王麗新

　　一場座談會后(hou)，五大(da)(da)全(quan)國(guo)性資產(chan)管理公司（AMC）中(zhong)三家已有動作。繼中(zhong)國(guo)信達兩位(wei)高層入駐(zhu)恒(heng)大(da)(da)風(feng)險化解(jie)委員會、中(zhong)國(guo)東方發(fa)債(zhai)100億(yi)(yi)元后(hou)，3月16日，中(zhong)國(guo)長城發(fa)行100億(yi)(yi)元金融債(zhai)券再度引發(fa)熱(re)議，后(hou)兩者募資皆用于房地(di)產(chan)行業風(feng)險化解(jie)。

　　同日，市場層(ceng)面釋放新信號：不計入“三道紅線(xian)”的(de)各渠道地產并購類融資額(e)度已(yi)超(chao)過(guo)1500億元。過(guo)去，盲目并購給房地產開發商(shang)埋下的(de)隱患(huan)猶在，行業基本面尚(shang)未(wei)恢復，高信用房企擴規模已(yi)偏向理(li)性(xing)且謹慎(shen)。

　　缺(que)乏(fa)厘(li)清復(fu)雜(za)債務關系經驗、難(nan)以協商債權(quan)人和解、公開市場(chang)拍地價(jia)格不高(gao)等多重因素下(xia)，高(gao)信用國資地產(chan)商亦不會輕易(yi)收(shou)并(bing)購。6天前越(yue)秀地產(chan)董事長(chang)林昭遠一(yi)語道(dao)破關鍵：“錢不是問題，重點看并(bing)購標的質量”。

　　由此(ci)不(bu)難看(kan)出，目前，看(kan)似引(yin)活水(shui)入池，“并購(gou)潮”已蓄勢待發，而(er)實則持幣(bi)機構(gou)中觀望(wang)者居多，需“前線部隊”進場(chang)(chang)精準拆彈。如此(ci)格(ge)局下，AMC進場(chang)(chang)參與(yu)房(fang)企化債，必要(yao)性(xing)不(bu)容(rong)置疑。但與(yu)此(ci)前承接不(bu)良(liang)資產再處(chu)置不(bu)同(tong)，此(ci)次AMC進場(chang)(chang)，關注的是項(xiang)目并購(gou)及相關金融中介服務，這意(yi)味著將風險資產處(chu)置關口前移，實現如下作用(yong)：

　　一是(shi)AMC進場后，可(ke)以注入新資(zi)金(jin)。從(cong)操作路(lu)徑和過(guo)往不良資(zi)產(chan)處(chu)置經驗(yan)來看， AMC以財務顧問(wen)角色處(chu)置風險(xian)資(zi)產(chan)，化債(zhai)進程慢(man)；若作為投資(zi)方，因其本身地產(chan)經營經驗(yan)少，直接收購房(fang)企概率較(jiao)小，從(cong)金(jin)融(rong)機構(gou)手中收購房(fang)企債(zhai)務和風險(xian)資(zi)產(chan)的可(ke)能性(xing)更高。

　　而(er)收購債務所需(xu)資(zi)金(jin)除了(le)自有(you)資(zi)金(jin)外，可能還需(xu)要政策(ce)支持，即當下所見的AMC發行(xing)(xing)金(jin)融(rong)債券，或者按照(zhao)市場化原則聯合產業(ye)資(zi)本共同參與，這都為地(di)產行(xing)(xing)業(ye)擴大了(le)資(zi)金(jin)渠道。有(you)“新糧”在手，可加快風險資(zi)產的處(chu)置速度。

　　二(er)是引(yin)入AMC后(hou)，有(you)利(li)于穩定資(zi)產(chan)價格。當下地產(chan)“并購(gou)潮”未(wei)起(qi)的(de)背后(hou)或有(you)兩(liang)類原因：一是房企之間交易，買方話語權(quan)(quan)高，出險(xian)房企四折叫(jiao)賣資(zi)產(chan)已現，使(shi)得資(zi)產(chan)價格偏離(li)公允(yun)價值，其(qi)后(hou)果(guo)可能是資(zi)不抵債；二(er)是過去部分地產(chan)商(shang)利(li)用明股(gu)實債等手段粉飾報表，導致風險(xian)資(zi)產(chan)債權(quan)(quan)債務關系復雜，多方債權(quan)(quan)人爭議大，要(yao)求(qiu)不統一，買方難以協調處理。

　　AMC入(ru)場后，可以成(cheng)為(wei)單(dan)一(yi)友好債權人(ren)(ren)，“處置(zhi)為(wei)主、微利為(wei)輔”思路下(xia)，可穩(wen)住(zhu)資產價格，協商債權人(ren)(ren)打(da)折，打(da)破并(bing)購(gou)僵局之余，起到穩(wen)定器的(de)作用。

　　三是AMC參(can)與后(hou)(hou)，有助于加快風(feng)險項目流動性，保交樓穩銷售(shou)。AMC處(chu)置不良資產(chan)經驗(yan)豐富，收購債務及風(feng)險資產(chan)后(hou)(hou)，可(ke)以憑(ping)借自身金融牌照優勢整合(he)各種金融資源(yuan)注入資金。然后(hou)(hou)，再(zai)尋找(zhao)高(gao)信用(yong)房(fang)(fang)企(qi)(qi)或者代建(jian)企(qi)(qi)業合(he)作，讓出險房(fang)(fang)企(qi)(qi)的未完(wan)工(gong)項目完(wan)成后(hou)(hou)續開發，甚至可(ke)將多種業態(tai)納入收購資產(chan)包(bao)，切斷與出險房(fang)(fang)企(qi)(qi)關聯。

　　簡而言之(zhi)，AMC可更好(hao)地協調(diao)上(shang)下游、買賣(mai)家和政府(fu)資源，加快項目(mu)釋放流動性，保障(zhang)交付，穩住居民購房信心。

　　化解(jie)房地產行(xing)業(ye)風險(xian)是一個系統性工程，接(jie)下來AMC參(can)與(yu)程度或更深，銀行(xing)和信托資(zi)產保全部也有處置能力，高信用房企發行(xing)并購貸亦可盤(pan)活風險(xian)資(zi)產。但(dan)更重要(yao)的是，要(yao)讓(rang)供給側(ce)調整(zheng)(zheng)和需求側(ce)調整(zheng)(zheng)保持(chi)適配度，引(yin)導房地產資(zi)金進入良(liang)性循環狀態，為(wei)整(zheng)(zheng)個行(xing)業(ye)紓(shu)困贏得時間(jian)(jian)和空間(jian)(jian)，讓(rang)房地產為(wei)穩定宏觀經(jing)濟(ji)大盤(pan)發揮積極作用。