在中央及地(di)方調(diao)控政策持續加碼影(ying)響下，前三(san)季度(du)(du)全國樓市逐步(bu)回歸(gui)理性。三(san)季度(du)(du)新房、二手房價格漲(zhang)幅(fu)進一步(bu)趨穩，土地(di)市場(chang)明顯(xian)降溫，溢價率下滑明顯(xian)。機構預(yu)測，四季度(du)(du)房地(di)產(chan)調(diao)控依(yi)然偏嚴，短期仍將面臨(lin)調(diao)整壓力。

　　房價漲幅進一步趨穩

　　中國指數研究院最近公布的(de)百(bai)城(cheng)價(jia)格指數顯示，前三季度(du)全(quan)國百(bai)城(cheng)新建住宅(zhai)價(jia)格累計漲幅(fu)較(jiao)去年同期收(shou)(shou)窄(zhai)(zhai)(zhai)0.05個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)(dian)至(zhi)(zhi)2.41%。其(qi)中，三季度(du)價(jia)格漲幅(fu)較(jiao)二季度(du)收(shou)(shou)窄(zhai)(zhai)(zhai)0.22個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)(dian)，較(jiao)去年同期收(shou)(shou)窄(zhai)(zhai)(zhai)0.48個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)(dian)。9月，百(bai)城(cheng)新建住宅(zhai)均價(jia)為16175元(yuan)/平方(fang)米，同比(bi)上漲3.40%，較(jiao)上月收(shou)(shou)窄(zhai)(zhai)(zhai)0.11個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)(dian)；環比(bi)上漲0.14%，較(jiao)上月收(shou)(shou)窄(zhai)(zhai)(zhai)0.06個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)(dian)。百(bai)城(cheng)中環比(bi)下跌的(de)城(cheng)市數量增(zeng)加3個(ge)(ge)至(zhi)(zhi)33個(ge)(ge)。

　　相比之下(xia)，二(er)手(shou)房市場降溫(wen)跡象更為明顯。三季(ji)度(du)，百(bai)城(cheng)(cheng)二(er)手(shou)住宅價格(ge)(ge)同(tong)比上(shang)漲(zhang)0.91%，漲(zhang)幅(fu)較二(er)季(ji)度(du)收窄0.58個(ge)百(bai)分點。同(tong)時(shi)，9月(yue)百(bai)城(cheng)(cheng)二(er)手(shou)住宅連續5個(ge)月(yue)收窄，且收窄幅(fu)度(du)呈擴大趨勢。此外，價格(ge)(ge)環比下(xia)跌(die)的城(cheng)(cheng)市數(shu)量(liang)增(zeng)加13個(ge)至(zhi)43個(ge)，下(xia)跌(die)城(cheng)(cheng)市數(shu)量(liang)為年內最(zui)高。

　　業內人士表示，三季度全國熱點城市(shi)二(er)(er)手房(fang)市(shi)場(chang)調控持續收緊(jin)，“二(er)(er)手房(fang)指(zhi)導(dao)價(jia)”“信貸收緊(jin)”等調控政策不斷加(jia)碼，導(dao)致(zhi)二(er)(er)手房(fang)市(shi)場(chang)價(jia)格持續下跌，預(yu)計后(hou)續將保持穩中微跌走勢。

　　成交規模繼續下滑

　　據(ju)中指數據(ju)初步統計(ji)，三季度50個重(zhong)點城市商品住宅成交(jiao)面積同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降約18%，整體成交(jiao)規模低(di)于(yu)近5年(nian)同(tong)期(qi)平(ping)均水平(ping)。其中，9月重(zhong)點城市商品住宅成交(jiao)面積環比(bi)下(xia)(xia)降5.6%，同(tong)比(bi)下(xia)(xia)降24.6%。

　　從各(ge)梯隊(dui)城市(shi)(shi)(shi)來看，三(san)季(ji)度，一線(xian)、二線(xian)和(he)三(san)線(xian)代(dai)(dai)(dai)表(biao)城市(shi)(shi)(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)成交(jiao)(jiao)面積同比均(jun)下(xia)降。其中，三(san)線(xian)代(dai)(dai)(dai)表(biao)城市(shi)(shi)(shi)同比降幅最大，為31.3%。分區(qu)域看，三(san)季(ji)度，珠三(san)角代(dai)(dai)(dai)表(biao)城市(shi)(shi)(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)成交(jiao)(jiao)面積同比下(xia)降43%，較2019年同期下(xia)降16%；長三(san)角代(dai)(dai)(dai)表(biao)城市(shi)(shi)(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)成交(jiao)(jiao)面積同比下(xia)降7%。

　　近期房企(qi)銷售額持(chi)續下(xia)滑(hua)也與此相佐證。易居研究院數據顯示(shi)，9月，TOP30房企(qi)單月銷售金(jin)額為(wei)5677億元(yuan)，環(huan)比(bi)下(xia)降8%，同比(bi)下(xia)降35%，同環(huan)比(bi)降幅(fu)有(you)所擴(kuo)大(da)。從企(qi)業(ye)表現(xian)看，9月銷售金(jin)額同環(huan)比(bi)上升的企(qi)業(ye)僅有(you)綠城(cheng)、陽光城(cheng)。

　　土地市場降溫明顯

　　截至9月底，全國已有廣州(zhou)、深圳、成都、蘇(su)州(zhou)、沈陽(yang)等15個重(zhong)點(dian)城市(shi)完成第(di)(di)(di)二(er)批次土地集(ji)中(zhong)出(chu)讓(rang)。中(zhong)信建投證券研報(bao)數據顯示，15個重(zhong)點(dian)城市(shi)第(di)(di)(di)二(er)輪集(ji)中(zhong)土地拍(pai)賣的平(ping)均(jun)溢(yi)價率為4.9%，較首(shou)批22城16.8%的平(ping)均(jun)溢(yi)價率減少11.9個百分點(dian)。此外，第(di)(di)(di)二(er)輪掛(gua)牌土地共700宗，流拍(pai)及中(zhong)止交(jiao)易(yi)數量達(da)206宗，流拍(pai)及中(zhong)止交(jiao)易(yi)率達(da)到29.4%。

　　中信建投(tou)研報顯示(shi)，上(shang)半年(nian)房(fang)地產行業整體結(jie)算(suan)毛利率(lv)和歸母凈利率(lv)均下(xia)滑，同時(shi)房(fang)企(qi)的融(rong)資環境并不(bu)樂(le)觀，因此下(xia)半年(nian)房(fang)企(qi)投(tou)資普遍趨于(yu)謹(jin)慎，大部(bu)分(fen)企(qi)業拿(na)地策略較(jiao)為謹(jin)慎，僅部(bu)分(fen)規模房(fang)企(qi)表(biao)現較(jiao)為積極。

　　從全(quan)國(guo)(guo)情況看，根據中指(zhi)院數據，三季度全(quan)國(guo)(guo)300城住宅(zhai)用地(di)共成(cheng)交1.6億(yi)平方米(mi)，同(tong)比下降(jiang)46.9%，土地(di)出讓金為8623億(yi)元，同(tong)比下降(jiang)36.6%。

　　機構預測，最(zui)近央行(xing)在季度(du)(du)例(li)會上提出(chu)“維(wei)護房地產市場(chang)的健康發展，維(wei)護住房消費者的合法權益”，釋(shi)放出(chu)四季度(du)(du)信貸政(zheng)策可(ke)能(neng)有(you)微(wei)調(diao)的信號(hao)，將(jiang)對穩定(ding)市場(chang)預期(qi)和提振市場(chang)信心起到積極作用(yong)。但整體(ti)看(kan)，政(zheng)策環境仍較為嚴格(ge)，短期(qi)市場(chang)仍面臨調(diao)整壓(ya)力。