近日，中國證券報(bao)記者(zhe)對北京地區二手(shou)房市場進(jin)行實地走訪(fang)發現，近地鐵次新(xin)二手(shou)房房源數量驟減，價格(ge)出現小幅抬升。

　　掛牌房源驟減

　　近(jin)日，中(zhong)(zhong)國(guo)證券(quan)報(bao)記者對位于北京(jing)大(da)興、豐臺、朝陽等多(duo)個地區2015年前(qian)后建成的(de)品質小區進行了實地走訪。隨著3、4月(yue)成交量放大(da)，前(qian)期(qi)掛(gua)牌的(de)次新小區房源普遍已(yi)成交下架(jia)。新增掛(gua)牌房源中(zhong)(zhong)，符合前(qian)期(qi)市(shi)場價(jia)的(de)非常有限。而長期(qi)未售出的(de)掛(gua)牌房源多(duo)數存在(zai)稅費高、賣房意愿不強、高出市(shi)場價(jia)較多(duo)等問題。

　　此外，中國證券報記(ji)者(zhe)查閱各大二手房中介平臺成交(jiao)記(ji)錄發現，多數次新(xin)小(xiao)區近(jin)期(qi)成交(jiao)價相比(bi)2019年(nian)(nian)底(di)及2020年(nian)(nian)前4個月，均出現了不(bu)同程度的抬升。

　　以位于大(da)興(xing)棗(zao)園地區某品質次新房住(zhu)宅(zhai)小區為例，從成(cheng)交記錄看，該小區目前成(cheng)交價相(xiang)比2019年(nian)底，每(mei)平(ping)方米上漲(zhang)了2000元-3000元。而新增掛牌價相(xiang)比此(ci)前的(de)成(cheng)交價則高出(chu)5000元/平(ping)方米左右。

　　“價(jia)(jia)(jia)格確(que)實(shi)是(shi)(shi)漲了一(yi)些。目前在售(shou)房(fang)源(yuan)(yuan)普遍是(shi)(shi)樓王位置(zhi)，裝修(xiu)也(ye)比較優質(zhi)，相比前期(qi)成交房(fang)源(yuan)(yuan)價(jia)(jia)(jia)格高(gao)，是(shi)(shi)可以理解(jie)的(de)。”負責上述品質(zhi)次(ci)新房(fang)住宅小(xiao)區的(de)二手(shou)房(fang)中介對中國證券(quan)報記者表示，“另外，小(xiao)區掛牌房(fang)源(yuan)(yuan)本(ben)來就少，掛牌業主都是(shi)(shi)一(yi)個(ge)單(dan)元的(de)鄰(lin)居，一(yi)個(ge)掛的(de)高(gao)，其余的(de)都想掛高(gao)。次(ci)新房(fang)業主的(de)心理預期(qi)常常出現(xian)扎堆現(xian)象(xiang)。因為品質(zhi)小(xiao)區和周圍小(xiao)區相比，總可以找到賣(mai)點。二手(shou)房(fang)雖然有一(yi)定的(de)市場參考價(jia)(jia)(jia)，但是(shi)(shi)如果同(tong)一(yi)批掛牌房(fang)源(yuan)(yuan)的(de)心理預期(qi)一(yi)起抬升，也(ye)是(shi)(shi)可以左右該小(xiao)區的(de)市場價(jia)(jia)(jia)。”

　　值得注意(yi)的是，中國(guo)證券報記者(zhe)走(zou)訪發現，品質小區二手房(fang)(fang)源掛牌量驟減，與二手房(fang)(fang)中介不無(wu)關系。

　　“一(yi)旦有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)出(chu)現價(jia)格下調，手里有(you)(you)潛在客戶(hu)(hu)的銷售人員，都會把降價(jia)信息第一(yi)時間傳遞出(chu)去，讓這些客戶(hu)(hu)來(lai)看房(fang)(fang)(fang)或(huo)約見業主(zhu)。一(yi)套房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)只(zhi)(zhi)要(yao)有(you)(you)降價(jia)記(ji)錄，就(jiu)說明業主(zhu)有(you)(you)成(cheng)交的意向，只(zhi)(zhi)要(yao)有(you)(you)意向就(jiu)能接著(zhu)談(tan)(tan)。順著(zhu)這個思路，一(yi)套房(fang)(fang)(fang)子的帶看人數和約談(tan)(tan)量就(jiu)上來(lai)了。”某(mou)中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)銷售人士對中(zhong)(zhong)國證券報記(ji)者表示(shi)，“現在中(zhong)(zhong)介(jie)(jie)都實行團隊(dui)作戰，房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)維(wei)護端負(fu)責業主(zhu)維(wei)護，將業主(zhu)的最(zui)新信息第一(yi)時間傳遞出(chu)去。客戶(hu)(hu)營銷端則(ze)負(fu)責找客戶(hu)(hu)，一(yi)個客戶(hu)(hu)不(bu)合(he)適(shi)，立馬(ma)換下一(yi)個。品質小(xiao)區的次新房(fang)(fang)(fang)，只(zhi)(zhi)要(yao)符合(he)市(shi)場價(jia)，最(zui)多一(yi)周，就(jiu)能賣出(chu)去。”

　　多途徑開發房源

　　值(zhi)得注意的是，中國證券報記(ji)者走訪發現，各大中介(jie)人員均指(zhi)出，目前都不會(hui)主動去(qu)收房，而是通過其他新途徑認識業主。

　　“以前都(dou)是(shi)主(zhu)(zhu)動收房，最常(chang)見(jian)的是(shi)站在(zai)小區入(ru)口(kou)處發傳單。但是(shi)，賣房這(zhe)么(me)大的事，一般業(ye)主(zhu)(zhu)也信(xin)不過(guo)站在(zai)小區發傳單的人(ren)。加(jia)上(shang)疫情(qing)期間，這(zhe)類(lei)行(xing)為也不可能被允許。所(suo)以，認識業(ye)主(zhu)(zhu)、收到房源這(zhe)種事，只能靠前期品(pin)牌(pai)影響力。此外(wai)，頭部(bu)中(zhong)介還靠品(pin)質租房業(ye)務來認識業(ye)主(zhu)(zhu)，增(zeng)加(jia)房源掛牌(pai)量。”多位資深中(zhong)介銷售人(ren)員對中(zhong)國證券報記(ji)者表示(shi)。

　　中(zhong)(zhong)介所(suo)稱的(de)(de)新途(tu)徑(jing)中(zhong)(zhong)，品牌(pai)公寓出租(zu)(zu)(zu)是最常(chang)見的(de)(de)因(yin)素。某(mou)頭部中(zhong)(zhong)介對(dui)中(zhong)(zhong)國(guo)證券報記(ji)者表示，所(suo)有(you)中(zhong)(zhong)介的(de)(de)長租(zu)(zu)(zu)房(fang)項目都是虧(kui)損的(de)(de)。特別是監管(guan)部門嚴打(da)隔(ge)斷房(fang)出租(zu)(zu)(zu)后，長租(zu)(zu)(zu)房(fang)業(ye)務更是名副(fu)其實的(de)(de)“雞肋”產品。但是，之所(suo)以不取(qu)消(xiao)，很大程(cheng)度上和(he)長租(zu)(zu)(zu)房(fang)業(ye)務可(ke)以直(zhi)接(jie)接(jie)觸到業(ye)主有(you)關(guan)。主要業(ye)主委托(tuo)租(zu)(zu)(zu)賃，就很有(you)可(ke)能委托(tuo)銷售。

　　“優質房源減少，直(zhi)接導(dao)致各大中介平(ping)臺(tai)(tai)對(dui)(dui)待業(ye)主(zhu)(zhu)的態度(du)發生(sheng)了變化。以前房源多(duo)(duo)的時候，業(ye)主(zhu)(zhu)掛牌(pai)價(jia)格高(gao)出市(shi)場預期(qi)，中介會先于購房者(zhe)讓業(ye)主(zhu)(zhu)調低預期(qi)。現在(zai)掛牌(pai)量(liang)少，一(yi)個(ge)業(ye)主(zhu)(zhu)在(zai)多(duo)(duo)個(ge)平(ping)臺(tai)(tai)都掛牌(pai)，哪(na)個(ge)平(ping)臺(tai)(tai)后(hou)降價(jia)，業(ye)主(zhu)(zhu)對(dui)(dui)哪(na)個(ge)平(ping)臺(tai)(tai)有(you)好(hao)感。房源少直(zhi)接導(dao)致很多(duo)(duo)平(ping)臺(tai)(tai)保護業(ye)主(zhu)(zhu)的心態更為突出，在(zai)一(yi)定程度(du)上(shang)也左右(you)了市(shi)場價(jia)格。”多(duo)(duo)位市(shi)場觀察人士對(dui)(dui)中國證券報記(ji)者(zhe)表示。

　　對此，中(zhong)原地產首席分(fen)析師(shi)張大偉表示，目前國內房(fang)屋中(zhong)介(jie)備(bei)受爭議(yi)的(de)(de)(de)根(gen)本在(zai)于雙邊代(dai)理(li)制。國內房(fang)屋中(zhong)介(jie)普遍是(shi)一手托兩家撮(cuo)合交易，在(zai)這種(zhong)模式下(xia)(xia)，中(zhong)介(jie)作為居間方(fang)必然(ran)會聯合強勢(shi)的(de)(de)(de)一方(fang)去(qu)打壓弱勢(shi)一方(fang)，總有(you)一方(fang)要吃虧。尤其是(shi)一兩家中(zhong)介(jie)整體份額比(bi)較(jiao)大的(de)(de)(de)時(shi)候，中(zhong)介(jie)還會起到對二手房(fang)市場(chang)加杠桿的(de)(de)(de)作用，在(zai)市場(chang)火(huo)爆的(de)(de)(de)時(shi)候加劇房(fang)價上漲(zhang)和市場(chang)看(kan)漲(zhang)情緒，在(zai)市場(chang)下(xia)(xia)調時(shi)也(ye)會起到加速下(xia)(xia)調的(de)(de)(de)作用。隨著房(fang)地產未(wei)來進(jin)入穩定發展(zhan)期，中(zhong)介(jie)未(wei)來發展(zhan)的(de)(de)(de)趨勢(shi)會逐步與國外的(de)(de)(de)單邊代(dai)理(li)制接軌。

　　過戶時間延遲

　　值得(de)注意的是(shi)，中國證(zheng)券報記者(zhe)走訪還(huan)發現，各大(da)中介宣稱，由(you)于近(jin)期成交量大(da)，加上疫情(qing)期間房(fang)管局要求提(ti)前(qian)預約(yue)過戶(hu)等手續，如果目前(qian)成交簽約(yue)，過戶(hu)時間相(xiang)比(bi)此前(qian)已(yi)延遲了很多。

　　“大(da)興區房(fang)管局(ju)的排(pai)號已排(pai)到了6月份，全部完成(cheng)過戶要2個月的時間(jian)，這主要和最近成(cheng)交量增加(jia)有關。此外，受疫情影響，房(fang)管局(ju)要求(qiu)在一(yi)定時間(jian)內只能受理一(yi)定的過戶量，加(jia)上商業貸款批貸時間(jian)也(ye)有所(suo)延遲(chi)。這些都導致了過戶時間(jian)延遲(chi)。”大(da)興地區多位(wei)中(zhong)(zhong)介銷售(shou)對中(zhong)(zhong)國證券報記者表示。

　　針對學(xue)區(qu)房(fang)的(de)換(huan)房(fang)客(ke)戶(hu)(hu)(hu)，上述銷(xiao)售(shou)人員對中國(guo)證券報(bao)記(ji)者(zhe)表示，“很多學(xue)區(qu)房(fang)的(de)換(huan)房(fang)客(ke)戶(hu)(hu)(hu)知道這個時間后，心態歸于冷靜。前(qian)期(qi)很多西(xi)城(cheng)學(xue)區(qu)房(fang)銷(xiao)售(shou)稱西(xi)城(cheng)過戶(hu)(hu)(hu)只需要(yao)15天，首(shou)先我(wo)(wo)們(men)覺得不太可能。其次，把大興的(de)房(fang)子(zi)賣(mai)掉就需要(yao)2個月左右，再去西(xi)城(cheng)買，想(xiang)趕上‘7.31’前(qian)落戶(hu)(hu)(hu)不太現實。我(wo)(wo)們(men)如果(guo)遇到這類換(huan)房(fang)客(ke)戶(hu)(hu)(hu)，會把時間風險告訴(su)他們(men)。”