8月20日，住(zhu)房(fang)城鄉建設部、人民銀行(xing)等在北京聯合(he)召(zhao)開(kai)重點房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)座談會，明確了12家重點房(fang)企資(zi)金監測和融資(zi)管理規則，也就是此前業(ye)(ye)內盛傳的房(fang)企融資(zi)“三道紅(hong)線”。

　　這被視(shi)為在房(fang)地產“長效機制”下，對(dui)房(fang)企有息債務規模進行(xing)精細(xi)化管控。那么，“三(san)道紅線(xian)”出(chu)臺目的是什么？對(dui)房(fang)地產行(xing)業(ye)發展會產生哪些變革？

　　業內人(ren)士(shi)認為，房(fang)企(qi)(qi)融資(zi)細(xi)化管(guan)控規則的實施主要是為了防范化解房(fang)地產企(qi)(qi)業風險，增強行業發展韌性。另一方(fang)面，伴(ban)隨(sui)著房(fang)地產調控持續收緊，下半(ban)年房(fang)企(qi)(qi)面臨(lin)銷售及融資(zi)的雙重壓力(li)，安全穩健將成為房(fang)企(qi)(qi)未來面臨(lin)的首(shou)要課(ke)題。

　　房企舉債標準明確

　　進入2020年(nian)下半年(nian)，房(fang)地產調控持續收緊的(de)信號不(bu)斷被釋(shi)放。7月24日，“房(fang)地產工作(zuo)座談(tan)會(hui)”在北(bei)京召開，會(hui)議重申了房(fang)地產市場調控要“堅(jian)持房(fang)住不(bu)炒”、“不(bu)把(ba)房(fang)地產作(zuo)為(wei)短期刺激經濟的(de)手(shou)段”、“因城(cheng)施策(ce)差異化(hua)調控”的(de)基本原則。

　　8月16日(ri)，中(zhong)(zhong)國人民銀(yin)行(xing)黨委書(shu)記、中(zhong)(zhong)國銀(yin)保監會主席郭樹清(qing)在(zai)《求是》刊(kan)發署名文(wen)章(zhang)稱，房地產泡沫是威脅(xie)金融(rong)安全最大的(de)(de)“灰犀牛(niu)”。與此同時，郭樹清(qing)在(zai)文(wen)章(zhang)中(zhong)(zhong)指出，一些(xie)地方的(de)(de)房地產價(jia)格(ge)開始反彈，金融(rong)資源有(you)可能再次向高(gao)風(feng)險領(ling)域集中(zhong)(zhong)。

　　時隔4天，8月(yue)20日，住房(fang)(fang)城(cheng)鄉建設部、人民(min)銀行(xing)在北(bei)京召開重(zhong)點(dian)房(fang)(fang)地產企(qi)業座(zuo)談會，會議上，明確了重(zhong)點(dian)房(fang)(fang)地產企(qi)業資(zi)金監測和融(rong)資(zi)管理規(gui)則(ze)，也就是(shi)此前(qian)業內盛(sheng)傳的(de)房(fang)(fang)企(qi)融(rong)資(zi)“三(san)道紅線”。其中將對碧桂(gui)園、恒(heng)大(da)、萬科、融(rong)創(chuang)、中梁、保利(li)、新城(cheng)、中海、華僑城(cheng)、綠地、華潤和陽光城(cheng)12家(jia)房(fang)(fang)企(qi)進(jin)行(xing)融(rong)資(zi)債務總(zong)規(gui)模的(de)控制，自9月(yue)1日起在12家(jia)房(fang)(fang)地產企(qi)業試點(dian)施行(xing)。

　　在易居研究院智(zhi)庫(ku)中(zhong)心(xin)研究總監嚴躍(yue)進(jin)看來，該(gai)政(zheng)策(ce)核心(xin)就是“四(si)(si)檔(dang)管理”和“三(san)道紅線(xian)”。“從(cong)四(si)(si)檔(dang)管理角度看，主要(yao)包括(kuo)‘紅橙黃綠(lv)’四(si)(si)個模(mo)式(shi)(shi)。雖然此(ci)類(lei)(lei)管理的內容沒有(you)(you)提及，但(dan)實(shi)際上對(dui)房(fang)企(qi)本身(shen)是有(you)(you)啟發意義的，后續房(fang)企(qi)需要(yao)積極建立此(ci)類(lei)(lei)四(si)(si)檔(dang)管理模(mo)式(shi)(shi)，尤其是融(rong)資(zi)部分、投資(zi)部門(men)和營(ying)銷部門(men)需要(yao)密切配合。”嚴躍(yue)進(jin)稱。

　　從三(san)道紅線的角度看(kan)，主要(yao)涉及(ji)三(san)個指(zhi)標(biao)，包括剔除(chu)預收款后的資產負(fu)債率大于(yu)70%、凈負(fu)債率大于(yu)100%、現金(jin)短債比小于(yu)1倍。這三(san)個指(zhi)標(biao)也(ye)是當前分(fen)析(xi)房企(qi)經營(ying)的核心指(zhi)標(biao)，后續也(ye)成為監(jian)測房企(qi)經營(ying)的重(zhong)要(yao)內容。

　　與房地產行業(ye)融資持(chi)續收緊(jin)相對(dui)應的是(shi)，目前全國大(da)(da)中(zhong)城(cheng)市房價(jia)(jia)整(zheng)體呈現上漲態勢。9月(yue)14日，國家統(tong)計(ji)局發布8月(yue)商品(pin)住宅銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)變(bian)動情況統(tong)計(ji)數據顯示，全國70個(ge)(ge)大(da)(da)中(zhong)城(cheng)市價(jia)(jia)格(ge)整(zheng)體略漲。新房方面(mian)，上漲城(cheng)市達(da)到(dao)了(le)84.5%，達(da)到(dao)59個(ge)(ge)，與7月(yue)持(chi)平；二手房方面(mian)，上漲城(cheng)市也(ye)持(chi)續超過65%，達(da)到(dao)了(le)47個(ge)(ge)，比7月(yue)多了(le)1個(ge)(ge)。

　　光大銀行金融市(shi)場部(bu)分析師周(zhou)茂(mao)華在接受證券時報記者(zhe)采訪時稱，近幾個月來，國內局部(bu)熱點城市(shi)樓市(shi)升溫(wen)明顯，部(bu)分房企拿地熱情(qing)高(gao)漲，國內多地加碼調(diao)控政策，居民按(an)揭信貸增長強勁等(deng)，各界(jie)高(gao)度關注(zhu)房地產(chan)行業潛(qian)在金融風(feng)險(xian)，擠占金融資源及房地產(chan)長效機制等(deng)問題(ti)。

　　伴隨著開發商拿(na)地(di)(di)熱情的高(gao)漲，國內房(fang)(fang)企(qi)(qi)資(zi)產(chan)(chan)負債率(lv)也有一(yi)定上升趨勢(shi)。數(shu)據(ju)顯示，2019年上市前(qian)50強(qiang)房(fang)(fang)企(qi)(qi)資(zi)產(chan)(chan)負債率(lv)超半數(shu)高(gao)于(yu)80%，部分房(fang)(fang)企(qi)(qi)超過90%。對此，周茂華認為(wei)，房(fang)(fang)企(qi)(qi)高(gao)杠桿擴張模式下(xia)負債無序擴張，勢(shi)必加(jia)大(da)房(fang)(fang)企(qi)(qi)自身經營風險，也為(wei)金融系統穩(wen)健(jian)發展埋下(xia)巨大(da)隱患。規范房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業融資(zi)行為(wei)，促進房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場健(jian)康發展迫在眉睫。

　　而本次傳出的(de)(de)房企(qi)(qi)“三道紅(hong)線”政策(ce)(ce)正是(shi)從融(rong)(rong)資端控制房企(qi)(qi)負債規(gui)模。嚴躍進表示，銀行貸款、發行債券、信(xin)(xin)托(tuo)融(rong)(rong)資是(shi)房企(qi)(qi)融(rong)(rong)資的(de)(de)三種主流方式。“信(xin)(xin)托(tuo)融(rong)(rong)資最(zui)近已(yi)經呈現收緊(jin)態勢，債券融(rong)(rong)資也面臨不少壓力，而本次三道紅(hong)線政策(ce)(ce)，監管部門更(geng)強調的(de)(de)是(shi)對銀行信(xin)(xin)貸融(rong)(rong)資的(de)(de)收緊(jin)。”

　　“國家相關(guan)部門(men)出臺該類政策的目的是(shi)，將實行(xing)規范(fan)房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業融資(zi)(zi)行(xing)為，增強房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業融資(zi)(zi)的市(shi)場(chang)化(hua)、規范(fan)化(hua)與透明度，主(zhu)要(yao)是(shi)防(fang)(fang)范(fan)房(fang)地(di)產(chan)(chan)泡沫化(hua)風(feng)險，防(fang)(fang)范(fan)化(hua)解房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業風(feng)險，增強發(fa)展(zhan)韌性；落實房(fang)地(di)產(chan)(chan)健康發(fa)展(zhan)長(chang)效(xiao)機制；進一(yi)步穩定市(shi)場(chang)對房(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)中長(chang)期發(fa)展(zhan)預期。”周茂華強調。

　　試點房企近7成踩線

　　值得一提的是(shi)，根據(ju)“三道(dao)紅(hong)線”觸線情(qing)況不同(tong)，12家試點房地產(chan)企業分為(wei)“紅(hong)、橙、黃(huang)、綠”四(si)檔。以有息(xi)負債規模(mo)為(wei)融資管理操作目標，分檔設定為(wei)有息(xi)負債規模(mo)增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

　　如果三道紅(hong)線全部觸(chu)及(ji)(ji)(ji)（即(ji)紅(hong)檔(dang)(dang)(dang)），房(fang)地(di)產企業的有息(xi)(xi)負(fu)債(zhai)就(jiu)不(bu)(bu)能再增加(jia)；觸(chu)及(ji)(ji)(ji)兩條（即(ji)橙檔(dang)(dang)(dang)），有息(xi)(xi)負(fu)債(zhai)規模年(nian)增速不(bu)(bu)得超(chao)過(guo)5%；觸(chu)及(ji)(ji)(ji)一條（即(ji)黃檔(dang)(dang)(dang)），增速不(bu)(bu)得超(chao)過(guo)10%；均未觸(chu)及(ji)(ji)(ji)（即(ji)綠檔(dang)(dang)(dang)），不(bu)(bu)得超(chao)過(guo)15%。

　　據國泰君安(an)統計數據顯示，上述12家(jia)試(shi)(shi)點(dian)房(fang)企(qi)中，有3家(jia)房(fang)企(qi)觸(chu)及(ji)“三道紅(hong)線”處(chu)紅(hong)色檔，2家(jia)房(fang)企(qi)踩(cai)到(dao)“兩(liang)道紅(hong)線”為橙色檔；3家(jia)房(fang)企(qi)踩(cai)到(dao)“一道紅(hong)線”處(chu)黃色檔；有4家(jia)房(fang)企(qi)并未(wei)踩(cai)線處(chu)于(yu)綠色檔，這意味著(zhu)未(wei)觸(chu)及(ji)紅(hong)線的試(shi)(shi)點(dian)房(fang)企(qi)僅占(zhan)1/3。

　　業內(nei)人士認為，本輪融資(zi)收緊政(zheng)策(ce)的實施將對房地產行業產生不小的沖擊(ji),但沖擊(ji)程度影響不大。

　　“一(yi)方面，各(ge)檔房(fang)企(qi)整(zheng)體(ti)有(you)息負債增速和監管指標相(xiang)匹配，去杠(gang)桿壓力整(zheng)體(ti)不大(da)；另一(yi)方面房(fang)企(qi)預備發債批文(wen)以及政策執行彈(dan)性使去杠(gang)桿過程(cheng)較為平(ping)穩；此(ci)外2019第一(yi)季(ji)度是行業有(you)息負債高點，房(fang)企(qi)2019年(nian)下半(ban)年(nian)已經(jing)開啟(qi)去杠(gang)桿進程(cheng)。”國(guo)泰君安(an)固收(shou)研究(jiu)團隊(dui)強調。

　　在周茂華看來(lai)，大(da)型(xing)(xing)房企(qi)(qi)受融(rong)資(zi)(zi)政策的影響相(xiang)對有限。大(da)型(xing)(xing)企(qi)(qi)業由(you)于實力雄厚，擁有品牌效應(ying)，融(rong)資(zi)(zi)渠道相(xiang)對多；但中(zhong)小房企(qi)(qi)面臨融(rong)資(zi)(zi)壓力較大(da)，尤其杠桿率高房企(qi)(qi)降杠桿壓力大(da)，資(zi)(zi)金鏈更加脆(cui)弱。

　　不過，也(ye)有業(ye)內人士持不同觀點。空(kong)·白(bai)研究院創始人楊(yang)現領對證券時報記(ji)者表示，該政策對中(zhong)小(xiao)房企(qi)的影(ying)響相對較(jiao)小(xiao)，“因為大企(qi)業(ye)更(geng)依賴(lai)于杠桿進行擴張，小(xiao)型房企(qi)經(jing)過這(zhe)兩年的市(shi)場調整和洗牌(pai)，留存(cun)下來的都具有一定的健康度。”

　　整(zheng)體而言，該政策有利于財(cai)務穩(wen)健的地(di)產(chan)公(gong)司長遠發展，有助(zhu)于防范化解(jie)行(xing)業(ye)整(zheng)體風(feng)險。周茂華稱，未來會推動行(xing)業(ye)內部調整(zheng)，提升房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)經營穩(wen)健性(xing)；房(fang)地(di)產(chan)原來一(yi)些融資(zi)渠道(dao)面臨收窄，企業(ye)將(jiang)更(geng)注重(zhong)現金流管(guan)理；房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)內部分化將(jiang)更(geng)加明(ming)顯，可能(neng)促進部分中小房(fang)企加快兼(jian)并重(zhong)組(zu)或“抱團取暖”。

　　龍頭房企去杠桿在行動

　　實際上，在近來(lai)年(nian)房(fang)地產行業(ye)(ye)融資(zi)持續(xu)收緊的背景下，“去杠桿降負債”成(cheng)多數大型房(fang)企的第一要務，而龍頭企業(ye)(ye)已經(jing)率先行動起來(lai)。

　　以中國恒大(da)為例，早在今年(nian)3月底(di)，恒大(da)便提出了全(quan)面實施“高增長、控規模、降負(fu)債”的(de)發展戰略，核心是通過銷(xiao)售高增長帶動回款高增長，大(da)幅降低有(you)息負(fu)債。

　　根據(ju)中國恒大(da)此前發布的(de)2020年半年報顯示(shi)(shi)，自3月底實施新戰略以來(lai)，第二季(ji)度恒大(da)有(you)息(xi)負債大(da)幅下降400億元。恒大(da)總裁夏海鈞在此后(hou)的(de)業績發布會上表示(shi)(shi)，公司計劃未來(lai)將有(you)息(xi)負債平均每年減少1500億元。

　　此(ci)外，恒大(da)本月初(chu)定下了“金九(jiu)銀十”的銷售目標——兩個月實現銷售額2000億(yi)元(yuan)，并打出全國樓盤一(yi)律7折的旗號。不僅如此(ci)，恒大(da)還在9月17日(ri)拋出了一(yi)紙提(ti)前償還有息負債(zhai)的公告(gao)，將使用自(zi)有資金提(ti)前償還15.65億(yi)美元(yuan)債(zhai)券，折合人(ren)民幣106億(yi)元(yuan)。

　　除了(le)恒大之(zhi)外(wai)，富力(li)地產近日(ri)也加入了(le)“去杠(gang)桿(gan)降(jiang)負(fu)債(zhai)”的(de)(de)行(xing)列。9月15日(ri)晚間，富力(li)地產公告，公司(si)擬(ni)(ni)配售2.57億股新(xin)H股，預(yu)計(ji)配售所(suo)得款(kuan)凈額為24.98億港(gang)元（約合人民(min)幣21.83億元）。富力(li)地產擬(ni)(ni)把配售所(suo)得款(kuan)項凈額用于(yu)償還公司(si)的(de)(de)境外(wai)債(zhai)務性融資(zi)。

　　那么，在(zai)融資“三道紅線(xian)”試點(dian)實(shi)施(shi)的背景下，房地(di)產企業(ye)該如何應對？嚴躍(yue)進(jin)認為，此類(lei)財(cai)務指標若是觸碰監管(guan)紅線(xian)，很容易引起問題，所(suo)以(yi)這要求相關房企積極重視。

　　他進一步分析稱，首(shou)先，要注重(zhong)下(xia)半年融資(zi)端口和投資(zi)端口的關系，注重(zhong)對(dui)高負(fu)債(zhai)項目的處理(li)；其次，對(dui)于一些(xie)債(zhai)務壓力大的企業，后續需要不斷嘗試(shi)降低負(fu)債(zhai)，甚至有必要積(ji)極降價促(cu)銷，以(yi)回籠資(zi)金。

　　最后(hou)，對于(yu)地王等(deng)項(xiang)目(mu)需要謹(jin)慎。“雖然(ran)沒有特別明確的政(zheng)策(ce)要管控這一領域，但往(wang)(wang)往(wang)(wang)金(jin)融政(zheng)策(ce)寬(kuan)松(song)的時候(hou)，各類資(zi)金(jin)會違(wei)規進入地王項(xiang)目(mu)，所以后(hou)續拿地方(fang)面要防范風險，尤其(qi)是熱門地塊方(fang)面。”嚴躍進強(qiang)調。

　　中(zhong)國指數研究院近(jin)期最新發布的(de)《房企(qi)融(rong)(rong)資(zi)監管(guan)再升級》的(de)研究報告(gao)也(ye)對房企(qi)應對融(rong)(rong)資(zi)環境變(bian)化(hua)給出(chu)了幾點建議，包括(kuo)堅持穩健財務(wu)政策(ce)，控制(zhi)企(qi)業杠桿水平；提(ti)(ti)升資(zi)金(jin)管(guan)理精細度(du)，提(ti)(ti)高(gao)資(zi)金(jin)使用效率；積極進行融(rong)(rong)資(zi)創新，樹立品(pin)牌(pai)引入(ru)戰略投資(zi)者。

　　“在新(xin)的發展(zhan)(zhan)環境下，房(fang)地產(chan)企業(ye)(ye)需要改變原來粗放(fang)型發展(zhan)(zhan)模式，推動高質量發展(zhan)(zhan)，加快內部資(zi)產(chan)負債結構(gou)調整，維護企業(ye)(ye)現金流(liu)安全；通過(guo)資(zi)本市場(chang)股(gu)權、創新(xin)工具積(ji)極拓(tuo)展(zhan)(zhan)融(rong)資(zi)渠道；通過(guo)房(fang)地產(chan)服務(wu)業(ye)(ye)的轉型升級，提升企業(ye)(ye)經營效(xiao)率與競爭力，目前國內房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)與物流(liu)、養老(lao)、教育、醫療等產(chan)業(ye)(ye)進行融(rong)合探索。”周(zhou)茂華表示。（記者 曹晨(chen)）