研(yan)究報告內容摘(zhai)要：

　　◆7月新(xin)增(zeng)居民中長(chang)貸(dai)同比高(gao)增(zeng)，短期按(an)揭貸(dai)款供(gong)需(xu)表現較強(qiang)

　　7月(yue)整體信貸投放回(hui)落，但居民部(bu)門表現(xian)相對穩定，低(di)基數下單月(yue)同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長48.2%，占比(bi)(bi)提(ti)升至76%（6月(yue)為54%）。其中新增(zeng)(zeng)居民中長貸6067億元(yuan)，繼續(xu)保持在6000億規模以上，單月(yue)同比(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長37.4%，短期內(nei)按揭供需表現(xian)均較強。

　　7月全國首(shou)套(tao)、二(er)套(tao)平均(jun)(jun)房貸利率環比下(xia)降2BP至5.26%、5.58%，二(er)者(zhe)相較去2019年末(mo)均(jun)(jun)下(xia)降26bp。

　　1-7月新(xin)增(zeng)(zeng)(zeng)居民(min)中(zhong)長貸3.4萬(wan)億，同(tong)比增(zeng)(zeng)(zeng)速提(ti)升至+6.7%，對比2019年(nian)全年(nian)增(zeng)(zeng)(zeng)速為(wei)+10.1%。下半年(nian)信貸政策回歸常態化(hua)，總體投放節奏趨(qu)于平穩。其中(zhong)在居民(min)購房需求釋放以及銀行資產配置短期路徑依(yi)賴下，預計按揭(jie)貸款供(gong)需兩端具備支(zhi)撐，我們維持(chi)2020年(nian)新(xin)增(zeng)(zeng)(zeng)房貸約5萬(wan)億的判(pan)斷（基礎(chu)假(jia)設為(wei)整(zheng)體新(xin)增(zeng)(zeng)(zeng)信貸約20萬(wan)億），下半年(nian)行業需求側資金支(zhi)持(chi)仍將(jiang)保持(chi)平穩向好的態勢。

　　◆供給側資金來(lai)源趨勢(shi)分化，境內債將迎來(lai)到(dao)期(qi)高峰

　　7月房(fang)(fang)企(qi)境內(nei)外合計發(fa)債(zhai)850億元，環比增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)43%，同比增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)10%，單月凈(jing)融(rong)資規模增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)至(zhi)211億元。其中7月境內(nei)發(fa)債(zhai)697億元，環比增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)52%，但單月凈(jing)償還提(ti)升至(zhi)130億元。7月境外發(fa)債(zhai)窗口繼續(xu)恢復，大中型(xing)民營房(fang)(fang)企(qi)持(chi)續(xu)活躍，單月發(fa)行515億元，環比增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)31%，單月凈(jing)融(rong)資增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)至(zhi)340億元。

　　資金價(jia)格方(fang)面，7月境內地(di)產債(zhai)一級(ji)市場定價(jia)較前期低位微幅(fu)回升，但仍明顯好于2019年水平(ping)；境外地(di)產債(zhai)一級(ji)市場定價(jia)已有所修復，且新(xin)發債(zhai)期限明顯拉長(chang)，旭輝、陽光(guang)城新(xin)發美元債(zhai)利率已低于年初時成本。

　　1-7月(yue)房(fang)企境內外合(he)計(ji)發(fa)債7332億(yi)元(yuan)，同比下(xia)降2%，凈融資約(yue)2914億(yi)元(yuan)，同比下(xia)降20%。1-7月(yue)房(fang)地(di)產(chan)集(ji)(ji)合(he)信(xin)托(tuo)募(mu)集(ji)(ji)資金4516億(yi)元(yuan)，同比下(xia)降11%，占整體集(ji)(ji)合(he)信(xin)托(tuo)募(mu)集(ji)(ji)資金的比重約(yue)29%（2019年全(quan)年約(yue)37%）。

　　整(zheng)體而言，7月行業供(gong)給(gei)側流動性有所分化，境(jing)(jing)內債市(shi)場(chang)進(jin)入平穩期(qi)，海外債市(shi)場(chang)情(qing)緒回溫(wen)，信托融(rong)資受監管影響較明顯(xian)。值得注意的(de)是(shi)，下半年境(jing)(jing)內債將迎(ying)來到(dao)期(qi)高(gao)峰，未來4個季(ji)度季(ji)均(jun)到(dao)期(qi)額(e)(e)為2253億(yi)元(yuan)，對(dui)比(bi)前(qian)4個季(ji)度季(ji)均(jun)到(dao)期(qi)額(e)(e)約1225億(yi)元(yuan)。

　　◆投資建議：

　　下半年主(zhu)(zhu)流(liu)房企進入(ru)集中推(tui)盤(pan)期，供給驅動銷售彈性(xing)復蘇，7月40家主(zhu)(zhu)流(liu)房企銷售額同比(bi)增(zeng)長(chang)27%。目前AH主(zhu)(zhu)流(liu)房企相(xiang)對估值優(you)勢(shi)明顯，股息收益可觀且確定，長(chang)線(xian)資金(jin)(jin)(jin)持(chi)續布局。我(wo)們維持(chi)“下半年地產股配置(zhi)可更加積極”的判(pan)斷，建議關注萬(wan)科A/萬(wan)科企業(ye)、保(bao)利地產、招(zhao)商蛇口、金(jin)(jin)(jin)地集團、融創中國(guo)、中國(guo)金(jin)(jin)(jin)茂。

　　◆風險分析：

　　新冠疫(yi)情沖擊明顯(xian)，全球經(jing)濟整體降速，影響居民(min)收(shou)入、信(xin)(xin)用擴(kuo)張、按(an)揭償還及消(xiao)費(fei)支出(chu)；房企還債高(gao)峰(feng)來臨，部分(fen)中小房企信(xin)(xin)用風(feng)險提(ti)升(sheng)；辦公(gong)樓出(chu)租率(lv)及租金(jin)(jin)水平下降；消(xiao)費(fei)支出(chu)下滑(hua)有可能導(dao)致(zhi)零售和倉儲物業租金(jin)(jin)下滑(hua)。