)控政(zheng)策(ce)(ce)普遍(bian)在以往出臺的政(zheng)策(ce)(ce)基礎(chu)上做出適度調(diao)整；整體表現為因城(cheng)施策(ce)(ce)，以穩為主(zhu)，以防止市場出現較大波動(dong)；堅(jian)持“房(fang)子是用來住(zhu)的，而(er)不是用來炒的”政(zheng)策(ce)(ce)基調(diao)。

　　事(shi)實上從7月份開始(shi)，杭州、寧波、深圳等城市(shi)先后收緊調控政策。各地政策有保(bao)有收，從不同方面穩定房地產市(shi)場預期。從調控內容上看，各地出臺的政策在加強市(shi)場監管的同時，也(ye)明確(que)了高層(ceng)次人(ren)才及無房家庭優(you)先購房等政策導向，更多的聚焦在保(bao)障剛需群體(ti)的住房需求，抑制投(tou)資投(tou)機(ji)需求。

　　不過，與(yu)上(shang)半(ban)年寬松的(de)貨幣環境(jing)、多(duo)(duo)地(di)出臺房(fang)(fang)地(di)產扶持(chi)政(zheng)策相比，三季度房(fang)(fang)地(di)產關于行(xing)業資金監管的(de)調(diao)控政(zheng)策有所轉向。中(zhong)央多(duo)(duo)次召開會議強調(diao)“房(fang)(fang)住不炒”定(ding)位不變，不將房(fang)(fang)地(di)產作為短期刺(ci)激經濟的(de)手段，并從多(duo)(duo)個方(fang)面部(bu)署調(diao)控舉措。監管部(bu)門為限制房(fang)(fang)企融資設置“三道紅線(xian)”，防范化解房(fang)(fang)地(di)產金融風險，推動行(xing)業健康發展(zhan)。

　　基于此，三季度房地產(chan)市(shi)場預期(qi)趨(qu)穩，新房、二(er)手房價格整體穩中有(you)升。尤(you)其是(shi)9月以來，調控政策逐步顯效，需求(qiu)歸于理性；金融強監管下，房企拿地更(geng)加謹(jin)慎，土(tu)地市(shi)場熱度有(you)所下降(jiang)。

　　億翰方面分析指出，從近(jin)期頻繁出臺的(de)政策來看，融(rong)資(zi)環境的(de)普遍(bian)收緊也為房企(qi)融(rong)資(zi)帶(dai)來了(le)一定程度壓(ya)力(li)(li)。但大(da)中(zhong)房企(qi)憑借較(jiao)高(gao)的(de)償債能(neng)力(li)(li)和信用(yong)評級能(neng)夠在(zai)資(zi)本市場上獲(huo)得(de)較(jiao)大(da)力(li)(li)度的(de)籌資(zi)流入；中(zhong)小房企(qi)自身規模有限(xian)，若無國(guo)企(qi)背景，公(gong)司融(rong)資(zi)門檻大(da)大(da)提高(gao)，融(rong)資(zi)壓(ya)力(li)(li)較(jiao)大(da)。

　　該機構認(ren)為，對(dui)地產(chan)行(xing)(xing)業來(lai)講(jiang)，政府加大房地產(chan)行(xing)(xing)業領域的(de)資金監管，一方面有(you)利(li)于保持(chi)行(xing)(xing)業穩定(ding)運(yun)行(xing)(xing)，避(bi)免市場出現過熱現象(xiang)；另一方面有(you)利(li)于加快行(xing)(xing)業整合，實現強者(zhe)恒強，規避(bi)劣(lie)幣驅(qu)逐良幣的(de)現象(xiang)。

　　在(zai)業(ye)內(nei)看來(lai)，無論是在(zai)外部(bu)環境的不確定性(xing)增加，還是內(nei)部(bu)疫情沖擊，房地產(chan)行業(ye)“房住不炒”的調(diao)控底線都(dou)沒有任何動搖。從(cong)政策的出發(fa)點來(lai)看，資金監管從(cong)緊(jin)從(cong)嚴的目的也是為了讓房地產(chan)行業(ye)發(fa)展處于更可控范(fan)圍之內(nei)和(he)強管控之下(xia)。

　　四(si)季度行業分化將進一步(bu)加(jia)劇

　　綜合(he)今年以(yi)來的(de)(de)市場(chang)形勢(shi)(shi)，年初(chu)新冠疫情(qing)的(de)(de)暴發導致房企(qi)銷售一度(du)受阻。但截至9月(yue)末(mo)，房企(qi)銷售情(qing)況已(yi)恢復至去年同期水平，多數房企(qi)已(yi)經(jing)出現(xian)了同比上升的(de)(de)趨勢(shi)(shi)。

　　根據億翰智庫近日典型房(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)業績數據，前三季度(du)典型房(fang)企銷(xiao)(xiao)售(shou)層面展現出強大的(de)韌性。TOP30房(fang)企中僅6家(jia)房(fang)企前三季度(du)銷(xiao)(xiao)售(shou)額出現同比下(xia)降，其余(yu)均較(jiao)去年同期有所上升。

　　與此同時，隨著(zhu)疫情防控常態化，重點(dian)房(fang)企(qi)目標完(wan)成(cheng)度(du)仍(reng)舊(jiu)有(you)待提升。截(jie)至2020年(nian)9月末，典(dian)型(xing)房(fang)企(qi)銷售業績目標完(wan)成(cheng)率(lv)為70%。30家(jia)典(dian)型(xing)房(fang)企(qi)中，半數目標完(wan)成(cheng)度(du)仍(reng)未達70%。這意味(wei)著(zhu)，房(fang)企(qi)在四季度(du)的業績壓力仍(reng)然不(bu)小。

　　針對四(si)季(ji)度市(shi)場趨勢，中指院方面(mian)分(fen)析預測，行業關于資金監管“三道紅(hong)線(xian)”新規(gui)試點(dian)逐步落實，部(bu)分(fen)房企或將(jiang)采取讓(rang)價促銷方式搶(qiang)收(shou)回款，預計供應的改善(shan)或將(jiang)繼(ji)續支撐成(cheng)交量維持一定(ding)(ding)規(gui)模，但考(kao)慮到中央及熱(re)點(dian)城市(shi)將(jiang)繼(ji)續堅持嚴(yan)格調(diao)控導向，且秋冬仍存局(ju)部(bu)疫情(qing)反復的可能，四(si)季(ji)度重點(dian)城市(shi)商品住宅成(cheng)交規(gui)模大概率在現(xian)有(you)水平上(shang)保持相對穩定(ding)(ding)。

　　易(yi)居研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)員(yuan)沈昕(xin)分析指出(chu)，下半年(nian)以來從熱點(dian)城(cheng)市的調控政策到金融政策，都在不斷收緊，說明中央“房住不炒”的底線不會改變。

　　沈昕進一(yi)步分(fen)析指(zhi)出，9月初恒(heng)大(da)(da)就率(lv)先開啟了(le)“全國樓盤7折優惠”的(de)(de)大(da)(da)促(cu)銷，打(da)響了(le)樓市(shi)促(cu)銷的(de)(de)第一(yi)槍，此(ci)后(hou)碧桂園、綠地、萬科(ke)等房企也開始了(le)不同程度(du)的(de)(de)促(cu)銷活動(dong)。預(yu)計(ji)在“三條紅(hong)線”的(de)(de)壓力下，四季度(du)將會有更多房企加入促(cu)銷行列，以價換量促(cu)進資金(jin)回籠(long)。

　　今年，在行業(ye)增速放緩的背景(jing)下，疊加疫(yi)情影響，百強房(fang)企(qi)業(ye)績表現也呈現差異(yi)化。當(dang)前市場(chang)環境下，各(ge)梯隊(dui)房(fang)企(qi)集中(zhong)度延續(xu)了分化格局(ju)，規(gui)模房(fang)企(qi)競爭優勢凸顯，而(er)中(zhong)小規(gui)模房(fang)企(qi)銷(xiao)售仍面臨(lin)了較大的增長壓(ya)力。

　　克(ke)而(er)瑞地(di)產研究中(zhong)心方面(mian)指出(chu)，四季(ji)度(du)，一方面(mian)房(fang)企進入(ru)業績沖(chong)刺季(ji)，市場供貨(huo)加(jia)速提(ti)升，將(jiang)帶動成交(jiao)增加(jia)。與此同時，行業整體去化仍承壓的基本(ben)面(mian)未有明顯改善，疊加(jia)“三條紅線”新規試行，將(jiang)倒逼(bi)房(fang)企加(jia)快(kuai)提(ti)升運營管(guan)控效率。這也意(yi)味著(zhu)，四季(ji)度(du)將(jiang)加(jia)劇房(fang)地(di)產行業分(fen)化格(ge)局，推動集中(zhong)度(du)加(jia)快(kuai)提(ti)升。