李宇嘉（廣東省住房(fang)政策(ce)研究中心首席研究員）

　　剛剛過(guo)去的(de)國(guo)(guo)(guo)(guo)慶(qing)“黃金周”，樓(lou)市(shi)延續了9月下行(xing)的(de)態勢(shi)。根據(ju)中指(zhi)數據(ju)CREIS，今年(nian)“國(guo)(guo)(guo)(guo)慶(qing)”期(qi)(qi)間（10月1日(ri)-7日(ri)），重點監測的(de)15個城(cheng)市(shi)新房(fang)成交面(mian)積較去年(nian)同期(qi)(qi)下降(jiang)33%。其中，4個一線城(cheng)市(shi)新房(fang)成交42.19萬平(ping)方(fang)米，與去年(nian)國(guo)(guo)(guo)(guo)慶(qing)基本持(chi)平(ping)，11個代(dai)表性的(de)二線和三(san)四線部分城(cheng)市(shi)新房(fang)市(shi)場降(jiang)溫明顯，國(guo)(guo)(guo)(guo)慶(qing)期(qi)(qi)間新房(fang)成交35.32萬平(ping)方(fang)米，同比下降(jiang)43%。

　　整體(ti)來(lai)看，2021年國慶假期(qi)樓市熱度繼續(xu)減弱(ruo)，一方(fang)面受到今年以(yi)來(lai)熱點城(cheng)市在調控(kong)政策上不斷“打補丁、補漏洞”的影(ying)響(xiang)，比如限(xian)售、二手(shou)房(fang)再交易增值稅免征期(qi)“2改5”、二手(shou)房(fang)參考價(jia)、限(xian)制(zhi)預售證發(fa)放、限(xian)價(jia)管制(zhi)等(deng)，或(huo)限(xian)制(zhi)需(xu)(xu)求，或(huo)增加交易摩擦(ca)，客觀上導致需(xu)(xu)求下滑；另一方(fang)面，部分開發(fa)商陷入債務(wu)困境，新房(fang)促銷范圍和(he)力(li)度擴大，市場(chang)預期(qi)下滑，影(ying)響(xiang)了購房(fang)熱情。

　　另外(wai)，熱點城(cheng)市(shi)(shi)“賣(mai)一(yi)買(mai)一(yi)”的換(huan)房需(xu)(xu)求(qiu)占比很大，但受到(dao)信貸(dai)(dai)條件緊張，貸(dai)(dai)款額度(du)收縮、利率上浮、審(shen)批(pi)冗長(chang)，很多銀行甚(shen)至停貸(dai)(dai)等沖擊，需(xu)(xu)求(qiu)實現的周(zhou)期人為拉長(chang)，也導致(zhi)市(shi)(shi)場熱度(du)下降(jiang)。整個國慶(qing)假(jia)期，各種各樣的降(jiang)價(jia)促銷是樓市(shi)(shi)的主旋律。比如(ru)，鄭州、青(qing)島(dao)、濟南(nan)等重(zhong)點二三線城(cheng)市(shi)(shi)。

　　不過，如(ru)(ru)果考慮到(dao)去年(nian)國慶期(qi)間樓市整體(ti)熱(re)度在(zai)(zai)歷史最高位，而今年(nian)調(diao)控抑制和信(xin)貸(dai)緊縮的(de)(de)力度又史無前(qian)例地(di)大，代表(biao)性(xing)城市還能(neng)保持如(ru)(ru)此業(ye)績，我們認為樓市需求(qiu)端(duan)(duan)的(de)(de)韌性(xing)很(hen)足(zu)。目(mu)前(qian)來(lai)看，樓市只(zhi)是(shi)在(zai)(zai)供(gong)給端(duan)(duan)出(chu)了一(yi)(yi)些風險事件，熱(re)點城市的(de)(de)需求(qiu)端(duan)(duan)還是(shi)相(xiang)對穩(wen)定的(de)(de)，開發商(shang)如(ru)(ru)果定價合理、“真實降價”，一(yi)(yi)般都會取得較好的(de)(de)業(ye)績，這在(zai)(zai)國慶黃金周(zhou)體(ti)現(xian)得很(hen)明顯。

　　比(bi)如(ru)，一(yi)線城市(shi)的廣(guang)州(zhou)(zhou)、深圳，只(zhi)要是(shi)熱門置(zhi)業(ye)區域（比(bi)如(ru)深圳寶安、廣(guang)州(zhou)(zhou)黃埔(pu)和南沙）的項(xiang)目(mu)(mu)，如(ru)果(guo)定價合理，或(huo)者(zhe)比(bi)上(shang)一(yi)期有優惠，或(huo)者(zhe)比(bi)周邊(bian)二手房價格低，就能(neng)夠獲得(de)不錯的銷售業(ye)績。再比(bi)如(ru)，近期上(shang)海很多在售項(xiang)目(mu)(mu)在認籌階段就觸及(ji)積(ji)分搖號，并不擔心客源，6個純新項(xiang)目(mu)(mu)在“十(shi)一(yi)”推盤，浦東(dong)新區、靜安區有項(xiang)目(mu)(mu)甚(shen)至關閉樣板(ban)房，彰顯前期認購客戶多。

　　在其他熱點城市(shi)，如果新盤(pan)的價格折扣(kou)力度比較大、開發(fa)商舍得(de)“割肉”，都(dou)取得(de)了不錯的銷(xiao)售業績。這(zhe)(zhe)說明，某區域樓盤(pan)定價一旦比周邊低，就(jiu)會(hui)帶來需求釋放。這(zhe)(zhe)主(zhu)要(yao)是由于，近(jin)年來熱點城市(shi)人(ren)口(kou)(kou)流(liu)入規模(mo)大、外(wai)來人(ren)口(kou)(kou)多，需求基礎比較扎實，換房需求也比較集中。一旦市(shi)場看到切實的讓(rang)利空間，加上近(jin)期金融緊縮(suo)有所緩和，累(lei)積的需求就(jiu)會(hui)迅速入市(shi)。

　　比如，中部某熱(re)點二線城市(shi)，前期棚改規模太大(da)，新房供(gong)應和二手房掛牌量很大(da)，加上洪災(zai)和疫情的影響(xiang)，在(zai)售(shou)(shou)(shou)新盤優(you)(you)惠(hui)(hui)力度較大(da)，價格讓利10%左右的比比皆是，對(dui)銷售(shou)(shou)(shou)的帶(dai)動作用(yong)也比較明顯(xian)。當然，各個城市(shi)的優(you)(you)惠(hui)(hui)購(gou)房五花八門，特價房、專享折扣、車位抵用(yong)券(quan)、“老帶(dai)新”折扣、成交送物業費等。對(dui)非熱(re)點城市(shi)，特別是三四線來說，小(xiao)幅優(you)(you)惠(hui)(hui)很難帶(dai)來放量銷售(shou)(shou)(shou)。

　　另外，市場分化非常明(ming)顯。根據(ju)國家統計局(ju)的(de)(de)數據(ju)，目(mu)前(qian)還(huan)有四十多(duo)個城市新(xin)房價格(ge)環比上漲，說明(ming)市場冷熱(re)不均，熱(re)點(dian)板(ban)塊房價堅挺甚至有明(ming)顯上漲，特別是學位房概念(nian)的(de)(de)板(ban)塊、地鐵新(xin)開板(ban)塊、產城融(rong)合板(ban)塊等，這在(zai)各個熱(re)點(dian)城市都存在(zai)。這些區域(yu)前(qian)期出讓的(de)(de)地價比較高，項目(mu)定位也(ye)(ye)比較高端，很多(duo)針對(dui)換房需求(qiu)，適(shi)應性強、定價適(shi)當(dang)，也(ye)(ye)帶來了不錯的(de)(de)業績。

　　從(cong)國慶期(qi)間的(de)(de)樓(lou)市(shi)情況(kuang)來(lai)看(kan)，樓(lou)市(shi)的(de)(de)熱度整體(ti)還算不錯，弱于(yu)2020年(nian)同期(qi)水(shui)平，但好于(yu)2019年(nian)同期(qi)水(shui)平。對于(yu)未(wei)來(lai)的(de)(de)市(shi)場(chang)走勢，關鍵還是要看(kan)政(zheng)策(ce)面、資(zi)金(jin)面的(de)(de)變化，以及龍頭城市(shi)的(de)(de)走向。從(cong)政(zheng)策(ce)面來(lai)講，調(diao)控(kong)開(kai)始趨(qu)于(yu)穩定，部(bu)分城市(shi)基于(yu)“三穩”的(de)(de)訴(su)求，開(kai)始在“一城一策(ce)”上(shang)做文章，比如愈演愈烈(lie)的(de)(de)“限跌令”，比如下調(diao)二手住(zhu)房(fang)交易個人(ren)所得(de)稅核定征收的(de)(de)稅率。

　　從(cong)資金面(mian)看(kan)，信貸(dai)緊(jin)縮的局面(mian)有(you)所緩(huan)解。9月(yue)29日(ri)，央行(xing)和銀(yin)保(bao)監會(hui)召開房地(di)(di)產(chan)金融工作(zuo)座談會(hui)，住建部(bu)等相關部(bu)門(men)負責人及全國(guo)24家主要銀(yin)行(xing)的負責人參加(jia)會(hui)議。會(hui)議要求把“兩個維護”（“維護房地(di)(di)產(chan)市場的健(jian)康發(fa)展，維護住房消(xiao)費者(zhe)的合法權益”）細化為行(xing)動綱領。更(geng)早前的9月(yue)初(chu)，銀(yin)保(bao)監會(hui)提及“督促銀(yin)行(xing)在貸(dai)款首付比例、利率等方面(mian)對剛(gang)需群體進(jin)行(xing)差(cha)異化支持”。

　　這意味著，今年(nian)以來緊縮的(de)資金(jin)面有望(wang)得(de)到緩(huan)解(jie)，以確保剛需(xu)(xu)購(gou)房者能以較低的(de)利率、充足的(de)額度(du)、較短的(de)周期獲得(de)信貸(dai)資金(jin)，解(jie)決“資金(jin)緊縮、剛需(xu)(xu)受傷”的(de)局面。要(yao)注(zhu)意的(de)是，資金(jin)面緩(huan)解(jie)更(geng)有利于“賣一(yi)(yi)買一(yi)(yi)”的(de)換(huan)房需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)，促進供(gong)需(xu)(xu)兩旺，住房消費(fei)和流通率提高，保證市場(chang)一(yi)(yi)定(ding)的(de)溫度(du)，避免資金(jin)面太(tai)緊，需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)端(duan)受抑制(zhi)，供(gong)給端(duan)資金(jin)鏈壓力較大(da)，沖擊樓市基本面。

　　最(zui)后，看(kan)(kan)看(kan)(kan)指標性城市(shi)(shi)的(de)表現(xian)。根據諸葛找房(fang)數據，深(shen)圳“十一”期(qi)間新房(fang)成交較(jiao)去年(nian)同期(qi)上(shang)漲(zhang)163%，較(jiao)2019年(nian)同期(qi)上(shang)漲(zhang)202%。一方面(mian)(mian)，疫情管控較(jiao)為嚴格，導致深(shen)圳旅行出(chu)游受(shou)限(xian)，間接帶動購(gou)房(fang)需求(qiu)上(shang)漲(zhang)；另一方面(mian)(mian)，近期(qi)有大量定(ding)價(jia)合理、區(qu)位較(jiao)優的(de)新盤集中上(shang)市(shi)(shi)；同時，資金面(mian)(mian)緩(huan)和、第二輪供(gong)地(di)未出(chu)現(xian)明顯流(liu)拍，也利好市(shi)(shi)場預期(qi)。綜(zong)合來看(kan)(kan)，四季度(du)熱(re)點城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)有望在低位徘徊(huai)，年(nian)底可能(neng)出(chu)現(xian)小幅(fu)翹尾行情，低位穩(wen)定(ding)是(shi)大概率，不太可能(neng)明顯反彈。