中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)(zheng)網訊（記(ji)者(zhe) 黃一靈）7月29日，中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)券報記(ji)者(zhe)從中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)(zheng)監(jian)(jian)會及滬深(shen)交易所獲悉，保障性租賃(lin)住房(fang)REITs試點(dian)項目已取(qu)得重要進展(zhan)。其(qi)中(zhong)(zhong)(zhong)，紅(hong)土(tu)創新深(shen)圳人(ren)才安居REIT、中(zhong)(zhong)(zhong)金廈門安居REIT于(yu)7月29日獲證(zheng)(zheng)(zheng)監(jian)(jian)會注冊批復；華夏北京保障房(fang)中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)REIT于(yu)同日完成證(zheng)(zheng)(zheng)監(jian)(jian)會及上(shang)交所受理。

　　據介紹，此(ci)次推出(chu)保(bao)障性租賃(lin)住房REITs是落(luo)實黨中央國務(wu)院部(bu)署，按(an)照《國務(wu)院辦公廳關(guan)于進一(yi)步盤活存量(liang)(liang)資(zi)(zi)產擴大有效(xiao)投資(zi)(zi)的意見》精神(shen)，發揮REITs市場功能，盤活存量(liang)(liang)資(zi)(zi)產，維(wei)護(hu)房地產市場平(ping)穩(wen)健康發展的積極舉措，探索了一(yi)條盤活存量(liang)(liang)資(zi)(zi)產、擴大社會投資(zi)(zi)、深化(hua)金融供(gong)給側(ce)結構性改革的有效(xiao)路徑(jing)，充分體現了保(bao)障性和市場化(hua)統(tong)籌兼顧(gu)的政策導向。

　　業內專家表示(shi)，此次保障(zhang)性(xing)租賃住房(fang)REITs試點工(gong)作(zuo)的加速(su)落(luo)地，體現了資(zi)本市場積(ji)極發揮REITs產品功能，堅守“房(fang)住不炒(chao)”定位的基調，是(shi)(shi)金融支持解決新市民、青年人等群體住房(fang)困難問題的重(zhong)要舉措，也是(shi)(shi)盤活(huo)資(zi)產，激活(huo)REITs產品市場功能的重(zhong)大進展。

　　發揮REITs資產盤活功能  助力保障性租賃住房健康發展

　　當前，北京(jing)、上海、深(shen)圳、湖北、福建等地積極籌(chou)建保(bao)障性租賃住房，增(zeng)加市(shi)場(chang)供給數量。然(ran)而，就目前保(bao)障性租賃住房的開發(fa)模式來看(kan)，項(xiang)目籌(chou)建資金需(xu)求較(jiao)大，其收(shou)(shou)益主要通(tong)過租金回收(shou)(shou)方式實(shi)現，資金投入周期(qi)較(jiao)長。

　　“當前，保障性租(zu)賃(lin)住房的(de)(de)融(rong)資(zi)模式(shi)主要以(yi)債(zhai)權(quan)為主導(dao)，而傳統的(de)(de)債(zhai)務(wu)(wu)融(rong)資(zi)方式(shi)與(yu)保障性租(zu)賃(lin)住房企(qi)業(ye)前期(qi)投入高、回(hui)報(bao)周期(qi)長的(de)(de)投資(zi)特點難以(yi)匹配，且在實際業(ye)務(wu)(wu)發(fa)展(zhan)中(zhong)，債(zhai)權(quan)融(rong)資(zi)加(jia)大了(le)企(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)率，不(bu)利于(yu)其長期(qi)可持續發(fa)展(zhan)。”中(zhong)金(jin)公(gong)司業(ye)務(wu)(wu)負(fu)責人表示。

　　相比(bi)傳統債(zhai)務融(rong)資(zi)(zi)方式，基礎(chu)設(she)施(shi)REITs作(zuo)為一(yi)(yi)種權益型(xing)融(rong)資(zi)(zi)，其“將(jiang)擁有長期穩定(ding)現(xian)金(jin)(jin)流的(de)優質資(zi)(zi)產上市”的(de)融(rong)資(zi)(zi)特(te)性(xing)與保障性(xing)租賃(lin)住房領域的(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)需求天然契合。“基礎(chu)設(she)施(shi)REITs通過盤活保障性(xing)租賃(lin)住房存量(liang)資(zi)(zi)產，增(zeng)加新增(zeng)投資(zi)(zi)，促進形成(cheng)投資(zi)(zi)良性(xing)循環方面具(ju)(ju)有明顯優勢；同時，作(zuo)為一(yi)(yi)種權益型(xing)工(gong)具(ju)(ju)，可以有效降低企(qi)業資(zi)(zi)產負債(zhai)率，為這一(yi)(yi)市場的(de)健康發(fa)展(zhan)提(ti)供必要的(de)金(jin)(jin)融(rong)支持。”一(yi)(yi)位資(zi)(zi)深REITs研(yan)究員(yuan)告(gao)訴記者。

　　記者發(fa)現，根據當前保(bao)障性租賃(lin)(lin)住(zhu)房試點要求(qiu)，相(xiang)關REITs產(chan)品的凈(jing)回收(shou)資金(jin)應優先(xian)用于新保(bao)障性租賃(lin)(lin)住(zhu)房項目建設，這將(jiang)有(you)效(xiao)拓寬建設資金(jin)來(lai)源，充分吸(xi)引企業、金(jin)融機構、個人等社會(hui)資金(jin)進入保(bao)障性租賃(lin)(lin)住(zhu)房市(shi)場，增加保(bao)障住(zhu)房供給。

　　據了解，本次3單試點項目凈回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動社會資金近100億元，用于新建保障性租賃住房。其中，華夏北京保障(zhang)房(fang)中(zhong)心REIT凈(jing)(jing)回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余(yu)地塊住(zhu)房(fang)項(xiang)目(mu)的建設(she)(she)，擬建設(she)(she)672套安(an)置房(fang)、1869套公共(gong)租賃住(zhu)房(fang)并配建中(zhong)學、幼兒(er)園和(he)公交場站等公共(gong)服務配套設(she)(she)施。而紅(hong)土(tu)創(chuang)新深圳人才安(an)居REIT項(xiang)目(mu)及中(zhong)金廈(sha)門(men)(men)安(an)居REIT項(xiang)目(mu)的凈(jing)(jing)回收資金將分別用于擴大深圳及廈(sha)門(men)(men)保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)供給，可(ke)新增23600余(yu)套住(zhu)房(fang)。

　　保障(zhang)性(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)REITs為相關(guan)企業搭建(jian)了(le)資(zi)產(chan)上市平(ping)臺(tai)，將有(you)效(xiao)提升(sheng)企業融(rong)資(zi)及(ji)運管能力(li)。通過實(shi)現“開(kai)發(fa)-培育-退出-開(kai)發(fa)”的(de)投融(rong)資(zi)閉環，助力(li)行業打造新(xin)發(fa)展模(mo)式，推動提高(gao)運營效(xiao)率，促進相關(guan)企業專業化發(fa)展。“REITs產(chan)品(pin)的(de)權益(yi)型特點(dian)高(gao)度契(qi)合保障(zhang)性(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)企業的(de)融(rong)資(zi)需求(qiu)特點(dian)。從此(ci)次(ci)試點(dian)項目(mu)的(de)情況來看，REITs將成為此(ci)類企業資(zi)產(chan)上市的(de)平(ping)臺(tai)，持續為企業提供長(chang)期權益(yi)性(xing)資(zi)金(jin)(jin)，有(you)效(xiao)緩(huan)解保障(zhang)性(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)投資(zi)建(jian)設(she)的(de)資(zi)金(jin)(jin)壓力(li)，從而更(geng)好(hao)地(di)支持當地(di)住(zhu)房(fang)保障(zhang)體系建(jian)設(she)。”中信(xin)證券相關(guan)負責(ze)人告訴記者。

　　同時，根據(ju)試點要求(qiu)，REITs基金(jin)管理人(ren)和(he)運(yun)營(ying)管理機(ji)構將(jiang)按照國(guo)家有關保障性租賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)相關政(zheng)策制(zhi)定適宜的(de)運(yun)營(ying)管理機(ji)制(zhi)，提(ti)高運(yun)營(ying)效率，強化保障性租賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)認(ren)定依據(ju)和(he)歷史運(yun)營(ying)數據(ju)等有針對性的(de)信息披露(lu)要求(qiu)，推(tui)動企業從“管資(zi)產”向(xiang)“管資(zi)本”轉型，實現服務模(mo)式(shi)轉變(bian)。

　　加快REITs項目落地  堅持“房住不炒”

　　《關于加快(kuai)發(fa)展保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房的(de)意見》明(ming)確(que)提出加快(kuai)完善(shan)以(yi)公租(zu)房、保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房和共(gong)有產權住(zhu)房為主(zhu)體(ti)的(de)住(zhu)房保障(zhang)體(ti)系，促進解決好(hao)(hao)大城(cheng)市住(zhu)房突出問題，解決好(hao)(hao)新(xin)市民(min)、青(qing)年人等群體(ti)的(de)住(zhu)房困難問題。

　　“堅(jian)持(chi)‘房(fang)(fang)(fang)住(zhu)不炒’的(de)(de)定位，嚴格(ge)落實(shi)國家(jia)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)調控政(zheng)策(ce)要求，積(ji)極(ji)推(tui)(tui)動保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)REITs規范有(you)序發(fa)展(zhan)(zhan)，始(shi)終是(shi)滬(hu)深交易所(suo)推(tui)(tui)進公募REITs發(fa)展(zhan)(zhan)中的(de)(de)一個重要議(yi)題。”上交所(suo)相(xiang)關(guan)業務負責(ze)人表示。為落實(shi)中央經(jing)濟工作會議(yi)提(ti)出的(de)(de)堅(jian)持(chi)租(zu)購并舉，推(tui)(tui)進保障(zhang)性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)建設(she)，促進房(fang)(fang)(fang)地產(chan)業良性循環和健康發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)重大決策(ce)部署，在(zai)證(zheng)監會的(de)(de)指(zhi)導(dao)下，滬(hu)深交易所(suo)前期已發(fa)布(bu)保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)REITs指(zhi)引(yin)(yin)，對相(xiang)關(guan)試點工作作了明(ming)確(que)規范和引(yin)(yin)導(dao)。

　　“保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房REITs項目(mu)的加速落地，體現了(le)監管層(ceng)全方(fang)位支(zhi)持保障性租(zu)賃(lin)住(zhu)房發展(zhan)，補(bu)齊租(zu)賃(lin)住(zhu)房短板的決(jue)心(xin)。” 紅土創(chuang)新基金業務負(fu)責人表示。

　　此次保(bao)障(zhang)性租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)REITs試點項目中，華夏北京(jing)保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)中心REIT、紅(hong)土(tu)創(chuang)新(xin)深圳(zhen)人才安(an)居REIT及中金廈(sha)門(men)安(an)居REIT的(de)基礎資產分別位于北京(jing)、深圳(zhen)、廈(sha)門(men)的(de)城市(shi)(shi)核(he)心區域或核(he)心地段，交通(tong)便(bian)利，配套齊(qi)全，房(fang)(fang)源充足(zu)，入(ru)住(zhu)(zhu)率高(gao)，且租(zu)金價(jia)格遠低于同(tong)地段、同(tong)品質的(de)市(shi)(shi)場租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)租(zu)金。項目通(tong)過規范(fan)、透(tou)明(ming)、嚴(yan)格的(de)標準篩選出符(fu)合條件的(de)新(xin)市(shi)(shi)民、青年人等住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)困難群(qun)體(ti)，為其提供(gong)“高(gao)品質、有溫度、可(ke)負擔”的(de)安(an)居之所。

　　以紅土創(chuang)新深圳人才安(an)居REIT項目為例，其基礎(chu)資產(chan)包含4個保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)項目，總建筑面(mian)積合計(ji)13.47萬(wan)平方(fang)米，包含1830套保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)，評估價(jia)值約(yue)11.58億元。截至(zhi)2022年(nian)3月(yue)末(mo)，4個項目的出租(zu)率(lv)均(jun)超過98%，其中3年(nian)期(qi)租(zu)約(yue)占比達98%，且(qie)存(cun)在續租(zu)機制。入住(zhu)群體為新市民、青(qing)年(nian)人，租(zu)金(jin)價(jia)格僅(jin)為同地段(duan)、同品質市場租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)租(zu)金(jin)的60%左右。

　　一位受訪(fang)的青年人表示，保障性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)房租(zu)(zu)金水(shui)平合理，房屋地段較好，交通便利(li)，為(wei)新市民群體提(ti)供了良好的居住(zhu)條件。

　　試點帶動形成示范效應  深化保障性租賃住房市場化進程

　　“從本次保障性租(zu)賃(lin)(lin)住房REITs試(shi)點(dian)項(xiang)目來看，其資(zi)(zi)產(chan)成熟、模式清(qing)晰、運營(ying)穩(wen)健(jian)，回收(shou)資(zi)(zi)金有(you)(you)效(xiao)支持了當地保障性租(zu)賃(lin)(lin)住房市場建設，具有(you)(you)顯著示(shi)范效(xiao)應，為我國保障性租(zu)賃(lin)(lin)住房創新投融資(zi)(zi)模式提供了可復制、可借鑒的經驗。”深交所相關業(ye)務負責人(ren)表示(shi)。

　　本次試點落地，打通(tong)了(le)保(bao)障性(xing)(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)資(zi)產上市渠道，為(wei)保(bao)障性(xing)(xing)租(zu)(zu)賃企業參(can)與REITs試點提(ti)供了(le)參(can)考路徑(jing)，將進一步(bu)促(cu)進保(bao)障性(xing)(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)REITs常態化發行。從(cong)其(qi)實際(ji)落地的(de)(de)(de)效果來看，將有(you)(you)效促(cu)進各省市積極(ji)推(tui)動保(bao)障性(xing)(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)REITs試點，引導企業在項目資(zi)金(jin)籌集、建設、運營等各環節中(zhong)充分考慮REITs的(de)(de)(de)產品結構和運營模(mo)式，為(wei)后(hou)續的(de)(de)(de)資(zi)產上市融資(zi)打下基礎，有(you)(you)力(li)支持保(bao)障性(xing)(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)建設。據記者了(le)解，上海、重(zhong)慶、杭州、南京、西(xi)安等地區(qu)均有(you)(you)保(bao)障性(xing)(xing)租(zu)(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)企業正在積極(ji)籌備參(can)與基礎設施(shi)REITs試點。

　　保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)REITs試(shi)點(dian)落地(di)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)也為(wei)(wei)推動保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)服務(wu)模式向市場化(hua)、專業(ye)(ye)化(hua)轉型起到了良(liang)(liang)(liang)好(hao)示(shi)范作(zuo)用。“目(mu)(mu)(mu)前(qian)，全國(guo)各地(di)保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)普遍在(zai)建(jian)設(she)階段，已投入運(yun)營的(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)較(jiao)少。試(shi)點(dian)落地(di)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)通過運(yun)營管理服務(wu)協(xie)議約(yue)定，促進形(xing)成(cheng)專業(ye)(ye)化(hua)的(de)(de)運(yun)營管理機構，設(she)置激勵服務(wu)費等方(fang)式，為(wei)(wei)未來此類(lei)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)提(ti)高運(yun)行效率提(ti)供(gong)(gong)了藍本(ben)，將(jiang)進一步提(ti)升保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)服務(wu)能力，為(wei)(wei)租戶提(ti)供(gong)(gong)良(liang)(liang)(liang)好(hao)的(de)(de)居住(zhu)體(ti)驗(yan)。”華夏(xia)基(ji)金(jin)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)參與人表(biao)示(shi)，試(shi)點(dian)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)落地(di)，為(wei)(wei)未來投入運(yun)營的(de)(de)保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)提(ti)供(gong)(gong)良(liang)(liang)(liang)好(hao)實踐經驗(yan)。

　　“從(cong)促進企(qi)業(ye)盤活存(cun)量、輕資產轉型的(de)角(jiao)度來看，試點項目將推(tui)(tui)動改變保障(zhang)性租(zu)賃住(zhu)房(fang)企(qi)業(ye)經營模(mo)式(shi)(shi)，進一步有效支持我國住(zhu)房(fang)保障(zhang)體(ti)系(xi)建(jian)設。”中金(jin)基金(jin)相關負責人表(biao)示。REITs作為(wei)資產上市平臺(tai)，將促進“投融管退”循環形(xing)成，逐步推(tui)(tui)動保障(zhang)性租(zu)賃住(zhu)房(fang)企(qi)業(ye)向“管資本(ben)”“重運營”方向轉型，持續為(wei)企(qi)業(ye)提供長期權益性資金(jin)，推(tui)(tui)進形(xing)成新的(de)行業(ye)發展模(mo)式(shi)(shi)。

　　“這將持續推動保障性租(zu)(zu)賃住房穩(wen)步發(fa)展(zhan)，助(zhu)力行(xing)業打造發(fa)展(zhan)新模式，推動建立多主體供(gong)給、多渠道保障、租(zu)(zu)購并舉的(de)住房制度。”上述中(zhong)金基金相關負責(ze)人(ren)表(biao)示(shi)。