“繼續推進基礎設施REITs常態化發(fa)行十條措施落(luo)實落(luo)地”“進一步擴(kuo)大REITs試點范(fan)圍，盡快(kuai)覆(fu)蓋到新(xin)能(neng)源、水利、新(xin)基建(jian)等基礎設施領(ling)域(yu)”“加快(kuai)打(da)造REITs市場(chang)的保(bao)障性租賃(lin)住房板塊，研究推動試點范(fan)圍拓展到市場(chang)化的長租房及商業不動產等領(ling)域(yu)”……監(jian)管部門釋(shi)放的最新(xin)信號表明，基礎設施REITs試點有望進一步提速擴(kuo)圍。

　　接受中國證券報記者采訪的專家認為，在促(cu)進盤(pan)活(huo)存量、帶動增量的同時，基礎(chu)設施REITs的深入(ru)推(tui)(tui)進將促(cu)進資本市場更高效服務實體經濟。結(jie)合監管部門(men)最(zui)新(xin)表態分(fen)析，進一步(bu)擴大(da)試點范圍、建(jian)立多層(ceng)次REITs市場、推(tui)(tui)動“長錢”入(ru)市將成(cheng)為接下(xia)來REITs市場建(jian)設的三(san)大(da)看點。

　　穩步拓寬市場廣度

　　“2020年(nian)(nian)4月基(ji)礎(chu)設施REITs試點啟動以來，各項工作平(ping)穩有序推(tui)進(jin)，市場認(ren)可度較高(gao)，運(yun)行(xing)總體平(ping)穩，達(da)到預期目(mu)標。”證監會(hui)副主席李超(chao)日(ri)前在首屆長三角REITs論壇(tan)暨中國REITs論壇(tan)2022年(nian)(nian)會(hui)上表示，證監會(hui)將(jiang)以推(tui)進(jin)常態(tai)化發(fa)行(xing)為抓手，加快(kuai)推(tui)動市場高(gao)質量發(fa)展，進(jin)一步擴(kuo)大REITs試點范(fan)圍(wei)。

　　在(zai)專(zhuan)家看來，盡快覆蓋(gai)新能源(yuan)、水(shui)利、新基(ji)建(jian)等(deng)基(ji)礎設(she)施領域，將是下一(yi)階段擴大(da)REITs試(shi)點范圍(wei)的重要發力點。招商證券研究發展中(zhong)心房(fang)地產行業(ye)首席分析師(shi)趙可認為，更多優質REITs項目(mu)會(hui)發行上(shang)市(shi)，而(er)新能源(yuan)、水(shui)利、新基(ji)建(jian)等(deng)領域項目(mu)有(you)望加快落地。

　　REITs在國際資本市(shi)(shi)場已(yi)有60多年發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)歷史(shi)，是一(yi)種(zhong)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)迅速、相對成熟(shu)(shu)的金融產品。境外成熟(shu)(shu)市(shi)(shi)場REITs基本從商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產領域起步。在不(bu)少業(ye)(ye)(ye)內人(ren)士看(kan)來，監管部門明確提(ti)(ti)出(chu)研究推動(dong)REITs試點范圍(wei)拓展(zhan)(zhan)(zhan)到市(shi)(shi)場化(hua)的長(chang)租房及(ji)商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)不(bu)動(dong)產等領域的意義(yi)重大。中金公司研究部不(bu)動(dong)產與空間服(fu)務(wu)行業(ye)(ye)(ye)首席分(fen)析師張宇稱，短(duan)期(qi)看(kan)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產REITs的推出(chu)，有助于房地(di)(di)產風險處(chu)置；長(chang)期(qi)看(kan)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產REITs市(shi)(shi)場建設(she)或引導開(kai)發(fa)商(shang)(shang)拓展(zhan)(zhan)(zhan)價值邊界、提(ti)(ti)升綜合能力，同時從供給側為(wei)(wei)資本市(shi)(shi)場提(ti)(ti)供更為(wei)(wei)多元(yuan)的長(chang)久期(qi)資產。“未來商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)不(bu)動(dong)產REITs的推出(chu)，將有利于引導房地(di)(di)產市(shi)(shi)場由高周轉(zhuan)、快開(kai)發(fa)向存量(liang)運營升維轉(zhuan)型。”光大證(zheng)券分(fen)析師何(he)緬南補(bu)充道(dao)。

　　有機構測算(suan)，進一步擴(kuo)大REITs試點范圍(wei)，可望(wang)盤活萬(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)級存(cun)量(liang)資產。據東(dong)北證券分(fen)析(xi)師吳胤翔分(fen)析(xi)，僅在(zai)商業不動(dong)產REITs領域，潛(qian)在(zai)盤活空間(jian)可達(da)7000億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)至(zhi)10500億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；在(zai)住(zhu)房租賃(lin)市場REITs領域，有440億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)至(zhi)660億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)的潛(qian)在(zai)盤活空間(jian)。

　　探索建立多層次市場

　　在穩步擴大試點范圍(wei)的同時，探索建立多層次(ci)REITs市場(chang)將是今后一個時期(qi)加(jia)快(kuai)推(tui)動REITs市場(chang)高質量(liang)發展的重要方(fang)面之一。

　　今(jin)年5月，國務院辦(ban)公(gong)廳發(fa)布的(de)《關于進(jin)(jin)一步(bu)(bu)盤活存量資產擴大有效投資的(de)意見》提出，建立健(jian)全擴募機制(zhi)，探索建立多層次基礎設施REITs市(shi)場(chang)。李超介紹，證(zheng)監會將進(jin)(jin)一步(bu)(bu)推(tui)進(jin)(jin)REITs各項(xiang)基礎制(zhi)度改革創(chuang)新(xin)。盡快推(tui)動首(shou)批(pi)擴募項(xiang)目落地(di)。完善暢(chang)通(tong)從Pre-REITs培育孵(fu)化、運營提質到公(gong)募REITs上市(shi)的(de)渠(qu)道機制(zhi)，積(ji)極探索建立多層次REITs市(shi)場(chang)。

　　國家發改委(wei)原副(fu)主任張勇(yong)透露，一些原始權益人在(zai)成功發行基(ji)礎設施REITs后，投資(zi)信心顯著增強，投資(zi)動力(li)大大提(ti)升。“許多保險機構和(he)基(ji)礎設施建設企(qi)業看到了通過REITs實現資(zi)金退出的希望，正在(zai)積極研究(jiu)設立Pre-REITs。一些已(yi)搭建REITs平臺的企(qi)業也(ye)在(zai)推進擴募工(gong)作(zuo)，整合行業資(zi)產。”張勇(yong)說。

　　值得一提的是(shi)，中金普洛(luo)斯(si)REIT等(deng)首(shou)批5只基(ji)礎設施公募(mu)REITs擴募(mu)項目狀態于12月7日更新(xin)(xin)，意味著首(shou)批公募(mu)REITs擴募(mu)又有(you)新(xin)(xin)進(jin)展。

　　“多(duo)層次REITs市(shi)場(chang)(chang)有(you)望逐步(bu)建(jian)立。”張宇認為，在(zai)未來我國(guo)REITs市(shi)場(chang)(chang)上，發(fa)行(xing)(xing)主體(ti)(ti)、底層資(zi)產類型和投資(zi)主體(ti)(ti)均會(hui)更加多(duo)元化(hua)。同時(shi)，將通過新(xin)項(xiang)目發(fa)行(xing)(xing)與存量項(xiang)目擴募推動(dong)市(shi)場(chang)(chang)擴容，進(jin)一步(bu)推進(jin)REITs鏈條建(jian)設，前端促(cu)進(jin)Pre-REITs培育(yu)孵(fu)化(hua)，后(hou)端推動(dong)REITs指(zhi)數等(deng)發(fa)展。

　　培育專業化投資群體

　　市場持(chi)續健康發展，需要投(tou)融(rong)資總(zong)體平衡、相互協同。業內人士(shi)表示，同步(bu)推進(jin)投(tou)資端改革，鼓(gu)勵長(chang)(chang)期(qi)機(ji)構投(tou)資者參與，積極培育專業化REITs投(tou)資者群體，完善REITs定價功(gong)能，將有助于夯實市場長(chang)(chang)遠發展基礎。對(dui)此，監(jian)管部門給出明確回應。

　　證監會指(zhi)出，將推動(dong)社保基金、養老(lao)金、企業年金等配置型長(chang)期機構投資(zi)者參與投資(zi)，積極培育專業化REITs投資(zi)者群體。上交(jiao)所透露，將持續擴充配置型投資(zi)機構，研究完善相關發(fa)行和交(jiao)易機制，激發(fa)市場(chang)活(huo)力(li)，維護市場(chang)平穩運行。

　　各(ge)方預計，有關部門將著力(li)促進投資者(zhe)(zhe)結(jie)構(gou)優(you)化，鼓(gu)勵保(bao)(bao)險機構(gou)、銀(yin)行理財、公募基金(jin)等機構(gou)加大配置力(li)度，繼續支持QFII、RQFII投資REITs產品，推動社保(bao)(bao)基金(jin)、養(yang)老金(jin)、企業年金(jin)等機構(gou)投資者(zhe)(zhe)參與REITs投資，培育專(zhuan)業投資者(zhe)(zhe)群體(ti)，助力(li)我國基礎設施(shi)REITs市場發展行穩致遠。

　　機構認為，推動“長錢”入市，將提高REITs市場流(liu)(liu)動性，促進投融(rong)資平衡和(he)協同發展(zhan)。趙可表示，REITs具有(you)一定的抗通脹能力，并能提供穩定的現金流(liu)(liu)，對(dui)于社(she)保(bao)基金、養(yang)老金、企業(ye)年金等機構投資者(zhe)而言具有(you)比(bi)較重要的配(pei)置價值。此外，隨著REITs市場發展(zhan)，投資者(zhe)的專業(ye)能力將不斷提升，有(you)助于完(wan)善REITs定價功能。

　　眾人拾柴(chai)火(huo)焰高。REITs市(shi)場(chang)(chang)(chang)建設(she)涉及方(fang)方(fang)面面，是一(yi)項系統(tong)工(gong)程，離不開市(shi)場(chang)(chang)(chang)各方(fang)的(de)支持參(can)(can)與(yu)。當前，相關(guan)部門、地方(fang)政府、參(can)(can)與(yu)機構(gou)對REITs市(shi)場(chang)(chang)(chang)建設(she)逐步(bu)形成了廣泛共識和(he)工(gong)作合(he)力。未來，有關(guan)方(fang)面將進一(yi)步(bu)健全REITs綜合(he)推動機制，統(tong)籌(chou)解(jie)決REITs發展涉及的(de)共性問(wen)題(ti)，保障常態化項目(mu)供給，促進市(shi)場(chang)(chang)(chang)規范發展。