原標(biao)題(ti)：房貸新規后(hou) 個(ge)別城市現“購(gou)房焦慮”

　　受(shou)到2020年末(mo)出臺的房(fang)(fang)地產貸款(kuan)集中度(du)管理(li)制度(du)的影(ying)響(xiang)，廣州、深(shen)圳等城(cheng)市的個人房(fang)(fang)貸從2021年開始額度(du)明顯緊(jin)張(zhang)，同(tong)時放(fang)貸期限(xian)延長、利率上漲，購(gou)房(fang)(fang)者、特別是首套房(fang)(fang)購(gou)買(mai)者焦慮情緒加(jia)重(zhong)，個別城(cheng)市二手房(fang)(fang)市場(chang)甚至出現(xian)了(le)“剛(gang)需歧視(shi)”現(xian)象。

　　專家建議相關(guan)部(bu)門出臺細則，精準調(diao)控(kong)，在抑制房(fang)地產投機行為的同時，保護剛(gang)需購房(fang)者(zhe)合理需求，促進房(fang)地產市場穩定(ding)健康發展。

　　部分大城市個人房貸額度緊張放款周期延長

　　中國人(ren)民銀行(xing)、銀保監(jian)會在2020年12月31日宣布(bu)，建立銀行(xing)業金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)(gou)房地(di)(di)產貸款集中度管理制度。對銀行(xing)業金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)(gou)分5檔(dang)設(she)置(zhi)房地(di)(di)產貸款余(yu)額(e)占(zhan)比(bi)和個人(ren)住房貸款余(yu)額(e)占(zhan)比(bi)兩個上(shang)限(xian)，對超過上(shang)限(xian)的機(ji)構(gou)(gou)設(she)置(zhi)過渡(du)期，并建立區(qu)域差別化(hua)調節機(ji)制。

　　民生銀行(xing)首席研究員溫彬(bin)等(deng)受訪(fang)人士認為，近年來我國房(fang)地產(chan)長效機(ji)制(zhi)建設取得成效，新增房(fang)地產(chan)貸款(kuan)的占(zhan)比持(chi)續回落，但(dan)仍有部分銀行(xing)機(ji)構占(zhan)比過高，建立房(fang)地產(chan)貸款(kuan)集(ji)中度管理制(zhi)度，有利于優化信貸結構，進(jin)一步增強金(jin)融服務實體經濟能力，促進(jin)房(fang)地產(chan)市場持(chi)續健(jian)康發展。

　　貝殼研究院的(de)(de)分析認為，新(xin)規設定的(de)(de)管(guan)理比(bi)例要求基本符合2020年(nian)的(de)(de)情況，意味著2021年(nian)市場投(tou)放(fang)的(de)(de)貸款(kuan)額度不會(hui)(hui)有(you)明顯變(bian)化。且新(xin)規對(dui)銀行(xing)的(de)(de)實(shi)際情況設定了過(guo)渡期，讓銀行(xing)和貸款(kuan)主(zhu)體(ti)有(you)足(zu)夠的(de)(de)時間(jian)平穩調整，避免過(guo)大(da)變(bian)動。因(yin)此新(xin)規短期內不會(hui)(hui)對(dui)房地產(chan)市場造成大(da)的(de)(de)影響(xiang)。

　　但記者采訪了解到(dao)(dao)，近(jin)日部分大(da)城市出現個人住房(fang)(fang)貸款額度(du)緊(jin)張、放(fang)(fang)款周期延長、資格審(shen)核更(geng)嚴格的情況(kuang)。在廣州(zhou)一家股份(fen)制銀(yin)行(xing)，房(fang)(fang)貸集中度(du)管理新規出臺后，每名(ming)信貸客戶經(jing)理只有500萬元人民(min)幣的房(fang)(fang)貸額度(du)。據調查(cha)，廣州(zhou)市新建商(shang)品房(fang)(fang)商(shang)業(ye)貸款的平均放(fang)(fang)款周期已經(jing)延長到(dao)(dao)2個月。

　　而深(shen)圳一家股份(fen)制銀行(xing)收緊了對于按揭貸款人的資(zi)格(ge)審核，要求月入流水至少要覆蓋2倍(bei)月供，對不符合償債收入比例要求的購房人不予(yu)放貸。

　　與此同時，個(ge)別城市(shi)的住房(fang)貸款(kuan)利率(lv)也出現上行(xing)。1月(yue)27日起，廣州市(shi)工農中建四大(da)銀行(xing)的個(ge)人住房(fang)貸款(kuan)利率(lv)上調15個(ge)基點(dian)，對應新的利率(lv)為首套房(fang)5.2%、二套房(fang)5.4%。

　　購房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現

　　從開發商的(de)角度來看，短期內其銷售(shou)回款(kuan)(kuan)并(bing)未受到太大影(ying)響(xiang)。廣東一家大型國企開發商負責人說，新規出臺之后，有(you)部分銀行(xing)(xing)的(de)按揭(jie)貸款(kuan)(kuan)有(you)所放緩，但(dan)由于公(gong)司所有(you)項目都有(you)多家按揭(jie)合作銀行(xing)(xing)，會根據各家銀行(xing)(xing)的(de)額度情況靈活推薦客(ke)戶辦理按揭(jie)業務(wu)。與去年同期相比，公(gong)司回款(kuan)(kuan)情況總(zong)體上(shang)正常。但(dan)后期隨著(zhu)銀行(xing)(xing)整體額度收緊(jin)，可能會對按揭(jie)客(ke)戶的(de)回款(kuan)(kuan)速度帶(dai)來一定影(ying)響(xiang)。

　　不過在部(bu)分城市房(fang)價(jia)上漲(zhang)背景下(xia)，個人房(fang)貸(dai)放款(kuan)周期延長(chang)、利率上行，加上部(bu)分中介機構推波助瀾，造成了一些購(gou)房(fang)者特別是首套房(fang)的剛需購(gou)房(fang)者焦慮情(qing)緒加重。

　　在廣州、深(shen)圳等(deng)城市的二手房(fang)市場，“擔心房(fang)價漲、擔心利率漲、擔心銀(yin)行放不(bu)了款(kuan)(kuan)”困(kun)擾(rao)著不(bu)少(shao)購買者。廣州市民黃女士(shi)在天河區看中一套總價約400萬的二手房(fang)，首付三(san)成，剩余七成準備申請公積金(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)和商業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，中介表示目前情況下整(zheng)個貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)流程至少(shao)要三(san)個月，并稱(cheng)賣家(jia)則(ze)希望盡快收回資金(jin)，建議她借過橋(qiao)貸(dai)(dai)，否則(ze)將加價10萬元。

　　也有(you)中(zhong)介機構和按(an)揭(jie)公司在簽訂購房(fang)(fang)合同(tong)時要求賣房(fang)(fang)業主簽署一份“告知(zhi)函”，即告知(zhi)賣房(fang)(fang)者有(you)可能花更長時間等待(dai)銀(yin)行(xing)放款，若因銀(yin)行(xing)放款延(yan)遲導致交易超期，免除買(mai)方的違約責任(ren)。

　　記(ji)者(zhe)采訪發現，在多方因素(su)的(de)共(gong)同作用(yong)下，個別(bie)一線(xian)城市核心(xin)區域(yu)的(de)二(er)手房市場甚至出現了“剛(gang)需歧視”。

　　在供不應求(qiu)的一(yi)線城市核心區域(yu)，二手房仍然(ran)是賣方市場，在放貸出(chu)現延緩的情況(kuang)下，二手房市場賣家“挑客”現象凸顯(xian)。

　　“最好全(quan)款、其(qi)次七成(cheng)、謝絕三(san)成(cheng)”，這是(shi)代理(li)廣州市黃埔(pu)區科學城一套熱門房(fang)源的中介機(ji)構給出的購房(fang)者條件。中介機(ji)構表示該房(fang)源近7天內有30人看房(fang)，“根本不愁賣(mai)，作為賣(mai)家肯定希望(wang)盡(jin)快回籠資金，因此‘挑客’是(shi)必(bi)然的。”

　　“這相當于把(ba)首套房的購房者拒之門(men)外，讓(rang)我們這些剛需感覺(jue)很受傷。”有購房者說(shuo)。

　　業內建議出臺補充細則避免誤傷剛需

　　受訪業內(nei)人士認為，房(fang)貸(dai)集中(zhong)度(du)管理(li)制度(du)的出(chu)臺對抑制部(bu)分城(cheng)市房(fang)地(di)產泡沫、促進房(fang)地(di)產市場(chang)穩定健康(kang)發展具有(you)積極意義，但也要防止在執行(xing)層(ceng)面，把“好(hao)經”念歪(wai)了，從而(er)誤傷剛需購房(fang)者。

　　財經評(ping)論人譚浩俊說(shuo)，監管層出(chu)臺(tai)涉(she)房(fang)貸(dai)(dai)款集中(zhong)度管理，并(bing)不是(shi)限(xian)制商(shang)業(ye)銀行的正(zheng)常(chang)經營、限(xian)制商(shang)業(ye)銀行發放涉(she)房(fang)貸(dai)(dai)款，而是(shi)想以(yi)此倒逼(bi)商(shang)業(ye)銀行調整與(yu)優化信(xin)貸(dai)(dai)資金結(jie)構，使信(xin)貸(dai)(dai)更多向實體經濟(ji)特別是(shi)中(zhong)小微企業(ye)傾斜，同時也明確表示對剛性需求仍然要積極支持。但個別銀行用“一刀切(qie)”的方式對待個人房(fang)貸(dai)(dai)，沒有(you)體現政策初衷，把“好經”念歪了。

　　有廣州房產(chan)中介說，目前二線(xian)城市(shi)(shi)房價橫盤，三(san)四線(xian)城市(shi)(shi)房價下跌，一線(xian)城市(shi)(shi)房子已經成(cheng)了(le)“硬通貨”。雖然房貸新(xin)規對(dui)房價適當打壓降溫，但是熱門板塊仍在繼續上漲。

　　有受訪購房者表示(shi)，如果政策在執行上不把“剛需”與炒(chao)房者區別對待，會造成“買(mai)得起(qi)的(de)仍然買(mai)得起(qi)，買(mai)不起(qi)的(de)更(geng)加買(mai)不起(qi)”。

　　中山大(da)學管理學院教授陳珠明說，相(xiang)比剛需購(gou)房者(zhe)(zhe)，投(tou)機客往往有更(geng)多的(de)資金渠道。因此，限制個人房貸可(ke)能無法精準打到(dao)投(tou)機者(zhe)(zhe)的(de)“七寸”，反(fan)而有可(ke)能誤傷剛需。他建議(yi)人民銀行和銀保監(jian)等(deng)機構可(ke)及時(shi)出臺補充細則，保護(hu)剛需購(gou)房者(zhe)(zhe)。

　　招(zhao)聯金(jin)融(rong)首(shou)席研究員董希淼(miao)建議，對于居(ju)民合理的購(gou)房(fang)需求，尤(you)其是購(gou)買首(shou)套住房(fang)，應通(tong)過(guo)留出專門額度、提供合理利(li)率等方式，繼續(xu)予以(yi)支持(chi)。

　　（文章來源：經濟參考報(bao)）