加快發展(zhan)(zhan)長租房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場，推進保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)住房(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)，是房(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場的一項重(zhong)要任務。但是，僅(jin)僅(jin)依(yi)靠(kao)政府或者銀行(xing)信貸(dai)不足(zu)以支撐大(da)規模的保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)住房(fang)(fang)(fang)建(jian)設(she)。保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)租賃住房(fang)(fang)(fang)REITs這(zhe)個市(shi)(shi)場化的金融產(chan)品迎來發展(zhan)(zhan)“風口”，以支持保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)租賃住房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場穩定健康發展(zhan)(zhan)。

　　首批保租房REITs試點落地

　　2020年，我(wo)國住房(fang)租賃市(shi)場(chang)(chang)服務人口數量已突破2億人。對(dui)于我(wo)國保障(zhang)(zhang)性住房(fang)建設而言，一個以(yi)(yi)人民為中心、以(yi)(yi)市(shi)場(chang)(chang)化為導向、以(yi)(yi)風險(xian)可控為前(qian)提(ti)的(de)多層次(ci)、廣覆蓋(gai)、風險(xian)可控、業務可持續的(de)保障(zhang)(zhang)性租賃住房(fang)金融服務體系必不可少。其(qi)中，體現保障(zhang)(zhang)性租賃住房(fang)融資需求特點(dian)的(de)保租房(fang)公(gong)募REITs備受(shou)市(shi)場(chang)(chang)關注。

　　7月11日(ri)和7月14日(ri)，國(guo)內首批(pi)兩單(dan)保租房REITs：紅土創新深圳(zhen)人才(cai)安(an)居REITs、中金廈門安(an)居REITs均(jun)獲交(jiao)易所通過。

　　首批保(bao)(bao)(bao)障(zhang)性租賃(lin)住(zhu)(zhu)房REITs試點(dian)項目落地(di)，無(wu)論對(dui)(dui)保(bao)(bao)(bao)租房，還(huan)是對(dui)(dui)REITs，都是意義深遠的(de)標志性事件。業內人士(shi)表示，過去，由于項目回報周期長，資金(jin)(jin)沉淀(dian)壓力(li)大，且租金(jin)(jin)回報率相對(dui)(dui)略低，房企(qi)參(can)與保(bao)(bao)(bao)租房建設的(de)意愿(yuan)不強。首批保(bao)(bao)(bao)障(zhang)性租賃(lin)住(zhu)(zhu)房REITs試點(dian)項目落地(di)，打通了“投融管退”閉(bi)環，助力(li)保(bao)(bao)(bao)障(zhang)性租賃(lin)住(zhu)(zhu)房金(jin)(jin)融體系進一步完善(shan)。

　　2020年(nian)4月(yue)底，證監會(hui)、國家發(fa)改委聯合(he)發(fa)布(bu)了《關(guan)于推進(jin)基(ji)礎設施(shi)領(ling)域不動(dong)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)信托(tuo)基(ji)金REITs試(shi)(shi)點(dian)相關(guan)工(gong)作(zuo)的通知(zhi)》，正式啟(qi)動(dong)REITs試(shi)(shi)點(dian)。2021年(nian)6月(yue)，國家發(fa)改委發(fa)布(bu)《關(guan)于進(jin)一步做好基(ji)礎設施(shi)領(ling)域不動(dong)產(chan)投(tou)(tou)資(zi)信托(tuo)基(ji)金（REITs）試(shi)(shi)點(dian)工(gong)作(zuo)的通知(zhi)》將保障性租賃住房納(na)入試(shi)(shi)點(dian)范(fan)圍(wei)。

　　今年5月27日，證(zheng)監會(hui)、發(fa)(fa)改(gai)委聯合發(fa)(fa)布《關(guan)于規范(fan)(fan)做好保障(zhang)性租(zu)賃住房試點發(fa)(fa)行基礎設施(shi)領域不動(dong)產投(tou)資(zi)(zi)信托基金（REITs）有(you)關(guan)工作(zuo)的通知》，推動(dong)保租(zu)房REITs業務(wu)規范(fan)(fan)有(you)序開展。《通知》提到，鼓(gu)勵將(jiang)凈(jing)回收資(zi)(zi)金用于投(tou)向明確、條件成熟、短期(qi)內能夠形成有(you)效投(tou)資(zi)(zi)的新建項目，促(cu)進形成投(tou)資(zi)(zi)良性循環。

　　據不完全統計，截至7月17日，已有浙江、廣東(dong)、山東(dong)、上海、江西、湖(hu)南等12個省份(fen)在加快(kuai)發展(zhan)保(bao)障性租(zu)(zu)賃住房相關政(zheng)策中(zhong)明確(que)提出，支持開展(zhan)保(bao)障性租(zu)(zu)賃住房REITs試(shi)點。多地(di)政(zheng)府先后出臺支持政(zheng)策，這是積極落實國家關于加快(kuai)推進基礎設施公募REITs試(shi)點工作(zuo)的有關舉措(cuo)。

　　2021年，上海、南京、杭州(zhou)、深(shen)圳(zhen)等(deng)6座一二(er)線城市的(de)租(zu)賃住房(fang)用地(di)(di)成(cheng)交量(liang)在(zai)全(quan)部18個試點城市的(de)占比(bi)超過80%。專家(jia)預計，我國(guo)租(zu)賃住房(fang)REITs項目(mu)也將大量(liang)集中(zhong)于一二(er)線城市。目(mu)前落地(di)(di)的(de)兩單保租(zu)房(fang)REITs情況比(bi)較像，都是地(di)(di)方(fang)國(guo)有平臺主導、出讓用地(di)(di)。不過，實踐(jian)中(zhong)，各地(di)(di)保租(zu)房(fang)的(de)投資主體(ti)、運營主體(ti)、土地(di)(di)取(qu)得方(fang)式是很多元的(de)，業內期待未來能有更(geng)多形態和特點的(de)保租(zu)房(fang)REITs問世。

　　發揮金融工具的匹配性

　　保障性租(zu)(zu)賃住房是我國(guo)住房供應體(ti)系中的(de)重(zhong)要組成(cheng)部分，對服務城(cheng)市新市民，保障低收(shou)入人(ren)群住房需求等有重(zhong)大意義。但(dan)鑒于保障性租(zu)(zu)賃住房建(jian)設(she)需要大量資(zi)金，如何引導社會資(zi)金持續投入，并有退出渠(qu)道成(cheng)為市場破(po)局的(de)關鍵。

　　保(bao)障(zhang)性租賃(lin)住房REITs是一種(zhong)不(bu)動產(chan)(chan)資產(chan)(chan)證券(quan)化產(chan)(chan)品(pin)。通俗地講，就是以保(bao)障(zhang)性租賃(lin)住房為(wei)基礎(chu)資產(chan)(chan)，以產(chan)(chan)生(sheng)穩定(ding)的(de)租金收益為(wei)支撐發行(xing)公募REITs，以未來(lai)產(chan)(chan)生(sheng)的(de)運營現(xian)金流(liu)為(wei)投資人主(zhu)要收益來(lai)源的(de)金融產(chan)(chan)品(pin)，有(you)效(xiao)連接保(bao)障(zhang)性住房租賃(lin)市(shi)場和資本(ben)市(shi)場。

　　中聯基金(jin)(jin)(jin)總經理何亮宇(yu)接(jie)受經濟日報記者采訪時(shi)表示，發展住(zhu)(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)市場，特別是長期(qi)租賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)，需要(yao)發揮金(jin)(jin)(jin)融工具(ju)的(de)匹配性。保(bao)租房(fang)REITs是一個(ge)很好的(de)產品。通過(guo)保(bao)租房(fang)REITs，將(jiang)保(bao)障性租賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)這一不動產資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)產證券(quan)化，讓(rang)各類資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)來(lai)持(chi)有當投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)人，把過(guo)去的(de)貸款(kuan)變成今(jin)天的(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，既發揮資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本市場優(you)勢，從(cong)簡(jian)單貸款(kuan)向(xiang)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)轉變，從(cong)相對封閉(bi)向(xiang)公開(kai)透明轉變，從(cong)個(ge)性非標(biao)向(xiang)標(biao)準化轉變，又(you)有利(li)于投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)盤活(huo)(huo)退(tui)出，有利(li)于租賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)企(qi)(qi)業加快(kuai)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)回(hui)籠，解(jie)決(jue)租賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)收周(zhou)期(qi)過(guo)長的(de)憂慮，以(yi)吸引(yin)更多社會(hui)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)進入到租賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)領域前期(qi)投入階段。“基礎設施REITs為租賃(lin)(lin)(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)企(qi)(qi)業提(ti)供(gong)創新(xin)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道和存量盤活(huo)(huo)路徑，同時(shi)，以(yi)租金(jin)(jin)(jin)作(zuo)為收益(yi)來(lai)源的(de)REITs安全性高，也能給社會(hui)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)提(ti)供(gong)比較好的(de)投資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)渠道。”何亮宇(yu)表示。

　　今(jin)年5月(yue)19日，國(guo)(guo)務(wu)院(yuan)辦公廳發布了(le)《關于進一步盤(pan)活(huo)(huo)存量資產(chan)擴大有效投資的意(yi)見》，明確通(tong)(tong)過發行(xing)REITs等方(fang)式盤(pan)活(huo)(huo)基礎(chu)設施(shi)存量資產(chan)、擴大有效投資的工(gong)作要(yao)求。據悉，自我(wo)國(guo)(guo)基礎(chu)設施(shi)REITs正式上市(shi)交易以(yi)來，試點早期限定于交通(tong)(tong)設施(shi)、市(shi)政(zheng)工(gong)程(cheng)、污染治(zhi)理項目、倉儲物流新基建、產(chan)業園(yuan)區等特定領域。此次擴圍到(dao)保租房領域，業內實際早有預期。從(cong)國(guo)(guo)際上看，租賃住房長租房一直是REITs重要(yao)的底層資產(chan)類(lei)別(bie)。

　　預計，在國家鼓勵的(de)(de)情況下，保障(zhang)性租賃住房會成為公(gong)募REITs市場中(zhong)的(de)(de)大類資產，受到(dao)REITs投資人(ren)的(de)(de)歡(huan)迎。

　　推動REITs市場發展

　　在當前穩增長、防(fang)風險的背景下(xia)，積極推動(dong)REITs市場發展意義重大。

　　目(mu)前，我國REITs試點工作推進順利，市(shi)(shi)場初具(ju)規模。截(jie)至(zhi)目(mu)前，已有(you)14只(zhi)基(ji)礎(chu)設施REITs完成發行，共(gong)募集資金(jin)541億元；截(jie)至(zhi)6月(yue)30日，已上市(shi)(shi)12只(zhi)REITs總市(shi)(shi)值為530億元，整體(ti)較首(shou)發收漲24％；平(ping)均日均換手率1.93％，流動性高于日本和新加坡等成熟(shu)市(shi)(shi)場。

　　在現(xian)有法律(lv)框架下，證(zheng)(zheng)監會創(chuang)新性(xing)地采取“公(gong)募(mu)基(ji)(ji)金+資產支持證(zheng)(zheng)券”模式，啟(qi)動(dong)基(ji)(ji)礎設施(shi)領域REITs試點。證(zheng)(zheng)監會、國(guo)家發改委在市場培育、項目(mu)推薦、審核注冊(ce)、信息披露、日常監管(guan)等方面構建(jian)了(le)制度性(xing)、機制性(xing)安排，保(bao)障了(le)試點工作順利開展。北京大學(xue)光華(hua)管(guan)理學(xue)院“光華(hua)思想(xiang)力”REITs課題組測算(suan)，中國(guo)公(gong)募(mu)REITs市場規(gui)模將達到4萬億元至12萬億元。

　　下(xia)一步(bu)，證(zheng)監會將加(jia)強(qiang)REITs市場建設。首先是保持常態化發(fa)(fa)行，盡(jin)快(kuai)形成(cheng)規模(mo)效應。完善項(xiang)目培(pei)育(yu)、推薦、審(shen)核工作機制(zhi)，推動(dong)更多優(you)質項(xiang)目發(fa)(fa)行上(shang)市，形成(cheng)示(shi)范效應。進一步(bu)擴(kuo)大REITs試點(dian)范圍，盡(jin)快(kuai)覆蓋(gai)到能源、水(shui)利、新(xin)基(ji)建等基(ji)礎設施領域。盡(jin)快(kuai)推進擴(kuo)募項(xiang)目實施，推動(dong)已(yi)上(shang)市優(you)質運營主體通過增發(fa)(fa)份額收購資產，開展(zhan)并購重組(zu)活動(dong)，促進投融資良(liang)性循環。

　　“保障(zhang)性(xing)租賃住房REITs試(shi)點是一(yi)個重點，要探索(suo)房地產(chan)新發展(zhan)模式。”證監會(hui)相關部(bu)門負責(ze)人表示，下(xia)一(yi)步要進一(yi)步凝聚合力，完善協作聯動機制。持續加強與(yu)財政部(bu)、稅務總局的溝通，推(tui)動明確REITs稅收征(zheng)管細則。推(tui)動社(she)保基金(jin)、養老金(jin)、企業年金(jin)等配置型長期機構投(tou)(tou)資者參與(yu)投(tou)(tou)資，培育(yu)專業REITs投(tou)(tou)資者群體。

　　北京大(da)學(xue)(xue)光(guang)華管(guan)理學(xue)(xue)院(yuan)金融學(xue)(xue)教授、副院(yuan)長張崢建議，目前采用(yong)“公募(mu)基(ji)金+ABS”模式，是(shi)符合法律(lv)(lv)法規的(de)(de)可行方案(an)，有利于及早啟動(dong)試點，帶(dai)(dai)動(dong)市(shi)場發展(zhan)。但帶(dai)(dai)來的(de)(de)問(wen)題(ti)是(shi)，產(chan)(chan)品(pin)結構(gou)層級過多(duo)，法律(lv)(lv)關系較為復雜。要作出新的(de)(de)制度安排，降低產(chan)(chan)品(pin)創設與(yu)運行成本(ben)，推(tui)動(dong)REITs市(shi)場持續(xu)健康發展(zhan)壯(zhuang)大(da)。據(ju)記者了(le)解，關于REITs復雜結構(gou)問(wen)題(ti)，國辦發19號文即《關于進一步盤活存量資產(chan)(chan)擴大(da)有效投資的(de)(de)意見(jian)》以及證監會(hui)2022年度立法工作計劃，都提到加快推(tui)動(dong)專項立法。

　　中金報告(gao)認為，我國(guo)REITs在當前宏觀政策框架(jia)中的(de)(de)重要(yao)性正逐步提(ti)升(sheng)。在中國(guo)公募REITs架(jia)構中，基(ji)金管(guan)理(li)人擔負基(ji)金運營(ying)管(guan)理(li)的(de)(de)主要(yao)責任(ren)，其角色價值(zhi)有望持續提(ti)升(sheng)。“中國(guo)REITs市場仍將(jiang)有較好的(de)(de)景氣度和產(chan)(chan)品配置價值(zhi)。”中金研究部董事總經(jing)理(li)、大中華(hua)區房地產(chan)(chan)研究主管(guan)張宇認為，立足于新發(fa)REITs和存量REITs擴(kuo)募，可以加快項目審核速度，以及考慮向商業不(bu)動(dong)產(chan)(chan)領域(yu)做一定拓展，進一步促進市場擴(kuo)容。

　　業內(nei)專家表(biao)示，REITs模式的(de)(de)運作需(xu)要基金、證券、房(fang)地產管理等多方(fang)面的(de)(de)技術(shu)支持，需(xu)要從業人員具(ju)備一定的(de)(de)技術(shu)水平(ping)。因此，當前(qian)引入(ru)(ru)具(ju)有REITs管理經驗(yan)的(de)(de)專業人才，同(tong)時培養國(guo)內(nei)基金和資(zi)產管理人才是(shi)一項緊迫(po)任務。同(tong)時，加(jia)強對保(bao)障性租賃住房(fang)建設的(de)(de)監(jian)管也必不可少，要維護國(guo)家、投資(zi)者以及低收入(ru)(ru)家庭的(de)(de)利益，建立科學合(he)理的(de)(de)監(jian)管系(xi)統。（經濟日報記者 祝(zhu)惠春）