7月16日(ri)，海(hai)南省住房和城鄉建設廳(ting)等九家單(dan)位(wei)聯(lian)合發布《關(guan)于加(jia)快發展保(bao)障性(xing)租賃(lin)住房的(de)實施(shi)意(yi)見》，明確提(ti)出(chu)在(zai)把控風險的(de)前提(ti)下，探索在(zai)保(bao)障性(xing)租賃(lin)住房領域開展不動產(chan)投資信托基(ji)金（REITs）試(shi)點工(gong)作。

　　去年6月份(fen)，保障(zhang)(zhang)性(xing)租賃住(zhu)房被納(na)入基礎設施REITs試(shi)點(dian)項目后，相關(guan)試(shi)點(dian)工作逐步在全國展開。記者據公(gong)開信息不完全統計，截至今年7月17日，已有(you)浙江(jiang)(jiang)、廣東(dong)、山東(dong)、上海、江(jiang)(jiang)西、湖南等12個省份(fen)在加快(kuai)發展保障(zhang)(zhang)性(xing)租賃住(zhu)房相關(guan)政策中明確(que)提(ti)出，支持開展保障(zhang)(zhang)性(xing)租賃住(zhu)房REITs試(shi)點(dian)。

　　盤活存量資產

　　促進實現投融資良性循環

　　保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)REITs是以保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)項目(mu)為基礎資(zi)產的不動產投(tou)資(zi)信(xin)托基金。保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)與市場上(shang)普通(tong)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)不同，旨在解(jie)決新(xin)市民、青年人(ren)等(deng)群體(ti)的住(zhu)(zhu)房(fang)問題，屬于“政策性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)”，由政府給予(yu)土地、財(cai)稅、金融等(deng)政策支持。

　　“發展(zhan)保障性(xing)(xing)租賃住(zhu)房REITs，可以盤(pan)活存量資(zi)產，帶動增量投資(zi)，形(xing)成保障性(xing)(xing)租賃住(zhu)房行業(ye)的資(zi)金(jin)鏈條閉環，從(cong)而實現投融資(zi)良性(xing)(xing)循環。”中倫律師(shi)事務所(suo)合(he)伙人孟憲石律師(shi)對《證券日報》記者表示。

　　2021年(nian)11月(yue)份(fen)，浙江(jiang)提(ti)出(chu)，支持符合條件的保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房項目申(shen)報(bao)(bao)基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)領域(yu)不(bu)(bu)動產(chan)投資信(xin)托(tuo)基(ji)(ji)金（REITs）試點；同年(nian)12月(yue)份(fen)，江(jiang)西提(ti)出(chu)，鼓勵保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房項目申(shen)報(bao)(bao)基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)領域(yu)不(bu)(bu)動產(chan)投資信(xin)托(tuo)基(ji)(ji)金和房地產(chan)投資信(xin)托(tuo)基(ji)(ji)金(REITs)試點；今年(nian)2月(yue)份(fen)，重慶(qing)提(ti)出(chu)，開展保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)REITs試點。

　　“推進保(bao)障性租(zu)賃(lin)住房(fang)REITs試點，有(you)助于推動(dong)住房(fang)租(zu)賃(lin)行業的供給側(ce)結構性改(gai)革，不(bu)僅(jin)能夠針對(dui)性地(di)解決民生問題(ti)，促進城市(shi)租(zu)住平衡、分流購房(fang)需求，也能夠在一定程度上(shang)解決租(zu)賃(lin)住房(fang)面臨的收益率難題(ti)。”香(xiang)港國際新經(jing)濟(ji)研究(jiu)院執行董事付饒(rao)對(dui)《證券日(ri)報》記(ji)者表示(shi)。

　　同濟大學(xue)法學(xue)院副教授劉春彥在接(jie)受《證(zheng)券日(ri)報》記者采訪時表示，發(fa)(fa)展保(bao)障性(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房REITs主(zhu)要是為了促(cu)進保(bao)障性(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房市場發(fa)(fa)展，市場未(wei)來前景主(zhu)要取(qu)決(jue)于基礎(chu)資(zi)產即(ji)保(bao)障性(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)住(zhu)房的(de)租(zu)金收(shou)入的(de)可(ke)持續性(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)，對于保(bao)障性(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房REITs的(de)投資(zi)者而言，其收(shou)益取(qu)決(jue)于保(bao)障性(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)住(zhu)房的(de)租(zu)金收(shou)入。因此(ci)，合理設計保(bao)障性(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房REITs的(de)方(fang)案尤為重要。

　　首批兩單項目等待注冊

　　今年有望迎來更多機遇

　　從(cong)試點情況來(lai)看，目前全國首批兩單保障性租賃住(zhu)房REITs項(xiang)目均于近日(ri)獲滬深交(jiao)易所審核(he)通過，離注冊發行僅一步之遙。

　　具體(ti)來(lai)看，紅土創(chuang)新深圳人才安居保(bao)障(zhang)性租(zu)賃住房封(feng)閉(bi)(bi)式(shi)基礎(chu)設施證券投資(zi)基金項目、中金廈門(men)安居保(bao)障(zhang)性租(zu)賃住房封(feng)閉(bi)(bi)式(shi)基礎(chu)設施證券投資(zi)基金項目的申報時(shi)間（5月(yue)27日）與受理(li)時(shi)間（5月(yue)30日）一致，前者于7月(yue)11日獲(huo)深交所審核通過，后者于7月(yue)14日獲(huo)上交所審核通過。

　　“預計2022年(nian)將是(shi)保(bao)障(zhang)性租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs大(da)幕拉開(kai)的(de)(de)(de)元年(nian)，公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs將推(tui)動(dong)我國住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃行(xing)業發展進(jin)入新紀(ji)元。”孟憲(xian)石稱(cheng)，首先，通(tong)過(guo)公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs將運(yun)營(ying)成熟的(de)(de)(de)重(zhong)資(zi)產(chan)打包(bao)進(jin)行(xing)上(shang)市，盤活存(cun)量資(zi)產(chan)，實現“輕重(zhong)資(zi)產(chan)”分(fen)離，使住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃企(qi)業更(geng)加專(zhuan)注于(yu)提(ti)升資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)管(guan)理能(neng)力(li)。其次，REITs還是(shi)一個主動(dong)管(guan)理工具，通(tong)過(guo)公(gong)(gong)(gong)開(kai)市場(chang)產(chan)品發行(xing)，信息披露(lu)要求明(ming)確、透明(ming)，能(neng)夠幫助提(ti)升運(yun)營(ying)管(guan)理效率(lv)。同時，為了提(ti)高(gao)REITs的(de)(de)(de)收(shou)益(yi)率(lv)，會促進(jin)住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃企(qi)業更(geng)加專(zhuan)注于(yu)運(yun)營(ying)能(neng)力(li)的(de)(de)(de)提(ti)升。再(zai)次，作為一種(zhong)主動(dong)管(guan)理型工具，由于(yu)公(gong)(gong)(gong)募(mu)(mu)REITs每(mei)年(nian)收(shou)益(yi)分(fen)配比(bi)例不低于(yu)年(nian)度(du)可供分(fen)配利潤的(de)(de)(de)90%，實際上(shang)是(shi)以全新的(de)(de)(de)REITs租(zu)金分(fen)紅邏輯(ji)改變傳統(tong)房(fang)地產(chan)的(de)(de)(de)高(gao)周轉銷售邏輯(ji)，從而避免房(fang)地產(chan)價格和租(zu)金過(guo)快上(shang)漲預期(qi)，這也是(shi)REITs被認(ren)為是(shi)房(fang)地產(chan)市場(chang)長期(qi)健康發展穩定器的(de)(de)(de)主要原(yuan)因。最后，REITs的(de)(de)(de)擴募(mu)(mu)機(ji)制將為住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃市場(chang)帶來更(geng)多的(de)(de)(de)機(ji)遇(yu)和想象空間(jian)。

　　付饒認為，雖然REITs產(chan)品(pin)收益穩定、風(feng)險適中，但宏觀經濟(ji)、利率等因(yin)素會對REITs產(chan)品(pin)的市場表現產(chan)生影(ying)響，投資者依然要理性看待，不(bu)應脫離產(chan)品(pin)本身特(te)性盲(mang)目跟風(feng)投資。