深圳土地市場再次迎來土拍盛宴！

　　11月23日(ri)，深圳密集出讓8宗住宅用地(di)，總(zong)成交價為339.81億元。這(zhe)是深圳年(nian)內規(gui)模(mo)最大的一次土(tu)地(di)出讓，單日(ri)成交總(zong)金額也(ye)創歷史新紀(ji)錄。

　　這8宗地共吸引了萬科(ke)、融創、金(jin)(jin)茂、保利、中海、金(jin)(jin)地、華(hua)(hua)潤、招(zhao)商、華(hua)(hua)發等25家房企(qi)參與(yu)競拍。最終(zhong)，分別(bie)由(you)融創+華(hua)(hua)發聯(lian)合體(ti)、深圳地鐵(tie)、萬科(ke)、佳兆業、安聯(lian)高速、金(jin)(jin)茂、電建(jian)、中信競得。

　　接受(shou)券商中國記者采訪的業內人(ren)士認為，深圳(zhen)土地市(shi)場交(jiao)易活躍，但是土地出讓(rang)“雙競(jing)雙限”模式下，加上對(dui)人(ren)才住(zhu)房和普通住(zhu)房的價格(ge)限制(zhi)，樓市(shi)火爆的狀(zhuang)況不太可能出現(xian)了。未(wei)來(lai)住(zhu)房供應規(gui)模進一步(bu)增加，對(dui)人(ren)才住(zhu)房和普通住(zhu)房價格(ge)的限制(zhi)能夠一定程(cheng)度上緩解大家(jia)對(dui)房價上漲的預期。

　　一(yi)日8宗地攬金339.81億

　　11月23日，深圳密(mi)集出讓8宗住宅用地(di)，總成交價高達339.81億元。

　　據了解，這8宗宅地分別位于寶安區、龍華區、坪山區和光明區，總建筑總面積224萬平方米，起拍總價294.42億元，最高限制總地價達426.8億元。除寶安區地塊用于建設可售人才住房，其他7宗地均用于建設普通商品住房，且均采用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓。這些地塊吸引了萬科、融創、金茂、保利、中海、金地、華潤、招商、華發等25家房企參與競拍。

　　其中，面(mian)積(ji)(ji)最大(da)、價(jia)(jia)格最高(gao)的是寶安(an)區(qu)A301-0575地(di)(di)(di)(di)塊，規(gui)劃建筑面(mian)積(ji)(ji)131.0703萬平方米，掛牌(pai)起始價(jia)(jia)127.1億元，最高(gao)限制(zhi)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)184.15億元，土地(di)(di)(di)(di)用(yong)(yong)途為(wei)商(shang)業用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、游樂設施用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、居(ju)住(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、公園用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)、道路用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)。該宗地(di)(di)(di)(di)住(zhu)宅類(lei)型(xing)為(wei)可售(shou)型(xing)人(ren)(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房(fang)，不設無償(chang)移交的只租不售(shou)人(ren)(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房(fang)初始配建面(mian)積(ji)(ji)。土地(di)(di)(di)(di)出讓方式(shi)為(wei)限成(cheng)交地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)、限人(ren)(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房(fang)銷售(shou)均價(jia)(jia)，先競(jing)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)、后競(jing)無償(chang)移交的只租不售(shou)人(ren)(ren)才(cai)(cai)住(zhu)房(fang)面(mian)積(ji)(ji)。最終，該地(di)(di)(di)(di)塊被(bei)融創+華發聯合(he)體(ti)以(yi)底價(jia)(jia)127.1億元競(jing)得。

　　面積第二大的地(di)塊是龍華區A832-0861地(di)塊，同樣也以(yi)66.53億元(yuan)底價成(cheng)交，競得(de)人為(wei)深圳(zhen)地(di)鐵集團。

　　對此，貝殼研究(jiu)院高(gao)級分析(xi)師潘浩認為(wei)，寶安區(qu)地(di)塊131萬(wan)㎡規劃建面(mian)，是(shi)為(wei)超大型綜(zong)合(he)體(ti)，其(qi)中(zhong)住(zhu)宅(zhai)均(jun)為(wei)可(ke)(ke)售(shou)型人(ren)(ren)才(cai)住(zhu)房，30萬(wan)㎡，而商(shang)業、辦公、酒店、娛(yu)樂設施(shi)等均(jun)可(ke)(ke)有條(tiao)件轉讓(rang)，綜(zong)合(he)計(ji)算下來，該(gai)地(di)塊樓面(mian)價不到1萬(wan)元/㎡，但由于面(mian)積巨大，且為(wei)可(ke)(ke)售(shou)型人(ren)(ren)才(cai)住(zhu)房，且有條(tiao)件轉讓(rang)物業轉讓(rang)難(nan)度較高(gao)，因此，多數房企(qi)對其(qi)望而卻步。而龍華區(qu)大浪街道地(di)塊為(wei)地(di)鐵(tie)(tie)上蓋項目且競(jing)拍條(tiao)件為(wei)具備地(di)鐵(tie)(tie)開(kai)發能力的企(qi)業方可(ke)(ke)參與(yu)，因此，深圳地(di)鐵(tie)(tie)順理成章的底價取得該(gai)地(di)塊。

　　另(ling)外，寶安區A122-0371地(di)塊，參與現場競(jing)(jing)(jing)拍有中海(hai)、華發、保利、招(zhao)商(shang)、越秀、平安、金茂、萬(wan)科(ke)、龍光、華潤+金地(di)等10個競(jing)(jing)(jing)買主體。最終，萬(wan)科(ke)以最高限價59.98億元(yuan)+配(pei)建人才(cai)房(fang)6.6萬(wan)平方(fang)米(mi)競(jing)(jing)(jing)得(de)，溢(yi)價率(lv)45%。該宗地(di)項目建成后(hou)，普通商(shang)品住房(fang)銷售均(jun)價不得(de)高于83265元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

　　坪(ping)山區G12314-8030地塊，吸引(yin)了華發、旭輝、天健(jian)、平安、聯發、中海、金(jin)茂、萬(wan)科(ke)、保利、華潤+金(jin)地、安聯、佳(jia)兆業(ye)+新城(cheng)、招商等(deng)13家(jia)競買主體(ti)參與現場(chang)競拍。最終，佳(jia)兆業(ye)+新城(cheng)聯合(he)體(ti)以上限價格(ge)28億元+配(pei)建人才房5萬(wan)平方米(mi)拿下，溢價率45%。本次出讓宗地項目建成(cheng)后，普通(tong)商品住房銷售均價不得高(gao)于37500元/平方米(mi)。

　　此外，光明區出讓(rang)的4宗(zong)宅地(di)分別被(bei)安徽交通(tong)控股集團、金茂、電(dian)建和中(zhong)信城開(kai)以最(zui)高上限價競(jing)得，溢價率均達45%。其中(zhong)，A650-0377宗(zong)地(di)競(jing)爭最(zui)為激烈，參與競(jing)拍企業達20家。

　　潘浩(hao)指出，除(chu)大(da)宗(zong)地塊(kuai)外，其余(yu)住宅用(yong)(yong)地全部(bu)“觸頂”，6宗(zong)住宅用(yong)(yong)地每(mei)宗(zong)成交溢價(jia)(jia)率均達45%，轉(zhuan)競人才住房(fang)面(mian)(mian)積(ji)，仍然熱度不減。其中萬科取(qu)得寶安區地塊(kuai)靠近核(he)心區，可(ke)售部(bu)分樓面(mian)(mian)價(jia)(jia)直達65139元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，而(er)該地塊(kuai)限價(jia)(jia)在83265元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，足見房(fang)企對于稀缺(que)地塊(kuai)取(qu)締(di)的決(jue)心。

　　據貝殼研究院統(tong)計(ji)，上(shang)一次深圳土拍單(dan)(dan)日突(tu)破200億(yi)，要追溯到(dao)2019年(nian)6月24日，當時單(dan)(dan)日成交(jiao)224億(yi)元(yuan)。2020年(nian)11月23日，深圳單(dan)(dan)日成交(jiao)340億(yi)元(yuan)，創造單(dan)(dan)日成交(jiao)總金額的新(xin)紀錄。

　　市(shi)場活躍度高但地價穩

　　對于深(shen)(shen)圳此次(ci)大規(gui)模推地(di)(di)的(de)(de)背景(jing)和原因，廣東(dong)省住(zhu)房政策研(yan)究中(zhong)心首(shou)席(xi)研(yan)究員李宇嘉接受(shou)券商中(zhong)國(guo)記者(zhe)采訪時表示，深(shen)(shen)圳今年(nian)的(de)(de)建設用地(di)(di)供(gong)應(ying)計劃中(zhong)提出，整個住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)供(gong)應(ying)要(yao)(yao)比(bi)去年(nian)翻一倍。同時，深(shen)(shen)圳“7·15”調控(kong)后，除了在(zai)需(xu)求端抑制以(yi)(yi)外，更重(zhong)要(yao)(yao)的(de)(de)還是在(zai)供(gong)給端來解決問題，應(ying)對需(xu)求，平抑房價的(de)(de)預(yu)期，所以(yi)(yi)我(wo)們看到整個土地(di)(di)供(gong)應(ying)量(liang)非(fei)常大。另(ling)外，深(shen)(shen)圳“十四五(wu)”的(de)(de)住(zhu)房用地(di)(di)占建設用地(di)(di)的(de)(de)比(bi)重(zhong)要(yao)(yao)從現在(zai)的(de)(de)20%提高(gao)到25%，所以(yi)(yi)在(zai)明顯增加(jia)用地(di)(di)規(gui)模。

　　“還有個(ge)很重(zhong)要的(de)(de)(de)問題是(shi)，深圳的(de)(de)(de)經濟確實受疫(yi)(yi)情(qing)沖擊比(bi)較(jiao)大(da)，疫(yi)(yi)情(qing)過后，深圳先行(xing)先試示范區互聯互通的(de)(de)(de)一些(xie)項目(mu)、深汕新區的(de)(de)(de)開發、軌道(dao)交通的(de)(de)(de)建設等工作壓力是(shi)非常大(da)的(de)(de)(de)，所以地方政(zheng)府(fu)也迫切(qie)希望(wang)能夠得(de)到一定的(de)(de)(de)財政(zheng)支持。”李宇嘉對券商(shang)中國記(ji)者(zhe)說。

　　從當日的土拍現場來看，8宗地共計25家房企參與競拍，其中有6宗地參與競拍房企達8家以上，4宗地參與競拍房企達10家以上，最多的1宗用地參與競拍企業達20家，競拍市場活躍度較強。

　　不過，在潘浩看(kan)來(lai)，深(shen)圳(zhen)市場(chang)活躍(yue)度較(jiao)高，但成交(jiao)(jiao)樓(lou)面價(jia)控(kong)制(zhi)良(liang)好，穩地(di)價(jia)趨(qu)勢明(ming)顯。對(dui)比(bi)(bi)2019年(nian)，深(shen)圳(zhen)主要在年(nian)中和年(nian)底集中出讓住(zhu)宅用地(di)，而2020年(nian)出讓節奏基(ji)本(ben)相同。累加當日(ri)(ri)成交(jiao)(jiao)數據后，可以看(kan)出，深(shen)圳(zhen)住(zhu)宅用地(di)成交(jiao)(jiao)規劃建筑面積累計(ji)同比(bi)(bi)增加284.8%，將近去年(nian)同期的(de)(de)(de)3倍，對(dui)未來(lai)新房市場(chang)供(gong)應精起到積極的(de)(de)(de)補充(chong)作用，緩(huan)解市場(chang)供(gong)需矛盾。但是成交(jiao)(jiao)樓(lou)面價(jia)累計(ji)同比(bi)(bi)則(ze)較(jiao)去年(nian)同期下滑(hua)43.9%，下滑(hua)幅度將近一半，2020年(nian)以來(lai)深(shen)圳(zhen)在土地(di)供(gong)應方面注重樓(lou)面價(jia)漲(zhang)幅的(de)(de)(de)控(kong)制(zhi)。截止11月23日(ri)(ri)，累計(ji)溢價(jia)率為22.3%，環比(bi)(bi)上月收窄2.9個(ge)百(bai)分點，同比(bi)(bi)去年(nian)同期收窄11.7個(ge)百(bai)分點。

　　李宇嘉也對券商中國記者表示，房企拿地比較積極，都想進入深圳市場，但是土地出讓“雙競雙限”模式下，加上對人才住房和普通住房的價格限制，樓市火爆的狀況不太可能出現了。未來住房供應規模的增加是毫無疑問的，特別是人才住房和普通住房的價格受到抑制后，能夠一定程度上緩解大家對房價上漲的預期。

　　“此外，從這(zhe)些住房供(gong)應(ying)看(kan)，光明、沙井、寶安(an)、龍華等外圍區域比較多，整個中(zhong)心區非常少，這(zhe)也(ye)是近期二(er)手(shou)房市場又(you)(you)(you)開(kai)始(shi)火爆的一(yi)(yi)個原(yuan)因(yin)。整體看(kan)，雖然大(da)家打(da)新熱(re)情(qing)高但第一(yi)(yi)次不一(yi)(yi)定能打(da)到，又(you)(you)(you)因(yin)為(wei)配套、區位、價格的原(yuan)因(yin)，很多購房者又(you)(you)(you)回歸到中(zhong)區買二(er)手(shou)房去(qu)了，所以(yi)造成(cheng)二(er)手(shou)房價格又(you)(you)(you)排(pai)第一(yi)(yi)了。” 李宇(yu)嘉對券商中(zhong)國(guo)記者說。

　　券商中國記者梳理統計，去年9月至今，深圳二手房價環比漲幅均位居全國前五，繼今年3月和6月漲幅位居全國第一后，10月漲幅再次升至全國之首。