原標題：集中供地下的4月土地市場(chang)：一線城市地價最貴(gui)溢價率(lv)最低(di) 三四線供應減(jian)少超1000宗

　　4月首輪集(ji)(ji)中供(gong)地(di)(di)開(kai)閘，長春、廣州(zhou)、無錫、重慶、沈陽5城(cheng)首輪集(ji)(ji)中供(gong)地(di)(di)率先進(jin)行。集(ji)(ji)中供(gong)地(di)(di)背景(jing)下(xia)，4月單月及(ji)今年(nian)1-4月土(tu)地(di)(di)市場呈現出(chu)諸多差(cha)異性特征。

　　21世紀經濟(ji)報道記者整(zheng)理(li)中指數據發現(xian)，三(san)四線(xian)城市(shi)宅地供(gong)應(ying)減(jian)少，但(dan)地價上漲(zhang)，土地溢價率(lv)最(zui)高，流拍數量(liang)大幅減(jian)少；一線(xian)城市(shi)土地供(gong)應(ying)大幅增加，地價最(zui)貴但(dan)溢價率(lv)最(zui)低(di)。

　　從土(tu)(tu)(tu)地供應來看，與(yu)去年(nian)同(tong)期(qi)相比，今年(nian)4月三四線城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)(tu)地推出數(shu)量減少1008宗，推出樓面(mian)價上漲37.9%至1841.2元(yuan)/平(ping)方米。從土(tu)(tu)(tu)地成交來看，4月三四線城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)(tu)地成交樓面(mian)均價2977.06元(yuan)/平(ping)方米，平(ping)均溢價率33.59%，遠(yuan)高于去年(nian)同(tong)期(qi)水平(ping)和一二線城(cheng)市(shi)土(tu)(tu)(tu)地平(ping)均溢價率。

　　與三(san)四(si)線城(cheng)(cheng)市相比(bi)，一線城(cheng)(cheng)市呈現(xian)出相反特征，在(zai)土(tu)(tu)地供應方面(mian)，一線城(cheng)(cheng)市4月(yue)單月(yue)供應土(tu)(tu)地77宗，同比(bi)上(shang)漲126.47%，平均(jun)樓面(mian)價(jia)1.53萬元/平方米，同比(bi)微降(jiang)。在(zai)土(tu)(tu)地成(cheng)交(jiao)方面(mian)，一線城(cheng)(cheng)市土(tu)(tu)地成(cheng)交(jiao)平均(jun)溢(yi)價(jia)率11.71%，同比(bi)有所上(shang)升(sheng)，但遠(yuan)低于(yu)同期二三(san)四(si)線城(cheng)(cheng)市土(tu)(tu)地成(cheng)交(jiao)溢(yi)價(jia)率。

　　不同(tong)能級城市(shi)的4月土地市(shi)場為什么(me)會呈現出不同(tong)特征？集中(zhong)供(gong)地成為背后最重要的關鍵詞。

　　三四線城市供地大減1008宗

　　整體來看，在(zai)土地供(gong)應數量和(he)面積方面，4月全國(guo)共推(tui)出2412宗宅地，規劃建(jian)筑(zhu)(zhu)面積合計19743萬平方米，供(gong)應數量和(he)規劃建(jian)筑(zhu)(zhu)面積環(huan)比(bi)均出現上(shang)漲，規劃建(jian)筑(zhu)(zhu)面積環(huan)比(bi)增加5695萬平方米。

　　其中一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)供應增加，三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)供應減少(shao)。4月(yue)一線(xian)城(cheng)市(shi)共供應土(tu)地(di)77宗(zong)(zong)(zong)(zong)(zong)，較(jiao)上(shang)月(yue)大增70宗(zong)(zong)(zong)(zong)(zong)；二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)供應土(tu)地(di)533宗(zong)(zong)(zong)(zong)(zong)，較(jiao)上(shang)月(yue)大增292宗(zong)(zong)(zong)(zong)(zong)；三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)供應土(tu)地(di)1802宗(zong)(zong)(zong)(zong)(zong)，環比(bi)減少(shao)205宗(zong)(zong)(zong)(zong)(zong)，同(tong)比(bi)減少(shao)1008宗(zong)(zong)(zong)(zong)(zong)。

　　土地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應數量的變化主要(yao)受集中供(gong)(gong)地(di)(di)(di)政策影(ying)響(xiang)。今年(nian)(nian)2月，自然(ran)資源部要(yao)求在22個重(zhong)點城(cheng)(cheng)市進行住宅(zhai)(zhai)用地(di)(di)(di)集中公告和集中供(gong)(gong)應，原(yuan)則上每(mei)年(nian)(nian)發(fa)布宅(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)公告不能超(chao)過3次。受此影(ying)響(xiang)，4月部分集中供(gong)(gong)地(di)(di)(di)城(cheng)(cheng)市入市宅(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)井噴，帶來一二線(xian)城(cheng)(cheng)市整體(ti)土地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應量的增(zeng)加，如(ru)北京推出宅(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)30宗，天(tian)津推出宅(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)58宗，杭(hang)州推出宅(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)61宗等(deng)，遠高于去年(nian)(nian)同期(qi)水平。

　　貝殼研究(jiu)院高(gao)級(ji)分析師潘浩在接受(shou)21世紀經濟報道記者采(cai)訪時表示，受(shou)集中供(gong)地政策影響(xiang)，“在面對資金大盤子有限(xian)的情況下，22城以(yi)外(wai)的城市(shi)選擇(ze)‘錯峰’供(gong)地，讓短期供(gong)應發生了城市(shi)間的結構性變化。”

　　為了避免與22個集(ji)中(zhong)供地城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)土地市(shi)(shi)(shi)場(chang)“同(tong)臺競爭(zheng)”，很多(duo)來不及前置土地供應的三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，只能選擇在22城(cheng)(cheng)(cheng)集(ji)中(zhong)供地之(zhi)后“錯峰”供應土地，因而帶來4月三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)供地數量和規(gui)劃建筑面積的減少(shao)。

　　在土地(di)供(gong)應(ying)價格(ge)方面(mian)(mian)，一(yi)線城(cheng)市環(huan)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降，二線城(cheng)市和三四線城(cheng)市同(tong)比(bi)(bi)(bi)、環(huan)比(bi)(bi)(bi)均(jun)出現上漲(zhang)(zhang)。4月一(yi)線城(cheng)市新(xin)推(tui)(tui)土地(di)樓面(mian)(mian)均(jun)價為15346.95元/平(ping)，單位面(mian)(mian)積(ji)樓面(mian)(mian)價環(huan)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)4552元，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下降1043元；4月二線城(cheng)市新(xin)推(tui)(tui)土地(di)樓面(mian)(mian)均(jun)價5709.94元/平(ping)方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)32.69%，環(huan)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)25.59%；同(tong)期三四線城(cheng)市新(xin)推(tui)(tui)土地(di)樓面(mian)(mian)均(jun)價1841.20元/平(ping)方米(mi)，環(huan)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)8.33%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)上漲(zhang)(zhang)37.90%。

　　環比(bi)來(lai)看，一(yi)二(er)三(san)四(si)線城市土(tu)(tu)地推出樓面均價(jia)全線上(shang)漲(zhang)。潘浩指出，土(tu)(tu)地推出樓面價(jia)上(shang)漲(zhang)受兩大因素(su)的(de)(de)(de)影(ying)響，一(yi)是土(tu)(tu)地本身的(de)(de)(de)品質(zhi)，二(er)是新房市場(chang)的(de)(de)(de)帶動。就(jiu)土(tu)(tu)地本身的(de)(de)(de)品質(zhi)而言，地理區位、周邊產業、交通配套(tao)等都會(hui)影(ying)響土(tu)(tu)地價(jia)格(ge)，新房市場(chang)的(de)(de)(de)成交量價(jia)上(shang)漲(zhang)也會(hui)倒逼地價(jia)上(shang)漲(zhang)。

　　“新(xin)房市場方面(mian)，統計(ji)局數據顯示，全國總(zong)體的(de)量(liang)價還(huan)在上漲，新(xin)房市場的(de)穩中有進讓(rang)土地市場也有同(tong)樣的(de)走勢。”潘浩說。

　　廣(guang)東省住房(fang)政策研(yan)究中心首席研(yan)究員李宇嘉(jia)告訴21世(shi)紀經濟(ji)報道，二(er)(er)三四(si)線城市去年同期(qi)受疫(yi)情影(ying)響(xiang)，房(fang)地(di)產市場整體比(bi)較(jiao)低(di)迷，因而樓面(mian)價(jia)也比(bi)較(jiao)低(di)。今年一線城市房(fang)地(di)產市場調(diao)控嚴(yan)格(ge)，市場熱度向二(er)(er)三四(si)線蔓(man)延，帶(dai)來二(er)(er)三四(si)線城市新推土地(di)樓面(mian)價(jia)上漲。

　　一位在TOP10房企從事投資工作的(de)(de)(de)人士向21世紀經濟報道記(ji)者透露，對于(yu)房企而言，年(nian)初(chu)拿(na)地(di)(di)，年(nian)底開盤，可以(yi)有效地(di)(di)實現當年(nian)的(de)(de)(de)銷售規模，因此(ci)房企更加(jia)渴望在年(nian)初(chu)拿(na)地(di)(di)。與之(zhi)相對應，政府也會(hui)在年(nian)初(chu)出讓更加(jia)優質的(de)(de)(de)地(di)(di)塊。“兩集中”政策帶來4月部分試點城市集中進行首輪土地(di)(di)掛牌，較后兩輪掛牌土地(di)(di)而言，首輪掛牌土地(di)(di)條(tiao)件可能更加(jia)優質，也帶來新推土地(di)(di)樓面均價的(de)(de)(de)上漲(zhang)。

　　一線城市土地溢價率最低

　　在(zai)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)方面(mian)，4月一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成(cheng)交(jiao)(jiao)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)43宗，成(cheng)交(jiao)(jiao)樓(lou)面(mian)均(jun)(jun)(jun)價11300.21元(yuan)/平，平均(jun)(jun)(jun)溢價率11.71%，除北(bei)京有1宗成(cheng)交(jiao)(jiao)之外，其余均(jun)(jun)(jun)位(wei)于(yu)進行首(shou)輪土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)集中交(jiao)(jiao)易的廣州(zhou)；二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成(cheng)交(jiao)(jiao)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)363宗，成(cheng)交(jiao)(jiao)樓(lou)面(mian)均(jun)(jun)(jun)價5328.67元(yuan)/平方米(mi)，平均(jun)(jun)(jun)溢價率25.30%；三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)成(cheng)交(jiao)(jiao)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)1170宗，成(cheng)交(jiao)(jiao)樓(lou)面(mian)均(jun)(jun)(jun)價2977.06元(yuan)/平方米(mi)，平均(jun)(jun)(jun)溢價率33.59%。整體(ti)來看(kan)，一(yi)二三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)4月共(gong)出(chu)讓土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)1576宗，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)出(chu)讓金合計(ji)5438.04億元(yuan)。

　　從(cong)土地(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)溢(yi)價率(lv)來(lai)看，一(yi)線城市(shi)土地(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)溢(yi)價率(lv)最低，為11.71%，三四(si)線城市(shi)土地(di)(di)成(cheng)交(jiao)(jiao)溢(yi)價率(lv)最高，為33.59%。

　　李宇(yu)嘉認為，一(yi)線(xian)城市土地(di)溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)最低，是因為去年一(yi)線(xian)城市誕生了很多(duo)高價(jia)(jia)(jia)地(di)塊(kuai)。如(ru)去年3月10日(ri)，廣(guang)州(zhou)城投以23.57億元(yuan)(yuan)總價(jia)(jia)(jia)收(shou)獲越秀區(qu)一(yi)宗地(di)塊(kuai)，成(cheng)交樓面價(jia)(jia)(jia)近6.46萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米，成(cheng)為廣(guang)州(zhou)新單價(jia)(jia)(jia)地(di)王。再如(ru)去年5月，北京(jing)分鐘寺L-39地(di)塊(kuai)成(cheng)交樓面價(jia)(jia)(jia)破7.6萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方米，溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)42.08%，總價(jia)(jia)(jia)42億元(yuan)(yuan)。而今(jin)年一(yi)線(xian)城市均實行(xing)“兩集(ji)中”政(zheng)策，4月進行(xing)首(shou)輪(lun)土地(di)出讓(rang)的廣(guang)州(zhou)設置(zhi)了地(di)價(jia)(jia)(jia)上限，限制地(di)價(jia)(jia)(jia)上漲，因而一(yi)線(xian)城市土地(di)成(cheng)交溢價(jia)(jia)(jia)率(lv)(lv)相對較低。

　　二三四線(xian)城(cheng)市對地(di)價(jia)(jia)的限制并(bing)不如(ru)一線(xian)城(cheng)市嚴格，因而整體(ti)土(tu)地(di)成(cheng)交溢價(jia)(jia)率高(gao)于一線(xian)城(cheng)市。如(ru)4月進行首輪土(tu)地(di)集(ji)中出讓的重慶(qing)(qing)對20宗熱門地(di)塊進行付(fu)款要(yao)求設定，即要(yao)求地(di)塊溢價(jia)(jia)率達(da)50%，則(ze)該地(di)塊出讓價(jia)(jia)款支(zhi)付(fu)時間將在原有時間的基礎上減半。此前有重慶(qing)(qing)本土(tu)品牌房企市場(chang)研究人士(shi)告訴記(ji)者，由于重慶(qing)(qing)地(di)價(jia)(jia)較低，溢價(jia)(jia)率超50%后的付(fu)款節(jie)奏對大房企而言并(bing)無(wu)太大壓力。

　　李宇(yu)嘉指(zhi)出，市場看好(hao)三四(si)線城(cheng)(cheng)市，尤其是(shi)位于(yu)都市圈中的(de)三四(si)線城(cheng)(cheng)市，再加上(shang)一線城(cheng)(cheng)市市場熱(re)度下滑，調控嚴格，資金信貸額度緊(jin)縮，開發(fa)商開始轉戰三四(si)線城(cheng)(cheng)市，因而帶來三四(si)線城(cheng)(cheng)市土地成交溢價率的(de)上(shang)升。

　　潘浩認為，一(yi)線(xian)、二(er)線(xian)和三四線(xian)城(cheng)市(shi)土地(di)成交溢(yi)價率(lv)的(de)差異，也(ye)是(shi)今年“解決大城(cheng)市(shi)住房突(tu)出問題”“穩(wen)(wen)地(di)價、穩(wen)(wen)房價、穩(wen)(wen)預期”的(de)政策要(yao)求兩相疊加的(de)結果(guo)。

　　“整體(ti)來看，大城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)地產(chan)調控壓力更大一些，所以從土地端控制地價漲幅就非常有(you)必要(yao)了。”潘浩(hao)說。

　　潘浩指出，溢價率(lv)(lv)(lv)反(fan)映的(de)(de)(de)是(shi)開發商的(de)(de)(de)參與(yu)熱情(qing)。二三(san)四線城(cheng)(cheng)市，尤其(qi)是(shi)三(san)四線城(cheng)(cheng)市土(tu)(tu)地(di)溢價率(lv)(lv)(lv)的(de)(de)(de)上漲，也反(fan)映出開發商在下沉市場拿地(di)熱情(qing)的(de)(de)(de)增加。與(yu)去年(nian)同期相比，4月二線城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)成交溢價率(lv)(lv)(lv)上升9.24個(ge)百分(fen)點，三(san)四線城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)成交溢價率(lv)(lv)(lv)上升12.62個(ge)百分(fen)點。

　　李宇嘉指出，去(qu)年(nian)三四(si)線樓市(shi)整體延續(xu)2019年(nian)以來(lai)市(shi)場下滑趨勢，土(tu)地流拍(pai)率高。21世紀經濟報道記(ji)者注意到(dao)，與去(qu)年(nian)同(tong)期相比，今年(nian)1-4月三四(si)線城市(shi)土(tu)地流拍(pai)宗(zong)數從1401宗(zong)，減少到(dao)794宗(zong)。