蒙眼(yan)狂奔式加碼投資(zi)，債(zhai)務違約(yue)牽一發動全身，千(qian)億元量級房(fang)企(qi)深陷資(zi)金鏈困局，已不是孤案。在“三道紅線”等融(rong)資(zi)政策趨緊的強(qiang)壓下，房(fang)企(qi)整體融(rong)資(zi)規模正在緊縮(suo)，不少房(fang)企(qi)都在尋求表外融(rong)資(zi)渠(qu)道，但這同樣受到了(le)監管層的關注。

　　據同策研究(jiu)院(yuan)監(jian)測數據顯示(shi)，2021年(nian)5月份，40家典型上市房企共完成融(rong)資(zi)440.91億元，環比下(xia)降28.48%，同比下(xia)滑(hua)27.40%。總體來看，在當前的融(rong)資(zi)環境下(xia)，“找錢(qian)”很(hen)難(nan)，找到低(di)成本(ben)資(zi)金更難(nan)。

　　“監管政(zheng)策環境趨緊、資(zi)金(jin)需求前置(zhi)，境內滬深交(jiao)易所(suo)于(yu)5月份大批量(liang)終止(zhi)ABS項目等多重因(yin)素，造成(cheng)5月份房(fang)企(qi)(qi)融(rong)資(zi)規模(mo)驟(zou)降。”貝殼(ke)研究(jiu)院(yuan)高級分析師潘浩向《證券日(ri)報(bao)》記者表示(shi)，在房(fang)企(qi)(qi)融(rong)資(zi)渠道整體(ti)收緊環境下，一(yi)些非(fei)標類(lei)融(rong)資(zi)將(jiang)成(cheng)為(wei)重點監管的對象(xiang)。不(bu)同(tong)陣營、不(bu)同(tong)體(ti)質(zhi)的房(fang)企(qi)(qi)在融(rong)資(zi)成(cheng)本上分化將(jiang)會(hui)加劇，融(rong)資(zi)市場(chang)對中小型房(fang)企(qi)(qi)的友好(hao)度或將(jiang)進一(yi)步(bu)下降。

　　部分涉房ABS融資被叫停

　　“房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)融(rong)資(zi)(zi)驟降(jiang)是(shi)(shi)多方因素共同作(zuo)用造成的(de)，一(yi)(yi)是(shi)(shi)監(jian)管政策環境(jing)趨(qu)緊，‘三道紅線’制(zhi)約(yue)下，房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)對自身負債(zhai)增速(su)有一(yi)(yi)定控制(zhi)；二(er)是(shi)(shi)資(zi)(zi)金需(xu)求(qiu)(qiu)前置，由于(yu)首批集中(zhong)供地(di)(di)主要(yao)集中(zhong)在4月份(fen)至5月份(fen)進行，房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)會(hui)提前部署(shu)資(zi)(zi)金調度(du)。而進入5月份(fen)后，由于(yu)該月需(xu)要(yao)償還到(dao)期(qi)債(zhai)務規模回(hui)落，房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)償債(zhai)遇短暫‘喘息期(qi)’，融(rong)資(zi)(zi)需(xu)求(qiu)(qiu)階(jie)段性放(fang)緩；三是(shi)(shi)境(jing)外5月份(fen)美(mei)元債(zhai)收益多數下跌(die)，其(qi)中(zhong)地(di)(di)產債(zhai)跌(die)幅較大，這都影響到(dao)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)融(rong)資(zi)(zi)動作(zuo)。”潘浩(hao)向記(ji)者表示，此(ci)外，境(jing)內滬深交易所于(yu)5月份(fen)大批量終止ABS項目，其(qi)中(zhong)不乏(fa)涉房(fang)(fang)(fang)類(lei)項目，同時(shi)釋放(fang)出監(jian)管進一(yi)(yi)步趨(qu)緊氣氛，房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)發(fa)債(zhai)審批時(shi)間將被延長，預期(qi)將會(hui)影響當月以及后期(qi)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)境(jing)內的(de)發(fa)債(zhai)節奏。

　　不(bu)得(de)不(bu)說，在傳統(tong)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)長期受限(xian)的環境下，近年(nian)來不(bu)少房(fang)企都加大了供應鏈融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)等表外(wai)融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)渠(qu)道(dao)的籌錢規模，但此(ci)番多(duo)個涉房(fang)類ABS項(xiang)目被叫(jiao)停之后，更加劇了房(fang)企融(rong)(rong)(rong)(rong)資(zi)壓力。

　　“在‘三道紅線’強(qiang)壓下(xia)，不(bu)少房(fang)企都將目(mu)光轉(zhuan)向表外(wai)融資渠道，供應鏈融資逐漸成為房(fang)企獲取資金(jin)的重(zhong)要來源之一(yi)。”同(tong)策研究院(yuan)黃鈺騁認為，但5月(yue)份監管力度(du)不(bu)斷加壓，讓表外(wai)負債無(wu)所遁形。

　　據中(zhong)指研究院監(jian)測，2021年第一季度(du)，房(fang)地(di)產(chan)(chan)行業資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券化產(chan)(chan)品(pin)共(gong)發行160支，總(zong)發行規模975.97億元(yuan)(yuan)，同比上升65.14%。其中(zhong)，有107支供(gong)應(ying)鏈(lian)(lian)ABS產(chan)(chan)品(pin)，規模達575.33億元(yuan)(yuan)，占比59.0%。但資產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)券化融(rong)資，特別是供(gong)應(ying)鏈(lian)(lian)ABS產(chan)(chan)品(pin)的(de)快速增長(chang)，引起了監(jian)管(guan)(guan)層注(zhu)意(yi)，5月初(chu)，基(ji)(ji)金(jin)業協會近期叫停(ting)基(ji)(ji)金(jin)子公司(si)備案房(fang)地(di)產(chan)(chan)供(gong)應(ying)鏈(lian)(lian)類產(chan)(chan)品(pin)，加大房(fang)地(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)監(jian)管(guan)(guan)及防風(feng)險力度(du)。

　　受此影(ying)響，陽光城(cheng)、金科股份等(deng)公司均未發行計(ji)劃中的(de)供應鏈類(lei)產(chan)品(pin)和資管(guan)類(lei)產(chan)品(pin)。6月(yue)初，又一上市(shi)房企3.9億元購房尾款ABS發行“終(zhong)止”，預計(ji)6月(yue)份將保持對ABS類(lei)融資的(de)監管(guan)力度。

　　黃鈺(yu)騁認為，這(zhe)或(huo)將倒逼房企縮短回款周期(qi)，增強運營能力，多元發展以應對(dui)(dui)融資(zi)(zi)困(kun)境。比如，5月份房企股(gu)權融資(zi)(zi)占(zhan)比略有(you)回升，主要原因是雅樂居集團(tuan)的附屬公司(si)雅生活智慧城市服(fu)務(wu)股(gu)份有(you)限(xian)公司(si)配售新H股(gu)。當前房企股(gu)權融資(zi)(zi)相(xiang)對(dui)(dui)受限(xian)較小(xiao)，其地位極(ji)有(you)可能在未(wei)來凸顯，未(wei)來或(huo)將迎來又一輪分拆上(shang)市熱潮。

　　強促銷緩拿地保現金流

　　對于未來地產行(xing)業融資環(huan)境(jing)的(de)預期(qi)，中指研究(jiu)院企業研究(jiu)副總監(jian)劉水向(xiang)《證券日報》記者表示(shi)，融資環(huan)境(jing)持續收緊，渠道限制越來越多，開發商(shang)資金鏈(lian)將會持續偏(pian)緊。在這(zhe)種大趨勢下，保障現金流充裕是(shi)重要任務。

　　在劉水(shui)看來(lai)，一是(shi)加大促(cu)銷，加快銷售回款；二是(shi)謹慎拿地(di)，放(fang)緩拿地(di)節奏；三是(shi)開拓新的融資渠道，比(bi)如綠(lv)色(se)債券融資。他(ta)表示，據中指(zhi)院監測，2021年一季(ji)度(du)房(fang)地(di)產綠(lv)色(se)債券發行(xing)規模約為153.0億(yi)(yi)元，占(zhan)2020年房(fang)地(di)產綠(lv)色(se)債券規模296.8億(yi)(yi)元發行(xing)量的51.5%，房(fang)地(di)產綠(lv)色(se)金融發展迅(xun)速。

　　“一方面，各房(fang)企(qi)積極(ji)拓寬融資(zi)(zi)渠道，把握融資(zi)(zi)窗口，加(jia)強融資(zi)(zi)合作。”諸葛找房(fang)數據研究中心分析(xi)師(shi)陳霄向《證(zheng)券日報》記者表(biao)示，另一方面，企(qi)業(ye)拿地節奏放緩，可用部分長期貸款替代短期貸款，減輕短期還(huan)款壓力，保證(zheng)較強的(de)資(zi)(zi)金流動(dong)性。同時，房(fang)企(qi)要加(jia)大(da)營銷力度，加(jia)速銷售回款。

　　“目(mu)前(qian)房(fang)企(qi)最常(chang)見保證現金流(liu)的方式是加強銷售回款率，這種‘開源(yuan)’的方式較為積極，同時也會(hui)采用減少(shao)拿地、調整新開工節(jie)奏，項目(mu)減配、降低管理、銷售費用等‘節(jie)流(liu)’的方式。” 潘浩表示。