近(jin)期，保(bao)(bao)障性租賃住房(fang)(fang)REITs（簡稱“保(bao)(bao)租房(fang)(fang)REITs”）再(zai)度(du)受到市(shi)場關(guan)注。業內人士表示，發(fa)展保(bao)(bao)租房(fang)(fang)REITs，引導(dao)多主(zhu)體(ti)投(tou)資(zi)，將有(you)助于(yu)籌集長期權益(yi)資(zi)本(ben)，探索形成(cheng)可持續(xu)發(fa)展的(de)投(tou)融資(zi)模式。未來，保(bao)(bao)租房(fang)(fang)REITs有(you)望(wang)持續(xu)擴容，市(shi)場化的(de)長租房(fang)(fang)REITs也有(you)望(wang)陸續(xu)破(po)冰(bing)上市(shi)。

　　提供長期低成本資金

　　12月8日，證監會副主席李超在(zai)首屆長(chang)三(san)角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示(shi)，加快打造REITs市場(chang)(chang)的(de)保(bao)障性租賃住房板塊(kuai)，研究推動試點范圍拓展到市場(chang)(chang)化的(de)長(chang)租房及(ji)商業不動產等(deng)領域(yu)。

　　住(zhu)房(fang)和(he)城鄉(xiang)建(jian)設部(bu)住(zhu)房(fang)保障司副司長(chang)潘(pan)偉表示，住(zhu)房(fang)和(he)城鄉(xiang)建(jian)設部(bu)將配合(he)相關(guan)部(bu)門，完善(shan)保租房(fang)REITs相關(guan)政策。期待更多的(de)保租房(fang)REITs項目在(zai)各方共同(tong)努力下快速(su)投向市(shi)場，更好發揮保障性租賃住(zhu)房(fang)惠民生、調結構、穩增長(chang)的(de)積極(ji)作用(yong)。

　　業(ye)內人士表示，發展保(bao)租(zu)房REITs，引(yin)導多主體(ti)投資，將(jiang)有(you)(you)助于籌集(ji)長(chang)期(qi)權益(yi)資本(ben)，探索(suo)形(xing)成(cheng)可持續發展的投融資模(mo)式。募集(ji)資金繼續用于建設保(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃住房，將(jiang)有(you)(you)效擴大供應規模(mo)。按照上市企(qi)業(ye)要求(qiu)進行項目管理，也有(you)(you)利于提高保(bao)障(zhang)(zhang)房運營管理水平，為新市民、青年人提供更優質服務。

　　ICCRA住房租賃產業(ye)研究院(yuan)(yuan)院(yuan)(yuan)長(chang)趙然表示，“十四五(wu)”期(qi)(qi)間，保(bao)障性租賃住房建設在全國(guo)加速落地。探索形(xing)成推力(li)金(jin)融(rong)化(hua)、主體多樣化(hua)、供給品(pin)質化(hua)的(de)住房租賃中國(guo)模式(shi)，是(shi)我國(guo)住房租賃行(xing)(xing)業(ye)落實高質量發展(zhan)的(de)必由(you)之徑。公募REITs讓市場充分認識到金(jin)融(rong)工具賦能住房租賃行(xing)(xing)業(ye)實現商業(ye)模式(shi)閉環的(de)可行(xing)(xing)性。銀(yin)行(xing)(xing)、保(bao)險機(ji)(ji)構(gou)、信托(tuo)公司(si)等(deng)金(jin)融(rong)機(ji)(ji)構(gou)開始(shi)積極參(can)與(yu)住房租賃行(xing)(xing)業(ye)，為(wei)行(xing)(xing)業(ye)發展(zhan)提供長(chang)期(qi)(qi)且(qie)低(di)成本(ben)的(de)資金(jin)。

　　我國的住房租(zu)賃(lin)行(xing)業(ye)(ye)從發展(zhan)(zhan)伊始(shi)就(jiu)與金融(rong)市(shi)場、金融(rong)工具的發展(zhan)(zhan)相匹配、相同步(bu)。行(xing)業(ye)(ye)整體是以(yi)“投融(rong)建管退”的金融(rong)商業(ye)(ye)閉環來建構的。尤(you)其是保障性租(zu)賃(lin)住房公(gong)募REITs機(ji)制的完善，以(yi)終為(wei)始(shi)為(wei)行(xing)業(ye)(ye)參與者(zhe)提供了一(yi)條清晰(xi)的發展(zhan)(zhan)路徑。險資、信托(tuo)的入局，依托(tuo)資金的成本優勢，能夠降低企業(ye)(ye)資金壓(ya)力，有(you)利于持(chi)續輸出品質更有(you)保障、穩定性更高的租(zu)賃(lin)住房產品。

　　長租房REITs有望破冰上市

　　中(zhong)指(zhi)研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)院(yuan)企業事業部研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)負(fu)責人劉水分析認(ren)為(wei)，目(mu)前已有(you)紅土深圳安(an)(an)居REIT、中(zhong)金廈門(men)安(an)(an)居REIT、華夏(xia)北京(jing)保(bao)障房(fang)REIT等多(duo)只保(bao)租(zu)(zu)房(fang)REITs上(shang)市(shi)，未來(lai)保(bao)租(zu)(zu)房(fang)REITs有(you)望(wang)持續擴容。市(shi)場化的長租(zu)(zu)房(fang)REITs也有(you)望(wang)陸(lu)續破冰上(shang)市(shi)。

　　中(zhong)金(jin)公司研報(bao)顯(xian)示，目前重(zhong)點(dian)大中(zhong)城(cheng)市已陸續(xu)出臺保租房(fang)認(ren)定標(biao)準(zhun)(zhun)，在框架上具備較(jiao)強的(de)一致性，比如在面(mian)積(ji)標(biao)準(zhun)(zhun)、租金(jin)標(biao)準(zhun)(zhun)、運營(ying)標(biao)準(zhun)(zhun)、準(zhun)(zhun)入標(biao)準(zhun)(zhun)等領(ling)域都存(cun)在許多共(gong)同要(yao)求。保租房(fang)REITs的(de)中(zhong)短期擴容路徑比較(jiao)清晰，更多城(cheng)市將(jiang)以人才公寓(yu)和(he)公租房(fang)的(de)形式(shi)來(lai)參與發行。除集中(zhong)式(shi)的(de)保租房(fang)產(chan)品(pin)外(wai)，分散式(shi)的(de)產(chan)品(pin)有望陸續(xu)上市。

　　趙然表(biao)示，一方面，公募REITs等金(jin)融工(gong)具(ju)、險資信托等更著眼長(chang)投(tou)資周期(qi)的(de)(de)(de)資金(jin)破解了住房租賃行業(ye)的(de)(de)(de)“模式(shi)難(nan)題”，提供(gong)(gong)了護航資本。另一方面，多元的(de)(de)(de)主(zhu)體(ti)，尤其(qi)是保障(zhang)房中心(xin)、地(di)方城投(tou)等熟(shu)悉當地(di)市場的(de)(de)(de)主(zhu)體(ti)的(de)(de)(de)加入(ru)，進一步(bu)在產品(pin)設計上(shang)、運營(ying)管理上(shang)拓(tuo)寬了思路。推力(li)金(jin)融化、主(zhu)體(ti)多元化，為供(gong)(gong)給(gei)品(pin)質化提供(gong)(gong)了良性循環的(de)(de)(de)動力(li)。